Mál nr. 49/2011

Miðvikudaginn 10. ágúst 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 49/2011:

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 16. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 26. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 14.400.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 18.500.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 20.087.089 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eiga bifreið D metna á 575.910 kr.

II. Sjónarmið kærenda

Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Þau telja verðmat fasteignar þeirra vera ótrúlega hátt og enn fremur sé frádráttur vegna annarra eigna yfirgengilega hár. Kærendur eigi tíu ára gamlan bíl sem Íbúðalánasjóður meti á 575.910 kr. Það verð sé fjarri raunveruleikanum á tíu ára gamalli bifreið. Bifreiðin sé beygluð og slík beygla sé metin af tjónaskoðun á 150.000 kr. Kærendur krefjast þess að bílinn verði endurmetinn af löggiltum bílasala og verð hans lækkað. Yrði þessi bíll metinn hjá Bílgreinasambandinu (bgr.is) yrði hann metinn á 235.000 kr. auk þess að vera beyglaður. Raunverð bílsins ætti því að vera 85.000 kr. Kærendur fara fram á að bíllinn verði metinn eins og Íbúðalánasjóður hafi látið meta íbúðina, þ.e. af fagaðilum.

III. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður bendir á að lagagrunnur afgreiðslu Íbúðalánasjóðs séu lög nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, með síðari breytingum, svo og samkomulag lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi sé 110% verðmæti fasteignar, miðað við verðmat fasteignasala, 20.350.000 kr., en áhvílandi íbúðalán samtals 20.987.089 kr. Mismunurinn, þ.e. reiknuð niðurfærsla veðkröfu, skerðist vegna aðfararhæfra eigna sem sé bifreið metin í skattframtali 2010 með 10% afskrift frá þeirri fjárhæð 575.910 kr.

Reglur um niðurfærslu á veðkröfum sé eingöngu ætlað að laga veðstöðu áhvílandi lána í þeim tilvikum sem þær falli undir en ekki að létta heildarskuldabyrði að öðru leyti. Hér sé miðað við verðmat íbúðar sem sé hærra en fasteignamat og mat bíls sé verðmat í skattframtali, sbr. það sem komi fram um mat á eignastöðu í athugasemdum við frumvarp sem varð að lögum nr. 29/2011.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda og bifreiðar í tengslum við niðurfærslu láns Íbúðalánasjóðs sem hvílir á íbúð kærenda. Kærendur telja verðmat fasteignar þeirra ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur frá fyrrgreindum skilyrðum. Þar kemur skýrt fram að niðurfelling lána verður miðuð við þau lán sem hvíla á þeirri eign sem um ræðir. Einnig kemur fram í reglunum að niðurfærslan verði lækkuð eigi umsækjandi aðrar aðfararhæfar eignir.

Svo sem fram hefur komið eiga umsækjendur bifreið sem er metin á 575.910 kr. í skattframtali, og svo virðist sem sú almenna regla hafi verið mótuð hjá kærða að við mat á aðfararhæfum eignum hafi verið miðað við skráð verð bifreiða í skattframtölum að frádregnu 10% söluverði. Ekkert hefur komið fram um hvert sé raunverulegt mat bifreiðarinnar eða hvort mat Íbúðalánasjóðs hafi verið stutt annarri rannsókn en fyrrgreindu mati. Liggur fyrir að niðurfærsla lána kærenda var hafnað á þeim grundvelli að verð bifreiðar þeirra væri 575.910 kr.

Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fyrrgreind aðferð við mat þess hvort fyrir hendi sé aðfararhæf eign í skilningi fyrrgreindra reglna, uppfylli ekki þær kröfur sem gera verður til kærða til þess að meta raunverulegt verð þeirrar eignar sem telst aðfararhæf samkvæmt framansögðu. Er þá litið til þess að kærendur mótmæltu því að verð bifreiðar þeirra næmi því verði sem byggt var á við meðferð umsóknar þeirra. Engar forsendur eða skýringar hafa verið gefnar á því hvort verðmat bifreiðar að frádregnum 10% endurspegli raunverð eignarinnar, en kærendur hafa haldið því fram að bifreiðin sé beygluð og að virði hennar sé mun minna, en það sem greinir í skattframtali. Úrskurðarnefndin telur, í ljósi mótmæla kærenda, að kærða hafi verið rétt að kanna nánar raunvirði bifreiðarinnar í tengslum við afgreiðslu umsóknar kærenda. Það telst ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kærenda. Verður því að af þeim sökum að ógilda hina kærðu niðurstöðu.

Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 3. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til kærunefndar húsamála og að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Umrædd ákvörðun er kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til meðferðar að nýju.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal