Mál nr. 70/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2020

í máli nr. 70/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 25. júní 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. júní 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. júlí 2020, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 17. júlí 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2020 til 30. apríl 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að þegar hann hafi sagt leigusamningi aðila upp hafi uppsagnarfrestur verið þrír mánuðir eða þar til nýir eigendur að hinni leigðu eign fyndu nýjan leigjanda, sem þau hafi gert. Engar aðfinnslur hafi verið gerðar þegar íbúðinni hafi verið skilað um miðjan júní 2020 en þegar komið hafi að endurgreiðslu tryggingarfjárins hafi umboðsmaður varnaraðila sagt að hann myndi leggja það inn á reikning sóknaraðila að frádregnum 100.000 kr. sem hann tæki í eigin vörslu vegna vinnu hans við að finna nýja leigjendur. Í leigusamningi aðila hafi hvergi komið fram að þau væru með umboðsmann varnaraðila í vinnu, kæmi til þess að það þyrfti að finna nýjan leigjanda og hvergi sé slíkt ákvæði að finna í húsaleigulögum, nr. 36/1994.

III. Sjónarmið varnaraðila

Fram kemur af hálfu varnaraðila að þegar sóknaraðili hafi tekið íbúðina á leigu hafi komið upp leki í einu herbergi sem hann hafi tilkynnt. Það hafi þegar verið lagfært af smiði. Sóknaraðili hafi samþykkt 50.000 kr. lækkun á leigunni þann mánuðinn. Eftir þetta hafi hann upplýst símleiðis að hann vildi flytja út þar sem honum hafi ekki tekist að finna meðleigjanda. Honum hafi þá verið gerð grein fyrir því að um tímabundinn samning væri að ræða. Umboðsmaður varnaraðila hafi haft samband við varnaraðila sem hafi fallist á að sóknaraðili færi fyrr úr íbúðinni fyndi hann annan leigjanda í hans stað og að það yrði varnaraðila að kostnaðarlausu, þ.e.a.s. að sóknaraðili greiddi fyrir þjónustu við að finna nýjan leigjanda.

Umboðsmaðurinn hafi hringt í sóknaraðila og gert honum grein fyrir því að hann þyrfti að greiða umræddan kostnað vegna vinnu hans. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um að venjulega væri miðað við fjárhæð sem næmi leigu eins mánaðar fyrir umrædda þjónustu en hann skyldi vera sanngjarn og krefja aðeins um 150.000 kr. Sóknaraðila hafi fundist það mikið og ætlað að leita eftir ráðleggingum. Hann hafi viljað flytja út sem fyrst og nefnt 1. júní 2020. Þá hafi borist uppsögn frá honum sem hafi miðað við að hann flytti út í ágúst.

Nýir leigjendur hafi þegar fundist og nýr leigusamningur verið gerður um íbúðina frá 1. júní 2020. Þegar komið hafi að afhendingu hafi sóknaraðili ekki verið búinn að finna sér íbúð og viljað vera lengur í íbúðinni, en það hafi ekki gengið. Þá hafi hann orðið ósáttur og ekki viljað greiða þóknunina sem hann hafi sagt að væri of há. Umboðsmaðurinn hafi þá boðist til að lækka hana í 100.000 kr. Síðar hafi hann fengið tölvupóst frá lögmanni sem umboðsmaðurinn hafi svarað á þá leið að hann hafi boðist til að rifta leigusamningi við nýju leigjendurna og sóknaraðili gæti verið áfram í íbúðinni. Sóknaraðili hafi þá sent tölvupóst og sagt að hann gæti flutt út 15. júní 2020 og fengi þá endurgreidda leigu fyrir hálfan júnímánuð gegn því skilyrði að hann greiddi 100.000 kr. fyrir þjónustu umboðsmannsins.

IV. Niðurstaða            

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á tryggingu þessa. Í 1. málsl. 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar, og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma aðila lauk samkvæmt samkomulagi 15. júní 2020. Við lok leigutíma kom upp ágreiningur á milli aðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins sem sóknaraðili vísaði til kærunefndar með kæru, mótekinni 25. júní 2020. Þrátt fyrir að ágreiningi hafi ekki verið vísað til kærunefndar af hálfu varnaraðila, líkt og ákvæði framangreindrar 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir, telur kærunefnd að ágreiningur hafi borist nefndinni innan lögbundins frests, enda var frestur varnaraðila til þess að vísa málinu til kærunefndar enn í gildi þegar kæra sóknaraðila barst. Verður málið því tekið til efnislegrar úrlausnar.

Í 39. gr. húsaleigulaga segir að áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.

Við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 750.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Við lok leigutíma fékk sóknaraðili endurgreiddar 650.000 kr. af tryggingarfénu en umboðsmaður varnaraðila heldur eftir 100.000 kr. vegna vinnu hans við að finna nýja leigjendur að íbúðinni.

Samningur aðila var tímabundinn til 30. apríl 2021. Í tölvupóstssamskiptum aðila frá 4. og 5. júní 2020 kemur fram að varnaraðili sé tilbúinn til að semja um leigulok 15. júní 2020 gegn því skilyrði að sóknaraðili greiði 100.000 kr. vegna kostnaðar við að finna nýja leigjendur. Kærunefnd telur að sóknaraðili hafi skilað hinu leigða á þessari forsendu. Er því ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson