Nr. 118/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. mars 2019

í máli nr. 118/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur að fjárhæð 939.617 kr. vegna ógreiddrar leigu og viðgerða á hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt að henni beri að endurgreiða tryggingarfé. Til vara er gerð krafa um að bótakrafa sóknaraðila verði lækkuð stórlega.

Með kæru, dags. 31. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. nóvember 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Viðbótargögn bárust frá sóknaraðila 7. nóvember 2018 og voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 9. nóvember 2018. Greinargerð barst frá varnaraðila með tölvupósti, sendum 9. nóvember 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 9. nóvember 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20. nóvember 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 21. nóvember 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 29. nóvember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. nóvember 2018. Frekari athugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti, sendum 2. desember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, sendum 3. desember 2018.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2018 til 31. ágúst 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið nýinnréttuð. Í leigusamningi og skoðunarskýrslu, sem hafi verið gerð fyrir afhendingu íbúðarinnar og varnaraðili undirritað, komi skýrt fram að um sé að ræða nýtt húsnæði og að varnaraðili væri fyrst til að búa þar.

Samkvæmt leigusamningnum hafi varnaraðila borið að skila íbúðinni 31. ágúst 2018. Þann dag hafi hún tilkynnt að hún gæti ekki staðið við umsaminn afhendingardag og aðilar samið um að afhending færi fram 1. september 2018. Þegar fulltrúi sóknaraðila hafi komið þann dag til að framkvæma úttekt hafi blasað við að hún væri ekki tilbúin til afhendingar, en til dæmis hafði verið borað í veggi án samþykkis. Því hafi þurft að spartla og mála. Sambýlismaður varnaraðila hafi sagst ætla að gera það og aðilar samið um að íbúðin yrði afhent að því loknu. Þá hafi verið ljóst við skil íbúðarinnar 7. september 2018 að málningarvinnu væri ekki lokið og þörf hafi verið á að ljúka við að mála veggi og loft. Þar að auki hafi þurft að spartla suma veggi upp á nýtt og ýmis önnur vinna verið nauðsynleg til að koma hinu leigða í viðunandi horf.

Ágallar á hinu leigða séu allir tilgreindir í skoðunarskýrslu sem fulltrúi sóknaraðila hafi gert við lok leigutíma en varnaraðili neitað að undirrita. Fjölmörg vitni séu að ástandi íbúðarinnar við lok leigutíma. Þá sé hluti skemmdanna, meðal annars á innréttingum og skápum, tilgreindur í skoðunarskýrslu sem gerð hafi verið vegna leigusamnings við næstu leigjendur.

Með bréfi, dags. 3. október 2018, hafi sóknaraðili krafist skaðabóta úr hendi varnaraðila vegna skemmda á hinu leigða og ógreiddrar leigu. Með tölvupósti sama dag hafi varnaraðili hafnað kröfunum í öllum aðalatriðum. Í samræmi við 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sé ágreiningi því vísað til kærunefndar húsamála. Bótaskylda varnaraðila sé skýr og ótvíræð, bæði samkvæmt ákvæðum leigusamningsins og húsaleigulaga. Þá sé tjón á hinu leigða óumdeilt líkt og ljósmyndir og skoðunarskýrslur staðfesti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi haldið að leigusamningur myndi renna út mánuði fyrr og þar af leiðandi gefið leyfi fyrir því að sá mánuður yrði tekinn af tryggingunni. Þegar það hafi komið að því að skila íbúðinni hafi maður varnaraðila verið að vinna mjög mikið og hún verið ein með barn og enga pössun sem hafi gert þetta svolítið erfitt. Það hafi bara þurft að mála nokkra veggi þar sem hafði verið spartlað og þau greitt manni fyrir að gera það. Síðan hafi komið í ljós að hann hafði aldrei málað og málað of mikið og ekki nógu vel svo að það hafi þurft að mála aftur. Þá hafi þurft að þrífa aftur eftir málningarvinnu.

Þegar vika hafi verið liðin af september hafi sóknaraðili verið orðin mjög óþolinmóð og varnaraðili boðið henni að taka við íbúðinni. Fjölmörg vitni geti staðfest það. Tengdamóðir varnaraðila hafi komið til að vera henni innan handar á meðan hún hafi reynt að gera eitthvað í íbúðinni og hún geti staðfest að engar skemmdir hafi verið til staðar. Tveimur vikum eftir skil hafi sóknaraðili ásakað varnaraðila og sambýlismann hennar um skemmdir á skápahurðum sem hvorugt þeirra viti neitt um. Þá hafi hún ásakað þau um fleiri skemmdarverk sem séu ósönn.

Varnaraðili hafi ætlað að samþykkja að greiða kostnað vegna þrifa á íbúðinni en sóknaraðili fundið dýrustu flutningsþrifin fyrir þessa stærð á íbúð en þau ættu í mesta lagi að kosta 35.000 kr. Varnaraðili hafi ekki samþykkt að greiða um 160.000 kr. fyrir nýjar skápahurðir þar sem hún hafi ekki valdið neinum skemmdum. Þá hafi eitt horn á gólflista losnað örlítið frá þar sem taska hafði fest. Það hafi ekki verið mikið mál að laga það en varnaraðili ekki fengið tíma til þess. Varnaraðili hafi ætlað að samþykkja að greiða kostnað vegna málningarvinnu en hún hafi ekki búist við því að það myndi kosta um 260.000 kr. Hún samþykki það ekki, enda hafi ekki verið þörf á að mála mikið.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að hún hafi fengið skilaboð frá varnaraðila 31. ágúst 2018 þar sem hún hafi spurt hvort hún mætti skila lyklunum um kvöldið eða daginn eftir. Sóknaraðili hafi samþykkt það. Þegar sóknaraðili hafi mætt í íbúðina 1. september 2018 hafi komið í ljós að hún væri ekki tilbúin til afhendingar. Varnaraðili hafi þó talið að lyklaskil gætu farið fram. Allt hafi verið á rúi og stúi. Það hafi átt eftir að spartla og málningarvinnu hvergi nærri lokið, auk þess sem ekki hafði verið þrifið. Sóknaraðili hafi fallist á að veita lokafrest til að ganga frá málningu og þrifum. Næstu daga hafi sóknaraðili ítrekað sent skilaboð og gert kröfu um að íbúðinni yrði skilað nýmálaðri og þrifinni. Varnaraðili hafi haldið áfram að lofa sóknaraðila því að ljúka verkinu og afhenda íbúðina í viðunandi ástandi. Þann 7. september 2018 hafi sóknaraðili loks hitt sambýlismann varnaraðila í íbúðinni og allt verið á sama veg og viku fyrr. Búið hafi verið að spartla og mála eina umferð í stofunni en íbúðin verið það illa máluð að sóknaraðila hafi orðið ljóst að það þyrfti að fá málara í verkið.

Í bréfi sóknaraðila til varnaraðila segi að núverandi leigjendur hafi gert kröfu um að það kæmi skýrt fram í skoðunarskýrslu að þau hefðu ekki valdið þeim augljósu skemmdum sem væru á innréttingum íbúðarinnar og myrkvunargluggatjaldi í svefnherbergi sem sóknaraðili geri meðal annars kröfu um að varnaraðili bæti.

Því sé hafnað að kostnaður vegna flutningsþrifa sé úr hófi. Um sé að ræða eðlilegt verð fyrir flutningsþrif á íbúðum af þessari stærð. Ekki skuli þó loku fyrir það skotið að sóknaraðili hefði getað fengið annað fyrirtæki til að þrífa íbúðina fyrir lægri eða hærri fjárhæð en 45.000 kr. en samkvæmt upplýsingum sóknaraðila sé um að ræða meðalverð.

Sú fjárhæð sem sóknaraðili geri kröfu um styðjist við tiltekið tilboð um kostnað vegna kaupa á nýjum hurðum til að sóknaraðili verði eins settur og í upphafi leigutíma. Varnaraðila hafi borið að skila íbúðinni 31. ágúst 2018 í sama ástandi og við upphaf leigutíma. Það hafi hún ekki gert og sóknaraðili því orðið að láta lagfæra skemmdirnar, þar á meðal á gólflista. Varnaraðila hafi verið í lófa lagið að lagfæra hann áður en lyklum hafi verið skilað til að komast hjá kostnaði við lagfæringar hans.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það hafi alls ekki þurft að heilmála íbúðina heldur þurft að mála þrjá veggi. Sóknaraðili megi ekki láta heilmála íbúðina á kostnað varnaraðila. Engar dagsetningar séu á myndum af skemmdunum en varnaraðili hafi alltaf neitað því að þær væru eftir hana og geri það enn. Vitni sóknaraðila séu fólk sem hafi verið að vinna við að mála og þrífa íbúðina en vel gæti verið að þau hafi rekið eitthvað í skápana. Fjölmörg vitni geti staðfest að varnaraðili hafi gengið vel um íbúðina og að engar skemmdir hafi verið til staðar við skil hennar. Þá hafi ekki þurft að kaupa nýja raftengla og engin gögn sýni fram á að svo hafi verið. Varnaraðili hafi ekki fengið afrit af skoðunarskýrslunni en viti að hún hafi ekki verið gerð fyrr en að minnsta kosti viku eftir að hún hafi skilað íbúðinni. Það sé ekkert sem sýni fram á skemmdir að leigutíma loknum.

Varnaraðili hafi millifært 810.000 kr. inn á tiltekinn reikning sóknaraðila og hún fullvissað hana um að reikningurinn yrði lokaður þar til leigutíma lyki og þá fengi varnaraðili fjárhæðina endurgreidda. Varnaraðili hafi ekki enn fengið endurgreiðsluna.

Varnaraðili hafi flutt út um leið og hún hafi fengið nýju íbúðina sína afhenda og hafi því í raun ekki búið í íbúð sóknaraðila síðustu fimm vikurnar af leigutímanum. Hluta þess tíma hafi varnaraðili varið í að tæma íbúðina og geymslu, auk þess að þrífa og taka til samkvæmt kröfum sóknaraðila.

Fyrsta málaða umferðin hafi ekki verið nógu þétt að mati sóknaraðila svo að það hafi þurft að mála aðra umferð. Þessu hafi næstum því verið lokið fyrsta dag þess mánaðar sem hún hafi átt að flytja og sóknaraðili þá sagt að hún skyldi klára málningarvinnuna og skila íbúðinni án þess að ryksuga. Sóknaraðili hafi orðið mjög gröm yfir því að þessu hafi ekki verið lokið samkvæmt kröfum hennar og legið mikið á að losna við varnaraðila úr íbúðinni þar sem hún hafi verið komin með nýja leigjendur.

Á sama tíma og varnaraðili hafi verið að taka til og mála hafi sóknaraðili sent skilaboð oft á dag og ítrekað hringt þótt varnaraðili hefði útskýrt fyrir henni að hún væri að gera sitt besta við að klára þetta og hún vel vitað hver staðan væri. Þegar þau hafi farið í íbúðina í síðasta skipti hafi átt eftir að mála smáblett á einum vegg, sem hún hafi í fyrstu ekki viljað leyfa varnaraðila að klára, en þó þegið það eftir nokkuð þref. Tekið skuli fram að í raun hafi ekki verið þörf á að mála þessa þrjá veggi og málun eins veggs hefði verið nægileg.

Sóknaraðili hafi aldrei skýrt frá því að hún hefði ráðið menn til að mála íbúðina, gera við eða skipta um skápahurðir, og því síður hvaða tilboð hún hefði fengið í þau verk. Hún hafi ekki, svo varnaraðili viti til, neina lögskylda aðila til að gera úttekt á ástandi íbúðarinnar og varnaraðili hafi ekki fengið að sjá neinar skoðunarskýrslur. Hún hafi aftur á móti síðar nefnt að hún hefði látið skoða íbúðina einhverjum vikum eftir að nýjum leigjendum hafði verið afhent íbúðin.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 810.000 kr. sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Sóknaraðili heldur því eftir á þeirri forsendu að ástand hins leigða við lok leigutíma hafi verið ábótavant og leiga vangreidd. Samtals var krafa sóknaraðila 939.617 kr. og þannig hærri en tryggingarfénu nemur. Fyrir kærunefnd lækkaði sóknaraðili kröfuna í 906.506 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Óumdeilt er að varnaraðili skilaði sóknaraðila lyklum að hinu leigða 7. september 2018. Með bréfi sóknaraðila, dags. 3. október 2018, gerði hún kröfu í tryggingarféð sem var sundurliðuð með eftirfarandi hætti:

• Ógreidd leiga vegna tímabilsins 1.-31. ágúst 2018: 270.000 kr.
• Ógreidd leiga vegna tímabilsins 1.-7. september 2018: 63.000 kr.
• Myrkvunargluggatjald: 20.000 kr.
• Málningarvinna og efniskostnaður: 279.917 kr.
• Tenglar: 3.900 kr.
• Flutningsþrif: 45.000 kr.
• Viðgerð á skápahurð og uppsetning á nýjum skápahurðum: 214.200 kr.
• Þrif á málningu á svölum: 10.000 kr.
• Vinna við að lagfæra skáp: 15.000 kr.
• Vinna við rafmagn og kaup á tenglum vegna málunar: 18.600 kr.

Með tölvupósti varnaraðila 3. október 2018 samþykkti hún að greiða leigu fyrir einn mánuð sem hún greiddi ekki eftir að hún flutti út og vegna þrifa. Öðrum kröfum sóknaraðila var hafnað. Kæra barst kærunefnd 31. október 2018 og því er ljóst að hún var lögð fram innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 41. gr. húsaleigulaga.

Ljóst er að úttekt var gerð á hinu leigða við upphaf leigutíma en ekki verður ráðið að úttekt hafi verið gerð við lok leigutíma. Sóknaraðili telur að á leigutímanum hafi varnaraðili meðal annars rispað innréttingar og rifið tengla í anddyri og heldur eftir hluta af tryggingarfénu til þess að standa undir kostnaði við lagfæringar vegna þessa. Varnaraðili mótmælir því að hafa valdið þessum skemmdum. Sóknaraðili vísar til þess að leigjendur, sem hafi leigt íbúðina á eftir varnaraðila, hafi óskað eftir því að tekið yrði fram í úttektarskýrslu að umræddar rispur væru til staðar. Kærunefnd telur aftur á móti ekki unnt að byggja á þeirri úttektarskýrslu við úrlausn þessa máls sem hefur þar að auki ekki verið lögð fram í máli þessu. Kærunefnd telur því að sóknaraðila sé óheimilt að halda eftir hluta af tryggingarfénu vegna kostnaðar við þessar lagfæringar.

Sóknaraðili lét mála alla íbúðina að leigutíma loknum og gerir kröfu um að varnaraðili greiði kostnað sem af því leiddi. Varnaraðili hafnar því greiða fyrir heilmálun á íbúðinni. Heldur varnaraðili því fram að aðeins hafi verið þörf á að gera við og mála einn og í mesta lagi þrjá veggi sem hafi verið gert. Þar sem fyrsta umferðin hafi ekki verið nógu þétt að mati sóknaraðila hafi þurft að mála aðra umferð sem hafi næstum verið lokið fyrsta dag þess mánaðar sem hún átti að flytja út. Hafi sóknaraðili þá sagst skyldu ljúka við málningarvinnuna. Því hefur sóknaraðili ekki mótmælt.

Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Leigusamningur aðila var frá 1. mars 2018 til 31. ágúst 2018 og kemur þar fram að íbúðin sé nýinnréttuð, sem staðfest er í skoðunarskýrslu, og að varnaraðili væri fyrst til að búa þar. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að ekki sé kveðið á um það í leigusamningi að ekki megi negla í veggi geti það ekki talist eðlileg not á íbúðinni með hliðsjón af 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga að nauðsynlegt hafi verið að gera við veggi og mála eftir sex mánaða leigutímabil. Því sé um að ræða skemmdir á íbúðinni sem varnaraðili beri ábyrgð á og hann fallist í raun á með því að sparsla í göt og láta mála íbúðina að hluta. Ágreiningur aðila snýr því að kostnaði við að mála íbúðina alla eins og álitsbeiðandi gerir kröfu um eða að hluta eins og gagnaðili gerði. Ekki liggur fyrir skýrsla úttektarmanns um að heilmálun hafi verið nauðsynleg og ber því að hafna þessari kröfu. Með hliðsjón af framanrituðu telur kærunefnd að varnaraðila sé óheimilt að halda tryggingarfénu eftir vegna málunar á hinu leigða.

Sóknaraðili fer fram á að varnaraðili greiði leigu vegna tímabilsins 1.-7. september 2018. Óumdeilt er að sóknaraðili vildi skila lyklum að hinu leigða 1. september 2018 en vegna kröfu sóknaraðila um að íbúðin yrði þrifin og máluð skilaði hún lyklunum 7. september 2018. Varnaraðili var með umráð íbúðarinnar þar til lyklum var skilað og ber henni því að greiða leigu vegna þessa tímabils. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila þar um.

Varnaraðili viðurkennir að hafa valdið skemmdum á myrkvunargluggatjöldunum og því ber henni að greiða kostnað vegna viðgerða og/eða endurnýjunar á þeim. Í gögnum málsins liggur fyrir reikningur vegna gluggatjalda, dags. 29. desember 2017, en ekki liggur fyrir reikningur vegna kaupa á gluggatjöldum eftir að leigutíma lauk. Ágreiningur virðist hins vegar ekki vera fyrir hendi um fjárhæð þessarar kröfu sóknaraðila og telur kærunefnd þannig unnt að leggja hana til grundvallar. Varnaraðili skuli því greiða 20.000 kr. vegna nýrra gluggatjalda.

Varnaraðili fellst á að sóknaraðili haldi eftir hluta af tryggingarfénu vegna kostnaðar við þrif en mótmælir þeirri fjárhæð sem sóknaraðili krefur hana um í þessu tilliti. Í málinu liggur fyrir reikningur fyrirtækis sem annaðist þrif á íbúðinni að fjárhæð 45.000 krónur sem kærunefnd getur ekki séð að sé úr hófi og fellst því á að leggja hann til grundvallar.

Að framangreindu virtu ber sóknaraðila að skila varnaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 412.000 kr. ásamt vöxtum frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og með dráttarvöxtum frá þeim degi þegar fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags sem hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Íbúðinni var skilað 7. september 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 5. október 2018.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila 412.000 kr. ásamt vöxtum frá 1. mars 2018, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, til 5. október 2018 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson