Nr. 26/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 26/2018

Kostnaðarþátttaka: Brunahólf. Hljóðeinangrun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 28. mars 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. maí 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. maí 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. júní 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14.ágúst 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sjö eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins og gagnaðili þriggja íbúða á þriðju og fjórðu hæð. Ágreiningur er um greiðsluþátttöku í kostnaði vegna brunahólfunar og hljóðeinangrunar.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun á húsfundi 18. apríl 2017 um að „brunahólfa gólf“ í íbúð gagnaðila og að álitsbeiðandi myndi taka þátt í kostnaði vegna þess.
2. Að viðurkennt verði að ólögmætt hafi verið að staðfesta framangreinda meinta ákvörðun frá húsfundi 18. apríl 2017 á öðrum húsfundi 13. apríl 2018.
3. Að viðurkennt verði að húsfundur hafi ekki verið bær til aðtaka ákvörðun um skiptingu kostnaðar á milli aðila málsins við að „brunahólfa gólf“ séreignar gagnaðila.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á skaðabótum úr hendi gagnaðila sem formanni húsfélagsins hafi án samþykkis álitsbeiðanda staðfest að allir eigendur hússins væru samþykkir því að sækja um leyfi til gistirekstrar.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að 28. desember 2016 hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila til að spyrjast fyrir um hvort búið væri að sækja um leyfi fyrir heimagistingu. Hann hafi svarað því neitandi. Gagnaðili hafi lagt til að íbúð álitsbeiðanda yrði „brunahólfuð“ að ofan sem hún hafi harðlega neitað og sagt að hún þyrfti ekki rekstrarleyfi og að loft íbúðar hennar væri of verðmætt. Gagnaðili hafi sagt að hann hygðist sækja um rekstrarleyfi fyrir íbúðir í eigu hans.

Gagnaðili hafi sent eftirfarandi bréf 20. febrúar 2018: „Við undirrituð, eigendur að C samþykkjum af okkar hálfu að allir eigendur hafi samþykki allra eigenda til að sækja um gistileyfi/gistirekstur fyrir sinn eignarhlut af húsnæðinu.“ Álitsbeiðandi hafi beðið gagnaðila að bæta eftirfarandi við bréfið: „… það sé á eigin kostnað?“. Upphaflega hafi gagnaðili sagt að það væri ekkert mál að bæta þessu við en síðar að það kæmi klaufalega út og borginni kæmi ekki við hver borgi. Þessu hafi því ekki verið bætt við en afstaða álitsbeiðanda þó verið skýr.

Í mars 2017 hafi aðilar ítrekað rætt saman símleiðis þar sem gagnaðili hafi með öllum ráðum reynt að fá álitsbeiðanda til að breyta lofti í eignarhluta hennar. Álitsbeiðanda hafi verið tjáð að eina leiðin til að „brunahólfa“ á milli íbúða væri með því að breyta loftinu. Gagnaðili hafi ákveðið að breyta skrifstofum í íbúðir til útleigu og ráðið arkitekt og brunasérfræðing til þess að fá rekstrarleyfi.

Álitsbeiðandi hafi í framhaldinu haft samband við Minjastofnun í þeim tilgangi að láta friða loftið og samþykkti stofnunin það 30. mars 2017. Boðað hafi verið til húsfundar daginn eftir og drög að dagskrá verið eftirfarandi:

„-Stuttlega farið yfir framkvæmdir

-Vinna arkitekta/brunasérfræðinga hingað til

-Hvaða framkvæmdir er verið að stefna á? Handrið að framan, inngangur/svalir að aftan, rafmagn og ýmislegt.

-Staða borgarinnar uppá leyfi

-Skipting hússjóðar og framkvæmdarsjóðar

-Önnur mál“

Gagnaðili hafi upplýst álitsbeiðanda um að hann hafi boðið brunasérfræðingi og arkitekt á fundinn. Húsfundur hafi verið haldinn 18. apríl. Þar hafi verið mikil pressa á álitsbeiðanda að láta brunaþétta íbúð úr lofti. Að lokum hafi hún boðið öllum að skoða íbúð sína og útskýra hvers vegna ekki komi til greina að gera á henni breytingar. Frekari viðræður á þessum fundi hafi farið í að ákveða að leita tilboða fyrir nýtt stigahandrið, svalir og fleira. Gagnaðili hafi sagt að yrði brunaþétting ekki gerð úr lofti myndi þurfa að gera hana úr gólfi og hann ætlað að leita tilboða. Álitsbeiðandi hafi ekkert gefið út á það, enda um séreign hans að ræða. Engin fundargerð hafi verið rituð.

Á tímabilinu maí til september hafi farið á milli aðila fjöldi pósta varðandi umsókn um byggingarleyfi og hvaða breytingar eigendur væru að biðja um á eignum sínum. Í ljós hafi komið 10. ágúst 2017 að formaður húsfélagsins hafi sent byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar bréf til að staðfesta að allir eigendur væru sammála um að sækja um leyfi til gistirekstrar. Þetta hafi verið gert án samþykkis álitsbeiðanda.

Í október 2017 hafi álitsbeiðandi fengið símtal frá gagnaðila sem hafi sagt að hann væri að fara í framkvæmdir á séreign sinni. Hann hafi viljað að álitsbeiðandi og fyrrum eigandi íbúðar í húsinu myndu borga 55% í kostnaði og bæta honum tapaða leigu.   

Þann 31. október 2017 hafi gagnaðili sent póst þar sem hann hafi meðal annars sagt að allir eigendur hafi verið sammála um deila kostnaði við brunahólf sín á milli, nema eigendur íbúða á fyrstu og annarri hæð sem myndu bera allan sinn kostnað sjálfir.

Þessar staðhæfingar séu alrangar, það hafi ekki verið búið að semja um skiptingu kostnaðar. Þann 8. desember 2017 hafi gagnaðili sent póst þar sem í fyrsta skipti hafi verið minnst á áætlaðan kostnað að fjárhæð 8.500.000 kr. við að „brunahólfa“ íbúðina hans sem sé hans séreign. Hann hafi einungis látið meta séreign sína en ekki aðra hluta hússins. Þann 12. desember 2017 hafi álitsbeiðandi bent gagnaðila á að hún væri ekki að sækja um rekstrarleyfi eða gera neinar breytingar á íbúð sinni. Daginn eftir hafi álitsbeiðandi upplýst hann um að hún væri fylgjandi því að húsfélagið kæmi eitthvað að því að bera þennan kostnað.

Þann 18. desember 2017 hafi átt sér stað samskipti vegna reiknings arkitekts. Allur kostnaður hafi verið látinn falla á húsfélagið, aldrei hafi verið fengið samþykki húsfélagsins til að sækja um byggingarleyfi fyrir allt húsið, hvað þá að láta húsfélagið greiða fyrir það. Álitsbeiðandi hafi sem eigandi íbúðar X gert ráð fyrir að kostnaði yrði skipt niður og hún látin greiða fyrir að teikna íbúð sína sem hafi verið eina vinnan sem hafi verið unnin fyrir hana.

Um miðjan desember hafi verið boðað til húsfundar 22. janúar 2018 til að ákveða kostnað varðandi meðal annars aðgreiningu íbúðar. Boðað hafi verið til húsfundar 13. febrúar 2018 með sömu dagskrá. Nýtt fundarboð hafi verið sent 7. febrúar 2018 þar sem aftur hafi verið tekið á dagskrá skipting kostnaðar vegna breytinga á séreign gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila segir að 18. apríl 2018 hafi verið boðað til húsfundar til að staðfesta fyrri húsfund frá 18. apríl 2017 þar sem láðst hafði að rita fundargerð. Fulltrúar allra eigenda hafi verið mættir. Í lok fundar hafi atkvæði verið greidd og allir verið sammála að álitsbeiðanda undanskilinni. Allir eigendur hafi verið viðstaddir húsfund 18. apríl 2018 og því leyfilegt að gera breytingar á dagskrá, án þess að boða til annars fundar.

Allir eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, séu sammála um að kostnaður við framkvæmdir á endurbótum á húsinu skuli skipt samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Ekki sé einungis verið að tala um að „brunahólfa“ séreign X. Húsfélagið hafi tekið þá ákvörðun „brunahólfa“ allar íbúðir í húsinu, enda sé það komið til ára sinna og „einangrun“ gríðarlega eldfim.

Til þess að „brunahólfa“ íbúðirnar hafi þurft að fara í sameign á milli íbúða. Í íbúð X hafi verið tvö lög af gólfefnum, eitt millilag á milli burðarbita og gömul einangrun hreinsuð. Það hafi verið farið alveg að loftplötu íbúðar X þar sem vírar fyrir loftljós og aðrar lagnir hafi verið. Alveg við loftplötur þriðju hæðar hafi verið settir stálvinklar, eldvarnargifs smíðað þar í, stálvír þræddur á milli og síðan setinull sett ofan á. Þetta hafi verið gert á milli allra burðarbita á milli íbúða X og X.

Ekki sé einungis um að ræða ágreining á milli eignarhluta X og X, heldur séu eigendur allra 6 íbúða í húsinu, að álitsbeiðanda undanskilinni, sammála að um sameiginlega framkvæmd sé að ræða sem húsfélagið hafi ákveðið að fara í. Það geti ekki verið rétt að séreign efri hæðar nái alveg niður á málningu/gifsi þriðju hæðar. Sé það svo séu ýmsar lagnir þriðju hæðar sem liggi í séreign fjórðu hæðar.

Formaður húsfélagsins hafi aldrei sótt um leyfi til gistirekstrar fyrir hönd annarra eigenda og skilur því ekki hvað álitsbeiðandi sé að tala um. Hún hafi hins vegar staðfest við arkitekt í tölvupósti að hún hygðist sækja um rekstrarleyfi. Ekki sé rétt að allur kostnaður vegna arkitekts hafi verið á húsfélaginu. Einungis lítill hluti reikninga arkitekts og hönnuða hafi fallið á húsfélagið. Þar að auki liggi endanlegt uppgjör vegna framkvæmdanna ekki fyrir. Ljóst sé að í samskiptum álitsbeiðanda við arkitekt sé hún einnig að nýta sér þjónustu hans á kostnað húsfélagsins.

Húsfélagið og einstakir eigendur hafi á árunum 2017 og 2018 farið í gífurlega miklar endurbætur á húsinu. Bæði í sameignum og séreignum. Allir eigendur í húsinu hafi farið saman af stað í þessar framkvæmdir þar sem allir hafi verið samstíga í því hvað ætti að gera og hver tilgangurinn væri. Núna þegar framkvæmdir séu langt komnar og heildarkostnaður orðinn fleiri tugir milljóna þá virðist sem álitsbeiðandi ætli að komast hjá því að greiða nokkuð í þeim.

Gagnaðili óski eftir staðfestingu þess að burðarbitar og einangrun á milli hæða teljist til séreignar. Það geti varla staðist að séreign efri hæða hefjist við loftið á hæðinni fyrir neðan.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að í febrúar 2017 hafi eigendur hússins ákveðið, að álitsbeiðanda undanskilinni, að sækja um leyfi til að leigja út eignir á 2.-4. hæð í atvinnuskyni. Álitsbeiðandi hafi ekki lagst gegn þeim áformum, en tekið skýrt fram að þeir eigendur sem færu þessa leið yrðu sjálfir að bera allan kostnað sem því myndi fylgja.

Þegar ljóst hafi verið að gagnaðili hygðist „brunahólfa“ og hljóðeinangra eignir sínar og í því skyni viljað rjúfa milliloft á íbúð álitsbeiðanda hafi hún leitað til Minjastofnunar sem hafi brugðist við með því að friða milliloftið á grundvelli laga nr. 80/2012 um menningarminjar.

Í málinu liggi fyrir tvær teikningar frá 30. maí 2017 vegna skrifstofuhúsnæðis á 2. hæð, sem hafi átt að breyta í tvær gistiíbúðir og þeim framkvæmdum lokið sama ár.

Með tölvupósti gagnaðila til álitsbeiðanda 31. október 2017 hafi hann sagt að hann hafi lagt mikið á sig vegna mikilvægra framkvæmda á húsinu, þ.e. að „brunahólfa“ og hljóðeinangra íbúðir. Í framhaldinu hafi gagnaðili sagt: „Okkur til mikillar lukku var [eigandi eignarhluta á fyrstu hæð] nú þegar byrjaður í mikið af þessari vinnu og við gátum svolítið hoppað á bátinn hjá honum og fengið mikið af þessari vinnu fyrir lítinn pening eða á hans kostnað.“ Þá segi í tölvupóstinum: „Allir eigendur voru sammála um að deila þessum kostnaði á milli sín. [Eigandi eignarhluta á fyrstu hæð] myndi borga allan þann kostnað sem kæmi við að br[u]nahólfa sínar íbúðir. Aðrir íbúðareigendur myndu síðan semja sín á milli og deila kostnaðinum þar á milli. Þrír íbúðareigendur (allir nema þú) hafa samið um að deila kostnaði jafnt á milli íbúða miðað við stærð. Þar að auki hefur sanngjörn leiga verið reiknuð fyrir íbúðirnar þar sem framkvæmdir þurfa að fara fram í.“

Í málinu liggi fyrir tölvupóstsamskipti milli aðila þessa máls frá desember 2017. Þar komi skýrt fram í máli álitsbeiðanda að hún ætli ekki að sækja um rekstrarleyfi og þurfi því engar breytingar að gera á sinni íbúð.

Þá liggi fyrir tölvupóstsamskipti gagnaðila og arkitekts frá desember 2017 en þar sé arkitektinn að reka á eftir greiðslum vegna framkvæmda við húsið og gagnaðili sagt: „Ég hef fullan skilning á því að enginn vill vinna svona á þess að fá greitt fyrir. Nei, þetta snýst meira um að ég sé ekki að upplýsa eigendur nægilega vel og þeir fá að vita af þessu eftir á. Það skrifast eflaust að miklu leyti á mig þar sem ég er ekki að deila þessum upplýsingum með þeim. Á sama tíma veit ég heldur ekki alveg alltaf hvað er í gangi.“

Álitsbeiðandi hafi bent á að aldrei hafi verið lagt fyrir húsfund tilboð frá eða samningar við nefndan arkitekt og ekki viti hún á hvern arkitektinn hafi stílað reikninga. Eitt sé víst og það sé að eigandi gagnaðila hafi aldrei haft umboð húsfundar til að semja við arkitektinn eða aðra verktaka fyrir hönd húsfélagsins.

Í framhaldinu, 16. janúar 2018, hafi gagnaðili boðað til húsfundar 22. janúar 2018 þar sem fjallað skyldi um „Skiptingu kostnaðar húsfélagsins vegna aðgreiningar íbúðar X og X og hinsvegar íbúðar X og sameignar.“ Af samskiptum við álitsbeiðanda sé ljóst að með húsfundinum hafi gagnaðili ætlað að knýja fram eftirá staðfestingu fyrir því að á húsfundi 18. apríl 2017 hafi allir eigendur samþykkt að húsfélagið ráðist í að láta „brunahólfa“ og hljóðeinangra allar íbúðir í húsinu. Af svari álitsbeiðanda sé ljóst að hún hafi fráleitt kannast við að slík ákvörðun hafi verið tekin á nefndum húsfundi, hún hafi vísað til þess að fundarboð hafi ekki borið með sér slíkan dagskrárlið og bent á að engin fundargerð lægi fyrir til staðfestingar á því sem fram hafi farið.

Gagnaðili hafi boðað til annars húsfundar 13. febrúar 2018 og þá skyldi fjallað um „Staðfestingu fyrri húsfundar þann 18. apríl, þar sem láðist að skrifa fundargerð“ og „Skipting kostnaðar húsfélagsins vegna aðgreiningar íbúða á annarri, þriðju og fjórðu hæð samkvæmt lögum um fjöleignarhús“

Með tölvupósti 12. febrúar 2018 hafi lögmaður álitsbeiðanda óskað eftir því að á húsfundinum myndi liggja frammi til skoðunar samþykktir húsfélagsins og fundargerðir síðustu tveggja ára, sem og tilboð sem gerð hafi verið í framkvæmdir á vegum húsfélagsins og samningar sem félagið hefði gert við einn eða fleiri verktaka. Á húsfundi daginn eftir hafi aðrir eigendur en álitsbeiðandi samþykkt að breyta hagnýtingu séreigna sinna í atvinnuhúsnæði. Þá hafi sömu eigendur veitt eftirá samþykki fyrir meintri ákvarðanatöku á húsfundinum 18. apríl 2017.

Fyrir liggi tölvupóstar 11.-13. apríl milli aðila þessa máls. Þeim samskiptum hafi lokið með þeim orðum gagnaðila „Tilboði þínu er hafnað enda samhljóða tilboði sem þú gerðir á fundi okkar fyrir 3 vikum síðan og ég hafnaði þá.“

Næst hafi verið haldinn húsfundur 9. maí 2018. Samkvæmt fundargerð var 2. dagskrárliður: „Skipting kostnaðar húsfélagsins v. brunahólfunar skv. lögum um fjöleignarhús.“ Gagnaðili hafi getið þess að kostnaður væri kominn yfir 40.000.000 kr. og „að taka þyrfti alla þá reikninga sem eigendur hafa lagt út fyrir v. brunahólfunar og leggja þá fyrir húsfund og fá húsfélagið til þess að greiða það sem að því lýtur.“

Samkvæmt fundargerð hafi 4. dagskrárliður verið „Brunakerfi“ og gagnaðili lagt fram til kynningar tilboð í slíkt kerfi. Samhliða hafi hann greint frá viðbótarkostnaði vegna rafvirkja. Álitsbeiðandi hafi samþykkt að taka þátt í kostnaði vegna brunakerfis í sameign hússins, en ekki í séreignum.

Álitsbeiðandi hafi barist fyrir því að kostnaður við viðgerðir og endurbætur á sameign hússins verði skipt samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Hún viti hins vegar ekki til þess að húsfélagið hafi á síðustu misserum tekið ákvörðun, í það minnsta ekki bindandi ákvörðun, um að ráðast í viðhald eða endurbætur á sameign.

Húsfélagið hafi aldrei tekið ákvörðun um að ráðast í „brunahólfun“ og hljóðeinangrun alls hússins. Aðeins liggi fyrir að einstakir eigendur hafi látið brunahólfa og hljóðeinangra sínar eignir í því skyni að öðlast rekstrarleyfi til að leigja þær út til ferðamanna í atvinnuskyni.

Einkaframkvæmdir af þessum toga komi álitsbeiðanda ekki við og verði tíminn að leiða í ljós hvort þær valdi verðrýrnun á íbúð hennar, enda ekki allir sem kæri sig um að eiga íbúð sem sé umkringd túristaíbúðum.

Óskað sé álits á því hvort breytingar á séreignum annarra eigenda, þ.e. „brunahólfun“ og hljóðeinangrun einstakra íbúðargólfa- og lofta til að eigendur geti leigt þær út til ferðamanna teljist til kostnaðar sem skipta beri á milli allra eigenda á grundvelli 6. og 8. gr.

Í athugasemdum gagnaðila segir að allir hafi gert sér grein fyrir því að þeir þyrftu að greiða í þeim framkvæmdum sem ákveðið hafi verið að fara í. Formaður húsfélagsins hafi ekki haft mikla þekkingu á lögum um fjöleignarhús og því ekkert séð því til fyrirstöðu að eigendur á fyrstu og annarri hæð myndu sjálfir greiða fyrir sinn hluta af framkvæmdunum og aðrir myndu skipta öðrum kostnaði á milli sín í þeim framkvæmdum sem ákveðið hafi verið að fara í. Miðað við grófar áætlanir hafi það verið í svipuðum hlutföllum og eignaskiptasamningur geri ráð fyrir. Síðar hafi hins vegar komið í ljós það væri ekki rétt og því ákveðið að taka þær framkvæmdir sem hafi tengst brunahólfum í gegnum húsfélagið. Frá byrjun hafi verið talað um að þetta væru sameiginlegar framkvæmdir. Það sé hins vegar mikill hönnunarkostnaður og vinna við að finna aðila í verkið sem eigendur á fyrstu og annarri hæð hafi farið í og gert án þess að húsfélagið hafi þurft að greiða fyrir.

Viðkomandi reikningar sem álitsbeiðandi hafi sett út á séu ekki fyrir framkvæmdum heldur teikningum. Teikna hafi þurft allt húsið upp á nýtt. Allar íbúðir, sameignir, brunakerfi, brunahólfun, burðarþol og annað. Ein af ástæðum þess að kostnaðurinn hafi verið hærri en upphaflega hafi verið gert ráð fyrir hafi verið vegna endalausra athugasemda frá yfirvöldum og ítrekað hafi þurft að breyta smáatriðum og skila inn nýjum teikningum.

Hvergi sé þess krafist að álitsbeiðandi greiði 55% í framkvæmdunum. Einungis hafi hún verið upplýst um heildarkostnað framkvæmda í íbúð gagnaðila.

III. Forsendur

Gagnaðili gerir athugasemdir við aðild málsins og telur að með réttu hefði húsfélagið átt að vera aðili að því. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Kærunefnd telur ljóst af fyrirliggjandi gögnum málsins að ágreiningur stendur á milli aðila þessa máls og því hafi ekki verið þörf á að beina erindi álitsbeiðanda gegn húsfélaginu.

Samkvæmt 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, opinber gjöld sem reiknuð eru af húsinu í heild, svo og vatns-, hita- og rafmagnskostnaður og skaðabætur, bæði innan og utan samninga sem húsfélagi er gert að greiða, og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði. Samkvæmt 50. gr. sömu laga skal eigandi sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni, þar með talið á búnaði, tækjum og lögnum sem henni tilheyra, sbr. 4. og 5. gr. Telst allur slíkur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, vera sérkostnaður.

Samkvæmt 6. gr. sömu laga fellur undir sameign allir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Þá segir í 2. tölul. 5. gr. laganna að undir séreign falli allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun.

Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um framkvæmdir við brunavarnir og hljóðeinangrun á milli hæða í húsinu og þá hvernig kostnaðarskiptingu skuli háttað. Nánar tiltekið er um að ræða framkvæmdir innan hæðarskila á milli þriðju og fjórðu hæðar.

Álitsbeiðandi byggir á því að hún hafi hvorki samþykkt téðar framkvæmdir né að taka þátt í kostnaði vegna þeirra. Óumdeilt virðist þó að hún hafi ekki mótmælt framkvæmdinni sem slíkri heldur aðeins kostnaðarþátttöku vegna hennar. Gagnaðili byggir á því að allir eigendur hafi samþykkt framkvæmdirnar á húsfundi 18. apríl 2017 og þar á meðal greiðsluþátttöku. Engin fundargerð liggur fyrir frá þeim fundi. Í fundargerð húsfundar 13. febrúar 2018 var staðfest af þeim sem mættir voru á húsfundinn 18. apríl 2017 að umræddar framkvæmdir hefðu verið samþykktar á þeim fundi. Bókað var að álitsbeiðandi mótmæli því að hafa samþykkt að framkvæmdarkostnaði yrði deilt á íbúðir. Með annarri bókun var þeirri bókun álitsbeiðanda mótmælt og tekið fram að það hafi verið skilningur annarra fundarmanna að hún hefði samþykkt kostnaðarþátttöku.

Kærunefnd telur að í tilviki þessu, þar sem fundargerð var ekki rituð vegna húsfundar 18. apríl 2017, að heimilt hafi verið að staðfesta ákvörðunartöku frá þeim húsfundi á nýjum húsfundi sem fram fór 13. febrúar 2018, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

Ráðið verður af gögnum málsins að lagðar hafi verið til framkvæmdir við brunavarnir í hæðarskilum. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að um hafi verið að ræða framkvæmdir á sameign og kostnaður því sameiginlegur. Þar að auki ber til þess að líta að um er að ræða framkvæmd sem þjónar hagsmunum heildarinnar.

Samkvæmt 9. tl. b liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, vegna endurbóta, breytinga eða nýjunga, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Kærunefnd telur að umræddar framkvæmdir falli undir þennan tölulið og því ljóst af gögnum málsins að nægilegt samþykki liggur fyrir framkvæmdunum, þrátt fyrir atkvæði álitsbeiðanda.

Ákvæði 43. gr. kveður meðal annars á um að allur kostnaður sem snerti sameign fjöleignarhúss sem leiðir af löglegum ákvörðunum húsfundar sé sameiginlegur. Þá hefur ákvæði 45. gr. laganna að geyma reglur um hvernig sameiginlegum kostnaði skuli skipt. Þröngar heimildir til frávika er að finna í 46. gr. laganna en ljóst að þær undantekningar geta ekki átt við hér. Telst kostnaður vegna sameiginlegra framkvæmda við brunakerfi hússins því sameiginlegur og skiptist samkvæmt A lið 45. gr. eftir hlutfallstölum.

Að öllu framangreindu virtu er það álit kærunefndar að tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um að framkvæma brunavarnir á milli hæða á húsfundi 18. apríl 2017, síðar staðfest á húsfundi 13. febrúar 2018, og að kostnaður vegna þeirra sé sameiginlegur. Með hliðsjón af þessari niðurstöðu fellst kærunefnd ekki á kröfur álitsbeiðanda í liðum nr. 1-3.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að viðurkennt verði að hún eigi rétt á skaðabótum frá gagnaðila, sem formanni húsfélagsins, sem hafi án hennar samþykkis staðfest að allir eigendur hússins væru samþykkir því að sækja um leyfi til gistirekstrar. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Kærunefnd fær ekki ráðið að hvaða leyti ágreiningur þessi heyrir undir lög um fjöleignarhús og er þessari kröfu vísað frá þegar af þeirri ástæðu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda í liðum 1-3. Kröfu álitsbeiðanda um skaðabætur er vísað frá.

Reykjavík, 14. ágúst 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson