Mál nr. 48/2012
Miðvikudaginn 5. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 48/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 12. mars 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 24. febrúar 2012, um synjun á beiðni hennar um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Þann 13. apríl 2010 undirritaði kærandi yfirlýsingu um yfirtöku láns með veði í fasteign að B. Sama dag var bókað á ÍLS-veðbréf útgefið þann 24. júní 2008, er fyrri skuldari gaf út vegna lánsins, að kærandi væri nýr skuldari. Í 5. tölul. skilmála bréfsins kemur eftirfarandi fram: „Skuldari afsalar sér með undirritun ÍLS-bréfsins heimild til að greiða auka afborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun.“ Kærandi hugðist greiða upp lánið og óskaði eftir því með bréfi til Íbúðalánasjóðs, dag. 10. febrúar 2012, að þóknun vegna uppgreiðslunnar yrði felld niður. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 24. febrúar 2012, var beiðni kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar synjað. Þann 14. febrúar 2012 greiddi kærandi 13.092.835 kr. inn á lánið og þar af greiddi hún 1.565.565 kr. eða 11,96% í uppgreiðsluþóknun. Þann 19. mars 2012 greiddi kærandi lánið upp að fullu en eftirstöðvar þess voru ásamt vöxtum og verðbótum 8.306.039 kr. Þar af greiddi kærandi 990.492 kr. eða 11,92% í uppgreiðsluþóknun.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 2. apríl 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 23. apríl 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 26. apríl 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi gerir kröfu um að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar verði leiðrétt. Kærandi bendir á að í gögnum þeim sem hún hafi undir höndum varðandi yfirtöku hennar á láninu komi ekkert fram um uppgreiðsluþóknun. Þá komi það ekki fram í greiðsluseðlum fyrr en í nóvember 2011. Þar sem kærandi hafi hvorki undirritað samning né annað er kveði á um að uppgreiðsla lánsins fyrir gjalddaga sé einungis heimil gegn greiðslu þóknunar, þá beri henni ekki að greiða umrædda þóknun enda sé um einhliða kröfu Íbúðalánasjóðs að ræða sem styðjist ekki við samning. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að henni hafi verið kynntir skilmálar skuldabréfsins um uppgreiðsluþóknun. Kærandi telur því að Íbúðalánasjóður hafi ekki sinnt upplýsingaskyldu sinni og því ætti að fella ákvæði um uppgreiðsluþóknun niður.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í greinargerð Íbúðalánasjóðs er vísað til svarbréfs starfsmanns einstaklingssviðs, dags. 24. febrúar 2012. Einu gildi hvort lántaki sé sem slíkur frá upphafi eða samþykki yfirtöku lána. Sjóðurinn geti ekki borið hallann af því að lántaki kynni sér ekki nægilega lánskjör á láni sem hann samþykki og sjóðurinn vísi í yfirlýsingu um yfirtöku lána sem liggi fyrir í málinu og löggiltur fasteignasali votti.
Í bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 24. febrúar 2012, kemur fram að lántakar hjá sjóðnum eigi val um vaxtakjör og byggi það á heimild í 23. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Þeir sem velji lán með lægri vöxtum eða yfirtaki slík lán séu eðlilega að njóta þess hagræðis en á móti sé ljós áhætta um óvissa fjárhæð uppgreiðslugjalds kjósi skuldari að greiða aukaafborganir eða greiða upp lánið. Lagagrundvöllur lána með uppgreiðslugjaldi sé í 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Um þóknun (uppgreiðslugjald) fari samkvæmt útfærslu í reglugerð, sbr. 3. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum, og 7. gr. reglugerðar um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, nr. 1016/2005. Lántaki sem taki lán með lægri vöxtum samþykki þau kjör sem fram komi í texta skuldabréfsins með undirritun sinni og á heimasíðu sjóðsins séu birt dæmi um hugsanlega þóknun við aukaafborganir eða uppgreiðslu sem geti orðið veruleg. Ekki sé heimilt að skipta út láni með uppgreiðsluákvæði fyrir lán með heimild til uppgreiðslu án greiðslu sérstakrar þóknunar. Heimildir til skilmálabreytinga á lánum séu tæmandi taldar í lögum og reglugerðum um húsnæðismál. Að þessu gefnu sé erindi kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar synjað.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga.
Það er mat úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun í máli þessu sé ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 24. febrúar 2012 enda verður að telja að synjun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar sé stjórnvaldsákvörðun. Mál þetta snýst fyrst og fremst um lögmæti innheimtu Íbúðalánasjóðs á uppgreiðsluþóknun í máli kæranda vegna uppgreiðslu hennar á ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 24. júní 2008. Almenna reglan er sú skv. 16. gr. laga um neytendalán, nr. 121/1994, að neytendum skuli vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánasamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er. Þrátt fyrir það er ráð fyrir því gert að fyrrgreindur réttur kunni að vera takmarkaður með lögum. Slíka takmörkun er að finna í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í 1. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá segir eftirfarandi í 3. mgr. 23. gr. laganna: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“
Tekið skal fram að heimild til innheimtu uppgreiðsluþóknunar skv. 2. mgr. 23. gr. laganna er bundin við að fyrir hendi séu sérstakar aðstæður, aflað hafi verið umsagnar stjórnar Íbúðalánasjóðs og gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til. Þá segir enn fremur í athugasemdum við 12. gr. laga nr. 57/2004 er varð að 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, að heimild ákvæðisins verði væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert var ráð fyrir því að heimildinni yrði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag sjóðsins. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að innheimta Íbúðalánasjóðs á þóknun vegna fyrirhugaðrar aukaafborgunar kæranda í máli þessu hafi byggst á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Úrskurðarnefndin gerir hins vegar athugasemd við að ekki er getið um heimild 2. mgr. 23. gr. laganna í Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi yfirtók hjá sjóðnum, dags. 13. apríl 2010. Í ljósi þess að telja verður að innheimta uppgreiðsluþóknunar byggist á ákvæði 3. mgr. 23. gr. laganna hefur það þó ekki áhrif á niðurstöðu málsins.
Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna með setningu reglugerðar nr. 1017/2005, um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Á grundvelli 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, er Íbúðalánasjóði því heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem fyrri skuldari tók hjá Íbúðalánasjóði, dags. 24. júní 2008, kemur fram í 5. lið skilmála bréfsins að skuldari hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu skv. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004.
Líkt og fram hefur komið yfirtók kærandi veðlánið með undirritun yfirlýsingar þar að lútandi, dags. 13. apríl 2012, og varð þannig skuldari að ÍLS-veðbréfinu. ÍLS-veðbréf eru skuldabréf og teljast til svokallaðra viðskiptabréfa en um þau gilda tilteknar reglur. Markmið viðskiptabréfabréfareglna er að gera viðskipti með viðskiptabréf auðveld og örugg með því að stuðla að því að framsalshafi fái þann rétt sem bréfið hljóðar á um. Í máli þessu er kærandi framsalshafi. Á framsalshafa hvílir rannsóknarskylda, þ.e. honum ber að rannsaka bréfið, efni þess, skilmála o.s.frv. Þegar skuldabréf er í geymslu hjá þriðja manni getur framsalshafi þó byggt á upplýsingum frá honum. Reynist þær rangar ber framsalshafi hins vegar hallann af því. Í máli þessu bar kæranda þannig að kynna sér skilmála umrædds ÍLS-veðbréfs áður en hún undirritaði yfirlýsingu um yfirtöku lánsins. Hafi hún ekki gert það ber hún hallann af því. Í máli þessu liggur fyrir að kærandi yfirtók lán hjá Íbúðalánasjóði með lægri vaxtaprósentu en naut á móti takmarkaðri heimildar til greiðslu aukaafborgana og endurgreiðslu lánsins að fullu eins og skýrt kemur fram í ákvæði 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og í 5. tölul. skilmála Íbúðalánasjóðsveðbréfs því sem kærandi er nú skuldari að. Aukaafborgun kæranda eða endurgreiðsla að fullu fyrir gjalddaga er því óheimil nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar.
Í ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að í reglugerð sem heimilar Íbúðalánasjóði að bjóða lán með lægra vaxtaálagi skuli jafnframt kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér uppgreiðslurétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Í 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, segir að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, reiknast þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Í framangreindum reglugerðum er ekki að finna beina tilgreiningu á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar líkt og ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 gerir kröfu um kveðið sé á um. Hins vegar er kveðið á um hvernig hlutfall uppgreiðsluþóknunar skuli út reiknað. Þá kemur fram í 3. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að uppgreiðsluþóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Greiði skuldari ÍLS-veðbréfs lán sitt upp eða greiði aukaafborgun verður Íbúðalánasjóður af þeim vöxtum sem ella hefðu fengist af fjárhæðinni. Íbúðalánasjóður þarf þá að lána umrætt fjármagn á ný svo sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart þeim sem fjármagna starfsemi sjóðsins. Kostnaður Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu felst því í mismun þeirra vaxta sem hefðu fengist endranær og þeim vöxtum sem munu fást vegna endurláns þess fjármagns sem greitt er inn á lán. Í máli þessu greiddi kærandi fyrst 13.092.835 kr. inn á lánið og greiddi síðar lánið upp en eftirstöðvar þess ásamt vöxtum og verðbótum voru 8.306.039 kr. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs, dags. 14. febrúar 2012 og 19. mars 2012, voru vextir af láni kæranda 5,05% en vextir nýrra sambærilegra lána 4,20%. Niðurstaða útreikninganna er fram fóru á grundvelli reiknireglu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 var sú að krefja kæranda annars vegar um 1.565.565 kr. og hins vegar 990.492 kr. í uppgreiðsluþóknun. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að umrædd fjárhæð verði ekki talin nema hærri fjárhæð en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu láns kæranda í máli þessu. Það er því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að innheimta umræddrar uppgreiðsluþóknunar hafi ekki verið í andstöðu við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Íbúðalánasjóði var því rétt að synja kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
Í ljósi framangreinds er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 24. febrúar 2012 um synjun um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar vegna aukaafborgunar og uppgreiðslu A, ÍLS-veðbréfs útgefnu þann 24. júní 2008 er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal