Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 12. apríl 2007
Fimmtudaginn 12. apríl 2007 var tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta matsmálið nr. 3/2006
Landsvirkjun
gegn
Eigendum Brúar, Fljótsdalshéraði
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta skipa í máli þessu Helgi Jóhannesson hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, lögg. fasteignasali, en formaður nefndarinnar kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnámsins:
Með matsbeiðni 1. mars 2006 sem lögð var fram hjá Matsnefnd eignarnámsbóta þann 21. mars 2006 kom fram að samkomulag hefði tekist milli Landsvirkjunar, kt. 420269-1299, Háaleitisbraut 68, Reykjavík (eignarnema), annars vegar, og eigenda Brúar, Fljótsdalshéraði, þeirra Stefáns Halldórssonar, kt. 040445-4399, Brú 2, 701 Egilsstöðum og Sigvarðar Halldórssonar, kt. 120243-4899, Brú 1, 701 Egilsstöðum, (eignarnámsþola) um að Matsnefnd eignarnámsbóta skyldi meta fjárhæð bóta vegna landnota úr landi Brúar í tengslum við byggingu Kárahnjúkavirkjunar.
Umrædd landnot eru samtals 3.025 ha. lands sem fer að hluta undir Hálslón, en að hluta til er nauðsynlegt eiganarnema til aðgengis að lóninu. Þá nær matið einnig til 400.000 m³ malarefnis sem nýtt var til stíflugerðarinnar og tekið var úr 37 ha. landspildu sem var hluti af heildarspildunni.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 21. mars 2006. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni og önnur gögn. Samkomulag var um að fara á vettvang þegar nær drægi sumri. Var málinu því frestað ótiltekið.
Fimmtudaginn 29. júní 2006 var málið tekið fyrir. Flogið var austur á Hérað og aðstæður á vettvangi skoðaðar. Samkomulag var um að veita eignarnámsþola rúman frest til framlagningar greinargerðar og var málinu frestað um ótiltekinn tíma.
Fimmtudaginn 1. febrúar 2007 var málið tekið fyrir. Þá höfðu matsnefndinni borist gögn til framlagningar af hálfu eignarnámsþola sem lögð voru fram ásamt nokkrum frekari gögnum. Málinu var að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess til 9. mars 2007.
Föstudaginn 9. mars 2007 var málið tekið fyrir. Aðilar lögðu fram nokkur gögn og var málið að því búnu munnlega flutt fyrir matsnefndinni og tekið til úrskurðar að því loknu.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er í gögnum málsins gerð nákvæm grein fyrir aðdraganda virkjanaframkvæmdanna eystra og þeirrar skipulagsvinnu og matsvinnu vegna umhverfisáhrifa sem unnin hefur verið vegna þessa. Fyrir liggur að Hálslón er að hluta til í landi eignarnámsþola. Nánar tilgreint eru það 3.025 ha. lands eignarnámsþola sem eignarnema er nauðsynlegt að fá ráðstöfðunar um ókomna framtíð vegna virkjunarinnar. Þá hafa 400.000 m³ malarefnis verið tekin úr landinu til stíflugerðar. Eignarnemi hefur þegar greitt kr. 5.350.000 sem óafturkræfa innborgun inn á bætur fyrir landnotin. Greiðslan var innt af hendi í tengslum við fyrirliggjandi samkomulag aðila dags. 13. janúar 2006 um að leggja ágreining um verðmæti landsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Með nefndu samkomulagi aðila frá 13. janúar 2006 urðu þeir ásáttir um að þegar fyrir liggi að starfsemi verði hætt á hinu eignarnumda svæði og uppfyllt hafi verið öll skilyrði opinberra aðila um frágang og önnur atriði sem máli skipti í því sambandi, verði landinu skilað til matsþola þegar formleg ákvörðun rekstraraðila Kárahnjúkavirkjunar þess efnis liggi fyrir. Þá er eignarnámsþolum jafnframt heimil öll nýting á þessu svæði sem ekki fer í bága við rekstur eignarnema, enda liggi fyrir samþykki hans fyrir slíku. Eignarnemi tekur fram að allsendis sé óvíst hvort og hvenær starfsemi Kárahnjúkavirkjunar verði hætt. Telur hann að jafna megi afnotum að landi eignarnámsþola við að þeir séu sviptir eignarumráðum landsins til framtíðar við eignarnámið, þó að teknu tilliti til framangreinds.
Eignarnemi tekur fram að samkvæmt 72. gr. stjórnarskrárinnar skuli fullt verð koma fyrir þegar eignarnám er framkvæmt. Meginreglan sé því sú, að eignarnema sé skylt að bæta matsþola allt það fjárhagslega tjón sem hann verði fyrir. Þannig eigi eignarnámsþolar einungis rétt á því að fá bætur fyrir endurgjald eignarnumins verðmætis auk bóta fyrir óhagræði sem eignarnám hafi í för með sér og leiði til fjárhagstjóns. Skulu eignarnámsbætur miðaðar við tjón eignarnámsþola, en ekki ávinning matsbeiðanda. Í íslenskum lögum sé ekki að finna almennar reglur um það, hvernig meta skuli verðmæti eignarnuminna eigna. Af úrlausnum dómstóla og kenningum fræðimanna hafi mótast kenningar þess efnis að þrenns konar sjónarmið geti einkum komið til greina við ákvörðum bóta: Söluverð, notagildi og enduröflunarverð.
Eignarnemi bendir á að þegar framkvæmdir við Kárahnjúkavirkjun hófust hafi enginn markaður verið fyrir malarefni úr námum á því svæði sem til umræðu er í máli þessu og gangverð lands skuli miðst við nýtingu sem fyrirsjáanleg sé á landinu á þeim tíma sem einarnámið fari fram. Með þetta í huga geti eignarnámsþolar ekki fengið fullt verð fyrir landið auk malarefnisins í sama landi. Eignarnemi tekur fram að í flestum tilvikum leiði mat á notagildi eignar til svipaðrar niðurstöðu og mat á söluverði þar sem söluverð grundvallist oft á þeim arði sem eignin gefi eða geti gefið af sér. Sömu sjónarmið gildi því hér og áður, notagildi geti eingöngu miðast við þann arð sem eigandi jarðarinnar hafi haft eða hefði í framtíðinni getað haft af eign. Ekki hafi verið fyrirsjáanlegt að nokkurt efni myndi verða nýtt úr landi því sem nú hverfi úr umráðum eignarnámsþola. Af þeim sökum beri við ákvörðun bóta að taka mið af þeirri staðreynd að efnið hafi ekki og hefði ekki haft notagildi fyrir landeigendur í framtíðinni. Það skuli því ekki bætt sérstaklega. Eignarnemi telur að við mat á bótum beri m.a. að líta til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 1997:52, en þar komi eftirfarandi fram í undirrétti sem staðfestur hafi verið af Hæstarétti.
„Að áliti dómsins er Ytri-Löngumýri hefðbundin bújörð og notagildi jarðarinnar því við það miðað, enda þykir stefnandi ekki hafa sýnt fram á eða gert sennilegt, að breytingar verði þar á í bráð. Verður því að telja, að stefnandi eigi rétt á bótum fyrir missi beitarlands vegna framkvæmda stefnanda á jörðinni en ósannað er að stefnandi hafi borið eða muni bera annan fjárhagslegan skaða af þeim eða að verðgildi jarðarinnar hafi rýrnað vegna þeirra. Þá hefur stefnandi hvorki fært sönnur né gert sennilegt, að hann muni bera fjárhagslegan skaða af byggingarbanni á 60 metra breiðu belti undir og til hliðar við línuna, sem liggur yfir land hans, enda kemur það ekki í veg fyrir ræktun þess og nytjum fyrir búfé, þar með talin hross, eins og landkostir bjóða upp á.“
Eignarnemi ítrekar að eignarnámsbætur skuli miðast við tjón eignarnámsþola en ekki þá auðgun sem eignarnemi kunni að öðlast við eignarnámið eða þörf hans fyrir eignina. Vísar eignarnemi í þessu samabandi til úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta frá 19. september 1980, Flugráð gegn eigendum Gjögurs. Eignarnámsþolar beri enga fjárhagslega áhættu af framkvæmdunum og eigi rétt á fullum bótum fyrir fjárhagslegt tjón sitt, hvort sem eignarnemi hagnist eða tapi á þeim. Öll rök mæli með því að framkvæmdirnar komi til með að hækka verðgildi eignarinnar í heild og komi sú auðgun til lækkunar bóta eignarnámsþola. Í öllu falli sé ljóst að þar sem hér sé um lítinn hluta af stórri eign að ræða hafi eignarnámið það ekki í för með sér að verðmæti þess hluta sem eftir verði í eigu eignarnámsþola lækki. Eignarnemi telur að taka verði tillit til þess hagræðis, sem hlotist hefur af framkvæmdum hans á þessu svæði, t.a.m. afnotarétt landeigenda af vegum, sem lagðir hafi verið í tengslum við framkvæmdir eignarnema og aukna möguleika landeigenda til nýtingar á landi sínu vegna þess. Eignarnemi kveðst hafa boðið eignarnámsþolum sanngjarnar bætur og þegar greitt þær, samtals kr. 5.350.000. Telur eignarnemi að þar sé um fullnaðarbætur að ræða, en telur jafnframt að matsnefndin sé óbundin af þeim samningum við úrlausn sína í máli þessu.
Eignarnemi tekur sérstaklega fram að Jörðin Brú sé mjög stór, talin um 160.000 ha, og þrátt fyrir að hún skerðist um hið eignarnumda svæði sé ljóst að sá hluti er einungis um 1/31 hluti jarðarinnar. Bent er á að fasteignamat jarðarinnar sé einungis 529.000 kr. sem endurspegli lítil landgæði hennar hvað varði framkvæmdarsvæðið sérstaklega og öll réttindi séu innifalin í því mati, þ.e. námaréttindi, vatnsréttindi o.fl. Þegar haft sé mið af úrlausnum dómstóla og Matsnefndar eignarnámsbóta hvað varði bætur fyrir land, sé ljóst að hér er ekki um verðmikið land að ræða. Eignarnemi ítrekar að eignarnámsþolum beri ekki tvöfaldar bætur fyrir það land sem nýtt verður til efnistöku og vísar í því sambandi til fordæma Matsnefndar eignarnámsbóta.
Eignarnemi mótmælir sérstaklega sjónarmiðum sem fram koma hjá eignarnámsþolum varðandi mat á bótum í máli þessu. Sérstaklega er tekið fram að fyrir liggi að eignarnámsþolar muni að auki fá sérstakar greiðslur fyrir vatnsréttindi vegna virkjunarinnar og því séu ekki efni til að ákvarða bætur fyrir þau einnig í þessu máli.
Hvað lagarök varðar vísar eignarnemi til VI. kafla raforkulaga, nr. 65/2003. Í 23. gr. sé fjallað sérstaklega um heimild til eignarnáms og sé ráðherra heimilt að fela orkufyrirtæki að framkvæmda eignarnám enda beri það allan kostnað af matinu. Í 5. mgr. 23. gr. segi að framkvæmd eignarnáms fari eftir almennum reglum. Eignarnemi vísar um framkvæmd eignarnáms til laga um framkvæmd eignarnáms, nr. 11/1973. Eignarnemi telur með vísan til 4. gr. laga nr. 11/1973 að heimilt sé að beina ákvörðun eignarnámsbóta til matsnefndar. Eignarnemi vísar til XV. kafla vatnalaga, nr. 15/1923, um skaðabætur, sérstaklega a-liðar 1. mgr. 139. gr. og 140. gr. Rétt sé að taka fram að sjónarmið um skaðabætur til matsþola hafi ekki tekið breytingum við setningu raforkulaga. Þá byggir eignarnemi á lögum um virkjun Jökulsár á Brú og Jökulsár í Fljótsdal og stækkun Kröfluvirkjunar, nr. 38/2002. Síðast en ekki síst vísar eignarnemi til 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár Lýðveldisins Íslands, nr. 33/1944, sbr. 10. gr. stjskl. nr. 97/1995.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Þess er krafist af hálfu eignarnámsþola að Landsvirkjun verði gert að greiða eignarnámsþolum að lágmarki kr. 1.300.000.000 vegna þeirra réttinda sem matið taki til og áhrifa á verðmæti annarra réttinda þeirra. Þá er krafist málskostnaðar eignarnámsþola, þ.m.t. lögmannskostnaðar í samræmi við gjaldskrá Regula lögmannsstofu ehf.
Eignarnámsþolar taka fram að Hálslón verði að hluta til í í landi Brúar. Lónið verði m.v. hæstu lónsstöðu (625 m.y.s.) um 58 ferkílómetrar. Þar af séu um 24 ferkílómetrar innan landamerkja Brúar, eða um 43%. Land Brúar sem nýtt verði fyrir Hálslón sé 2.463 ha, en land sem verði athafnasvæði 561 ha auk 1,1 ha. í vegi. Samtals sé land sem mál þetta varði því 3.025 ha. Tekið er fram að Hálslón sé aðalmiðlunarlón Kárahnjúkavirkjunar, með miðlunarrými sem nemi 2100 Gl. Miðlunarrými Kelduárlóns sé 60 Gl, en miðlunarrými Ufsarlóns sé hverfandi lítið í þessu samhengi. Vatnshæð í Ufsarlóni, miðlað vatn Kelduár og ómiðlað vatn Jökulsár í Fljótsdal rennur í, sé 625 m.y.s. rétt eins og Hálslóns. Vegna tengingar vatnsrennslis úr Hálslóni og Ufsarlóni í ein aðveitugöng að stöðvarhúsi Kárahnjúkavirkjunar og þrýstingsmunar, muni Hálslón þjóna miðlun, beint og óbeint, Kelduár, Jökulsár í Fljótsdal og Jökulsár á Dal.
Samkvæmt áætlunum Landsvirkjunar muni vatssöfnun í Hálslón hefjast í september 2006. Rými neðan 550 m.y.s. sé dautt, þ.e. það nýtist ekki til miðlunar, er það áætlað um 245 Gl. Rými ofan 550 m.y.s. allt að 625 m.y.s. sé hins vegar um 2.100 Gl.
Eignarnámsþolar taka fram að tilboð þau sem eignarnemi lagði fram til sáttar í máli þessu hafi verið með öllu óásættanleg og ekki í neinum tengslum við raunveruleikann. Þá er bent á að Land Brúar sem matsmál þetta taki til sé ekki háð neinum kvöðum. Þannig er gildi t.a.m. engar friðlýsingar um svæðið. Kringilsárrani hafi verið friðlýstur upp úr 1970 en með Auglýsingu nr. 181/2003 hafi friðlýsingu verið aflétt af þeim hluta Kringilssárrana sem verði nýttur undir lónsstæði Hálslóns.
Eignarnámsþolar halda því fram að þar sem samningur aðila feli í sér að ákvörðun um mat á bótafjárhæð sé vísað til matsnefndar, hafi raunverulegt eignarnám ekki átt sér stað. Við fjárhagslegt mat á þeim réttindum sem eignarnámsþolar hafi látið af hendi skipti grundvallarmáli á hvaða heimildarlögum ætlað eignarnám hefði farið fram, enda geti gilt sérstök sjónarmið við eignarnámsmat skv. sérlögum. Í greinargerð Landsvirkjunar sé byggt á því að ákvæði vatnalaga nr. 15/1923 sem varði eignarnámsmat eigi við í máli þessu, sbr. einkum vísun í 139. og 140. gr. laganna. Er þessu harðlega mótmælt af hálfu eignarnámsþola.
Af hálfu eignarnámsþola er bent á að eignarnámsheimild vegna vatnaflsvirkjana, sem var að finna í 54. gr. vatnalaga, hafi verið numin úr gildi með lögum nr. 64/2003. Þannig hafi tilvísun 70. gr. vatnalaga varðandi vatnsmiðlanir ekki þýðingu varðandi hugsanlega eignarnámsheimild fyrir lónsstæði og/eða malarnám. Í því sambandi er jafnframt bent á að ákvæðum VI. kafla um vatnsmiðlanir hafi ekki verið fylgt við ákvörðun um Kárahnjúkavirkjun. Eignarnám vegna lands undir lónstæði Hálslóns hefði því að mati eignarnámsþola aldrei getað farið fram á grundvelli eignarnámsheimilda vatnalaga nr. 15/1923, enda sé eignarnámsheimild sem átt gæti við ekki til staðar, heldur einungis á grundvelli eignarnámsheimildar raforkulaga nr. 65/2003, þ.e. 1. mgr. 23. gr. laganna. Ákvæði raforkulaga séu sérlög sem gildi um raforkuframleiðslu, og hafi eignarnámsheimild 1. mgr. 23. gr. stöðu sem sérregla. Ekki verði séð að unnt hefði verið að heimila eignarnám á grundvelli annarra reglna en umræddrar greinar raforkulaga. Tilvísun eignarnema í reglur 139. gr. og 140. gr. vatnalaga séu því með öllu þýðingarlausar. Almennar reglur eignarnámsréttar eigi við í máli þessu en ekki sérreglur vatnalaga.
Eignarnámsþolar benda á að með vísan til 72. gr. stjórnarskrárinnar gildi að sá sem þurfi að sæta eignarnámi eigi að fá fullar bætur fyrir eignarréttindi sem látin eru af hendi og allan vafa í því sambandi beri að túlka eignarnámsþola í hag. Eignarnámsþolar mótmæla því sjónarmiði eignarnema að þar sem einungis 1/30 hluti jarðar eignarnámsþola sé tekin eignarnámi séu fjárhagsleg áhrif þess óveruleg. Að mati eignarnámsþola er framangreint sjónarmið fyllilega ólögmætt, enda verði fjárhagsleg verðmæti ekki metin til lægra verðs fyrir það eitt að eignarnámsþolar séu stóreignamenn. Þar fyrir utan sé hægt að skipta stórum jörðum í smærri einingar, með landskiptum og/eða úteigu lóða. Við ákvörðun eignarnámsbóta sé það meginregla að eignarnámsþolar geti krafist þess verðs sem ætla má að fengist fyrir eign við frjálsa sölu, þ.e. svokallað söluvirði eða markaðsvirði. Að jafnaði ráðist markaðsvirði af þeim notum eða arði sem hafa megi af eign.
Eignarnámsþolar telja að á þessu geti verið undantekningar og benda þeir sérstaklega á þau tilvik þar sem þjóðfélagslegar breytingar og/eða breytingar á löggjöf eru nýlega gegnar í garð, með þeim áhrifum að eigendur fái rýmri nýtingarheimild á viðkomandi eign. Þannig byggja eignarnámsþolar á því að með gildistöku raforkulaga nr. 65/2003 hafi grundvöllur skapast fyrir forræði landeigenda á nýtingu vatnsréttinda, lands og annarra réttinda til raforkuframleiðslu. Markaðsvirði á landi endurspegli því ennþá ekki þau not og arð sem hafa megi af landi til nýtingar undir miðlunarlón. Þar fyrir utan þekki eignarnámsþolar ekki til nokkurra nýlegra dæma um sölu á landi sem hafi jafn stórkostlega möguleika til miðlunar vatnsfalla og umdeilt land Brúar. Eins og aðstæður eru eigi eignarnámsþolar rétt til bóta í samræmi við notagildi landsins og réttinda þess. Notagildi eignar sé miðað við þann arð, sem eign skili eða geti skilað miðað við lögmæta og heimila nýtingu. Notagildismælikvarðinn sé jafnframt hlutlægur en ekki einstaklingsbundinn, þ.e. litið sé til þess hvað almennt megi nýta eign en ekki sérstaklega þess hvort/hvernig núverandi eigandi geti nýtt eign.
Í raun er byggt á því af hálfu eignarnámsþola að ef umdeilt land Brúar yrði selt nú í dag, myndu sjónarmið tengd miðlunarnýtingu þess og öðrum notum leiða til mjög hás verðs. Líklegt markaðsverð landsins ráðist því af ágóða sem hafa megi af því s.s. til miðlunarnota. Markaðsverð landsins verði því ekki fundið út nema með því byggja á beitingu notagildismælikvarða. Eignarnámsþolar byggja á því að horfa eigi til hlutlægs nytjavirðis vatnsréttinda þeirra, þ.e. þeirrar notkunar sem hafa megi af eigninni óháð því hver eigandinn sé hverju sinni.
Þegar til álita komi við eignarnámsmat að meta eign eftir söluvirði en notagildi hafi ákvæði stjórnarskrár um fullar bætur við eignarnám þau áhrif, að ef verð eignarnumins verðmætis er mismunandi eftir því hvort miðað er við söluverð eða notagildi, beri að leggja til grundvallar það sjónarmið er leiði til hærri niðurstöðu. Hvaða mælikvarði sem lagður er til grundvallar við matið hér verði að hafa í huga að eignarréttur að landi og sá víðtæki nýtingarréttur sem Landsvirkjun fái að landi Brúar skv. samkomulagi aðila, feli í sér rétt til að nýta rými ofan yfirborðs (miðlunarrými m.a.) og jörðina neðan yfirborðs. Þannig er á því byggt því að í eignarrétti á landi felist eignarhald á jarðefnum neðan yfirborðs og eignarhald á rými sem ofan jarðar er.
Af hálfu eignarnámsþola er byggt á því að hagkvæmasta nýting umrædds landsvæðis sé nýting þess sem miðlunarlón. Ekki þurfi að deila um að sá möguleiki að nýta landið til miðlunar sé til staðar. Með vísan til viðurkenndra sjónarmiða eignarnámsréttar, sem komið hafi fram í dómum Hæstaréttar í fjölda úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta ráðist verðmæti lands af líklegri nýtingu þess og möguleikum á framtíðarnotum. Í máli þessu þurfi ekki að deila um að möguleg og fyrirhuguð nýting landsins sé miðlunarnot.
Eignarnámsþolar segja eignarnema hafa lagt fram upplýsingar um tengsl mismunandi miðlunarrýmis Hálslóns við lónshæð. Samkvæmt þeim áætlunum sé lónshæð við 550 m.y.s. í núllpunkti, þ.e. miðlun í lóni undir þeirri hæð nýtist ekki rekstri Kárahnjúkavirkjunar. Mismunandi hæð lóns hafi í för með sér annars konar hönnun stíflna. Við mat á hagkvæmni miðlunarkostar þurfi að greina kostnað við gerð stíflna m.v. miðlun. Stíflur vegna Hálslóns séu 3. Kárahnjúkastífla sem sé um 8,5 milljónir rúmmetra, Sauðárdalsstífla sem sé um 1,5 milljónir rúmmetrar og Desjardalsstíflan sem sé um 2,8 milljónir rúmmetra. Stíflurnar séu allar jarðvegsstíflur sem eru þríhyrningslaga skv. þverskurði. Með nokkurri einföldun sé hægt að reikna kostnað við miðlun Kárahnjúkavirkjunar m.v. breytingar á hæð stíflnanna og þar með breytingar á rúmmetramagni. Að teknu tillit til kostnaðar við stíflugerð sé hagkvæmni miðlunar sífellt að aukast, allt að 625 lónshæð. (í þeirri hæð er jarðvegsstífla 630 m.y.s.). Sem dæmi er bent á að kostnaður við að miðla um 2.100 Gl með 625 m lónshæð séu 10 milljónir á Gl. Kostnaður við að miðla um 1.160 Gl. með 605 m lónshæð séu tæplega 12 milljónir á Gl. Fjárhagslega þýðingu miðlunar verði að skoða út frá áhrifum miðlunar á tryggða orkugetu að mati eignarnámsþola. Ekki séu forsendur til að setja fram nákvæma útreikninga en með nokkurri einföldun megi byggja á að vatnsrennsli af miðlunarforða sé rétt hlutfall af heildarvatnsrennsli virkjunar.
Meðalrennsli að stöðvarhúsi sé 110 m3/sek skv. gögnum frá eignarnema. Það jafngildi 9,5 Gl rennsli á dag. (110*60*60*24 = 9.504.000 m3/dag) Það samsvari aftur á móti 3.467,5 Gl rennsli á ári. Í lélegu vatnsári væri allur miðlunarforði Hálslóns nýttur, þ.e. 2.112 Gl, og skilgreina slík ár tryggða orkugetu virkjunarinnar. Samkvæmt þessum útreikningi sé um 60% af orkugetu Kárahnjúkavirkjunar fenginn vegna miðlunar í Hálslóni.
Orkugeta Kárahnjúkavirkjunar sé um 4.600 GWst. Samkvæmt framangreindu tryggi miðlunarforði 60% af tryggðri orkugetu, og nemi það því orkuframleiðslu upp á 2.802 GWst. Þar af tryggi miðlun í landi Brúar 1.204 Gwst framleiðslu, m.v. 43% skiptinguna. Orkugeta ómiðlaðs rennslis væri í samræmi við þetta 1798 GWst. Samkvæmt ársreikningi Landsvirkjunar fyrir árið 2005 hafi meðalverð á seldri kwst verið 1,9 kr. en á það við 80-90% af allri seldri raforku á Íslandi. Með tilliti til þess að aðrir raforkuframleiðendur selji orku í minna mæli til stóriðju megi miða við að meðalverð á raforku á Íslandi sé 2 kr. kwst. Það samsvari 2 milljónum króna á selda Gwst. Með hliðsjón af framangreindu byggja eignarnámsþolar á þessari nýtingu landsins við mat á verðmæti lands Brúar til miðlunarnota.
Eignarnámsþolar vísa til þriggja mögulegra leiða við útreikning á verðmæti landins miðað við framangreindar forsendur:
Leið 1:
Á því er byggt af hálfu eignarnámsþola að land undir 550 m.y.s. hafi ekki sérstaka miðlunarkosti, þ.e. 43% af 9,9 kw2. Í vatnsmiðlunarlegu tilliti hefði landið neðan 550 m.y.s. mátt vera jafnslétt í þeirri hæð, hins vegar nýtist dýpt svæðisins til aursöfnunar sem hafi áhrif á líftíma miðlunarrýmis lónsins. Engu að síður megi byggja á því að landið undir 550 sé verðlítið í miðlunartilgangi. Verðmæti landsins til miðlunar byggist á því að, því hærra sem lón er, þeim mun meira land fari undir lón, en miðlunarrými lónsins í heild aukist margfalt. Land Brúar sem liggi ofar 550 metrum við Hálslón hafi þá grundvallar eiginleika að vera hluti af samfelldum fjalladal sem gerir miðlun í dalsbotninum mögulega. Öll möguleg og hagkvæm hækkun lóns skilyrðir þannig nýtingarmöguleika landsins neðar.
Byggt er á því að verð á landi sé í einföldu samhengi við þá miðlunarmöguleika sem fylgja hærra lónsyfirborði óháð kostnaði. Ef byggt er á því að landið hafi grunnverðið 645- kr/ha á ári, þ.e. 64.500 kr. á ferkílómeter sé hægt að byggja á því að næstu 1,5 km2 umfram 9,9 tryggi miðlun sem nemur 4,6 GL á Km2 á svæðið í heild. Þessir 1,5 km2 eru því 4,6 sinnum meira virði en hver km2 neðan 550 m. Það land sem fari undir Hálsón milli 620 og 625 sé 5,6 km2. Það tryggi þó að miðlun Hálslóns verði 36,4 Gl á km2. Verðmæti þessar 5,6 km2 sé því ríflega 36-fallt verð lands sem engin miðlun fylgi. Samtals verðmæti sé því um 85,8 milljónir á ári, eða 36,9 milljónir vegna 43% hlutar lands Brúar.
Leið 2:
Byggt er á því að verð á landi sé í beinu samhengi við þá miðlunarmöguleika sem fylgja hærra lónsyfirborði, að teknu tillit til miðlunarkostnaðar. Ef lónið hefði einungis verið 53,4 Gl er miðlunarkostnaður 74,2 milljónir á Gl. Ef lónið er 2.112 Gl er miðlunarkostnaður um 10,1 milljónir á Gl.
Þannig eru þeir 5,6 km2 sem fari undir lón vegna hæðarinnar 620-625 sjö-fallt verðmætari en en þeir 1,5 km2 sem fari undir lón vegna hæðarinnar 550-555. Byggt er á því að landverð 9,9 km2 sé sama lágmarksverð og skv. leið 1, þ.e. grunnverðið 645- kr/ha á ári, þ.e. 64.500 kr. á ferkílómeter. Verðmætið lægstu 11,4 km2 sé því kr. 735.300. Verðmæti lands sem fari undir 620-625, þ.e. 5,6 km2, sé því rúmlega sjöfalt-fallt meira eða samtals kr 2.643.740. (Grunnverð á ferkílómeter sé sjöfallt hærra, hvaða grunnverð sem lagt yrði til grundvallar). Samtals verðmæti lands undir miðlun sé því kr. 22.083.729 á ári fyrir miðlun. 43% hlutur Brúar sé því kr. 9.496.003 á ári.
Leið 3.
Byggt er á því að horfa eigi til þess hvað km2 á hverju 5 m hæðarbili gefi í orkugetu og þá hvaða brúttótekjur eru af þeim. Jafnframt að eigandi lands undir miðlun fái hæfilegt hlutfall af þeim brúttótekjum, s.s. 1,0%. Þar sem um sé að ræða 2.802 Gwst eru brúttótekjur, m.v. 2 kr.kwst. (2.000.000 kr/Gwst) kr. 5.604.000.000, þ.e. 5,6 milljarðar. 1,0% af því er kr. 56.040.000. 43% af fyrrnefndri fjárhæð komi í hlut Brúar eða kr. 24.097.200,-.
Samantekt:
Eignarnámsþolar benda á að framangreindar leiðir skili í öllu falli niðurstöðu varðandi eiginleika umdeilds lands á grundvelli notkunarmöguleika þess til miðlunar, þó með mismunandi hætti. Eðlilegt sé að verðmæti landsins taki mið af aukningu miðlunar við vatnsborðshækkun, hagkvæmni miðlunar og tekjum sem hafa megi af orkugetu vegna miðlunarinnar. Kunni því að vera eðlilegt að tillit sé tekið til allra framangreindra leiða við ákvörðun eignarnámsbóta vegna landsins. Er það lagt í hendur matsnefndarinnar að útfæra slíka reglu með vísan til rannsóknarskyldna hennar. Í öllu falli er það ítrekað af hálfu eignarnámsþola að í eignarnámsframkvæmd sé almennt viðurkennt að bæta eigi land miðað við hagkvæmustu nýtingu þess. Framangreind aðferðarfræði byggi einungis á verðmæti þeirra 2463 ha sem fari undir Hálslón. Er á því byggt að 562 ha sem eftir standa bætist á grundvelli ársleigu upp á kr. 645 kr. á ha., þ.e. kr. 362.490.-, eða öðru því grunnverði lands sem lagt yrði til grundvallar.
Eignarnámsþolar telja náttúrulega kosti hins umrædda lands vera ótvíræða og möguleg útleiga landsins undir fjallakofa hafi verið raunhæf. Eftirspurn hafi verið eftir leigu slíkra svæða í landi Brúar, án þess þó að landeigendur hafi fram að ákvörðun um Kárahnjúkavirkjun kynnt kosti svæðisins til þess.
Eignarnámsþolar benda á að landið hafi verið hentugt til veiða og því beri að halda til haga þó sú nýting landsins feli engan veginn í sér jafn hátt verðmat landsins og þau sjónarmið sem gerð hefur verið grein fyrir að framan. Í þessu sambandi er bent á möguleika til rjúpnaveiði, hreindýraveiði og gæsaveiði, sérstaklega.
Eignarnámsþolar benda á að verðmæti jarða hafi tekið stórum breytingum upp á við sl. misseri. Kaupendahópurinn sé stór og efnamikill. Ekki sé óraunhæft að reikna með meðalverði upp á kr. 200.000 pr. ha. eða kr. 605.000.000 fyrir þá 3025 ha. lands sem mál þetta snúist um. Eignarnámsþolar telja ekki raunhæft að afla sambærilegs lands annars staðar eigi að freista þess að finna út enduröflunarkostnað hins eignarnumda lands.
Eignarnámsþolar gera í gögnum málsins grein fyrir þeim sjónarmiðum sem þeir telja að hafa eigi í huga þegar núvirðisreikningur á bótunum er fundinn út.
Hvað verðmæti vegna malarnáms varðar telja eignarnámsþolar að taka beri tillit til þess hagræðis sem eignarnemi hafi af því að efnið sé mjög nærri framkvæmdastað. Efnið sé gott til þeirra nota sem það var nýtt til. Þá hafna eignarnámsþolar því alfarið að ekki eigi að greiða fyrir efnið þó það sé tekið úr hluta þess lands sem tekið er eignarnámi. Telja eignarnámsþolar hæfilegar bætur fyrir efnið vera kr. 14.00 pr. m³.
Eignarnámsþolar telja að framkvæmdir eignarnema á svæðinu hafi ekki í för með sér almenna hækkun á landi eignarnámsþola. Öðru nær, framkvæmdin hafi í raun eyðilagt jörðina sem algjört friðland fjarri mannabyggð. Telja eignarnámsþola að verðmætisrýrnun vegna þessa sé kr. 125.000.000 eða kr. 50.000 pr. ha x 10.000 ha x 25% verðmætarýrnun.
Eftirfarandi er samantekt á sjónarmiðum sem eignarnámsþolar hafa lagt fram í málinu til stuðnings kröfum sínum:
Miðlunarnot:
Fyrir land undir Hálslón.
Leið 1. kr. um 36,9 milljónir á ári.
Leið 2. kr. 9.496.003 á ári.
Leið 3 kr. 24.097.200 á ári.
Að viðbættum kr. 362.490 á ári vegna lands á athafnasvæði.
Fjallakofar, landbúnaður og hlunnindi:
Fjallakofar/sumarhús kr.1.951.971- 19.519.710,- á ári
Landbúnaður og hlunnindi a.m.k. kr. 1.231.046 á ári.
Markaðsverð jarða:
Niðurstaðan er í formi eingreiðslu að fjárhæð kr. 605.000.000.
Bætur fyrir malarnám:
Samtals fjárhæð er kr. 6.160.000 eingreiðsla m.v. 440.000 rúmmetra, en hærra ef malarnám reynist meira.
Uppreiknun árgreiðslu til eingreiðslu:
Byggt er á því að reikna eigi upp árstekjur með stuðlinum 28,57. Til hliðsjónar er byggt á því að niðurstaða verði í samræmi við miðlunarnot landsins, Ef útreikningur er gerður eftir Leið 3, að meðtöldu landi fyrir athafnasvæði er niðurstaðan árgreiðsla að fjárhæð. 24.459.690 x 28,57 = kr. 698.813.343,-
Uppreiknun vegna skattalegs óhagræðis eingreiðslu vegna eignarnáms:
Byggt er á því að reikna eigi upp fjárhæð sem fengist hefði með árgreiðslum með stuðlinum 1,1028, til að leiðrétta skattalegt óhagræði að þurfa taka við árgreiðslu. Bætur reiknast þannig 698.813.343 x 1,1028 = 770.651.354,- m.v. leið 3.
Bætur miðað við Leið 1 næmu um 1.162 milljónum króna, eða væru um 400 milljónum hærri.
Bætur fyrir óhagræði – eingreiðsla:
Byggt er á því að bætur fyrir óhagræði nemi kr. 125.000.000,-.
Samtals krafa:
770.651.354 (land undir miðlun og athafnasvæði) + 125.000.000 (óhagræði vegna lands utan Hálslóns) + 6.160.000 (malarnám) = kr. 901.811.354,-
Bætur m.v. Leið 1 væru um 400 milljónum hærri, eða um 1.300 milljónir.
Af hálfu eignarnámsþola er gerð krafa um að Landsvirkjun bæti þeim málskostnað þeirra að fullu. Landvirkjun þurfi að sæta því að matsþolar, sæki sér sérfræðiþjónustu að eigin vali og hvernig þeim semjist við sérfræðinga sína, svo fremi sem samkomulag sé ekki bersýnilega ósanngjarnt. Landsvirkjun þurfi að greiða fullar bætur fyrir þá þjónustu sem eignarnámsþolar hafi keypt sér og standi í eðlilegu sambandi við mál þetta. Vísað er til gjaldskrár Regula lögmannsstofu og hagsmunatengingar málskostnaðarins. Gerð er krafa um kr. 52.541.281 auk útlagðs kostnaðar upp á kr. 202.420.
VI. Niðurstaða:
Svo sem fram hefur komið hefur matsnefndin farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Stærð og lega hins eignarnumda lands er ágreiningslaus með aðilum. Þrátt fyrir að meiningin sé að skila landinu aftur til landeigenda, eftir að eignarnemi hefur nýtt það, er ljóst að það verður landeiganda ónýtanlegt um svo langa framtíð að verðmæti þess við matið nú er að áliti matsnefndarinnar það sama og væri ef um hefðbundið eignarnám væri að ræða.
Fyrir liggur að eignarnámsþolar munu auk eignarnámsbóta í máli þessu fá sérstakar bætur fyrir vatnsréttindi þau sem tekin verða af þeim og nýtt til reksturs Kárahnjúkavirkjunar. Matsnefndin telur ekki efni til að fallast á þau rök eignarnámsþola að þeim verði greiddar sérstakar bætur miðað við nýtingarmöguleika landsins sem miðlunarlóns. Ljóst er að eignarnemi sjálfur hefur þurft að leggja út í verulegan kostnað til að landið megi nýta til rekstur virkjunarinnar. Eignarnámsþolar hafa ekki borið neitt af þeim kostnaði.
Ekki er fallist á það með eignarnámsþolum að framkvæmdir eignarnema á svæðinu hafi rýrt verðmæti jarðar þeirra með því að breyta því úr algjöru friðlandi í land í alfaraleið. Telur matsnefndin að landið hafi hækkað í verði við framkvæmdirnar og bætts aðgengis að því. Sú verðhækkun er ekki bundin við jörð eignarnámsþola eingöngu og því ber ekki að draga verðhækkunina frá bótum til þeirra.
Matsnefndin telur eignarnámsþola ekki hafa sýnt fram á að markaður hafi verið fyrir hið eignarnumda land undir fjallakofa auk þess sem miklar víðáttur eru enn í eigu eignarnámsþola sem nýta mætti til þeirra nota ef til kæmi.
Við mat á hinu eignarnumda landi ber að líta til þess að um er að ræða 3.025 ha. lands. Þar af nýtast 37 ha. til malartekju, en aðrir hlutar landsins fara undir uppistöðulón, athafnasvæði við lónið eða vegslóða. Landið liggur mjög hátt og er illa fallið til hefðbundinna nota s.s. til bygginga, sumardvalar, búskapar o.þ.h. Við mat á verðmæti landins verður að líta til þess að öll uppbygging á svæðinu er til komin vegna framkvæmda og kostnaðar eignarnema sjálfs. Þess vegna ber að líta til markaðsverðmætis hálendislands við útreikning eignarnámsbóta í máli þessu. Fyrir liggur að nokkur gróðurþekja er á landinu, þó hún sé ekki samfelld. Telur matsnefndin að það auki verðmæti landins frá því sem væri ef landið væri gróðurlaust. Ekki er fallist á það með eignarnámsþola að markaðsvirði lands af þessum gæðum sé um kr. 200.000 pr. ha. Við matið ber að líta til þess að jörð eignarnámsþola er afar landmikil og því hefur eignarnámið sem líkt minni áhrif á heildarverðmæti jarðarinnar allrar en ef um stærri hlutdeild í jörðinni væri að ræða. Þá hlutar eignarnámið jörðina ekki niður með þeim hætti að það geri nýtingu annara hluta hennar óhentugri svo neinu nemi.
Hvað varðar þá 37 ha. sem nýtast sem malarnám telur matsnefndin að verðmæti þess lands sé mun meira en annarra hluta hins eignarnumda lands, enda öðlast eignarnámsþolar ekki rétt til sérstakrar viðbótargreiðslu fyrir malarnámið sem slíkt, heldur eignast eignarnemi landið með öllum gögnum þess og gæðum. Við mat á malarnáminu er haft í huga að það er nærri notkunarstað eignarnema sem eykur verðmæti þess þó náman sé hvergi nærri markaðssvæðum. Þá ber að líta til þess að efnismagn á svæðinu er á engan hátt takmarkað.
Með vísan til þess sem að framan greinir telur Matsnefnd eignarnámsbóta hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda land vera sem hér segir:
Bætur fyrir 37 ha. lands sem nýtast m.a. til malarnáms kr. 3.940.000
Bætur fyrir 2.988 ha. lands undir uppistöðulón,
athafnasvæði að lóni og vegslóða kr. 59.760.000
Samtals kr. 63.700.000
Að auki skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 3.700.000 auk virðisaukaskatts í kostnað vegna reksturs matsmáls þessa. Frá framangreindum fjárhæðum skulu dragast kr. 5.350.000 sem eignarnemi hefur þegar greitt inn á bæturnar.
Þá skal eignarnemi greiða kr. 2.600.000 í ríkissjóð í kostnað við störf Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Eignarnemi, Landsvirkjun, kt. 420269-1299, Háaleitisbraut 68, Reykjavík, greiði eignarnámsþolum, Stefáni Halldórssyni, kt. 040445-4399, Brú 2, 701 Egilsstöðum og Sigvarði Halldórssyni, kt. 120243-4899, Brú 1, 701 Egilsstöðum, sameiginlega kr. 63.700.000 í eignarnámsbætur og kr. 3.700.000 auk virðisaukaskatts í kostnað við rekstur matsmálsins fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.
Þá skal eignarnemi greiða kr. 2.600.000 í ríkissjóð í kostnað við störf Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
___________________________
Helgi Jóhannesson
_________________________ ___________________________
Vífill Oddsson Magnús Leópoldsson