Mál nr. 85/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 85/2022
Ákvörðunartaka. Viðhaldsframkvæmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 7. september 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. september 2022, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 4. október 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. janúar 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 192 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 12 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort fyrir liggi lögmæt ákvörðun húsfundar um viðhaldsframkvæmdir.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að samþykki 2/3 hluta þeirra 192 eignarhluta sem séu í húsinu þurfi til að samþykkja umfangsmiklar utanhúss framkvæmdir.
Í álitsbeiðni segir að stjórn gagnaðila hafi sent fundarboð, dags. 15. júní 2022, á íbúa í gegnum húsbók hjá D um húsfund sem skyldi haldinn 21. sama mánaðar þar sem stjórnin legði til að gengið yrði að tilboð E ehf. (leið 1) sem fæli í sér endurnýjun allra glugga, svalahurða, viðgerðar á svalahurðum og fleira. Upphæðin hafi numið 282.057.154 kr. sem skiptist í ca. 1.500.000 kr. á hvern eignarhlut að meðaltali.
Á fundinn hafi mætt 51 einstaklingur. Þar af hafi 33 samþykkt tillöguna og 13 verið á móti.
Álitsbeiðandi hafi ekki getað mætt á fundinn vegna COVID-19 veikinda. Hún hafi greitt fyrsta greiðsluseðil með fyrirvara um réttmæti hans.
Álitsbeiðandi og sonur hennar hafi átt samskipti við D þar sem hún hafi kvartað undan þessari ráðstöfun og talið að ekki hafi legið fyrir nægur meirihluti til að samþykkja þessa framkvæmd, þ.e. 2/3 hlutar eigenda, byggt á því hversu dýr framkvæmdin sé. D hafi að einhverju leyti tekið undir þetta sjónarmið og talið að æskilegra hefði verið að fleiri hefðu mætt en þó talið ákvörðunina lögmæta. Skoðun formanns gagnaðila sé sú sama og D. Álitsbeiðandi sé þessu þó ósammála.
Í greinargerð gagnaðila segir að mál þetta eigi sér nokkurn aðdraganda, en með einróma ákvörðun stjórnar gagnaðila 7. september 2021 hafi verið ákveðið að leita til F til þess að gera skýrslu um ástand hússins og meta þörf á viðgerðum en fyrir hafi legið að leki hafi komið upp, bæði af þaki, með gluggum og útlit almennt verið farið að láta á sjá.
Skýrsla F sé dagsett í apríl 2022 og í henni séu lagðar til umtalsverðar tillögur að viðgerðum við fasteignina.
Á aðalfundi 3. maí 2022 hafi ástandsskýrslan verið kynnt, farið yfir efni hennar og kynnt fundarmönnum. Samþykkt hafi verið einróma að fela F að leita tilboða í framkvæmdirnar.
Á húsfundi 21. júní 2022 hafi legið fyrir tilboð á grundvelli útboðslýsingar F á verkinu. Fimm aðilar hafi boðið í verkið og hafi verið samþykkt á fundinum að taka tilboði lægstbjóðanda.
Líkt og skýrsla F hafi gefið til kynna þá séu umþrættar framkvæmdir að megninu til viðgerðir og viðhaldsframkvæmdir á ytra byrði hússins. Af skýrslunni megi ráða að skortur hafi verið á viðhaldi um nokkurt skeið, enda felist í viðhaldinu viðgerðir á sprungum, ryði og þess háttar, séreignar- og sameignarviðgerðir á svölum, svalahandriðum, þaki og niðurfallsrörum.
Ekkert í skýrslunni eða útboðslýsingu megi skilja sem svo að gengið sé lengra en hefðbundið og venjulegt viðhald krefjist.
Hafa beri í huga þá almennu reglu laga um fjöleignarhús að ákvæði þeirra séu ófrávíkjanleg og að þau beri að túlka þröngri lögskýringu. Þar sem það sé meginregla laganna að helmingur eigenda nægi til að taka allar ákvarðanir nema þær sem sérstaklega séu tilgreindar sem frávik frá þeirri meginreglu, verði að liggja skýrt fyrir að umræddar framkvæmdir falli undir einhverjar þær undantekningarreglur 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þannig falli viðhaldsframkvæmdirnar undir D lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Umfang framkvæmda og þar með kostnað þeirra verði að meta með hliðsjón af uppsafnaðri viðhaldsþörf sem og stærð hússins. Framangreindu til stuðnings megi vísa til dóma Hæstaréttar í málum nr. 583/2013, 23/2016 og álits kærunefndar húsamála í máli nr. 111/2019.
Ákvæði D liðar 41. gr. kveði á um meginreglu sem fara skuli eftir við atkvæðagreiðslu og ákvarðanatöku í málefnum húsfélaga, nema ótvírætt sé að undantekningar í A, B, C, D eða E liðum 41. gr. eigi við, sem ekki verði séð að eigi við í máli þessu.
Þá taki 42. gr. sömu laga af skarið með að heimila lögmæta ákvarðanatöku þótt fundarsókn sé dræm. Sé þannig á grundvelli D liðar heimilt og lögmætt að taka ákvarðanir sem eigi undir C, D og E liði án tillits til fundarsóknar, sé fundur löglega boðaður.
Ekki verði séð af málatilbúnaði álitsbeiðanda að brigður séu bornar á lögmæti fundarboðunar og því einsýnt að um lögmætt samþykki viðhaldsframkvæmda sé að ræða.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ákvörðun hafi verið tekin um að ganga að tilboði F á stjórnarfundi 7. september 2021. Álitsbeiðandi spyr ýmissa spurninga í kringum þá ákvörðun, svo sem hvers vegna því tilboði hafi verið tekið, hvenær hafi verið tekin ákvörðun um að leita til F, hvort stjórnin hafi haft heimild til að ganga að tilboðinu og þess háttar.
Samkvæmt fundargerð aðalfundar, sem haldinn hafi verið 3. maí 2022, hafi verið mætt fyrir 42 eignahluta af 192. Á fundinum hafi verið lagðar til tvær leiðir varðandi viðgerðir og framkvæmdir. Augljóst sé af skýrslunni að það hefði átt að fara leið 2 þar sem leið 1 hafi í för með sér verulega meiri framkvæmdir heldur en nauðsynlegt sé að framkvæma líkt og fram komi í skýrslunni. Þar með sé ekki lengur verið að vinna að nauðsynlegum viðgerðum, heldur sé farið í mun umfangsmeiri og talsvert dýrari framkvæmdir, auk þess sem gerðar séu athugasemdir við fjölda fundarmanna, þótt reyndar hafi einungis verið tekin ákvörðun um að leita tilboða í verkið. Meiri og greinarbetri upplýsingar hefðu þurft að liggja fyrir og fleiri eigendur hefðu þurft að koma að máli sem þessu.
Samkvæmt mætingalista húsfundar 21. júní 2022 sé 51 undirskrift, sem gefi til kynna að 51 hafi verið á fundinum, 33 hafi samþykkt tillöguna, fjöldi sem sé á skjön miðað við umfang verksins og kostnað. Í fundargerð hafi komið fram að eigendur hafi talið sig illa upplýsta um málið. Formaður stjórnar hafi lýst því að stjórnin hefði ekki sérþekkingu á verkefninu og hefði ekki haft tíma til að fara yfir tilboðið. Þetta eitt og sér sýni að stjórnin hafi lagt þetta tilboð fram án þess að hafa gætt að hagsmunum eigenda.
Í fundargerð segi að líftími glugga sem ekki sé skipt um núna séu þrjú til sex ár. Álitsbeiðandi hafi fengið fagmann til að skoða gluggana í íbúð sinni sem segi að með því að viðhalda þeim (bera á og mála) gætu þeir enst í 10-15 ár til viðbótar. Auk þess sé augljóst af fundargerðinni að F og stjórnin hafi lagt áherslu á að leið 1 yrði farin, enda hafi fyrirtækið fjárhagslegan ávinning af því. Þá séu gerðar athugasemdir við það að samkvæmt fundargerðinni hafi verið lagt til að fresta ákvörðun um málið en því verið hafnað og niðurstaðan orðið sú að 33 eigendur hafi staðið að þessari stóru ákvörðun. Þá séu gerðar athugasemdir við ákvörðun fundarins um þóknun að fjárhæð 150.000 til formanns gagnaðila á meðan á framkvæmdum standi.
Stjórnin hefði átt að vísa málinu frá vegna dræmrar þátttöku eigenda, sbr. B liður 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem það hefði þurft 2/3 hluta eigenda til að samþykkja leið 1 umfram leið 2 en hún hafi verið vegna nauðsynlegs viðhalds.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
III. Forsendur
Í 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er að finna reglur um töku ákvarðana og samkvæmt 9. tölul. B liðar þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sé um að ræða endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Undir D lið 41. gr. falla allar aðrar ákvarðanir en greinir í liðum A-C og nægir þá samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Samkvæmt skýrslu F felur framkvæmdatillaga 1 í sér endurnýjun á öllum trégluggum sem eru inni í klæðningu (272 gluggar) en framkvæmdatillaga 2 gerði ráð fyrir að allir ónýtir gluggar yrðu endurnýjaðir (92 gluggar). Um ástand glugganna segir í ástandsskýrslu frá apríl 2022 að sumir gluggar séu illa fúnir, eða mjúkir af bleytu, aðrir mikið sprungnir og gráir, en að hluti sé í sæmilegu lagi. Áætlaður kostnaður vegna framkvæmdatillögu 1 var 257.200.000 kr., þar af 124.400.000 kr. vegna endurnýjunar á gluggum, hurðum og opnanlegum fögum. Áætlaður kostnaður vegna framkvæmdatillögu 2 var 185.000.000 kr. og þar af 51.500.000 kr. vegna endurnýjunar á gluggum, hurðum og opnanlegum fögum.
Á húsfund, sem haldinn var 21. júní 2022, var mætt fyrir 51 af 192 eignarhlutum hússins, þar af voru fimm umboð. Samkvæmt fundargerð var borin upp tillaga um að ganga að tilboði lægstbjóðanda í framkvæmdatillögu 1 þar sem 33 atkvæði voru samþykk tillögunni en 13 voru á móti.
Framkvæmdaleið 2 innifelur nauðsynlegt viðhald og kemur fram að gert er ráð fyrir að skipt verði út 92 ónýtum trégluggum ásamt öðrum viðgerðum. Í framkvæmdaleið 1 er gert ráð fyrir að skipta út öllum þeim trégluggum sem eru á húsinu, eða 272 gluggum ásamt öðrum viðhaldsframkvæmdum. Í skýrslu F kemur fram að í síðustu stóru viðhaldsframkvæmd hafi hluta tréglugga í húsinu verið skipt yfir í áltréglugga. Framkvæmdaleið 1 tekur því til allra annara tréglugga sem ekki hefur verið skipt yfir í áltréglugga. Jafnframt kemur fram í skýrslunni að ástand núverandi tréglugga sé misjafnt og sagt að gluggar á suðurhlið séu verr farnir en á norðurhlið.
Af skýrslunni má ráða að framkvæmdaleið 2 tekur til nauðsynlegs og aðkallandi viðhalds en með framkvæmdaleið 1 er til viðbótar farið í viðhaldsframkvæmdir sem mættu annars bíða í nokkur ár. Þá er verulegur munur á kostnaði tillagnanna. Að mati kærunefndar þurfti af þessum sökum samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 9. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr., fyrir framkvæmdaleið 1. Á hinn bóginn hefði nægt samþykki einfalds meirihluta fyrir framkvæmdaleið 2, sbr. D lið sama lagaákvæðis. Er því fallist á kröfuna á þann hátt er í niðurstöðukafla greinir.
Til leiðbeiningar bendir kærunefnd á að í 1. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfundur geti tekið ákvarðanir samkvæmt C, D og E liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar, enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða ákvarðanir sem falli undir B lið 41. gr. þá verði að minnsta kosti helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Þá segir í 3. mgr. að sé fundarsókn ekki nægileg samkvæmt 2. mgr. en tillagan þó samþykkt með 2/3 hlutum atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta þá skuli innan fjórtán daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á honum. Sá fundur geti tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meirihluta (2/3) á fundinum teljist hún samþykkt.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta hafi þurft fyrir framkvæmdaleið 1 eins og hún er skilgreind í skýrslu F frá apríl 2022.
Reykjavík, 19. janúar 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson