Mál nr. 121/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 121/2020

A og B

gegn

C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A, og B, báðir til heimilis að D.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 38.207 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. nóvember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. nóvember 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 2. desember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. desember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi 17. desember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. desember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. desember 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Leigutíma lauk 1. október 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að þeir hafi leigt herbergi með aðgengi að sameign, þ.e. eldhúsi, stofu, gangi, og baðherbergi með sturtu. Þeir hafi sagt leigusamningum upp með mánaðar fyrirvara. Tryggingarfé, að fjárhæð 110.000 kr., hafi verið lagt fram við upphaf leigutíma.

Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð 14. október 2020 og sóknaraðilar hafnað henni samdægurs. Þann 16. október 2020 hafi varnaraðili fullyrt með tölvupósti að hún myndi ekki leggja fram kæru til kærunefndar húsamála.

Í leigusamningi, undirrituðum af aðilum og tveimur vitnum, segi að leiguhúsnæðið verði ekki skoðað við afhendingu og í 13. gr. hans hafi hvorki verið sagt að leigjendum bæri skylda til að fjarlægja heimilistæki né húsgögn úr íbúðinni við lok leigutíma. Nefndir hlutir hafi verið í íbúðinni við upphaf leigutíma.

Hið leigða hafi hvorki verið skoðað við upphaf né lok leigutíma. Varnaraðili eða umboðsmaður hennar hafi ekki verið til staðar á þessum tíma. Leigumiðlun hafi ekki verið tilgreind í samningnum.

Leigjandi að öðru herberginni í íbúð sóknaraðila hafi ákveðið að segja sínum samningi upp fljótlega eftir að sóknaraðilar höfðu gert það. Sá leigjandi hafi óskað eftir því að sóknaraðilar bæru húsgögn úr húsnæðinu við lok leigutíma. Samkomulag á milli þessa leigjanda og varnaraðila hafi eingöngu verið á milli þeirra og hefði ekki átt að hafa áhrif á sóknaraðila sem hafi staðið frammi fyrir kostnaði við að farga hlutunum í Sorpu.

Varnaraðili hafi ekki geymt tryggingarféð á sérmerktum innlánsreikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði til greiðsludags. Hún hafi aðeins skilað hluta þess, eða 71.793 kr., án samþykkis sóknaraðila. Hún hafi sent kröfu sína til sóknaraðila, án þess að tilkynna kærunefnd húsamála það með formlegum hætti. Ekki hafi legið fyrir endanleg niðurstaða á milli aðila. Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að íbúðinni hefði verið skilað við slæmar aðstæður. Þrátt fyrir það hafi annar sóknaraðila fengið skilaboð frá varnaraðila þar sem fram hafi komið að liðin væru þrjú ár frá síðustu heimsókn hennar í íbúðina, en hún sé búsett erlendis.

Sóknaraðilar hafi skilað íbúðinni mun hreinni við lok leigutíma heldur en hún hafi verið við upphaf leigutíma. Að beiðni varnaraðila hafi lyklar verið afhentir óþekktum einstaklingi 1. október 2020.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt upplýsingum frá lögmanni sínum hafi hún átt að byrja á því að krefja sóknaraðila skriflega um að ganga frá lausum endum varðandi íbúðina, þ.e. þrífa og gera lagfæringar eftir athugasemdum hennar. Þegar sóknaraðili hafi skriflega staðfest að þeir hyggðust ekki gera það hafi varnaraðili gert kröfu í tryggingarféð. Hún hafi fengið ráðleggingar um að halda eftir þeim hluta tryggingarinnar sem hún hafi gert kröfu í og endurgreiða mismuninn. Það hafi hún gert þegar eftir að sóknaraðili hafði gefið upp reikningsnúmer sitt. Lögmaður varnaraðila hafi talið að ekki væri þörf á að fara fyrir kærunefnd húsamála fyrir svo lágri fjárhæð, eða 38.207 kr.

Í leigusamningi hafi sagt að húsnæðið skyldi ekki skoðað af óháðum úttektaraðila en íbúðin hafi þó verið skoðuð og ástand hennar vottað. Vitni, sem nefnd séu í leigusamningi, sé fyrrum leigjandi herbergisins sem sóknaraðilar hafi tekið yfir sem og meðleigjandi þeirra. Við afhendingu 1. desember 2019 hafi þeir staðfest að íbúðin væri hrein og óskemmd. Auk þess sem þeir hafi skrifað undir það í leigusamningi.

Í leigusamningnum hafi einnig staðið að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum innan fjögurra vikna frá afhendingu. Engin athugasemd hafi nokkru sinni verið gerð við ástand íbúðarinnar, enda hafi hún sannarlega ekki verið í svona slæmu ástandi við upphaf leigutíma.

Ekki verði séð hvaða innanhússmunir íbúðarinnar hafi með þetta mál að gera þar sem ekki hafi verið gerð nein krafa af hálfu varnaraðila varðandi þá. Hvorki fyrir né eftir leigutíma. Sem dæmi hafi uppþvottavél í eigu varnaraðila skemmst á leigutíma en hún hafi ekki gert kröfu vegna hennar eða nokkurra annarra húsmuna.

Meðleigjandi sóknaraðila sé sá einstaklingur sem þeir hafi nefnt í kæru. Það sé rangt að þeir hafi verið beðnir um aðstoð við að flytja dótið hans heldur hafi það verið samkomulag milli meðleigjandans og sóknaraðila að sá síðarnefndi mætti eiga öll húsgögn fyrrnefnda gegn því að hann myndi farga þeim húsgögnum sem hann vildi ekki eiga. Það samkomulag hafi sóknaraðili ekki staðið við en ekki verði séð að hvaða leyti það tengist varnaraðila. Það hafi engin krafa verið gerð af hálfu varnaraðila vegna ferða á Sorpu.

Sóknaraðilar hafi skilað íbúðinni að kvöldlagi, einum sólarhring eftir að leigusamningur hafi runnið út. Þeir hafi ekki viljað bíða í íbúðinni eftir vini varnaraðila sem hafi séð um að sækja lyklana til þeirra. Hann hafi þurft að sækja þá á nýja heimilið þeirra sem hann hafi gert. Vinur varnaraðila hafi þá farið beint í íbúðina og séð ástandið á henni og upplýst varnaraðila um leið. Íbúðin hafi sannarlega ekki verið hreinni við lok leigutíma en hún hafi verið við upphaf hans. Þótt varnaraðili hafi sjálf ekki verið vitni að því í eigin persónu þá hafi aðrir einstaklingar verið það, til dæmis meðleigjandi sóknaraðila sem hafi tekið kröfu varnaraðila um leið og staðfest allt sem þar hafi staðið og greitt sinn hluta með millifærslu. Samkvæmt meðleigjandanum hafi íbúðin aldrei verið virkilega þrifin á leigutíma. Aðeins hafi verið um yfirborðsþrif að ræða. Engin þrif átt sér stað þegar sóknaraðilar hafi flutt út sem myndir staðfesti.

Varnaraðili hafi gert kröfu vegna tvegga atriða. Í fyrsta lagi vegna flutningsþrifa að fjárhæð 50.215 kr. Í öðru lagi vegna vasks á baðherbergi. Vaskur á baðherbergi hafi verið brotinn þegar íbúðinni hafi verið skilað 1. október 2020. Krafa hafi því verið gerð fyrir kaupum á nýjum baðvaski. Kostnaður fyrir ódýrasta vaskinn, sem hafi verið til í þessari stærð, hafi verið 7.095 kr. með virðisaukaskatti. Tiltekið félag hafi séð um að kaupa vaskinn og varnaraðili aðeins gert kröfu um verð á vaskinum sjálfum en ekki vegna uppsetningar hans. Hún hafi látið framkvæma aðrar viðgerðir í leiðinni og erfitt sé fyrir hana að segja til um hvaða hluti vinnutímans hafi farið í uppsetningu á vaskinum.

Þar sem þrír leigjendur hafi búið í íbúðinni hafi upphæðinni verið skipt í þrennt. Tryggingarfjárhæðin, sem deilt sé um, hafi verið fyrir báða sóknaraðila. Þar af leiðandi hafi fjárhæðin á mann verið tekin tvöfalt af tryggingarfé sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi í rafrænum samskiptum viðurkennt mistök sín og staðfest að hún hefði ekki skoðað íbúðina í mörg ár. Hún hafi einnig staðfest að hún hefði ekki verið í íbúðinni í meira en þrjú ár. Einnig hafi hún viðurkennt að það að fjarlægja tæki og hluti úr íbúðinni hafi ekki verið á ábyrgð sóknaraðila þar sem það sé ekki tekið fram í samningnum.

Sóknaraðilar séu ósammála varnaraðila hvað varði óhreinindi í íbúðinni. Byggt á athugasemdum vinkonu varnaraðila hafi óhreinindi verið í íbúðinni vegna langvarandi ónæðis í íbúðinni.

Fyrirliggjandi rafræn samskipti sanni ábyrgðarleysi varnaraðila um að taka yfir íbúðina af fyrri leigjendum. Tíu mánuðum eftir að fyrri leigjandi hafi flutt út hafi varnaraðili reynt að krefja hann um kostnað vegna þrifa.

Sóknaraðilar hafi staðfest að þeir hafi tekið með sér alla hluti þegar þeir hafi flutt úr íbúðinni. Þrátt fyrir þetta hafi varnaraðili ákveðið að rukka leigjendur fyrir að fjarlægja ekki eigur sínar.

Vegna þeirra mynda sem varnaraðili hafi lagt fram séu margar þeirrar teknar af herbergi sem sóknaraðilar hafi ekki leigt. Þetta sýni fram á ósamræmi í kröfum varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé rétt að hún hafi ekki skoðað íbúðina sjálf en aðrir hafi séð um það fyrir hana við leigjendaskipti.

Krafa varnaraðila hafi ekki tengst því að fjarlægja neina hluti úr íbúðinni. Hún hafi einungis verið til að bæta fyrir skemmd á vaski og útvega flutningsþrif.

Það sé rétt að sóknaraðilar hafi búið í íbúðinni í tíu mánuði og myndir sem varnaraðili hafi sent hafi sýnt fram á að þeir hafi ekki aðeins trassað að þrífa íbúðina þegar þeir hafi flutt út heldur eining á meðan þeir hafi verið búsettir í henni. Varnaraðili fái þó ekki séð hvernig það sé máli þeirra til stuðnings.

Varnaraðili hafi bætt við fyrri leigjanda rafrænt samtal aðila til þess að heyra hans hlið á málinu þar sem sóknaraðilar hafi ásakað hann um að hafa skilað íbúðinni svona af sér, sem hann hafi þvertekið fyrir.

Íbúðinni hafi verið skilað í óviðunandi ástandi við lok leigutíma. Hún hafi verið mjög óhrein og með brotinn vask á baðherbergi. Hefði íbúðin verið í þessu ástandi við upphaf leigutíma hefðiu sóknaraðilar gert viðeigandi athugasemdir.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt gögnum málsins lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 110.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili gerir kröfu í hluta tryggingarfjárins til að mæta kostnaði vegna þrifa fagaðila við lok leigutíma og brotins vasks, samtals að fjárhæð  38.206 kr., en hún hefur þegar endurgreitt 71.794 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Sóknaraðilar skiluðu íbúðinni 1. október 2020. Varnaraðili gerði kröfu í hluta tryggingarfjárins með bréfi, dags. 16. október 2020, sem sóknaraðilar höfnuðu samdægurs. Kæra sóknaraðila vegna ágreinings um kröfu varnaraðila var móttekin hjá kærunefnd húsamála 21. október 2020. Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að ágreiningi um bótaskyldu var vísað til kærunefndar innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 41. gr. húsaleigulaga og þrátt fyrir að varnaraðili sjálf hafi ekki lagt fram kæru skilaði hún greinargerð í málinu og kemur ágreiningurinn því til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli skila hinu leigða húsnæði í hendur leigusala að leigutíma loknum ásamt tilheyrandi fylgifé og í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Í kröfubréfi varnaraðila, dags. 16. október 2020, er vísað til þess að íbúðinni hafi verið skilað í slæmu ásigkomulagi en hvergi er minnst á brotinn vask.

Varnaraðili hefur lagt fram myndir sem teknar voru í íbúðinni 1. október 2020. Einnig leggur hún fram reikning að fjárhæð 68.678 kr. vegna þrifa og lagfæringa á íbúðinni. Krafa varnaraðila á hendur sóknaraðila og meðleigjanda þeirra nemur samtals 57.310 kr. af þeim reikningi vegna þrifa og lagfæringar á brotnum vaski. Varnaraðili skipti þessari fjárhæð í þrennt þar sem leigjendur voru alls þrír og nam hlutur sóknaraðila beggja því samtals 38.207 kr.

Með rafrænum skilaboðum 5. október 2020 lagði annar sóknaraðila til að íbúðin yrði þrifin af einstaklingi sem myndi taka 20.000 kr. fyrir verkið sem varnaraðili samþykkti sama dag. Í nokkur skipti óskaði sóknaraðili eftir upplýsingum um hvaða tími gæti hentað fyrir þrifin. Með skilaboðum varnaraðila 7. október 2020 sagði hún að málari á hennar á vegum hefði þurft að þrífa töluvert í íbúðinni áður en hann hefði getað byrjað að mála og spurði hvort þrifin gætu farið fram næstu helgi sem sóknaraðili svaraði játandi samdægurs. Sóknaraðili spurði með skilaboðum 10. október 2020 hvort hann mætti láta þrífa. Varnaraðili svaraði sama dag og sagði að íbúðin væri ekki tóm og með öllu því dóti sem í henni væri gæti hún ekki séð fyrir sér hvernig unnt væri að þrífa hana. Hún væri að reyna að finna einhvern til að fjarlægja dótið. Einnig tók hún fram að um væri að ræða hluti sem hún vissi að sóknaraðili ætti ekki. Sóknaraðili tók þá fram að hann vildi klára þetta fljótt svo að hann gæti fengið tryggingarféð endurgreitt. Einnig sagði hann að hann hygðist ekki greiða kostnað vegna þrifanna þar sem hann hefði skilað íbúðinni hreinni en hún hefði verið við upphaf leigutíma. Með skilaboðum 14. október 2020 upplýsti varnaraðili að hún ætli að kaupa þrif fyrir íbúðina frá fagaðila og að sá kostnaður yrði dreginn af tryggingarfénu.

Með hliðsjón af framangreindum samskiptum aðila telur kærunefnd að fyrir liggi viðurkenning af hálfu sóknaraðila um að þörf hafi verið á þrifum á íbúðinni við lok leigutíma, enda fann hann einstakling til að þrífa íbúðina. Sóknaraðili neitar aftur á móti að greiða kostnað vegna þrifanna á þeirri forsendu að íbúðin hefði verið óhrein við upphaf leigutíma. Engin gögn liggja þó fyrir sem sýna að gerðar hafi verið athugasemdir við ástand íbúðarinnar á þeim tíma. Telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á þetta með sóknaraðila. Þá telur nefndin að horfa verði til þess að varnaraðili samþykkti tillögu sóknaraðila um að íbúðin yrði þrifin fyrir 20.000 kr. og því hafi ekki verið tilefni fyrir hana að leita annað og kaupa dýrari þjónustu á kostnað sóknaraðila. Að því virtu að varnaraðili deildi kostnaði vegna þrifa í þrjá hluta, sbr. það sem að framan er rakið, er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 13.333 kr. af tryggingarfénu vegna þrifa.

Ekki verður ráðið af kröfubréfi varnaraðila, dags. 16. október 2020, að krafa hafi verið gerð í tryggingarféð vegna brotins vasks og engin gögn liggja fyrir sem sýna fram á að vaskurinn hafi verið heill við upphaf leigutíma. Þá deildu sóknaraðilar baðherbergi með öðrum leigjanda og engin sönnun verið færð fyrir því að skemmd á vaski hafi verið á ábyrgð sóknaraðila fremur en hins leigjandans. Að þessu virtu er kröfu varnaraðila vegna brotins vasks hafnað.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða hluta af tryggingarfénu, eða 24.874 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húnæðisins til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Að virtum gögnum málsins er miðað við að sóknaraðili hafi skilað húsnæðinu 1. október 2020 og reiknast dráttarvextir því frá  30. október 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 24.874 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. október 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður