Mál nr. 32/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 32/2011

Ákvörðunartaka: Þóknun, verk- og valdsvið stjórnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. ágúst 2011, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 28 í R, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð H hdl. f.h. gagnaðila, dags. 3. október 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. október 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 28 í R. Ágreiningur er ákvörðun um þóknun formanns og gjaldkera húsfélagsins og framkvæmdir. 

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1.      Að viðurkennt verði að ákvörðun aðalfundar 2010 um þóknun til formanns og gjaldkera húsfélagsins hafi verið ólögmæt.

2.      Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins sé óheimilt að taka einhliða ákvarðanir um kostnaðarsamar framkvæmdir.

3.      Hver séu eðlileg tímamörk íbúðareigenda að grípa til aðgerða ef húsfélag sinnir ekki nauðsynlegu viðhaldi.

Í álitsbeiðni kemur fram að boðað hafi verið til aðalfundar gagnaðila sem haldinn var 26. apríl 2010 með fundarboðinu „venjuleg aðalfundarstörf“. Á fundinum hafi gjaldkeri gagnaðila undir liðnum „Önnur mál“, lagt fram tillögu um þóknun gjaldkera og formanns að fjárhæð 15.000 kr. á mánuði. Þá hafi stjórn gagnaðila ákveðið að setja hné yfir ristar fyrir loftinntök en kostnaður við framkvæmdina hafi verið 327.135 kr. Álitsbeiðandi hafi með bréfi, dags. 26. október 2010, sent stjórn gagnaðila athugasemdir sínar við framangreind atriði. Efnislegt svar hafi ekki borist og telur álitsbeiðandi að fundargerð stjórnarfundar 11. nóvember 2010 sé ekki efnislegt svar.  Á aðalfundi sem haldinn var 18. apríl 2011 hafi komið fram í ársreikningi að greiðsla (endurgreiðsla á húsgjöldum) til formanns og gjaldkera hafi verið 360.000 kr. og hafi álitsbeiðandi gert athugasemdir við ársreikninginn og fjárhagsáætlun fyrir árið 2011.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á aðalfundi gagnaðila 26. apríl 2010 hafi verið samþykkt tillaga um þóknun sem næmi kr. 15.000 á mánuði til handa formanni og gjaldkera. Sé ákvörðunin í samræmi við 59., 61., 65. og 69. gr. laga nr. 26/1994. Réttilega hafi verið boðað til fundarins, sbr. 59. gr. og umrædd tillaga hafi verið rædd undir liðnum „Önnur mál“, sbr. 61. gr. Formaður og gjaldkeri hafi ekki tekið þátt í atkvæðagreiðslu um tillöguna, sbr. 65. og 4. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994.

Það sé mat gagnaðila að umrædd þóknun sé fyllilega eðlilegur greiðslumáti á viðkomandi störfum. Gagnaðili skilgreindi umrædda þóknun sem skattskyldar tekjur eða nánar tiltekið sem starfstengd hlunnindi, sbr. 7. gr. laga nr. 90/2003 og b-lið 2. mgr. 13. gr. reglugerðar nr. 245/1963 um tekjuskatt og eignarskatt. Bæði gjaldkeri og formaður hafi greitt skatt af umræddum tekjum í samræmi við ákvæði laga um tekjuskatt nr. 90/2003, sbr. einnig lög um staðgreiðslu opinberra gjalda nr. 5/1987 og lög nr. 113/1990 um tryggingargjald.

Gagnaðili bendir á að þrátt fyrir að þess sé ekki getið í lögum nr. 26/1994 að stjórnarmenn eigi rétt til greiðslu fyrir störf sín, sé það álit hans að húsfundur geti með einföldum meirihluta ákveðið að greiða fyrir störf þeirra, eins eða fleiri, teljist það þjóna hagsmunum íbúðareigenda. Einnig telur gagnaðili að það sé alþekkt fyrirkomulag í fjöleignarhúsum að greidd séu laun fyrir umrædd störf. Oft á tíðum felist töluverð vinna við að sinna þeim og þá sé það alþekkt að mjög erfitt geti reynst að fá íbúa til þess að taka umrædd störf að sér. Af þessum sökum geti það reynst nauðsynlegt að veita einhvers konar umbun fyrir þessi störf. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála í málunum nr. 77/1995 og 18/2008.

Hvað varði lögmæti ákvarðana húsfélagsins um ákvarðanir á tilteknum framkvæmdum sem álitsbeiðandi telur að hafi verið kostnaðarsamar þá bendir gagnaðili á að á húsfundi 21. maí 2010 hafi verið ákveðið að setja “hné” yfir ristar á loftinntaki hússins og hafi sá kostnaður numið kr. 327.135. Þá hafi stjórnin ákveðið að ráðist í málningarvinnu í kjallara hússins. Sú vinna hafi tekið þrjá daga og kostað um 330.000 kr.

Gagnaðili telur að umræddar framkvæmdir rúmist fyllilega innan ramma 2. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið sé á um að stjórn húsfélaga geti látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir. Ekki hafi verið um að ræða framkvæmdir sem hafi verið verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Þessu til stuðnings bendir gagnaðili á að X nr. 28 sé stórt hús með fjölda íbúða. Hafi rekstrargjöld fyrir árið 2010 numið 4.856.866 kr. Þá hafi á aðalfundi húsfélagsins fyrir árið 2009 verið samþykkt rekstrar- og framkvæmdaráætlun fyrir árið 2010. Í þeim áætlunum hafi verið gert ráð fyrir ófyrirséðum kostnaði að fjárhæð 1.200.000 kr. Kostnaður vegna hinna umdeildu framkvæmda hafi hins vegar numið rétt tæplega kr. 660.000 og hafi því verið vel undir þessari áætlun.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann telji að ekki hafi verið fylgt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og fundarsköp ekki höfð í heiðri varðandi ákvörðun um þóknun stjórnar. Telur hann að stjórn gagnaðila hafi mistúlkað liðinn „Ófyrirséð atvik“ í fjárhagsáætlun húsfélagsins. Þá bendir álitsbeiðandi á varðandi tímamörk þá sé þakleki bókaður í fundargerðum.

III. Forsendur

Í 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um skyldur og verkefni stjórnar húsfélags. Í þeim verkefnum sem stjórnarmönnum er ætlað að inna af hendi felst tvímælalaust töluverð vinna, þótt mismikil sé eftir stærð húsfélags og umfangi þeirra verkefna sem um ræðir. Ekki er í lögunum getið um að stjórnarmenn eigi rétt til greiðslu fyrir störf sín. Hins vegar getur húsfélag ákveðið að greiða fyrir störf stjórnarmanna.

Samkvæmt 7. tl. 61. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvílir sú lagaskylda á stjórn húsfélags að leggja fram á aðalfundi rekstrar- og framkvæmdaáætlun fyrir næsta ár. Í slíkri áætlun eiga kostnaðarliðirnir laun gjaldkera og formanns að koma fram, meðal annarra atriða. Í fundargerð aðalfundar húsfélagsins 26. apríl 2010, kemur fram að undir liðnum “Önnur mál” hafi gjaldkeri húsfélagsins lagt fram tillögu um þóknun til formanns og gjaldkera kr. 15.000 á mánuði. Hafi tillagan verið samþykkt. Af gögnum málsins verður hvorki ráðið að gert hafi verið ráð fyrir umræddri þóknun í rekstrar- og framkvæmdaráætlun húsfélagsins né að þóknunin hafi verið ákveðin sem hluti af hússjóðsgjöldum. Þá kom tillagan ekki fram í fundarboði. Kærunefnd telur því að ákvörðunin hafi verið ólögmæt.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Í 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kemur fram sú meginregla að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem eru bindandi fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. laganna. Þá hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr. rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við aðra eigendur, eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að taka þátt í ákvarðanatöku geti eigandi krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í álitsbeiðni kemur ekki nákvæmlega fram hvaða kostnaður það er sem álitsbeiðandi er með í huga. Hins vegar kemur fram í greinargerð gagnaðila að um sé að ræða kostnað annars vegar við að setja “hné” yfir ristar á loftinntaki hússins 327.135 kr. og hins vegar málningarvinnu í kjallara hússins um 330.000 kr. Það er álit kærunefndar að umræddar framkvæmdir séu þess eðlis að ákvörðun um þær bar að taka á húsfundi. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákvörðun um að setja “hné” yfir ristar á loftinntaki hússins hafi verið tekin á húsfundi. 

Kærunefnd bendir á að samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.

Kærunefnd bendir á að hlutverk kærunefndar er að fjalla um ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum en nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar. Með vísan til þess er  kröfu álitsbeiðanda um hver séu eðlileg tímamörk íbúðareigenda að gríp til aðgerða ef húsfélag sinnir ekki nauðsynlegu viðhaldi vísað frá nefndinni.

IV. Niðurstaða

1.      Það er álit kærunefndar að ákvörðun aðalfundar 2010 um þóknun til formanns og gjaldkera hafi verið ólögmæt.

2.      Það er álit kærunefndar að ákvörðun um umræddar framkvæmdir bar að taka á húsfundi.

3.      Kröfunni er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 19. desember 2011

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson