Nr. 45/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2018

Stífla í frárennslislögn. Kostnaðarþátttaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. maí 2018, beindi A-X, húsfélag, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. júní 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. júní 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. júní 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. september 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Gagnaðilar eru eigendur íbúðar á fyrstu hæð í húsi nr. Y við A. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna tjóns í íbúð gagnaðila vegna stíflu í frárennslislögn.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að skaðabótakrafa gagnaðila sé ólögmæt.

Kröfur gagnaðila eru:

1. Að málinu verði vísað frá kærunefnd.
2. Verði ekki fallist á frávísun málsins er gerð krafa um að viðurkennt verði að A-X og A-Y séu eitt hús og álitsbeiðandi skaðabótaskyldur vegna tjóns þeirra.
3. Til vara er gerð krafa um að viðurkennd verði ábyrgð álitsbeiðanda á tjóni gagnaðila ásamt húsfélaginu A-Y.

Í álitsbeiðni kemur fram að 31. janúar 2018 hafi húsfélagið að A-Y haft samband við þáverandi formann álitsbeiðanda og upplýst um tjón sem hafi orðið í íbúð gagnaðila 18. janúar 2018. Um væri að ræða vatnstjón sem hafi átt sér stað vegna stíflu í skolplögn. Húsfélagið A-Y hafi fengið mann til að mynda lagnir í kringum húsið og hann fullyrt að tjónið hafi stafað af stíflu í vatnslögn sem væri í sameiginlegri eigu álitsbeiðanda og húsfélagsins A-Y. Lögnin hafi stíflast vegna asparróta sem hafi vaxið inn í hana. Þáverandi formaður álitsbeiðanda hafi í samráði við formann húsfélagsins að A-Y ákveðið að réttast væri að boða til sameiginlegs húsfundar sem haldinn hafi verið 5. febrúar 2018. Frá þeim tíma hafi verið haldnir reglulegir húsfundir þar sem málið hafi verið rætt. Á þeim fundum hafi ítrekað komið fram að gagnaðilar hafi keypt íbúðina á árinu 2013 í slæmu ásigkomulagi. Þau hafi verið meðvituð um að þar hefði orðið einhvers konar vatnstjón, enda íbúðin borið það með sér. Þau hafi þó tekið fram að þau hafi ekki verið upplýst um eðli vatnstjónsins frá seljendum. Álitsbeiðandi telji að það verði að virða þeim til vanrækslu að hafa ekki kannað málið frekar, enda líkur á því að koma hefði mátt í veg fyrir tjónið, hefði það verið gert.

Álitsbeiðandi og húsfélagið að A-Y hafi ákveðið að afla matsgerðar og láta meta tjónið. Á húsfundi 5. mars 2018 hafi verið kosið um hvort álitsbeiðandi samþykkti að greiða skaðabótakröfu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi kosið með þeim fyrirvara að málið yrði einnig fullreynt gagnvart tryggingafélagi eða öðrum viðeigandi aðilum. Ekki hafi verið mætt fyrir tvær íbúðir á fundinn. Þá hafi eigandi einnar íbúðar greitt atkvæði gegn því að greiða kröfuna en aðrir samþykkt það með fyrirvara um réttmæti hennar og að málið yrði fullreynt gagnvart viðeigandi aðilum. Þar sem meirihluti hafi verið fyrir því að krafan skyldi greidd hafi fyrirvari verið útbúinn, dags. 10. mars 2018, og hann sendur lögmanni gagnaðila.

Húsið hafi verið byggt árið 1995 og því aðeins 23 ára gamalt. Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfræðingum eigi lagnir sem þessar að endast í meira en 60 ár. Ómögulegt sé að fylgjast með þessum lögnum án þess að mynda þær með sérstakri tækni. Að mati álitsbeiðanda geti ekki talist eðlilegt að hann sinni því að mynda lagnir og kanna ástand þeirra sem samkvæmt öllum stöðlum ættu að vera í góðu ásigkomulagi, enda ljóst að ekki hafi verið komið að viðhaldi á miðað við eðlilegt slit.

Af fundargerðarbók, sem nái aftur til ársins 1995, megi sjá að álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýstur um tjón í íbúð gagnaðila á árinu 2012. Þá kannist þeir íbúar sem enn búi í húsinu frá þeim tíma ekki við að hafa heyrt minnst á atvikið fyrr en eftir tjónið X 2018. Ekki verði séð hvernig álitsbeiðandi geti borið ábyrgð á grundvelli 1. tl. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús vegna vanrækslu eða saknæmrar háttsemi á einhverju sem hann hafi ekki vitað um.

Til stuðnings kröfum sínum bendi álitsbeiðandi á að í dómaframkvæmd hér á landi hafi ekki verið fallist á hlutlægu ábyrgðarregluna sem finna megi í 3. tl. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 474/1999.

Tjónið hafi átt sér stað í húsi nr. Y. Eigendur í húsi nr. X hafi hvorki afnot af né bein tengsl við hús nr. Y, enda um að ræða sinn stigaganginn hvorn. Þá hafi gagnaðilar með sama hætti engin afnot af eða tengsl við hús nr. X. Í því sambandi skipti engu máli hvort umrædd lögn þar sem stíflan hafi orðið sé sameiginlega í eigu og á ábyrgð eigenda að húsum nr. X og Y, sbr. framangreindan dóm Hæstaréttar.

Álitsbeiðandi telji að hann beri ekki ábyrgð á grundvelli 3. tl. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús þar sem í ákvæðinu segi skýrum orðum að húsfélag geti aðeins talist ábyrgt þegar tjón stafi af bilun á búnaði. Af gögnum málsins sé erfitt að fullyrða að umrædd leiðsla hafi talist raunverulega biluð. Það að leiðslan hafi verið stífluð geti einfaldlega stafað af því að hún hafi til dæmis verið slitin en oft séu lagnir einfaldlega lélegar þótt þær teljist ekki bilaðar.

Þá þurfi samkvæmt dómaframkvæmd að sýna fram á vítaverða vanrækslu svo að ákvæði 1. tl. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús verði beitt. Í máli þessu verði með engu móti séð að húsfélögin hafi sýnt af sér vítaverða vanrækslu. Þá vísar álitsbeiðandi til og gerir nánari grein fyrir dómi Hæstaréttar í máli nr. 462/2012.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi fest kaup á íbúð sinni X 2013. Við kaupin hafi þau verið upplýst um að einhvers konar vatnstjón hefði orðið áður, en hvorki fengið upplýsingar um hvers eðlis tjónið hafi verið né að um hafi verið að ræða skolplögn. Þá hafi gagnaðilar verið fullvissaðir um af fasteignasala að búið væri að gera allar viðeigandi lagfæringar vegna tjónsins. Hvorki hafi verið getið um framangreint tjón í söluyfirliti né kaupsamningi.

Tjónið í janúar 2018 hafi átt sér stað vegna bilunar í frárennslislögn sem sé í sameiginlegri eigu beggja húsa. Stífla í lögninni hafi leitt til þess að skolp hafi flætt um niðurföll og inn um alla íbúðina og valdið miklu tjóni.

Húsfélagið að A-Y hafi í framhaldinu óskað eftir að tiltekið fyrirtæki myndi taka myndband af ástandi lagnarinnar. Niðurstaðan hafi verið sú að samskeyti í lögninni væru orðin léleg og óþétt sem hafi leitt til þess að asparrætur hafi átt greiðan aðgang inn í lögnina og stíflað hana með ofangreindum afleiðingum.

Sameiginlegir húsfundir húsfélaga í báðum húsum hafi verið haldnir í fjögur skipti í febrúar 2018 og í eitt skipti í mars 2018. Samkvæmt fundargerð sameiginlegs húsfundar frá 5. mars 2018 hafi eftirfarandi verið tekið fyrir á fundinum: „Skaðabótakrafa skv. 52. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 frá lögmanni eiganda á íbúð nr. 101 í A Y vegna tjóns. Umræða og kosning.“ Í kjölfar umræðna hafi verið kosið um skaðabótakröfuna og bæði húsfélög samþykkt hana án fyrirvara. Að mati gagnaðila sé það rangt að álitsbeiðandi hafi samþykkt að greiða kröfuna með fyrirvara um réttmæti hennar og að málið yrði fullreynt gagnvart viðeigandi aðilum. Í fundargerð komi fram að einstakir eigendur hafi viljað áskilja sér einhvers konar rétt, en ekkert komi þó fram um að fyrirvarar hafi verið gerðir við samþykkið sem slíkt. Þá kannist gagnaðilar ekki við að það hafi verið gert á fundinum. Gagnaðilar telji að umræddur fyrirvari hafi fyrst komið fram í bréfi álitsbeiðanda, dags. 10. mars 2018, þar sem áskilinn hafi verið réttur til að láta reyna á lögmæti kröfunnar. Gagnaðilar telji að álitsbeiðandi sé bundinn af samþykki sínu frá húsfundinum 5. mars 2018. Þá hafi hann greitt kröfuna 10. mars 2018.

Lögmanni gagnaðila hafi borist bréf álitsbeiðanda 10. mars 2018 þar sem eftirfarandi hafi verið komið fram: „Húsfélagið A-X samþykkir að greiða bótakröfur þær sem koma fram í kröfubréfi 3. mars 2018 með fyrirvara.“ Ekki verði séð að bréfið og inntak þess hafi verið lagt fyrir formlegan húsfund, auglýst, rætt til hlítar og kosið um það eins og lögbundið sé samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús.

Þá liggi fyrir að álitsbeiðni sé ekki undirrituð af meirihluta stjórnar. Af því tilefni verði að álykta að ritari álitsbeiðanda fari ekki með lögformlega heimild til að koma fyrir hönd álitsbeiðanda, sbr. 71. gr. laga um fjöleignarhús. Verði talið að ritari álitsbeiðanda hafi haft lögformlega heimild til þess að koma fram fyrir hönd álitsbeiðanda í máli þessu sé ljóst að inntak bréfsins frá 10. mars sé ekki skuldbindandi fyrir hönd álitsbeiðanda og/eða húsfélagið að A-Y þar sem það hafi ekki verið tekið fyrir á lögformlegum húsfélagsfundi, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Að framangreindu virtu telji gagnaðilar að vísa beri máli þessu frá kærunefnd.

Verði ekki fallist á frávísun málsins byggi gagnaðilar á því að eigendur að húsum nr. X og Y beri sameiginlega ábyrgð á tjóni gagnaðila á grundvelli hlutlægu ábyrgðarreglunnar í 3. tl. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Byggt sé á því að húsin séu eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Að fenginni niðurstöðu um að húsin séu eitt hús í skilningi laganna telji gagnaðilar að sameiginlegt húsfélag beggja húsa beri ábyrgð á tjóni gagnaðila, þrátt fyrir að það hafi ekki verið stofnað með sérstökum og formlegum hætti.

Gagnaðilar telji hafið yfir allan vafa að þeir annmarkar á lögninni sem hafi leitt til þess að asparrætur hafi átt greiðan aðgang inn í lögnina með þeim afleiðingum að hún hafi stíflast og því ekki verið fær um að gegna því hlutverki sem henni hafi verið ætlað, feli í sér bilun í skilningi 3. tl. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Til hliðsjónar vísist til dóms Hæstaréttar í máli nr. 474/1999 að því er varði afmörkun á orðinu „bilun“ í nefndu ákvæði.

Fyrir liggi að umrædd lögn sé í sameiginlegri eigu beggja húsa. Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga um uppbyggingu og rekstur fráveitna, nr. 9/2009, sé eigendum húseigna þar sem fráveita liggi skylt að annast á sinn kostnað lagningu og viðhald heimæða fyrir frárennsli að tengingu við fráveitukerfi. Þá segi í 5. mgr. 12. gr. sömu laga að þar sem tvær eða fleiri fasteignir nýti sameiginlega heimæð skuli eigendur þeirra í sameiningu annast og kosta lagnirnar, rekstur og viðhald heimæðar nema um annað hafi verið samið. Þá segi í 6. mgr. 12. gr. að húseigendum sé skylt að halda vel við fráveitulögnum húseigna sinna og gæta þess að þær stíflist ekki.

Gagnaðilar telji að framangreint ákvæði leggi ríkar skyldur á eigendur fasteigna um viðhald á lögnum og að þær stíflist ekki. Verði að telja húseigendum það til vanrækslu að hafa ekki gert reka að því að kanna ástand lagnarinnar, sérstaklega þar sem öllum hafi átt að vera ljóst að aspartréð sem hafi gengið inn í lögnina hafi staðið á jörðinni fyrir ofan hana, en alþekkt sé að rætur aspartrjáa geti valdið miklu tjóni á lögnum í jarðvegi. Að mati gagnaðila hafi eigendur átt að gera reka að því að kanna ástand lagnarinnar með reglubundnum hætti. Af myndbandi af lögninni megi einnig sjá að ræturnar hafi komið sér inn í lögnina á fleiri en einum stað og virst hafa verið þar í þó nokkurn tíma.

Í fundargerð húsfundar 5. mars 2018 komi fram að 5 af 8 íbúðum hafi kosið með því að greiða umrædda kröfu. Í fundargerðinni komi hvergi fram að fyrirvari hafi verið gerður af hálfu álitsbeiðanda þegar samþykkt hafi verið að greiða kröfuna og kannist gagnaðilar ekki við að slíkur fyrirvari hafi verið gerður. Gagnaðilar telji ljóst að álitsbeiðandi sé skuldbundinn samkvæmt framangreindri ákvörðun húsfundar til þess að greiða kröfuna. Gagnaðilar vísi því til stuðnings til 1. og 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús og almennra reglna um skuldbindingargildi loforða.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að kröfu gagnaðila um frávísun sé mótmælt. Íbúar í húsi nr. X hafi verið sammála um að málið skyldi lagt fyrir kærunefnd og samþykkt á aðalfundi álitsbeiðanda að ritari myndi leggja beiðnina fram. Engin rök séu til að vísa málinu frá á þessum grundvelli, enda hafi einstakir eigendur fasteigna í fjöleignarhúsum jafnframt heimild til að leita til kærunefndar með ágreining sinn. Í ljósi þessarar kröfu gagnaðila hafi athugasemdir þessar þó verið undirritaðar af formanni og öðrum íbúum í húsi nr. X.

Því sé mótmælt sem röngu að fyrirvarabréfið, dags. 10. mars 2018, hafi ekki verið lagt fyrir formlegan húsfund og inntak þess rætt til hlítar. Það sé rangt þar sem bréfið hafi verið lagt fyrir formlegan húsfund 10. mars 2018.

Álitsbeiðandi telji að hús nr. X og Y séu ekki eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, enda aðskilin með vegg og óumdeilt að um sinn hvorn stigaganginn sé að ræða. Húsin hafi ávallt haft tvö sjálfstæð húsfélög og aldrei verið um tilvist sameiginlegs húsfélags að ræða.

Gagnaðilar hafi ekki lagt fram gögn sem styðji að umrædd lögn sé í sameign allra.

Álitsbeiðandi sé ósammála fullyrðingum gagnaðila um að krafan hafi verið samþykkt án fyrirvara, en gögn sem álitsbeiðandi hafi lagt fram sýni fram á annað. Álitsbeiðandi telji skýrt af fundargerð húsfundar 5. mars 2018 að kosið hafi verið með fyrirvara, en því til frekari staðfestingar hafi lögmanni gagnaðila verið sent fyrirvarabréf, dags. 10. mars 2018. Bréfið hafi verið sent og undirritað um móttöku nokkrum dögum áður en krafan hafi verið endanlega greidd.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að þau hafi enga vitneskju haft um að tjón hafi orsakast vegna bilunar í skolplögn eða annarra annmarka á henni, enda liggi ekki fyrir með skýrum hætti hvort það hafi verið raunin, eða yfir höfuð hvernig meint tjón hafi orsakast eða hversu umfangsmikið það hafi verið.

Á myndum sóttum á borgarvefsjá Reykjavíkurborgar megi greinilega sjá að ein fráveitulögn liggi frá báðum húsum. Með vísan til þess telji gagnaðilar hafið yfir allan vafa að umrædd lögn sé í sameign allra húseigenda.

Þá hafi álitsbeiðandi gert ráð fyrir frá því að umrætt tjón hafi átt sér stað að lögnin væri bæði sameiginleg með íbúum í húsi nr. Y og í sameign þeirra. Ekki stoði fyrir álitsbeiðanda að koma nú fyrst fram með þá málsástæðu að lögnin sé ekki sameiginleg. Því til frekari stuðnings megi benda á að eigendur í húsi nr. X hafi þegar samþykkt að greiða kostnað vegna viðgerðar á lögninni.

Þá telji gagnaðilar ekki skýrt af fundargerð, dags. 5. mars 2018, að kosið hafi verið með fyrirvara um réttmæti kröfunnar. Gagnaðilar telji að þeir hafi mátt ganga út frá því eftir umræddan húsfund að greiðsla kröfunnar hafi verið samþykkt án fyrirvara.

III. Forsendur

Gagnaðilar fara fram á frávísun málsins á þeim grundvelli að ritari álitsbeiðanda hafi undirritað álitsbeiðnina. Í því tilliti vísa gagnaðilar til 1. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segir að húsfélagið sé skuldbundið út á við með undirritun meirihluta stjórnarmanna og skuli formaður að jafnaði vera einn af þeim. Vegna þessarar kröfu gagnaðila voru athugasemdir álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila undirritaðar af formanni húsfélagsins og eigendum íbúða við A X. Kröfu gagnaðila um frávísun málsins er því hafnað.

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu hugsuð til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.

Í greinargerð frumvarps um 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, að minnsta kosti hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.

Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Aftur á móti geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Álitsbeiðandi telur að hús nr. X og Y séu ekki eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Í eignaskiptayfirlýsingu, innfærð til þinglýsingar X 1996, segir að húsið A-X sé áfast A-Y. Kærunefnd telur ótvírætt að húsið A-X-Y sé eitt hús í skilningi laganna með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið. Í 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús segir að samkvæmt lögum þessum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. sameign, svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Í 3. mgr. sömu greinar segir að sameign sé sameign allra nema svo hátti að um sameign sumra sé að ræða samkvæmt 7. gr. Þá segir í 7. tölul. 8. gr. laganna að til sameignar teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Samkvæmt 1. tölul. 7. gr. laga um fjöleignarhús er um sameign sumra að ræða þegar það kemur fram eða ráða má af þinglýstum heimildum að svo sé. Samkvæmt 2. tölul. er einnig um sameign sumra að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Hér er um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem skýra ber þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd hefur í fjölda álitsgerða, þar sem ágreiningsefni þetta hefur komið til skoðunar, túlkað ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er á milli hluta fjöleignarhúsa.

Fyrir liggur að tjón varð í íbúð gagnaðila vegna stíflu í frárennslislögn. Af gögnum málsins verður ráðið að rætur aspartrés hafi farið inn í lögnina og stíflað hana með þeim afleiðingum að séreign gagnaðila varð fyrir skemmdum. Samkvæmt því sem að framan hefur verið rakið er það álit kærunefndar að umrædd frárennslislögn teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt. Með vísan til þessa ákvæðis telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna skemmda í séreign gagnaðila af völdum stíflu í umræddri frárennslislögn og skal kostnaði við framkvæmdina því skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. sömu laga.

IV. Niðurstaða

Kröfu gagnaðila um frávísun málsins er hafnað.

Það er álit kærunefndar að húsin A-X og A-Y séu eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi og húsfélagið AY bera skaðabótaábyrgð á tjóni á íbúð gagnaðila vegna stíflu í frárennslislögn.

Reykjavík, 3. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson