Mál nr. 61/2012
Miðvikudaginn 5. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 61/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
Árni Pálsson hrl. hefur, f.h. A, hér eftir nefndur kærandi, með kæru, dags. 14. júní 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 19. mars 2012 um synjun á beiðni kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Þann 15. júní 2011 undirritaði kærandi yfirlýsingu um yfirtöku láns með veði í fasteign að B. Sama dag var bókað á ÍLS-veðbréf útgefið þann 11. maí 2007, er fyrri skuldari gaf út vegna lánsins, að kærandi væri nýr skuldari. Í 5. tölul. skilmála bréfsins kemur eftirfarandi fram: „Skuldari afsalar sér með undirritun ÍLS-bréfsins heimild til að greiða auka afborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun.“ Þá segir eftirfarandi í 6. tölul. skilmálanna: „Þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og vegna aukaafborgana reiknast af mismun á vaxtastigi ÍLS-veðbréfsins sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða.“ Þegar kærandi greiddi inn á lánið 11.609.592 kr. var hann krafinn um 390.408 kr. eða 3,36% í uppgreiðsluþóknun.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 18. júní 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 25. júní 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. júní 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Um málavexti og röksemdir er í kæru vísað til bréfs lögmanns kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 13. febrúar 2012. Einnig er þar vísað til gagna málsins, einkum tölvupósts starfsmanns Íbúðalánasjóðs til C fasteignasala, dags. 3. júní 2011. Þar sé yfirliti yfir stöðu lánsins og uppgreiðslugjalds í engu getið. Þá hafi þess heldur ekki verið getið í skjölum sem kærandi hafi undirritað vegna skuldskeytingarinnar. Áréttað sé mikilvægi þess að unnt sé að treysta á að upplýsingar frá fjármálastofnunum séu skýrar og réttar og þar sé mikilvægra atriða sem þessa getið. Byggt sé á því að skort hafi á skýrleika þessara upplýsinga og sjóðurinn, sem sé sérhæfð fjármálastofnun, beri hallann af því.
Í bréfi lögmanns kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 13. febrúar 2012, kemur fram að við kaup kæranda á fasteigninni að B hafi kærandi fengið í hendur yfirlit frá Íbúðalánasjóði um stöðu lánsins. Á yfirlitinu hafi ekki komið fram að greiða þyrfti þóknun til sjóðsins yrði lánið greitt upp eða greitt inn á það svokallaðar aukaafborganir. Í skjölum sem kærandi hafi undirritað vegna skuldskeytingar lánsins hafi ekki komið fram að það þyrfti að greiða þóknun vegna aukaafborgana. Kærandi hafi því verið í góðri trú um að lánið væri ekki með uppgreiðslugjaldi því hann hafi treyst þeim upplýsingum sem fram hafi komið á yfirliti sjóðsins og þeim skjölum sem hann hafi undirritað vegna yfirtöku lánsins. Óljósar upplýsingar um kostnað þegar hann hafi greitt inn á lánið hafi hann ekki skilið þannig að um verulega fjárhæð gæti verið að ræða. Fasteignasalan sem gengið hafi frá kaupum á eigninni hafi sent fyrirspurn til starfsmanna sjóðsins og hafi þeim virst koma á óvart að upplýsingar um uppgreiðslugjaldið hafi ekki komið fram í yfirliti yfir stöðu lánsins. Það sé einnig hægt að ganga úr skugga um að ekkert komi fram í þeim skjölum sem kærandi hafi undirritað við kaupin. Eftir að þetta atvik hafi átt sér stað hafi sjóðurinn breytt starfsháttum sínum því nú komi fram í söluyfirliti hvort lán sé með uppgreiðslugjaldi eða ekki. Kærandi telur að þar sem hann hafi stuðst við upplýsingar frá sjóðnum hafi hann átt að geta treyst að þær upplýsingar væru réttar að því er varðaði kjör lánsins í heild. Hann telji að þó þessi ákvæði hafi verið í viðkomandi veðskuldabréfi um uppgreiðslugjaldið breyti það því ekki að þessar upplýsingar hafi ekki komið fram í skjölum frá sjóðnum þar sem eðlilegt hafi verið að þær kæmu fram. Kærandi leggi áherslu á að þeir sem eigi í viðskiptum við Íbúðalánasjóð verði að geta treyst því að þær upplýsingar sem stafi frá sjóðnum og beint sé til viðskiptamanna hans séu skýrar. Á það hafi hins vegar skort þar sem mikilvægra atriða hafi ekki verið getið á yfirliti sem hafi að geyma upplýsingar um lánakjör, auk þess sem þeirra hafi ekki verið getið í skjölum sem kærandi hafi undirritað vegna skuldskeytingarinnar. Með vísan til framangreinds óski kærandi eftir því að þóknunin sem honum hafi verið gert að greiða verði endurgreidd.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að við yfirtöku láns samkvæmt skuldabréfi sé skuldabréfið sjálft aðalatriði en ekki tilkynningar því samfara enda séu lánakjör mikilvægur þáttur kaupsamninga. Í skuldabréfinu komi skýrt fram að um ÍLS-veðbréf sé að ræða án heimildar til uppgreiðslu eða innáborgunar nema gegn sérstakri þóknun, sbr. einnig ákvæði í skilmálum bréfsins. Að mati sjóðsins sé útilokað að byggja rétt á því að kærandi hafi ekki kynnt sér ákvæði veðskuldabréfsins og sjóðurinn geti ekki borið hallann af því. Að öðru leyti vísist í svarbréf sviðstjóra einstaklingssviðs, dags. 19. mars 2012.
Í tilvitnuðu bréfi, dags. 19. mars 2012, kemur fram að erindi kæranda um endurgreiðslu uppgreiðsluþóknunar hafi verið tekið fyrir á stjórnarfundi Íbúðalánasjóðs þann 14. mars 2012 og hafi verið synjað með vísan til eftirfarandi atriða. Ekkert bendi til þess að kærandi hafi fengið rangar upplýsingar hjá starfsmönnum Íbúðalánasjóðs. Allar upplýsingar sem komi fram í yfirliti sem kærandi hafi fengið sent hafi verið réttar. Á yfirlitinu hafi hins vegar ekki komið fram upplýsingar um skilmála skuldabréfsins, þar með talið hvort heimilt væri að greiða lánið án sérstakrar aukaþóknunar eða ekki. Skilmálar bréfanna séu heldur ekki tilgreindir í skjölum vegna skuldskeytingar. Þær upplýsingar ásamt öðrum skilmálum lánsins hafi hins vegar komið fram á skuldabréfinu sjálfu. Við kaupsamningsgerð sé gert ráð fyrir því að öll þinglýst gögn liggi frammi og séu kynnt kaupanda þannig að hann geti kynnt sér þær skuldbindingar sem hann takist á hendur. Af erindi kæranda megi ráða að honum hafi verið kunnugt um uppgreiðslugjald en ekki áttað sig á því að um verulega fjárhæð væri að ræða. Með vísan til alls þessa hafi beiðni um endurgreiðslu uppgreiðslugjalds verið hafnað.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga.
Það er mat úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun í máli þessu sé ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 19. mars 2012 enda verður að telja að synjun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar sé stjórnvaldsákvörðun. Mál þetta snýst fyrst og fremst um lögmæti innheimtu Íbúðalánasjóðs á svokallaðri uppgreiðsluþóknun í máli kæranda vegna aukaafborgunar hans á ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 11. maí 2007. Almenna reglan er sú skv. 16. gr. laga um neytendalán, nr. 121/1994, að neytendum skuli vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánasamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er. Þrátt fyrir það er ráð fyrir því gert að fyrrgreindur réttur kunni að vera takmarkaður með lögum. Slíka takmörkun er að finna í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í 1. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða að öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá segir eftirfarandi í 3. mgr. 23. gr. laganna: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“
Tekið skal fram að heimild til innheimtu uppgreiðsluþóknunar skv. 2. mgr. 23. gr. laganna er bundin við að fyrir hendi séu sérstakar aðstæður, aflað hafi verið umsagnar stjórnar Íbúðalánasjóðs og gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til. Þá segir enn fremur í athugasemdum við 12. gr. laga nr. 57/2004 er varð að 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, að heimild ákvæðisins verði væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukast svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert var ráð fyrir því að heimildinni yrði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag sjóðsins. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að innheimta Íbúðalánasjóðs á þóknun vegna fyrirhugaðrar aukaafborgunar kærenda í máli þessu hafi byggst á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Úrskurðarnefndin gerir hins vegar athugasemd við að ekki er getið um heimild 2. mgr. 23. gr. laganna í Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi tók hjá sjóðnum, dags. 7. september 2007. Í ljósi þess að telja verður að innheimta uppgreiðsluþóknunar byggist á ákvæði 3. mgr. 23. gr. laganna hefur það þó ekki áhrif á niðurstöðu málsins.
Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna með setningu reglugerðar nr. 1017/2005, um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Á grundvelli 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, er Íbúðalánasjóði því heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem fyrri skuldari tók hjá Íbúðalánasjóði, dags. 11. maí 2007, kemur fram í 5. lið skilmála bréfsins að skuldari hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu skv. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004.
Líkt og fram hefur komið yfirtók kærandi veðlánið með undirritun yfirlýsingar þar að lútandi, dags. 15. júní 2012, og varð þannig skuldari að ÍLS-veðbréfinu. ÍLS-veðbréf eru skuldabréf og teljast til svokallaðra viðskiptabréfa en um þau gilda tilteknar reglur. Markmið viðskiptabréfabréfareglna er að gera viðskipti með viðskiptabréf auðveld og örugg með því að stuðla að því að framsalshafi fái þann rétt sem bréfið hljóðar á um. Í máli þessu er kærandi framsalshafi. Á framsalshafa hvílir rannsóknarskylda, þ.e. honum ber að rannsaka bréfið, efni þess, skilmála o.s.frv. Þegar skuldabréf er í geymslu hjá þriðja manni getur framsalshafi þó byggt á upplýsingum frá honum. Reynist þær rangar ber framsalshafi hins vegar hallann af því. Í máli þessu bar kæranda þannig að kynna sér skilmála umrædds ÍLS-veðbréfs áður en hann undirritaði yfirlýsingu um yfirtöku lánsins. Hafi hann ekki gert það ber hann hallann af því. Í máli þessu liggur fyrir að kærandi yfirtók lán hjá Íbúðalánasjóði með lægri vaxtaprósentu en naut á móti takmarkaðri heimildar til greiðslu aukaafborgana og endurgreiðslu lánsins að fullu eins og skýrt kemur fram í ákvæði 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og í 5. tölul. skilmála Íbúðalánasjóðsveðbréfs því sem kærandi er nú skuldari að. Aukaafborgun kæranda eða endurgreiðsla að fullu fyrir gjalddaga er því óheimil nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar.
Í ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að í reglugerð sem heimilar Íbúðalánasjóði að bjóða lán með lægra vaxtaálagi skuli jafnframt kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér uppgreiðslurétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Í 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, segir að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, reiknast þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Samhljóða ákvæði er að finna í 6. tölul. skilmála ÍLS-veðbréfsins frá 11. maí 2007. Í framangreindum reglugerðum er ekki að finna beina tilgreiningu á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar líkt og ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 gerir kröfu um kveðið sé á um. Hins vegar er kveðið á um hvernig hlutfall uppgreiðsluþóknunar skuli út reiknað. Þá kemur fram í 3. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að uppgreiðsluþóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Greiði skuldari ÍLS-veðbréfs lán sitt upp eða greiði aukaafborgun verður Íbúðalánasjóður af þeim vöxtum sem ella hefðu fengist af fjárhæðinni. Íbúðalánasjóður þarf þá að lána umrætt fjármagn á ný svo sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart þeim sem fjármagna starfsemi sjóðsins. Kostnaður Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu felst því í mismun þeirra vaxta sem hefðu fengist endranær og þeim vöxtum sem munu fást vegna endurláns þess fjármagns sem greitt er inn á lán. Í máli þessu greiddi kærandi 11.609.592 kr. inn á lán sitt. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs, dags. 17. ágúst 2011, voru vextir af láni kæranda 4,65% en vextir nýrra sambærilegra lána 4,40%. Niðurstaða útreikninganna er fram fóru á grundvelli reiknireglu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005 var sú að krefja kæranda um 390.408 kr. í uppgreiðsluþóknun. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að umrædd fjárhæð verði ekki talin nema hærri fjárhæð en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu láns kæranda í máli þessu. Það er því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að innheimta umræddrar uppgreiðsluþóknunar hafi ekki verið í andstöðu við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Íbúðalánasjóði var því rétt að synja kæranda um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
Í ljósi framangreinds er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 19. mars 2012 um synjun um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar vegna aukaafborgunar A, af ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 11. maí 2007 er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal