Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 29. mars 2006
Ár 2006, miðvikudaginn 29. mars, er í matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 9/2005
Reykjavíkurborg
gegn
Kjartani Gunnarssyni
og í því kveðinn upp svohljóðandi
ÚRSKURÐUR
Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari og varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Benedikt Bogasyni, héraðsdómara og Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973.
Með bréfi til matsnefndar eignarnámsbóta, dagsettu 12. júlí 2005, óskaði lögmaður Reykjavíkurborgar (hér eftir nefnd eignarnemi), kt. 530629-7609, Ráðhúsinu, Reykjavík, eftir úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta um fjárhæð eignarnámsbóta vegna eignarnáms á hluta af Selásblettum 2a og 3a í Norðlingaholti Reykjavík. Þinglýstur eigandi þeirra er Kjartan Gunnarsson (hér eftir nefndur eignarnámsþoli), kt. 041051-7019, til heimilis að Starhaga 4, 107 Reykjavík. Fyrir hönd eignarnámsþola mótmælti lögmaður eignarnámsþola eignarnáminu. Byggði hann m.a. á því að lögmæt eignarnámsákvörðun lægi ekki fyrir auk þess sem hann taldi að lagaskilyrði væru ekki fyrir eignarnámi. Mótmælti hann einnig þeirri fyrirætlan matsbeiðanda að taka eingöngu hluta eignanna eignarnámi en ekki eignirnar í heild.
Með bréfi til lögmanns eignarnema, dags. 18. ágúst 2005, óskaði varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta þess, með vísan til 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73 frá 1997, að borgarstjórn tæki ákvörðun um eignarnámið áður en málinu yrði framhaldið fyrir nefndinni. Var afstaða formannsins sú að ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur þar um væri ekki fullnægjandi. Málið var lagt fyrir borgarstjórn Reykjavíkur hinn 1. nóvember 2005 sem samþykkti eignarnámið.
Með sameiginlegri yfirlýsingu eignarnema og eignarnámsþola, dags. 31. október 2005, var ágreiningur aðila um formhlið málsins jafnaður. Lýsti eignarnámsþoli því yfir að hann gerði ekki athugasemd við að matsnefnd eignarnámsbóta mæti verðmæti eignanna í samræmi við ákvæði laga um framkvæmd eignarnáms, nr. 11 frá 1973. Áskildu báðir aðilar sér rétt til að skjóta niðurstöðu nefndarinnar um fjárhæð bótanna til dómstóla. Þá lýstu aðilar yfir að ekki væri ágreiningur um að matið tæki til alls lands eignarnámsþola, krefðist eignarnámsþoli þess, og að eignarnemi fengi umráð eignanna þegar matsmeðferð hæfist fyrir matsnefndinni, krefðist eignarnemi þess.
Eignirnar sem um ræðir, Selásblettur 2a og 3a, eru staðsettar í Norðlingaholti í Reykjavík en svo nefnist svæðið norðan Elliðavatns, sem am2arkast af Suðurlandsvegi til norðurs, ánni Bugðu til austurs og Breiðholtsbraut til vesturs. Selásblettur 2a er 17.843 m2 og Selásblettur 3a 18.796 m2 eða samtals 36.639 m2 samkvæmt upplýsingum úr landupplýsinga-kerfi Reykjavíkurborgar. Á lóðinni Selásbletti 3a stendur 33,3 m2 sumarhús frá árinu 1936 samkvæmt upplýsingum úr Landskrá fasteigna. Samkomulag er með aðilum um að verðmæti þessa ásamt skúrum sem á lóðinni eru sé samtals 473.039 krónur.
Á báðum lóðunum er nokkur gróður sem aðilar eru sammála um að sé að verðmæti 6.412.500 krónur.
Hinn 3. júní 2003 og 6. janúar 2004 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag af svæðinu sem gerir ráð fyrir uppbyggingu nýs hverfis með íbúðum, atvinnuhúsnæði og tilheyrandi byggingum fyrir almannaþjónustu eins og nánar greinir í skipulaginu og greinargerð deiliskipulagsins.
Umræddar lóðir, Selásblettur 2a og 3a, liggja innan þessa skipulags. Kveður eignarnemi sér nauðsynlegt að eignast hluta lóðanna (8.934 m2 af Selásbletti 3a og 7.277 m2 af Selásbletti 2a). Sé um að ræða svæði til almannaþarfa samkvæmt skipulaginu, þ.e. svæði undir götur og göngustíga borgarinnar sem og lóðarhluta sem eignarnema sé nauðsynlegt að eignast til að koma á nýrri lóðaskipan samkvæmt deiliskipulaginu. Eignarnemi hefur hins vegar, að kröfu eignarnámsþola, samþykkt að matið taki til lóðanna í heild eins og áður hefur verið rakið.
Samkvæmt deiliskipulaginu fer rúmlega helmingur lóðarinnar Selásblettar 3a undir stofnbrautir Vegagerðarinnar og helgunarsvæði þeirra til framtíðar. Hluti lóðarinnar fer hins vegar undir borgargötur og atvinnuhúsalóðina Norðlingabraut 8. Óverulegur hluti Selásblettar 3a, eða 24 m2 verður að hluta íbúðarhúsalóðar nr. 13-17 við Ferjuvað. Á henni er heimilt að byggja fjölbýlishús. Hluti Selásblettar 2a fer einnig undir stofnbraut Vegagerðarinnar og helgunarsvæði eða u.þ.b. 2.571 m2. Hluti Selásblettar 2a verður að borgargötu og göngustígum en innan hennar fellur einnig 7.995 m2 atvinnuhúsalóð, Norðlingabraut 10. Þá verða 626 m2 hennar hluti af atvinnuhúsalóðinni Norðlingabraut 12, 36 m2 og 25 m2 hennar verða hlutar íbúðarhúsalóða fyrir fjölbýlishús, þ.e. Helluvaðs 7-21 og Ferjuvaðs 13-17.
Samningar milli eignarnema og eignarnámsþola hafa ekki tekist um kaup eignarnema á lóðunum eða hluta þeirra. Samskipti aðila og samningaumleitanir vegna málsins, fyrir milligöngu skrifstofustjóra borgarverkfræðings, borgarlögmanns og skipulagssjóðs, ná allt til ársins 2001. Ljóst er að nokkuð ber í milli um verðhugmyndir eignarnema og eignarnámsþola. Vegna þess kveður eignarnemi sér vera nauðsyn á að óska mats matsnefndar eignarnámsbóta á verðmæti fasteignanna til að hægt sé að framfylgja samþykktu skipulagi svæðisins. Þrátt fyrir að samningar hafi ekki tekist milli aðila hafi eignarnámsþoli heimilað gatnagerð á lóðunum í samræmi við deiliskipulag.
Í málinu liggur fyrir umsögn Skipulagsstofnunar, dagsett 30. mars 2005, þar sem fram kemur að stofnunin geri ekki athugasemd við eignarnámið.
Vegna hagsmuna Vegagerðarinnar af niðurstöðu málsins skoraði eignarnemi á Vegagerðina að ganga inn í málið og veita eignarnema styrk og gæta í því annars réttar síns sbr. bréf eignarnema, dags. 22. desember 2005. Af hálfu Vegagerðarinnar hefur verið lögð fram greinargerð dagsett 6. febrúar sl. þar sem tekið er undir sjónarmið eignarnema í greinargerð hans í málinu.
kröfur aðila
Eignarnemi krefst þess að fyrir hinar eignarnumdu lóðir, Selásblett 2a og 3a, verði honum gert að greiða eignarnámsþola:
aðallega, 497 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda lands (497 x 36.639 = 18.209.583), 473.039 krónur fyrir sumarhús á Selásbletti 3a og 6.412.500 krónur vegna gróðurs á lóðunum eða samtals 25.095.122 krónur.
til vara, 1.472 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda lands (1472 x 36639 = 53.932.608), 473.039 krónur fyrir sumarhús á Selásbletti 3a og 6.412.500 krónur vegna gróðurs á lóðunum eða samtals 60.818.147 krónur.
til þrautavara, 1.516 krónur fyrir hvern fermetra hins eignarnumda lands (1516 x 36639 = 55.544.724), 473.039 krónur fyrir sumarhús á Selásbletti 3a og 6.412.500 krónur vegna gróðurs á lóðunum eða samtals 62.430.263 krónur.
Af hálfu eignanámsþola Kjartans Gunnarssonar, eru þær kröfur gerðar að bætur til handa eignarnámsþola vegna eignarnáms lóðanna tveggja verði metnar að minnsta kosti að fjárhæð 391.885.539 krónur. Jafnframt er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema.
Sjónarmið eignarnema.
Eignarnámið byggi á 1. og 5. tl. 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, 3. mgr. sömu greinar og yfirlýsingu aðila frá 31. október 2005. Beiðni eignarnema um mat matsnefndar eignarnámsbóta á hæfilegum bótum fyrir hið eignarnumda byggi á 4. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga og lögum nr. 11/1973, um framkvæmd eignarnáms.
Eignarnemi byggir kröfur sínar á því sem meginreglu, að við mat á bótum fyrir eignarnám skuli miðað við markaðsverð/söluverð eigna enda séu engin þau sérstöku sjónarmið fyrir hendi sem leitt geti til þess að verðmeta beri eign á grundvelli notagildis/arðsemi eða enduröflunarverðs. Eignarnemi telur engar þær forsendur eiga við um hinar eignarnumdu lóðir sem leitt geta til þess að miða eigi við annað en markaðsverð/söluverð eignanna.
Við útreikning á verðmæti lands hafi nefndin í huga og taki mið af verðmæti þess lands í heild sem myndi hverfið Norðlingaholt. Stór hluti þess, eða um helmingur, verði að svæðum til almenningsþarfa. Aðeins 50% svæðisins nýtist sem byggingarland. Nauðsynlegt sé að hafa þetta í huga við matið og ákvörðun á markaðsvirði enda ráði hending því oft hvaða svæði verði græn svæði, hver götur og hver lóðir í skipulagi. Út frá sjónarmiðum um sanngirni og jafnræði telur eignarnemi að greiða verði því sem næst jafnt verð fyrir land þannig að hending ein eða geðþótti ráði ekki verðhækkunum á landi. Þá bendir eignarnemi einnig á að samkvæmt 1. mgr. 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73 frá 1997 skuli landeigandi, þegar land í einkaeign er gert að byggingarlóðum að beiðni landeiganda, láta endurgjaldslaust af hendi við viðkomandi sveitarfélag þá hluta lands sem samkvæmt skipulagi eru ætlaðir til almannaþarfa, svo sem undir götur, leikvelli og opin svæði. Landeiganda sé þó ekki skylt að láta af hendi meira land með slíkum hætti en sem samsvari 1/3 af flatarmáli þeirra lóða er þannig verði byggingarhæfar. Með lögjöfnun frá framangreindri lagagrein telur eignarnemi að við matið verði að minnsta kosti að miða við að landeiganda beri að láta endurgjaldslaust af hendi við eignarnema er samsvarar þriðjungi flatarmáls þeirra lóða sem byggingarhæfar verði samkvæmt deiliskipulagi svæðisins. Af lóðunum Selásbletti 2a og 3a verða aðeins 15.191 m2 að byggingarlóðum samkvæmt hinu nýja skipulagi. Því verður að telja að við matið beri að hafa hliðsjón af því að eignarnámsþola beri að láta af hendi bótalaust 5.063 m2.
Aðalkröfu sína, um að greiða beri 497 krónur fyrir hvern fermetra lands, byggir eignarnemi á skráðu fasteignamati. Fasteignamat sé, skv. 1. mgr. 27. gr. laga um skráningu og mat á fasteignum nr. 6 frá 2001, gangverð eigna, umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla megi að eignin hefði haft í kaupum og sölum í nóvembermánuði næst á undanþví er mat eignarinnar fór fram, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma. Eignarnemi telur fasteignamat endurspegla markaðsverð/söluverð eignanna og því beri að miða við það við matið.
Það sé einnig í samræmi við sjónarmið eignarnema um að meta beri verðmæti landsins út frá þeirri notkun sem heimil hafi verið áður en þær forsendur er leiða til eignarnámsins komu til, þ.e. breytt skipulag. Eignarnemi telur að Matsnefnd eignarnámsbóta beri við mat á eignunum að miða við skráð fasteignamat.
Samkvæmt fasteignamati sé skráð lóðarhlutamat Selásblettar 3a 9.340.000 krónur og lóðin er skráð 20.000 m2. Eignarnemi telur stærð lóðarinnar rangt skráða hjá Fasteignamati ríkisins og miðar við stærð lóðarinnar samkvæmt skráningu í Landupplýsingakerfi Reykjavíkurborgar en þar er lóðin skráð 18.796 m2. Er verð á hvern fermetra lóðarinnar þannig reiknað 497 krónur miðað við lóðarmat (9.340.000 / 18.796 = 497).
Samkvæmt fyrirliggjandi göngum frá Fasteignamati ríkisins er fasteignamat Selásblettar 2a skráð mun lægra eða 1.812.000 krónur. Þá er stærð Selásblettar 2a skráð 19.000 m2 í skrá Fasteignamats ríkisins. Samkvæmt því er matsverð lóðarinnar Selásblettar 2a skráð 95,4 krónur á fermetra. Með hliðsjón af lóðarhlutamati lóðarinnar nr. 3a megi ljóst vera að lóðarhlutamat Selásblettar 2a virðist ekki hafa verið endurmetið. Að auki telur eignarnemi stærð lóðarinnar ranglega skráða hjá Fasteignamati ríkisins en lóðin er 17.843 m2 samkvæmt Landupplýsingakerfi Reykjavíkurborgar. Miðar eignarnemi við þá stærð og sama verð á fermetra og á Selásbletti 3a eða 497 krónur á hvern fermetra. Með vísan til framangreinds beri eignarnema að greiða 18.209.583 krónur fyrir landið (497 x 36.639 = 18.209.583).
Með vísan til framangreinds telur eignarnemi að honum beri að greiða samtals 25.095.122 krónur fyrir hið eignarnumda land, sumarbústað og gróður.
Telji matsnefndin ekki rétt að miða við fasteignamat lóðanna byggir eignarnemi varakröfu sína á því landverði sem eignarnemi og Rauðhóll ehf. hafa í flestum tilvikum greitt fyrir land í Norðlingaholti frá árinu 1999. Rauðhóll ehf. keypti töluvert af eignum í Norðlingaholti og stóð að skipulagningu Norðlingaholts í samvinnu við Reykjavíkurborg. Telur eignarnemi að vart sé hægt að draga í efa að það verð sem eignarnemi og Rauðhóll greiddu fyrir flestar eignirnar sé markaðsverð/söluverð lands í Norðlingaholti. Algengast er að greiddar hafi verið um 1.100 krónur fyrir hvern fermetra lands auk greiðslna fyrir verðmæti gróðurs og mannvirkja. Hefur eignarnemi haft það sem viðmiðunarverð við landakaup á svæðinu. Í því viðmiðunarverði hefur verið tekið tillit til þess að landeigendum beri að láta hluta landsins endurgjaldslaust af hendi við eignarnema, sbr. umfjöllun um 24. gr. skipulags- og byggingarlaga að framan. Verðið sem greitt hefur verið hefur í einhverjum tilvikum verið hærra og öðrum lægra. Í einhverjum samningum sé verðið einnig ósundurliðað og erfitt að aðgreina skýrt hvað greitt var fyrir land og hvað fyrir önnur verðmæti. Rétt sé að taka fram að vegna sama skipulags og á sama svæði hefur eignarnemi krafið Vegagerðina um greiðslur fyrir það land sem lendir undir stofnbrautum Vegagerðarinnar sbr. bréf eignarnema og Rauðhóls til Vegagerðarinnar, dags. 7. júlí 2005. Í þeirri kröfu gengur eignarnemi út frá 1.100 krónum sem viðmiðunarverði á landi í Norðlingaholti uppreiknuðu í 1.240 krónur miðað við hækkun byggingarvísitölu frá febrúar 2002.
Kaup eignarnema og Rauðhóls ehf. á flestum spildunum áttu sér stað frá því í árslok 1999 fram á mitt árið 2004. Til að sýna fyllstu sanngirni telur eignarnemi að uppreikna megi fermetraverðið frá desember 1999 til janúar 2006 í samræmi við breytingar á byggingarvísitölu. Eignarnemi bendir þó á að nýjustu samningarnir sem gerðir eru á umræddu verði, 1.100 krónur á fermetra, séu frá 2004. Varakrafa eignarnema miðist því við 1.100 krónur á hvern fermetra lands uppreiknað miðað við hækkun byggingarvísitölu frá desember 1999 til janúar 2006 eða 1.472 krónur á fermetra. Samtals beri eignarnema að greiða 53.932.608 krónur fyrir lóðirnar í heild (1100 x 316,7 / 236,6 = 1472,4 36639 x 1472 = 53.932.608).
Með vísan til framangreinds telur eignarnemi, fallist nefndin ekki á aðalkröfu, að honum beri að greiða að hámarki 60.818.147 krónur fyrir hið eignarnumda land, sumarbústaðinn og gróðurinn.
Til þrautavara byggir eignarnemi á því að verðmæti hinna eignarnumdu lóða geti ekki orðið hærra en mögulegt söluverð byggingarréttar á lóðunum, að frádregnu gatnagerðargjaldi, að teknu tilliti til kostnaðar við öflun lands sem er nauðsynlegur hluti tiltekinnar byggðar en nýtist ekki til húsbygginga og hefur því ekki almennt verðgildi auk þess sem eignarnemi getur hvorki selt eða ráðstafað því eftir eignarnám. Eignarnemi telur að reikna verði slíkt land sem hluta kostnaðar við öflun lands fyrir tiltekna byggð. Við mat á söluverði lands sem nýtist beint undir byggingar verði að taka tillit til þess. Meta verði verðmæti landsins heildstætt enda ljóst að það væri gert ef allt skipulagssvæðið hefði verið tekið eignarnámi. Við mat á verðmæti einstakra hluta svæðisins verði að taka tillit til þessa.
Framlagður uppdráttur Landupplýsingadeildar framkvæmdasviðs Reykjavíkurborgar, dags. 3. janúar 2006, sýni hvernig til verði nokkrar nýjar lóðir úr hinum eignarnumdu lóðum, Selásbletti 2a og 3a, í heild eða að hluta. Um er að ræða atvinnulóðirnar nr. 8, 10 og 12 við Norðlingabraut og íbúðarhúsalóðirnar Ferjuvað 1-5, 13-17 og Helluvað 7-13 og 15-21 (Helluvað 7-17). Í útboði sem haldið var vegna atvinnulóða í Norðlingaholti fyrir skemmstu, en tilboðin voru opnuð 19. október 2005, var fermetrinn í atvinnuhúsnæði á sambærilegum lóðum og lóðunum við Norðlingabraut 8, 10, og 12 seldur á 6.605 krónur án gatnagerðargjalds samkvæmt yfirliti frá framkvæmdasviði Reykjavíkurborgar. Lóðirnar nr. 8, 10 og 12 voru ekki boðnar út á þessum tíma af augljósum ástæðum.
Byggingarréttur fyrir fjölbýlishúsalóðina að Helluvaði 7-17, sem merkt er nr. 7-21 á uppdrætti Landupplýsingadeildar Framkvæmdasviðs Reykjavíkurborgar, var seldur á 2.089.862 krónur pr. íbúð fyrir utan gatnagerðargjald, sbr. framlagt bréf borgarstjórans í Reykjavík, dags. 18. ágúst 2004, miðað við hámarksíbúðafjölda á lóðinni, þ.e. 79 íbúðir. Lóðunum við Ferjuvað hefur ekki enn verið úthlutað af augljósum ástæðum. Gert er ráð fyrir að þeim verði úthlutað til byggingarfélagsins Eyktar á meðaltalsverði lóðanna 1-5 og 13-17 við Bjallavað. Meðalverðið á þeim var fyrir utan gatnagerðargjald, 4.690.613 krónur pr. íbúð, sbr. framlögð bréf borgarstjórans í Reykjavík, dags. 14. apríl 2005.
Ef reiknað sé hlutfall verðmætis byggingarréttar eignarnámsþola á framangreindum lóðum miðað við þann hluta lóðanna sem lenda innan Selásbletta 2a og 3a og miðað við framangreind verð, sem fengist hafa með útboði byggingarréttar, sé verðmæti byggingarréttarins eftirfarandi:
Norðlingabraut 8 kr. 25.515.115,- (81% lóðar => 3863m2 x 6.605)
Norðlingabraut 10 kr. 36.964.883,- (100% lóðar => 5596,5m2 x 6.605)
Norðlingabraut 12 kr. 2.903.096,- (7,8% lóðar => 439,5m2 x 6.605)
Helluvað 7-17 kr. 8.254.955,- (5% lóðar x 165.099.098)
Ferjuvað 1-5 kr. 35.883.189,- (22,5% lóðar x 159.480.842)
Ferjuvað 13-17 kr. 1.576.046,- (0,57 og 0,55% x 149.718.390)
Samtals kr. 111.097.284,-
Umreiknað í fermetraverð gerir það 3.032 krónur pr. fermetra af lóð.
Eins og fram kemur á korti um landnotkun svæða og bls. 33. í greinargerð með deiliskipulaginu, sé skipulagssvæðið 85,7 ha að stærð. Þar af er íbúðarsvæði ásamt innri þjónustu þess 40 ha og atvinnusvæði 10,2 ha. Svæðið sem nýtist undir byggð er 50,2 ha eða 59% af svæðinu í heild. Það athugast að þá eru ótalin þau svæði sem fara undir götur, stíga, græn svæði, skóla og leikskólalóðir innan byggðarinnar. Því má reikna með að aðeins um 50% skipulagssvæðisins nýtist undir lóðir sem selja má byggingarréttinn af.
Með hliðsjón af því verður að telja, m.t.t. framangreinds, ef miðað væri við jafnaðarverð fyrir landið allt að hver fermetri væri verðlagður á 1.516 krónur (3032 / 50). Þrautavarakrafa eignarnema miðast því við 1.516 krónur á hvern fermetra lands hins eignarnumda lands. Samtals beri eignarnema að greiða 55.544.724 krónur fyrir lóðirnar í heild (1516 x 36639 = 55.544.724).
Með vísan til framangreinds telur eignarnemi, fallist nefndin ekki á aðal- eða vararkröfu, að honum beri að greiða að hámarki 62.430.263 krónur fyrir hið eignarnumda land, sumarbústaðinn og gróðurinn.
Sjónarmið eignarnámsþola
Eignarnámsþoli eignaðist fasteignirnar Selásbletta 2A og 3A í Norðlingaholti með afsali, dags. 6. ágúst 1976. Land hans standi á afar verðmætum stað, við stofngatnamót á mótum Suðurlandsvegar, Seláshverfis, hins nýja hverfis í Norðlingaholti og hins nýja Vatnsendahverfis í Kópavogi. Samkvæmt deiliskipulagi er ráðgert að á landi því sem tilheyrt hefur Selásblettum 2A og 3A verði komið fyrir atvinnuhúsalóðinni Norðlingabraut 8 (81% lóðar á eignarnumdu landi – 5531 m2), atvinnuhúsalóðinnni Norðlingabraut 10 (lóð í heild á eignarnumdu landi – 7995 m2), atvinnuhúsalóðinni Norðlingabraut 12 (7,8% lóðar á eignarnumdu landi – 626 m2), íbúðarhúsalóðinni Ferjuvaði 1-5 (22,5% lóðar á eignarnumdu landi – 950 m2), íbúðarhúsalóðinni Ferjuvaði 13-17 (1,1% lóðar á eignarnumdu landi – 49 m2.) og íbúðarhúsalóðunum Helluvaði 7-13 og 15-21 (0,5% lóðar á eignarnumdu landi – 36 m2).
Eignarnemi hafi því á grundvelli gildandi skipulags kosið að skipuleggja 15.187 m2 hins eignarnumda lands undir lóðir en hafi á hinn bóginn ráðstafað 21.470 m2. til annarra þarfa, vegagerðar o.s.frv., sbr. deiliskipulag. Eignarnemi hafi því kosið að skipuleggja eingöngu rúm 40% hins eignarnumda lands undir lóðir.
Ágreiningur málsaðila er einangraður við verðmat hins eignarnumda lands sem eignarnemi telur 36.639 m2. Samkvæmt afsalinu frá 1976 er heildarstærð talin vera 36.792 m2 en eignarnámsþoli telur eignina vera 36.657 m2 og er miðað við þá stærð af hans hálfu.
Í máli þessu sé ágreiningur með aðilum um það hvaða verði meta eigi framangreint eignarland eignarnámsþola. Af hálfu eignarnámsþola er einkum vísað til eftirfarandi sjónarmiða til stuðnings kröfu hans sem hann telur að þýðingu eigi að hafa við matið.
Í 1. mgr. i.f. 72. gr. stjórnarskrárinnar segi að fullt verð skuli koma fyrir hlut sem eignarnám er gert í. Samkvæmt hefðbundnum sjónarmiðum við verðlagningu eigna sé rétt, við mat á því hvað teljist fullt verð í skilningi stjórnarskrárákvæðisins, að líta til þess hvert sé líklegt söluverðmæti eignarinnar, notagildi eignarinnar eða hver kostnaður sé fyrir eignarnámsþola að útvega sér sambærilega eign. Því sjónarmiði sem teljist hagstæðast fyrir eignarnámsþola beri að beita. Í þessu máli sýnist vart þörf á að deila um það að eðlilegur grundvöllur verðmats sé söluverðmæti/markaðsvirði eignarinnar.
Hér að framan og í gögnum málsins, sé rækileg grein gerð fyrir réttarstöðu aðila, landkostum og nýtingarmöguleikum á grundvelli fyrirliggjandi deiliskipulags. Sé mikilvægt að minna á það að um eignarland eignarnámsþola sé að ræða, ekki erfðafesturéttindi eða önnur takmarkaðri eignarréttindi og beri sérstaklega að líta til þess við allan samanburð við úrlausn annarra tilvika.
Hið eignarnumda land liggi sem fyrr segi á afar verðmætum stað. Sé þá bæði horft til þróunar byggðar og samgangna. Sýnist enginn vafi leika á því að eftirspurn eftir lóðum á þessum jaðarsvæðum tengdu Seláshverfi, hinum nýju hverfum í Vatnsendalandi og á Norðlingaholti í nálægð Elliðavatns og Heiðmerkur sé gríðarleg og hækkun mælanleg, nánast frá mánuði til mánaðar. Undirstriki það jafnframt þá staðreynd að hækkun fasteignaverðs á liðnum árum, einkum síðustu tveimur árum, hafi verið mæld í risastökkum upp á við og hafi sú gríðarlega hækkun birst í söluvirði fullbúins íbúðar- og atvinnuhúsnæðis, í söluvirði lóða og landa og jafnframt í verði byggingarréttar sem eignarnemi hafi staðið að sölu á, nú síðast við útboð byggingarréttar í Úlfsárdal. Sé ástæða til þess að geta þess að viðræður aðila um kaupverð á árunum 2001 til áramóta 2004/2005 hafi átt sér að mestu stað fyrir þann tíma sem mestu verðhækkanirnar á fasteignamarkaði hafi verið að eiga sér stað. Þær verðhugmyndir sem eignarnámsþoli hafi reifað á fyrri stigum málsins séu því úreltar og að sjálfsögðu algjörlega óskuldbindandi fyrir hann nú.
Við málatilbúnað eignarnema í greinargerð hans sé sú meginathugasemd gerð að eignarnemi hafi af einhverjum ástæðum fest í nokkurra ára gömlum veðforsendum og beri allur málatilbúnaður hans þess rík merki, svo sem hann birtist í greinargerð og þeim gögnum sem eignarnemi hafi tekið saman um land- og lóðarsölur. Staðreyndin sé auðvitað sú að það sé eins hægt að miða við verðforsendur níunda áratugs síðustu aldar eins og að horfa til verðlags á árunum 1999-2003, svo fjarri öllum raunveruleika ársins 2006 séu slík viðmið. Það sé raunar aðeins í þrautavarakröfu sinni sem eignarnemi geri tilraun til þess að nálgast úrlausnina eftir ásættanlegum forsendum en afbakar síðan þá aðferðarfræði með þeim hætti að ekkert tillit sé unnt að taka til þess.
Ekki komi til álita að miða við fasteignamatsverð, svo sem eignarnemi gerir, skv. aðalkröfu sinni. Slíkt viðmið sé fjarstæðukennt og raunar óþekkt við verðmat fasteigna undir kringumstæðum sem þessum og sé þá sama hvort horft er til dóma eða úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta.
Þá er þeim forsendum varakröfu eignarnema, að ætla sér að miða við uppreiknað verð úr nokkurra ára gömlum samningum á nálægu svæði, alfarið mótmælt. Í þessu samhengi hafi eignarnemi vísað til samninga sem hann hefur lagt fram. Hér að framan hafi verið vikið að þeim miklu verðhækkunum sem orðið hafa á fasteignum í landinu á allra síðustu misserum og þeirri augljósu staðreynd að framreikningar á eldri verðum séu án allrar þýðingar við verðmat nú að þeim yfirstöðnum. Um svokallaða Rauðhólssamninga þurfi ekki í því ljósi að hafa uppi mörg orð enda sé yngsti samningurinn frá árinu 2000. Aðrir samningar séu að hluta til yngri en á móti komi að fáar ef nokkrar samanburðarhæfar tölur sé þar að finna nema frá árinu 2002 og svo í eldri samningum. Athygli veki að eina samanburðarhæfa yngra dæmið sýnist vera sala á svokallaðri Grenihlíð frá 10. október 2003, þar sem eignarnemi greiði 2.879 krónur pr. m2. Á þessar forsendur hefði eignarnámsþoli raunar sjálfur bent í bréfi til eignarnemi frá vorinu 2004. Þær tveggja og hálfs árs gömlu veðforsendur séu þó víðsfjarri því sem eignarnemi sé nú, vorið 2006, reiðubúin til þess að greiða eignarnámsþola.
Loks er bent á að þó svo eignarnemi nálgist verðmat hins eignarnumda lands marktækari hætti í forsendum þrautavarakröfu sinnar þá sé framsetning hennar og úrvinnsla að öðru leyti með hreint fráleitum hætti. Ekki sé gerð athugsemd við það að söluverð byggingarréttar í Norðlingaholti á liðnu hausti og frekari gögn, geti að einhverju leyti verið til viðmiðunar. Eignarnemi virðist í útreikningum sínum miða við meðaltalsverð hvers fermetra byggingarmagns á hverjum byggingarreit (ekki lóðarstærð), og leggi þá til grundvallar 6.605 krónur. Þá miði hann hins vegar eingöngu við sölu byggingarréttar að atvinnuhúsnæðinu á Norðlingabraut 4, 6 og 14 og yfirsjáist að fermetri byggingarmagns á íbúðarhúsalóðunum sé eðlilega mun verðmætari en á atvinnuhúsalóðum, sbr. t.d. upplýsingar um slíka ráðstöfun á Helluvaði 7-17. Það sem ónýti þó alfarið þessar forsendur eignarnema sem marktækan grundvöll sé sú útfærsla hans að ætla sér eingöngu að miða við það byggingarmagn sem hann sjálfur hafi skipulagt á landi eignarnámsþola eða á þeim samtals 15.187 m2 sem fari undir lóðirnar meðan hann í raun ætli sér ekkert að greiða fyrir þá 21.470 m2 sem ekki fari undir lóðir heldur vegahelgunarsvæði og í aðrar þarfir hins opinbera. Þetta sé sá raunveruleiki eignarnema sem blasi við þó svo klætt sé í búning einhvers konar jafnaðarverðs fyrir landið allt. Þessi málatilbúnaður fái auðvitað ekki staðist.
Af hálfu eignarnámsþola er á því byggt að við verðmat á landinu verði að meta sjálfstætt nýtingarmöguleika þess og verðgildi, og þar verði hið staðfesta deiliskipulag, þar sem aðeins rúm 40% af landi eignarnámsþola séu skipulögð undir íbúðarlóðir, ekki fyrirvaralaust lagt til grundvallar, enda innihald skipulagsins á forræði eignarnema. Aðalatriðið sé að það land sem nú sé tekið eignarnámi er hluti af heildarbyggingarlandi sveitarfélagsins, þ.e. því landi sem borgin er reist á með húsum sínum og tilheyrandi umferðarmannvirkjum og opnum svæðum. Við eignarnámsmat sé einmitt vikið frá því að leggja skipulag til grundvallar, þegar hlutar lands hafi verið skipulagðir undir vegi, leiksvæði og útivistarsvæði en séu í raun bara hluti að byggingarsvæði. Slík ráðstöfun á landi með skipulagi sé ekki látin leiða til lækkunar á bótum til eigenda heldur sé landið metið í heild sem byggingarsvæði. Þetta sé í samræmi við það jafnræðissjónarmið sem eignarnámsákvæði íslensku stjórnarskrárinnar byggi á og þá staðreynd að byggð í borg þurfi meira en húsalóðir. Það nákvæmlega hvernig skipulagsyfirvöld, þ.e. eignarnemi, velji að skipta nýtingu landsins eigi ekki í þessum tilvikum að hafa áhrif á eignarnámsbætur fyrir land. Þennan skilning hefur Hæstiréttur staðfest sem meginreglu, sbr. Hrd. 1984/906. Sama grundvallarskilning hafi matsnefnd eignarnámsbóta að fullu staðfest í forsendum sínum í máli nr. 2/2002, úrskurði uppkveðnum þann 11. apríl 2003.
Í þessu máli sé engri skipulagssögu fyrir að fara svo sem þar hafi verið sem leitt geti til mögulegra áhrifa til lækkunar verðmats. Það land sem hér sé til mats sé eitt og sér sérstakt vegna legu sinnar og staðsetningar, en eignarnámsþoli telji að fylgja verði framangreindu sjónarmiði um að meta það ekki lægra en telja verði markaðsverð á byggingarlandi almennt á svæðinu. Á hinn bóginn fallist eignarnámsþoli að sjálfsögðu á það lögbundna sjónarmið, sbr. 1. mgr., 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að reikna megi með því að 1/3 af landinu verði ráðstafað endurgjaldslaust til almannaþarfa, svo sem þær eru nánar útlistaðar í tilgreindu lagaákvæði.
Eignarnámsþoli byggir kröfu sína um úrskurðað lágmarksverð á mati Jóns Guðmundssonar, löggilts fasteignasala hjá Fasteignamarkaðnum ehf., en mat þetta, frá 23. febrúar sl., hafi Jón unnið í samræmi við verkbeiðni lögmanns eignarnámsþola. Í matinu sé komist að þeirri niðurstöðu að markaðsvirði hins metna lands á hendi eignarnámsþola nemi 385.000.000 króna. Til viðbótar því samanstandi kröfugerð eignarnámsþola af bótum fyrir mannvirki á landinu 473.039 krónum og bótum fyrir gróður, 6.412.500 krónum en ekki er ágreiningur með aðilum um tvo síðarnefndu liðina. Samtals nemi þessar fjárhæðir lágmarkröfu eignarnámsþola svo sem hún er sett fram af hans hálfu eða 391.885.539 krónum, (385.000.000 + 473.039 + 6.412.500).
Til stuðnings mati Jóns, sem og framangreindum sjónarmiðum bendir eignarnámsþoli sér enn fremur á eftirfarandi atriði:
Svo sem fram komi hér að framan hafi eignarnemi nýlega staðið að útboði á byggingarétti fyrir 408 íbúðir á 120 lóðum í Úlfarsárdal. Eignarnámsþoli hafi lagt fram gögn sem varði framkvæmd þessa útboðs og framkomin boð. Úrvinnslu muni ekki vera lokið með sama hætti og í sambærilegu útboði byggingarlóða í Norðlingaholti. Allt að einu sé dagljóst að umtalsverð hækkun hafi orðið á byggingarrétti miðað við niðurstöður útboðsins í Norðlingaholti á liðnu hausti. Styðji það með öðru staðhæfingar eignarnámsþola um stöðuga hækkun fasteignaverðs.
Á liðnum misserum hafi Kópavogsbær ráðstafað lóðum í nýju hverfi í landi Vatnsenda. Þar sem um nærliggjandi svæði sé að ræða telji eignarnámsþoli að unnt sé, með öðru, að hafa nokkra hliðsjón af verðmati á því svæði. Venjulegt lóðaverð þar fyrir einbýlishúsalóð hafi numið 7,5 milljónum króna, samkvæmt verðskrá í maí fyrra árs, en fullyrða megi að verð á frjálsum markaði sé miklum mun hærra. Af verðinu sem greitt sé til bæjarfélagsins fyrir lóðir á svæðinu séu 3.900.000 krónur í svokallað yfirtökugjald sem sé í raun gjaldið fyrir lóðina. Sé miðað við 780 m2 lóð sé lóðaverðið sjálft 5.000 krónur pr. m2. Aftur skuli áréttað að dæmið um Vatnsendalandið sé eingöngu og alfarið tekið til samanburðar enda ljóst að þau verð sem verið hafa að skila sér í útboðum eignarnema í Norðlingaholti í 3. áfanga, í fjórða áfanga, og við útboð í Úlfasárdal, séu miklu hærri, allt að því þrisvar sinnum hærri. Ágreiningur um bætur vegna eignarnuminna leigulóðaréttindi í Vatnsendalandi hafi í tíu tilvikum farið fyrir matsnefnd eignarnámsbóta. Það sé svo einkar athyglisvert til samanburðar við það mál sem er hér til úrlausnar að í öllum tilvikum hafi matsnefnd eignarnámsbóta metið bætur fyrir tímabundin leigulóðarréttindi á bilinu 3.800-4.000 krónur pr. m2. Það nemi 150% hærri upphæð en eignarnemi bjóði best pr. fermetra fyrir eignarland, sbr. þrautavarakröfu hans í málinu. Sé þá ekki litið til verðhækkana sem orðið hafi né þeirrar staðreyndar að lóðaverð í Norðlingaholti hafi numið a.m.k. helmingi hærri upphæð en sambærilegt lóðaverð í Vatnsendalandi. Miðað við að tímabundin leigulóðarréttindi séu bætt með 3.800-4.000 krónum pr. m2 sé eðlilegt að allt að því þrefalda þá upphæð í tilviki eignarlands eins og um ræði í þessu máli.
Til vara og ýtrasta öryggis vísar eignarnámsþoli til forsendna úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta frá liðnum árum, en gerir þó þann augljósa fyrirvara að fordæmisgildi þeirra sé óneitanlega takmarkaðra vegna þeirrar öru þróunar sem orðið hafi á fasteignamarkaði á liðnum árum og fyrr er lýst. Í þessu sambandi megi nefna til sögunnar úrskurð nefndarinnar frá 6. apríl 2004 í málinu nr. 1/2004. Í því máli voru tímabundin leigulóðarréttindi metin u.þ.b. helmingi hærra verði en eignarnemi býður best í þessu máli.
Að öllu framangreidnu virtu megi ljóst vera að sé eignarnámsþola greitt minna verð fyrir hið eignarnumda en kröfugerð hans ráðgerir sé fyrirsjáanlegt að eignarnemi muni í krafti eignarnámsheimilda auðgast á kostnað eignarnámsþola og með þeirri niðurstöðu fengju eignarnámsþolar ekki fullt verð fyrir hið eignarnumda, svo sem skylt sé skv. 72. gr. stjórnarskrárinnar.
Vísað er til 65. og 72. gr. stjórnarskrárinnar, 2. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hefðbundinna sjónarmiða við verðmat eigna við eignarnám og innlausn.
Málskostnaðarkrafan er reist á 11. gr. laga nr. 11/1973.
NIÐURSTAÐA
Matsnefndin hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Lóðirnar að Selásbletti 2a og 3a eru á allgóðu byggingasvæði, þær tengjast vel annarri byggð í borginni og nágrannasveitarfélögum. Þá er fjallasýn góð.
Lóðir þær sem meta skal eru af eignarnema taldar vera 36.639 m2 að flatarmáli en 36.657 m2 af eignarnámsþola. Við flutning málsins fyrir matsnefndinni töldu lögmenn aðila að munur þessi væri ekki marktækur þar sem einungis muni 18 m2 á lóðastærð.
Eignarnámsþoli er eigandi umræddra lóða samkvæmt afsali frá 6. ágúst 1976 og engin veðbönd hvíla á þessari eign hans.
Við mat á bótum til eignarnámsþola vegna þess að hann verður að láta eign sína af hendi verður litið til úrlausna Matsnefndar eignarnámsbóta í málunum nr. 7 og 13-18/2005 frá 21. desember sl. og úrskurða nefndarinnar frá 6. mars sl. í málunum nr. 12 og 19/2005, svo og úrskurðar nefndarinnar frá 14. mars sl. í málinu nr. 13/2003. Í þeim málum voru metnar bætur til lóðarhafa vegna skerðingar á lóðum á sömu slóðum, en þess ber þó að gæta að í öllum þeim tilvikum var um leigulóðir að ræða sem voru í eigu eignarnema. Þá verður litið til þróunar verðs á fasteignum almennt og á þessu svæði sérstaklega. Hér er og litið til ákvæða 1. mgr. 24. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem fram kemur að þegar land í einkaeign er gert að byggingarlóðum með deiliskipulagi að ósk landeiganda skuli hann láta endurgjaldslaust af hendi land allt að þriðjungi af flatarmáli þeirra lóða er þannig verði byggingarhæfar. Verður að líta svo á að eignarnámsþoli verði að sætta sig við að þriðjungur þess lands sem tekið er eignanámi verði látið af hendi endurgjaldslaust enda þótt deiliskipulagið sé ekki framkvæmt að ósk landeiganda.
Af deiliskipulagi því sem hér um ræðir leiðir að einungis rúm 40% lands eignarnámsþola fer undir byggingalóðir og byggir eignarnemi á því að við það skuli eingöngu miðað við bótaákvörðun hér. Nýtingarhlutfall þetta byggir á ákvörðun og vali eignarnema á því hvernig hann kýs að nýta land sem hann tekur eignarnámi og fellst nefndin ekki á að slík ákvörðun um skipulag eigi að hafa áhrif á verðmyndun við mat á bótum til landeiganda þannig að verðmæti eignarnumins lands verði minna en ella.
Að öllum þessum atriðum virtum þykja bætur hæfilega ákveðnar 5.500 krónur á hvern fermetra eignarnumins lands og verður þar miðað við sömu stærð og eignarnámsþoli telur land sitt vera sem er 36.657 eða 201.613.500 krónur samtals.
Þá er samkomulag um það með aðilum að bætur vegna gróðurs á lóðunum nemi 6.412.500 krónum og að verðmæti mannvirkja sé 473.039 krónur eða samtals 6.885.539 krónur.
Samkvæmt framansögðu þykja matsnefndinni hæfilegar bætur fyrir skerðingu á leigulóðarréttindum eignarnámsþola vera 208.499.039 krónur. Eignarnemi skal að auki greiða eignarnámsþola 1.017.227 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs málsins fyrir matsnefndinni og 1.050.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ
Eignarnemi, Reykjavíkurborg, greiði eignarnámsþola, Kjartani Gunnarssyni, 208.499.039 krónur og 1.017.227 krónur í málskostnað.
Eignarnemi greiði 1.050.000 krónur til ríkissjóðs vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Allan V. Magnússon
Benedikt Bogason
Sverrir Kristinsson