Nr. 55/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 55/2017
Skaðabætur vegna slita á leigusamningi. Skaðabætur vegna ástands íbúðar við leigulok. Dráttarvextir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. júlí 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28.08.2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. september 2017, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. september 2017, lagðar fyrir nefndina ásamt fylgigögnum. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndarinnar 14. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. apríl 2016, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila til eins árs. Álitsbeiðandi fór úr eigninni áður en leigutíma lauk, þ.e. 1. nóvember 2017 og deila aðilar um skaðabótaskyldu hennar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða gagnaðila tjón sem nemur eins mánaðar leigu, 191.453 kr.
Að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða leigu frá því hún afhenti gagnaðila eignina, 1. til 5. nóvember 2016, er nýr leigjandi flutti inn í íbúðina.
Að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða vexti af framangreindum fjárhæðum.
Að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða viðgerð vegna skemmda á borðplötu í eldhúsi, sem að mati gagnaðila er af hennar völdum, 151.780 kr., heldur raunverulegan kostnað við lagfæringu.
Gagnaðili krefst þess að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað.
Í álitsbeiðni kemur fram að á leigutímanum hafi álitsbeiðandi fengið úthlutað íbúð hjá C og hafi því óskað eftir að flytja úr íbúð gagnaðila. Til hafi staðið að dóttir hennar tæki við íbúðinni en það hafi ekki gengið eftir þar sem biðlisti hafi verið eftir íbúð gagnaðila. Er álitsbeiðandi hafi flutt út hafi íbúðin strax verið leigð öðrum en þó hafi henni verið sendur greiðsluseðill fyrir leigu heils mánaðar á þeim grundvelli að kveðið væri á um slíkt í leigusamningi aðila. Þetta hafi verið gert þrátt fyrir að leigusali hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni. Álitsbeiðandi viðurkenni fúslega að hún beri ábyrgð á skemmdum á borðplötu í eldhúsi en þær séu smávægilegar og kostnaðarmat gagnaðila á viðgerð úr öllu samhengi. Álitsbeiðandi hafi fengið kostnaðarmat sem hljóði upp á einn þriðja af því sem gagnaðili krefji hana um. Þá mótmælir hún því að vera krafin um greiðslu samkvæmt mati í stað þess að lagfæring fari fram fyrst.
Í greinargerð gagnaðila segir að við upphaf leigutíma hafi aðilar samið um að ef álitsbeiðandi færi úr eigninni áður en samningstímanum lyki skyldi álitsbeiðandi greiða gagnaðila allan kostnað sem því fylgdi, bæði hvað varðar auglýsingu og endurleigu, en sá kostnaður næmi að lágmarki eins mánaðar húsaleiga. Byggi gagnaðili kröfu sína á því að við samningsrofin hafi hann orðið fyrir tjóni sem álitsbeiðanda beri að bæta skv. 62. gr. húsaleigulaga, samanber einnig fyrrnefnt samningsákvæði. Líkt og fram komi á staðfestingu fasteignasala, sem liggi fyrir í málinu, sé þóknun hans fyrir gerð nýs leigusamnings andvirði mánaðarleigu auk virðisaukaskatts, alls 237.403 kr., en gagnaðili sé ekki virðisaukskattsskyldur. Nemi tjón gagnaðila þannig hærri fjárhæð en álitsbeiðandi sé krafinn um vegna þessa. Þessu til stuðnings megi benda á vefsíður íslenskra fasteignasala þar sem fram komi að þetta sé sú þóknun sem almennt tíðkist fyrir gerð leigusamninga.
Álitsbeiðandi hafi afhent eignina 1. nóvember 2016. Gagnaðili hafi þurft að koma íbúðinni í leiguhæft ástand og nýir eigendur fengið hana afhenta 6. sama mánaðar. Telji gagnaðili þannig ljóst að hann hafi komið eigninni aftur í útleigu eins fljótt og auðið var. Álitsbeiðanda beri þó að greiða honum bætur skv. 62. gr. húsaleigulaga fyrir þá fimm daga sem hann hafi ekki fengið leigutekjur af eigninni enda hafi hann takmarkað tjón sitt eins og mögulegt hafi verið.
Óumdeilt sé að álitsbeiðandi hafi skemmt borðplötu í eldhúsi íbúðarinnar svo skipta verði um plötuna. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að framkvæma viðgerðina sjálf sem gagnaðili hafi samþykkt. Ekkert hafi þó orðið af því og krefji gagnaðili hana því um bætur vegna þessa. Eins og sjá megi af tilboði D, sem álitsbeiðandi hafi lagt fram, sé efniskostnaður 49.542 kr. og samkvæmt tilboði frá E sem gagnaðili leggi fram, sé vinnukostnaður 79.000 kr., þ.e. alls 128.542 kr., en áður hafi gagnaðili áætlað kostnaðinn 151.780 kr. Sé hann tilbúinn til að lækka þennan kröfulið í 128.542 kr. í samræmi við fyrirliggjandi tilboð þó svo að hann telji það undir markaðsvirði.
Krafa gagnaðila hljóði því alls upp á 351.904 kr. auk vaxta og innheimtukostnaðar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að íbúðinni hafi hún skilað hreinni og nýmálaðari. Því hafi ekki þurft að gera neitt til að koma henni í leiguhæft ástand. Þá hafi leigufélagið sem séð hafi um útleigu íbúðarinnar fyrir hönd gagnaðila átt þess kost að leigja hana strax út aftur til fólks sem hafi verið á biðlista. Það sé því á ábyrgð gagnaðila að hafa ekki leigt íbúðina út aftur fyrr en 6. nóvember. Þá andmælir álitsbeiðandi því að kostnaður leigufélagsins af því geti hafa numið þeirri fjárhæð sem krafist er. Álitsbeiðandi hafi ætlað að láta gera við borðplötuna sjálf en ekki hafi tekist að ná samkomulagi við nýja leigjendur um hentugan tíma til að hleypa inn smið til að vinna verkið. Sjálf hafi álitsbeiðandi fengið tilboð í viðgerðina sem hljóði upp á 67.544 kr.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðanda hafi verið kunngert, er hún óskaði eftir að gera leigusamning við gagnaðila, að hann nýtti sér þjónustu fasteignasala við að leigja út eignir sínar. Gjaldið sem hann tæki næmi mánaðarleigu eins og almennt tíðkist hjá fasteignasölum og leigumiðlurum. Hinn 1. nóvember 2016 hafi verið miðvikudagur og þrír virkir dagar geti ekki talist langur tími til að taka á móti eign úr leigu og afhenda hana nýjum leigjendum sem gert var 6. nóvember. Gagnaðili staðfestir að samþykkt hafi verið að álitsbeiðandi gengist fyrir viðgerð á borðplötunni en véfengir skýringar álitsbeiðanda á að það hafi ekki verið gert. Þá telur gagnaðili að réttur álitsbeiðanda til að gera sjálf við skemmdirnar sé löngu niður fallinn. Þá fái gagnaðili ekki séð að tilboð hafi fylgt með athugasemdum álitsbeiðanda. Þar sem álitsbeiðandi beri fyrir sig að hafa ekki fengið leyfi nýrra leigjenda til að fara inn í eignina með smið geti sá sem hafi gert meint tilboð í skemmdina ekki hafa séð hana og því ekki áttað sig á því hvað þurfi að gera.
III. Forsendur
Ákvæði 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þrátt fyrir það afhenti álitsbeiðandi gagnaðila íbúðina 1. nóvember 2016 er umsaminn leigutími var rétt rúmlega hálfnaður. Í leigusamningnum var sérstaklega tekið fram að ef álitsbeiðandi segði húsnæðinu upp áður en leigutíma lyki skyldi hún bera allan kostnað sem af því hlytist, svo sem vegna auglýsingar eftir nýjum leigutaka og gerð nýs leigusamnings, og gæti sá kostnaður numið fjárhæð húsaleigu eins mánaðar. Þá liggur fyrir í málinu tölvupóstur frá fasteignasala þar sem staðfest er sú staðhæfing gagnaðila að hann greiði fasteignasalanum fjárhæð sem nemi eins mánaðar leigufjárhæð vegna umræddrar þjónustu. Verður því að álykta að gagnaðili hafi orðið fyrir kostnaði við endurleigu eignarinnar og álitsbeiðanda beri að bæta honum það tjón í samræmi við ákvæði leigusamningsins þar um.
Gagnaðili hefur einnig krafið álitsbeiðanda um leigu fyrir tímabilið 1.–5. nóvember 2016 á þeim grundvelli að nýir leigjendur hafi fengið eignina afhenda 6. nóvember. Ákvæði 2. málsliðar 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að ef leigusamningur hefur verið tímabundinn skuli leigjandi greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans. Leigusali skal þó skv. 2. mgr. ákvæðisins gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur sem hann þannig hefur koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr. Telur kærunefndin að gagnaðili hafi takmarkað tjón sitt eins og mögulegt var með því að leigja íbúðina út fimm dögum eftir að álitsbeiðandi afhenti honum hana og álitsbeiðanda beri því að greiða honum bætur sem jafngildi húsaleigu fyrir tímabilið 1.–5. nóvember 2016.
Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu (vaxtalaga), gildir að hafi gjalddagi verið fyrir fram ákveðinn sé kröfuhafa heimilt að krefja skuldara um dráttarvexti sem reiknist af ógreiddri peningakröfu frá og með gjalddaga og fram að greiðsludegi. Fram kemur í leigusamningnum að gjalddagi leigunnar sé fyrsti dagur hvers mánaðar. Þá gildir skv. 3. mgr. sömu greinar laganna að ef ekki er samið um gjalddaga kröfu sé heimilt að reikna dráttarvexti frá og með þeim degi þegar mánuður er liðinn frá því að kröfuhafi krafði skuldara sannanlega með réttu um greiðslu. Um fjárhæð dráttarvaxta er kveðið í 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Í málinu liggur fyrir afrit af tölvupósti, dags. 21. nóvember 2016, sem álitsbeiðandi lagði fram þar sem fram kemur að álitsbeiðandi sé „enn að fá rukkun frá [banka]um leigu“. Jafnframt liggur fyrir í tölvupósti frá sama degi, sem álitsbeiðandi lagði fram, að gagnaðili krefji álitsbeiðanda um leigu fyrir tímabilið frá 1.–5. nóvember 2016. Verður því að leggja til grundvallar kröfugerð í málinu, að einhvern tímann fyrir þann tíma hafi álitsbeiðandi verið krafinn um fjárhæð sem næmi leigu þess mánaðar vegna kostnaðar við að leigja húsnæðið út að nýju í samræmi við ákvæði leigusamningsins, auk greiðslu leigu fyrir tímabilið 1.–5. nóvember 2016. Að teknu tilliti til þessara atriða er það álit kærunefndar húsamála að gagnaðila sé heimilt að krefja álitsbeiðanda um dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga vegna umræddra tveggja kröfuliða þar sem gagnaðili krefur hana um dráttarvexti.
Gagnaðili krefst þess að álitsbeiðandi greiði honum 128.542 kr. vegna skemmda á borðplötu. Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigjandi skuli, að leigutíma loknum, skila húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því og beri bótaábyrgð á spjöllum á húsnæðinu og fylgifé þess að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem leigjanda hafi sannanlega verið óviðkomandi. Ágreiningslaust er að álitsbeiðandi hafi valdið skemmdum á borðplötu í eldhúsi þannig að skipta þurfti um hana og að álitsbeiðandi beri ábyrgð á því tjóni. Ágreiningur er aftur á móti um tjónsfjárhæð. Ákvæði 65. gr. húsaleigulaga, áður en þeim var breytt með lögum nr. 63/2016, kvað á um að ef aðilar kæmu sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skyldi byggingarfulltrúi meta tjónið. Báðum aðilum væri þó heimilt að krefjast mats dómkvadds matsmanns á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðilum hafi verið kunn niðurstaða byggingarfulltrúa. Samkvæmt 46. gr. laga nr. 63/2016, um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, gilda fyrrnefndu lögin um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Húsaleigusamningur málsaðila er dags. 1. apríl 2016 en lög nr. 63/2016 tóku gildi 10. júní sama ár. Þau taka því ekki til samningsins heldur ákvæði 65. gr. húsaleigulaga eins og það var fyrir umrædda breytingu. Það kemur því í hlut byggingarfulltrúa að meta tjónið.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila tjón sem nemur eins mánaðar leigu, þ.e. 191.453 kr., vegna kostnaðar við endurleigu á húsnæðinu ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Um upphafstíma dráttarvaxta fer skv. 5. gr. sömu laga.
Það er álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila leigu fyrir tímabilið 1.–5. nóvember 2016, ásamt dráttarvöxtum, skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001. Um upphafstíma dráttarvaxta fer skv. 5. gr. sömu laga.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila kostnað vegna skemmda á borðplötu samkvæmt mati.
Reykjavík, 14. desember 2017
Þorsteinn Magnússon
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson