Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 26. apríl 2007

Ár 2007, fimmtudaginn 26. apríl, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 2/2007.

                                    Hveragerðisbær

                                    gegn

Lúðvíki Haraldssyni

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, og Ragnari Ingimarssyni verkfræðingi, en varaformaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.

Með bréfi dagsettu 29. janúar sl. beiddist eignarnemi, sem er Hveragerðisbær, þess að Matsnefnd eignarnámsbóta meti sannanlegar bætur, séu þær nokkrar, til ábúanda á Krossi fyrir missi beitarafnota sinna.

Eignarnámsþoli er Lúðvík Haraldsson, kt. 131031-4679, Krossi Ölfusi.

Með makaskiptasamningi, dagsettum 5. apríl 1996, seldi íslenska ríkið Hveragerðisbæ 78,5 ha spildu úr óskiptu landi Reykjatorfunnar í Ölfusi. Afsal var gefið út 30. apríl 1996. Í því er m.a. ákvæði um að afnotaréttur ábúanda á Krossi raskist ekki þrátt fyrir makaskiptin og haldist óbreyttur svo sem verið hefði í samræmi við þau réttindi sem ábúðarsamningar og lög tryggja. Jafnframt var mælt fyrir um að Hveragerðisbær skyldi greiða ábúanda á Krossi bætur kæmi til þess að hann missti beitarafnot sín.

Hveragerðisbær hefur nú selt Eykt ehf. umrædda landspildu og fyrirhugað er að á henni muni rísa íbúðabyggð. Með bréfi dagsettu 12. maí 2006 var framangreint tilkynnt Jörundi Gaukssyni hdl. f.h. ábúanda á Krossi í Ölfusi. Ábúandi á Krossi er eignarnámsþoli, Lúðvík Haraldsson.

Sáttaumleitanir hafa ekki borið árangur. Aðilar eru því nú orðnir ásáttir um að fela Matsnefnd eignarnámsbóta að meta sannanlegar bætur, séu þær nokkrar, til ábúanda á Krossi fyrir missi beitarafnota sinna.

Kröfur aðila:

Af hálfu Hveragerðisbæjar er þess aðallega krafist að matsþola verði ekki ákvarðaðar bætur í máli þessu.

Verði ekki fallist á aðalkröfu Hveragerðisbæjar er krafist verulegrar lækkunar á kröfugerð matsþola.

Matsþoli geri þær kröfur að honum verði úrskurðaðar bætur að lágmarki að fjárhæð 33.333.333 krónur auk málskostnaðar.

Lýsing á matsandlagi

Með byggingarbréfi, sem staðfest var af Landbúnaðarráðuneytinu 11. mars 1967, var matsþola byggð jörðin Kross í Árnessýslu, til löglegrar ábúðar og erfðaleigu, frá fardögum 1966 að telja. Hefur ábúð hans á jörðinni staðið óslitið síðan. Samkvæmt ábúðarlögum nr. 64/1976 á leiguliði að hafa full afnotaumráð þeirra nytja sem jörðin sjálf gefur af sér í samræmi við forna landsvenju, sbr. 1. og 2. mgr. 24. gr. laganna. Nær samhljóða ákvæði var að finna í 25. gr. ábúðarlaga nr. 36/1961 en þau voru í gildi þá er ábúðarréttur matsþola stofnaðist. Með afsali dagsettu 6. maí 1999 eignaðist matþoli allt úrskipt land jarðarinnar neðan þjóðvegar nr. 1., ásamt 2,4 ha ræktun í eigu ríkisins og hlunnindum.

Matsþoli hafði beitarrétt í hinu óskipta landi Reykjatorfunnar í Ölfusi sem seld var Hveragerðisbæ með ofangreindum makaskiptasamningi. Í makaskiptaafsalinu frá 30. apríl 1996 var jafnframt mælt fyrir um að Hveragerðisbær skyldi greiða ábúanda á Krossi bætur kæmi til þess að hann missti beitarafnot sín.

Matsbeiðandi telur að samkvæmt framangreindu njóti matsþoli ekki ríkari réttinda í umrætt land en þau takmörkuðu réttindi að nýta þar beit í tengslum við ábúð sína á Krossi.

Allt frá því að Hveragerðisbær eignaðist umrædda landspildu kveður matsþoli því hafa verið lýst yfir af forsvarsmönnum Hveragerðisbæjar að umrætt land sé framtíðar byggingarsvæði Hveragerðisbæjar. Hveragerðisbær viðurkennir bótaskyldu í máli þessu en heldur því hins vegar fram að matsþoli eigi ekki rétt á neinum bótum þar sem ekki hefur verið sýnt fram á neitt tjón.

Sjónarmið matsbeiðanda

Í máli þessu er ágreiningur með aðilum um það hvort matsþoli hafi orðið fyrir einhverju tjóni við missi beitarafnota sinna. Sé það niðurstaða Matsnefndar eignarnámsbóta að matsþoli hafi orðið fyrir tjóni þá er fyrirséð að uppi er ágreiningur milli aðila um hvaða verði skuli meta hið meinta tjón.

Matsbeiðandi bendir á að jörðin Kross var ríkisjörð á þeim tíma sem umræddur makaskiptasamningur var gerður milli íslenska ríkisins og matsbeiðanda. Í afsali matsþola fyrir jörðinni Krossi sé ekki minnst á framangreind beitarréttindi. Matsbeiðandi er þeirrar skoðunar að óhjákvæmilegt sé að vekja athygli á því að nokkur vafi leiki á eðli og umfangi og jafnvel tilvist þeirra réttinda sem matsþoli kallar eftir mati á. Að mati matsbeiðanda séu heimildarskjöl ekki að öllu leyti skýr.

Engin gögn liggi fyrir um hvernig umræddum beitarafnotum hafi verið háttað. Því liggi ekki fyrir í málinu hvort og í hvaða mæli búfénaði hafi verið beitt á umræddu svæði fyrr og síðar. Ekkert verði fullyrt um meint beitarréttindi matsþola nema að upplýst verði um þetta.

Matsþoli verði að gera grein fyrir nýtingu á meintum beitarrétti frá því hann hóf ábúð á jörðinni og eftir það allt fram á þennan dag ef nefndin eigi að geta tekið afstöðu til verðmætis meintra réttinda eigenda Kross yfir umræddum beitarréttindum.

Matsbeiðandi hafi ekki aðrar upplýsingar undir höndum en þær að lítill sem enginn búskapur hafi verið á jörðinni Kross undanfarna áratugi. Þannig hafi búfénaði ekki verið beitt á umræddri landspildu í lengri tíma.

Í ljósi þessa er því haldið fram af hálfu matsbeiðanda að matsþoli hafi ekki sýnt fram á neitt tjón af sinni hálfu. Þannig hafi búrekstur matsþola ekki beðið neinn skaða af því að umrædd óljós beitarréttindi standi matsþola ekki lengur til boða. Því eigi ekki að úrskurða matsþola neinar bætur fyrir missi þessara beitarafnota. Þá bendir matsbeiðandi einnig á að sem eigandi lögbýlis í Sveitarfélaginu Ölfusi hafi matsþoli afnotarétt til beitar á hinum fornu Ölfus- og Selvogsafréttum. Þessa beit hafi matsþoli ekki nýtt sér. Um sambærileg sjónarmið vísar matsbeiðandi til úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta frá 1. nóvember 2004, mál nr. 7/2004.

Komi til þess að matsþola verði úrskurðaðar bætur bendir matsbeiðandi á að matsþoli hafi þá í reynd hagnast á þessum meinta missi afnotaréttinda sinna sem hann hafi aldrei nýtt sér. Sú staðreynd sé í beinni andstöðu við þá grundvallar meginreglu almennra skaðabótareglna að tjónþoli verði eins settur fjárhagslega og ef ekkert tjón hefði átt sér stað.

Umrædd réttindi séu aðeins takmörkuð réttindi í eign matsbeiðanda. Matsþoli hafi aldrei getað ráðstafað þessari eign sinni með öðrum hætti en í beinum tengslum við búrekstur sinn á jörðinni Krossi. Taka verði tillit til þess að ekki sé um að ræða hefðbundin eignarráð lands heldur þröng og takmörkuð afnotaréttindi.

Verði matsþola úrskurðaðar bætur verði að miða þær við þá nýtingu sem matsþoli hafi haft á umræddum réttindum til dagsins í dag. Þannig verði að leggja notagildi hinna takmörkuðu réttinda til grundvallar. M.ö.o. sé eðlilegt að miða bætur við það að matsþoli fái sama arð af hinum takmörkuðu réttindum í framtíðinni og hann hafi haft af þeim í fortíðinni. Þannig verði matsþoli að sýna fram á þann arð sem hann hafi haft af umræddum beitarréttindum. Þar sem hann hafi engan arð haft verði honum ekki ákvarðaðar bætur.

Matsbeiðandi telur útilokað að leggja til grundvallar sjónarmið um enduröflun á sambærilegum takmörkuðum réttindum á því svæði sem um ræðir. Taka verði tillit til þess að aðeins sé um að ræða takmörkuð réttindi en ekki hefðbundin eignarráð lands. Óljóst sé hvort sambærileg réttindi standi til boða á þessu svæði. Þá verði einnig að taka tillit til þess að umrædd réttindi séu aðeins nýtanleg matsþola í tengslum við búskap hans á jörðinni Krossi. Þessum réttindum hafi matsþoli aldrei getað ráðstafað með öðrum hætti.

Með sömu rökum verði sjónarmiðum um söluverð ekki heldur beitt.

Sjónarmið matsþola.

Matsþoli telur að verðmæti jarðarinnar Kross sé augljóslega meira með beitarrétti á 77,4 ha landi en án hans. Sú verðlækkun sem verður á jörðinni við missi beitarréttarins sé það tjón matsþola sem matsbeiðanda beri að bæta. 

Matsþoli telur að með mismunandi reikniaðferðum megi sanna að missir beitarréttarins leiði til verulegrar lækkunar á verðmæti jarðarinnar og lýsir hann þremur þeirra.

1. Markaðsverð beitarlands í Ölfusi

Við mat á bótum verði ekki gerður munur á verðmæti beitarréttar og beitarlands enda órjúfanleg tengsl þar á milli. Matsþoli hafi misst réttinn til að nýta landið til beitar og sé því matsgrundvöllurinn þau not sem matþoli hafi getað haft af landinu og skipti við það mat ekki máli hvort matsþoli fari með grunneignarréttinn að landinu eða ekki. Þrátt fyrir að um svokölluð takmörkuð eða óbein eignarréttindi sé að ræða leiði það ekki til þess að gera megi lítið úr verðmæti þeirra. Til þess að hægt sé að gera matsþola eins settan og hann var fyrir skerðinguna þurfi að meta landið sem beitarland. Hveragerðisbær hafi nú selt landið sem byggingarland sem hafi allt annað verðgildi en það beitarland sem hér sé krafist að verði metið til fjár. Til grundvallar bótunum megi því leggja markaðsvirði sambærilegs beitarlands í nágrenni við jörðina Kross. Matsnefndin hafi upplýsingar um verð á beitarlandi á þessu svæði enda hafi a.m.k. hluti nefndarmanna metið beitarland víða á þessu svæði. Það liggi þó fyrir að beitarland sé mis-verðmikið eftir landgæðum og staðsetningu og hafi land sem þetta verið metið og selt allt frá 300.000 – 700.000 krónur pr. ha að undanförnu.

Af þeim 77,4 ha sem hér um ræði sé um 80% gróðurþekja samkvæmt álitsgerð Runólfs Sigursveinssonar, ráðunautar, dags. 19. desember 2005,. Matsþoli geti fallist á þetta álit en rétt sé að taka fram að 20% landsins hafi líka þýðingu þótt ekki sé þar um samfellda gróðurþekju að ræða. Þegar litið sé til landgæða og staðsetningar, og að teknu tilliti til þess, að gróðurþekjan sé um 80%, telur matsþoli að rök séu fyrir því að leggja til grundvallar við mat bótanna að meðalverð hektara á þessum 77,4 hekturum sé 400.000 krónur. Einnig mætti reikna verðmæti pr. ha á 500.000 krónur og margfalda með 61,92 ha (80% x 77,4 ha). Samkvæmt báðum aðferðum sé verðmæti beitarlandsins 30.960.000 kr.

2. Tekjur af hagagöngu hrossa.

Í dag væri hægt að leigja landið til hagagöngu fyrir fola á 5 – 10.000 kr. auk vsk. á mánuði eins og gert hafi verið t.d. að Kastalabrekku í Ásahreppi og að Köldukinn í Holta- og Landssveit.  Um sé að ræða tæpa 62 hektara sem gætu borið 30 fola í sex mánuði á ári. Ef miðað sé við 8.000 krónur pr. mánuð séu árstekjur 1.440.000 krónur og þyrfti höfuðstóll að vera 32.000.000 kr. (1.440.000/0,05/0,9) miðað við 5% vaxtafót og 10% skatt til þess að tryggja sömu árstekjur.

Matsþoli hafi haft fullt forræði á beitarlandi sínu og getað ráðstafað því með samningi, t.d. til hagagöngu. Útreikningur á bótum verði því ekki einfaldari og öruggari enda mikil eftirspurn í dag eftir landi fyrir hagagöngu, sérstaklega ungra fola.  

3. Áhrif skerðingar á möguleika til búrekstrar að Krossi

Matsþoli hafi leitað eftir áliti Búnaðarsambands Suðurlands á því hvort missir beitarréttarins komi til með að hafa áhrif á búskaparskilyrði á jörðinni. Eins og við hafi mátt búast komi það fram í álitinu, sem dagsett er 16. apríl 2007, að áhrif skerðingarinnar séu það mikil að möguleikinn á að stækka búið a.m.k. um helming sé úr sögunni. Byggi sú niðurstaða á því að fyrir skerðingu sé mögulegt að rækta hluta beitarlands jarðarinnar Kross en eftir missi beitarréttarins verði að nýta það sama land til beitar.

Jörðin Kross sé lögbýli og því öll skilyrði til búrekstrar. Síðasta ár hafi þó verið síðasta árið í rekstri samkvæmt skattframtali 2007. Þar sem jörðin hafi allar heimildir og skilyrði til búrekstrar megi reikna bætur matsþola út frá þeim tekjum sem hann verði af þegar hann hefji búskap að nýju eða þeirri skerðingu sem verði á jörðinni til búrekstrar í framtíðinni.

Útreikningur bóta á þessum grundvelli sé vandasamur. Við útreikning tekna megi styðjast við útreikninga um afkomu kúabúa.

Samkvæmt álitsgerð Búnaðarsambandsins skerðist möguleikar búsins að Krossi sem svari tekjum af 20 mjólkandi kúm. Meðaltekjur á mjólkandi kú var árið 2003 371.334 krónur á ári og heildartekjurnar skerðist því um 7.426.680 krónur. Samkvæmt afkomutölum hagþjónustu landbúnaðarins megi ætla að hagnaður búsins að Krossi hefði getað orðið 3.000.000 krónur. á ári. Hagnaðurinn skerðist a.m.k. um helming eða um 1.500.000 krónur á ári. Höfuðstóll bóta sem gæfi af sér sömu upphæð á ári í vexti miðað við 5% vaxtafót væri þá 30.000.000 kr. og að teknu tilliti til 10% skatta væru fullar bætur 33.333.333 kr.

Með vaxandi áhuga og viðskiptum með íslenska hestinn hafi verðmæti jarðarinnar Kross aukist verulega enda sé þar góð aðstaða fyrir slíkan rekstur. Forsenda slíks reksturs sé gott beitarland en ljóst megi vera að möguleikar jarðarinnar hafi nú skerst verulega eftir missi beitarlandsins. Mikil tækifæri séu í dag og verði í slíkum rekstri í framtíðinni en engu að síður sé erfitt að meta bætur fyrir slíkan missi þótt tekjutapið blasi við enda jörðin vel í sveit sett og við bestu markaðssvæði landsins. Hljóti þessi sjónarmið engu að síður að styðja aðra útreikninga um bætur til matsþola.   

Niðurstaða

            Í máli þessu háttar svo til að matsþoli hafði sem ábúandi á jörðinni Krossi réttindi í óskiptu landi Reykjatorfunnar, en hluta þess eða 78,5 ha landspildu, eins og segir í makaskiptaafsali, var afsalað til matsbeiðanda 3. maí 1996. Matsþoli fékk síðan afsal fyrir jörðinni Krossi sunnan þjóðvegar réttum 3 árum síðar. Matsþoli hafði réttindi í spildu þeirri sem afsalað var 1996 til matsbeiðanda samkvæmt byggingarbréfi frá 11. mars 1967 og eru aðilar sammála um að matsþoli sé rétthafi beitarréttinda á spildunni. Samkvæmt uppdrætti, gerðum af Verkfræðistofu Suðurlands hf., er stærð spildunnar 77,4 ha. Þá kom fram við vettvangsgöngu að hluti jarðarinnar Kross samsvari 29,2 ha sé litið til hlutdeildar hennar í hinu óskipta landi Reykjatorfunnar. Matsnefndin lítur svo á að í beitarréttindum þeim sem matsþoli hefur sem ábúandi jarðarinnar Kross felist verðmæti sem matsbeiðanda beri að bæta honum samkvæmt sérstöku ákvæði í makaskiptaafsali dagsettu 30. apríl 1996. Ekki skiptir máli hvort og að hvað miklu leyti matsþoli hefur notað sér þessi beitarréttindi sín enda njóta þau verndar samkvæmt 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. laga nr. 97/1995. Samkvæmt því ákvæði skal matsþoli fá fullt verð fyrir þau eignarréttindi sín sem af honum hafa verið tekin.  

Í því tilviki sem hér er til úrlausnar er verið að meta hæfilegt verð fyrir réttindi á spildu sem seld var úr Reykjatorfunni án þess að gengið væri frá því hver væri eignarhlutur jarðarinnar Kross í hinu óskipta sameignarlandi sem úr var selt. Við mat á bótum til matsþola telur matsnefndin rétt að líta til verðmætis beitarlands á nálægum slóðum. Hér skiptir máli nálægð svæðisins við höfuðborgarsvæðið, sem jafnframt er fjölmennasta svæði landsins svo og það að svæði þetta er mjög nærri þéttbýlasta hluta Suðurlands. Þá er ljóst að eftirsókn eftir

landi til hagagöngu hrossa fer mjög vaxandi. Loks er til þess að líta að missir afnota landsins hefur áhrif á búskap og búskaparhorfur á jörðinni Krossi og þar með verðmæti jarðarinnar. Þegar framangreindir þættir eru virtir telur nefndin að hæfilegar bætur til matsþola séu 13.500.000 krónur. Þá greiði matsbeiðandi matsþola 724.590 krónur í málskostnað. Loks ber matsbeiðanda að greiða 725.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ

Matsbeiðandi, Hveragerðisbær, greiði matsþola, Lúðvíki Haraldssyni, 13.500.000 krónur og 724.590 krónur í málskostnað.

Þá greiði eignarnemi 750.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

                                                                                    Allan V. Magnússon

                                                                                    Magnús Leópoldsson

                                                                                    Ragnar Ingimarsson