Mál nr. 25/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 19. maí 2020

í máli nr. 25/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila vegna þrifa hennar á hinu leigða við lok leigutíma.

Með rafrænni kæru, sendri 3. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 7. apríl 2020. Í bréfinu var veittur frestur til 20. apríl 2020 til þess að skila greinargerð og var varnaraðili upplýstur um að nefndin myndi taka málið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem lægju fyrir að þeim tíma liðnum. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila.

Með bréfi kærunefndar, dags. 30. apríl 2020, var því beint til sóknaraðila að upplýsa nefndina um það hvenær leigutíma lauk, hvenær krafa var gerð í tryggingu varnaraðila og eftir atvikum hvenær kröfunni var hafnað. Þá var óskað eftir upplýsingum um fjárhæð kröfunnar. Umbeðnar upplýsingar bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, sendum 30. apríl 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 10. júlí 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að þrifum á hinu leigða hafi verið ábótavant við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við skil íbúðarinnar hafi hún ekki verið þrifin. Hún hafi sent varnaraðila ítrekun um að þrífa hana. Hann hafi mætt en ekki þrifið neitt að ráði svo að hún hafi sent aðra ítrekun. Einnig hafi hún hringt í hann og sent smáskilaboð en engin svör fengið.

Eftir þras hafi varnaraðili boðist til að þrífa betur en þá hafi sóknaraðili verið alveg hætt að treysta því að hann gæti það. Að lokum hafi sóknaraðili þrifið íbúðina og það tekið hana þrjá daga, tvo tíma í senn.

Gerð sé krafa í tryggingarfé varnaraðila vegna þrifanna og óþægindanna. Sóknaraðili hafi sýnt íbúðina óhreina og ekki fengið leigjanda fyrr en eftir að hún hafði sjálf þrifið hana.

III. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 280.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt upplýsingum sóknaraðila, sem bárust vegna beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar, lauk leigutíma 15. janúar 2020. Þá staðfesti sóknaraðili að hún hafi fyrst gert kröfu í tryggingu varnaraðila 13. janúar 2020 og að varnaraðili hafi hafnað henni sama dag. Kæra sóknaraðila var móttekin hjá kærunefnd húsamála 3. mars 2020. Þannig er ljóst að sóknaraðili vísaði ágreiningi ekki til kærunefndar húsamála innan fjögurra vikna frá þeim degi sem varnaraðili hafnaði kröfunni í samræmi við ákvæði 5. mgr. 41. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber að hafna kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 19. maí 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson