Mál nr. 36/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. ágúst 2021

í máli nr. 36/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 380.000 kr.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 15. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð barst ekki frá varnaraðila var beiðni kærunefndar þar um ítrekuð með bréfum, dagsettum 3. júní og 8. júlí 2021. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. júlí 2021, ásamt fylgigögnum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. ágúst 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 25. ágúst 2021, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 26. ágúst 2021. Með tölvupósti varnaraðila, dags. 30. ágúst 2021, bárust frekari athugasemdir sem voru sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 30. ágúst 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2019 til 2. apríl 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að munnlegt samkomulag hafi verið með aðilum og leiga ákveðin 190.000 kr. á mánuði. Tryggingarfé hafi numið tveggja mánaða leigu, eða 380.000 kr.

Sóknaraðili hafi millifært leiguna á varnaraðila nema í október og nóvember 2019 en þá hafi hann greitt með reiðufé þar sem hann hafi verið búinn að týna kortinu sínu og ekki komist inn á heimabanka til að millifæra.

Varnaraðili hafi ítrekað komið í íbúðina án þess að gera boð á undan sér og án þess að tilefni hafi verið til á meðan sóknaraðili hafi verið í vinnu. Þá hafi varnaraðili óskað eftir því að fá íbúðina afhenta fyrr til þess að geta selt hana og sóknaraðili þá málað hana ásamt því að vera búinn að setja upp nýja hurð og baðinnréttingu á eigin kostnað.

Eftir að sóknaraðili hafi flutt út hafi varnaraðili ekki kannast við neitt og sagt að tryggingin færi upp í leigu vegna október og nóvember 2019 sem hann hafði þegar fengið greidda með reiðufé. Þá hafi varnaraðili sakað sóknaraðila um að skulda leigu vegna febrúar 2021 en síðan bakkað með það eftir að hafa séð excel skjal prentað úr heimabanka sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi greitt leigu allan leigutímann. Hann hafi ítrekað reynt að ræða við varnaraðila sem hafi svarað illa og síðan hætt að svara vegna endurgreiðslu tryggingarfjárins.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi auglýst íbúðina til leigu sumarið 2019. Ætlunin hafi verið að leigja hana út árið en að því loknu hafi hann ætlað að setja hana á sölu. Samkomulag hafi orðið um að sóknaraðili fengi íbúðina til leigu til áramóta gegn 190.000 kr. mánaðargreiðslu. Gerð hafi verið krafa um að hann greiddi fyrir fram þriggja mánaða leigu sem hann hafi gert með millifærslu og innborgun á bankareikning 1. ágúst 2019, samtals 570.000 kr. Næst hafi hann greitt 190.000 kr. þann 3. september sama ár. Hann hafi næst greitt mánaðarleigu 9. desember sama ár og síðan mánaðarlega þann tíma sem hann hafi verið í íbúðinni, þ.e. út mars 2021. Þar með hafi vantað leigugreiðslu fyrir október og nóvember 2019 en varnaraðili hafi látið það gott heita þar sem fyrirframgreiðsla leigunnar í tvo mánuði hafði þegar verið innt af hendi.

Þessi lýsing varnaraðila fái stoð í upplýsingum sem fram komi á meðfylgjandi bankayfirlitum. Í september 2020 hafi sóknaraðili þó aðeins greitt 180.000 kr. og því hafi vantað 10.000 kr. upp á fulla greiðslu. Greiðslur, sem hafi verið millifærðar á tímabilinu 26. nóvember 2020 til 1. mars 2021, hafi faðir sóknaraðila séð um.

Ekki verði séð hvernig excel skjal sem sóknaraðili hafi sent skipti máli, enda erfitt að átta sig á því hvað það eigi að sýna fram á umfram það sem liggi fyrir í málinu. Því sé mótmælt að skjalið hafi nokkurt sönnunargildi um að sóknaraðili hafi greitt leigu með reiðufé. Bankayfirlitið sýni hvað og hvenær sóknaraðili hafi greitt leigu á leigutíma.

Það sé rangt að munnlegt samkomulag hafi verið um að leigan yrði ekki gefin upp til skatts og því síður að það hafi verið að ósk varnaraðila.

Sóknaraðili lýsi því að leiguverð hafi verið 190.000 kr. á mánuði og tveir mánuðir í tryggingu ofan á það. Þetta sé í sjálfu sér rétt og í samræmi við það sem varnaraðili hafi lýst. Skilningur varnaraðila hafi þó verið sá að sóknaraðili skyldi greiða leiguna fyrir fram með þessum hætti. Skipti þá ekki máli hvort greiðslan fyrir mánuðina tvo hafi verið til tryggingar greiðslu á leigunni eða fyrirframgreiðslu leigunnar, enda hafi varnaraðili litið svo á að með þessu væri tryggt að varnaraðili fengi þessar leigugreiðslur og að sóknaraðili færi síðan úr íbúðinni um áramót sem hafi þó ekki orðið. Sóknaraðili viðurkenni jafnframt í kærunni að varnaraðili hefði sagt honum að greiðslan hefði farið upp í þessa tvo mánuði.

IV. Niðurstaða            

Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi 380.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili heldur því fram að hann hafi greitt leigu fyrir október og nóvember 2019 með reiðufé. Varnaraðili mótmælir því og segir að tryggingarfénu hafi verið ráðstafað til greiðslu leigu vegna þeirra mánaða. Kærunefnd telur að engin gögn styðji þá fullyrðingu sóknaraðila að hann hafi greidd leiguna með reiðufé. Varnaraðili lagði fram bankayfirlit sem sýnir leigugreiðslur sóknaraðila inn á reikning hans en engar færslur er þar að finna vegna október og nóvember 2019.

Að framangreindu virtu telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna október og nóvember 2019, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson