Matsmál nr. 7/2021, úrskurður 28. júní 2022
Þriðjudaginn 28. júní 2022 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 7/2021
Vegagerðin ohf.
gegn
Skurn ehf.
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I
Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, dósent, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II
Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:
Með matsbeiðni 9. júlí 2021 fór Skurn ehf., kt. 570169-3009, Vallá, 116 Reykjavík (hér eftir matsþoli), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna afsals á spildum í landi jarðanna Vallár, landnúmer 125762, og Sjávarhóla, landnúmer 125750, til Vegagerðarinnar ohf., kt. 680269-2899, Suðurhrauni 3, 210 Garðabæ (hér eftir Vegagerðin), í þágu lagningar Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Matsþoli er þinglýstur eigandi jarðanna en fyrirsvarsmaður hans er Geir Gunnar Geirsson, kt. […], [heimilisfang].
Heimild til ákvörðunar bóta með mati matsnefndar er í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007 og 6. gr., sbr. 5. gr. laga nr. 11/1973.
Matsandlagið samkvæmt matsbeiðni 19. júlí 2021 og samningum aðila 2. júlí 2020 er nánar tiltekið:
34.855 fermetra landspilda í landi jarðarinnar Vallár, landnúmer 125762, undir Hringveg á Kjalarnesi og hliðarveg, miðað við 60 metra breitt vegsvæði vegna Hringvegar, það er 30 metra frá miðlínu til hvorrar handar, og 30 metra breitt vegsvæði vegna hliðarvegar, það er 15 metra frá miðlínu til hvorrar handar.
29.200 fermetra landspilda í landi jarðarinnar Sjávarhóla, landnúmer 125750, undir Hringveg á Kjalarnesi og hliðarveg, miðað við 60 metra breitt vegsvæði vegna Hringvegar, það er 30 metra frá miðlínu til hvorrar handar, og 30 metra breitt vegsvæði vegna hliðarvegar, það er 15 metra frá miðlínu til hvorrar handar.
III
Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 28. september 2021. Matsþoli lagði fram matsbeiðni ásamt 32 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Fært var til bókar að ekki væri ágreiningur um skipan matsnefndarinnar í máli þessu. Einnig var fært til bókar að í bréfi matsþola 19. júlí 2021 til matsnefndar hafi m.a. verið tiltekið að þótt land matsþola hefði ekki verið tekið eignarnámi, heldur því verið afsalað til Vegagerðarinnar með samningum, væri ekki ágreiningur um heimild matsþola til að skjóta ágreiningi um fjárhæð bóta til matsnefndarinnar. Formaður hefði innt aðila eftir því á hvaða lagagrundvelli matsþoli hefði við þessar aðstæður talið sér heimilt að krefjast þess að matsnefndin tæki málið fyrir. Af hálfu aðila væri tilgreint að þeir teldu heimild standa til þess í 6. gr., sbr. 5. gr. laga nr. 11/1973. Upplýst væri af hálfu aðila að Vegagerðin hefði tekið umráð eignar. Fallist væri á þetta af hálfu formanns. Þá var fært til bókar að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um bætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.
Miðvikudaginn 27. október 2021 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Fært var til bókar að matsnefnd færi þess á leit við Vegagerðina að upplýst yrði um stærðir þess lands Vallár og Sjávarhóla sem matsþoli héldi eftir að framkvæmd Vegagerðarinnar frágenginni. Annars vegar spildur norðan (neðan) nýs hringvegar til sjávar og hins vegar spildur á milli hringvegarins og nýs hliðarvegar. Þá væri þess óskað að landamerki Vallár og Sjávarhóla yrðu færð inn á kort Vegagerðarinnar. Loks var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.
Þriðjudaginn 8. febrúar 2022 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 28. september 2021 og vettvangsgöngu 27. október sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar greinargerð matsþola 8. desember 2021 ásamt átta fylgiskjölum, greinargerð Vegagerðarinnar 9. sama mánaðar ásamt sex fylgiskjölum og athugasemdir matsþola 13. janúar 2022 ásamt einu fylgiskjali. Voru skjöl þessi lögð fram. Af hálfu Vegagerðarinnar voru lögð fram fjögur ný skjöl og af hálfu matsþola var lögð fram vinnuskýrsla vegna vinnu lögmanns hans. Var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og eftir lögmönnum bókað að þeir teldu sig ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.
Með tölvubréfi 23. febrúar 2022 barst nýtt skjal frá matsþola. Með tölvubréfi sama dag var Vegagerðinni gefinn kostur á að gera athugasemdir við það. Með tölvubréfi frá Vegagerðinni degi síðar bárust athugasemdir stofnunarinnar.
IV
Sjónarmið Vegagerðarinnar:
Vegagerðin bendir á að kröfugerð matsþola hafi breyst undir meðferð málsins. Í matsbeiðni hafi verið krafist hækkunar bóta fyrir það land sem aðilar hafi gert samninga um 2. júlí 2020 auk bóta fyrir ætlaða rýrnun á öðru landi matsþola. Hafi kröfugerð matsþola í matsbeiðninni verið í samræmi við samning aðila vegna Vallár og Sjávarhóla. Í greinargerð matsþoli hafi á hinn bóginn verið gerð ný krafa um að matsnefnd úrskurði að samningar um afsal matsþola á landi úr jörðum Vallár og Sjávarhóla skuli jafnframt ná til nánar tilgreinds hluta jarðanna og matsþola úrskurðaðar bætur vegna þessa lands. Vegagerðin krefst þess að kröfunni verði vísað frá matsnefnd. Hlutverk matsnefndar samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 sé að skera úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald sem ákveða eigi samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms, sbr. til hliðsjónar úrskurð matsnefndar 12. janúar 2021 í máli nr. 2/2008. Það sé ekki hlutverk matsnefndar að úrskurða um gildi eða breytingar á samningum á milli aðila, það sé hlutverk dómstóla. Vegagerðin hafnar því að frávísunarkrafa Vegagerðarinnar sé of seint fram komin og að hana hefði átt að setja fram í greinargerð til matsnefndar, því aðilum hafi borið að skila greinargerðum sínum samtímis og krafa matsþola á grundvelli 12. gr. laga nr. 11/1973 hafi fyrst komið fram í greinargerð hans.
Vegagerðin telur að hæfilegar bætur til matsþola séu 254 krónur á fermetra, eða 2.540.000 krónur á hektara. Við þetta hafi samningur aðila 2. júlí 2020 miðað, það er að fyrir 34.855 fermetra spildu matsþola í landi Vallár kæmu 8.853.170 krónur (34.855 fermetrar x 254 krónur) og fyrir 29.200 fermetra spildu matsþola í landi Sjávarhóla kæmu 7.416.800 krónur (29.200 fermetrar x 254 krónur). Vísar Vegagerðin til þess að þetta tilboð hafi byggt á mati Þjóðskrár Íslands á óræktuðu landi á Kjalarnesi, sem lagt hafi verið fram í málinu. Telur Vegagerðin þetta tilboð sitt afar sanngjarnt og ekki síst vegna hafta sem hvíli á landinu vegna núverandi vegar, sbr. grein 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013, sbr. og 32. gr. vegalaga, en ekki verði séð að þjóðskrá hafi tekið tillit til þessara hafta í mati sínu. Vegagerðin hafnar þeirri fullyrðingu matsþola að mat þjóðskrár sé einhliða unnið af einni ríkisstofnun fyrir aðra og bendir á að samkvæmt 3. mgr. 71. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skuli efni opinbers skjals talið rétt þar til annað sannist, ef það varði tiltekin atvik sem sagt sé að hafi gerst í embætti eða sýslan útgefanda. Þá áréttar stofnunin að taka verði tillit til þeirra hafta sem séu á landinu vegna áhrifasvæðis núverandi vegar samkvæmt skipulagsreglugerð og vegalögum.
Vegagerðin vísar til þess að matsþoli hafi gert kröfu um að hann fái auk bóta fyrir land undir Hringveg og hliðarveg bætur fyrir allt land Vallár sunnan núverandi Hringvegar, sem mælist 30.918 fermetrar, og bætur fyrir spildu sem myndi þríhyrning á milli hliðarvegar (Esjuvegar) og Hringvegar, sem mælist 9.640 fermetrar. Þá hafi matsþoli gert sams konar kröfu vegna Sjávarhóla og viljað fá bætur fyrir allt land jarðarinnar sunnan Hringvegar og niður að sjó, sem mælist 18.903 fermetrar, og bætur fyrir land milli Hringvegar og hliðarvegar (Esjuvegar) sem mælist 87.855 fermetrar. Vegagerðin byggi á því að matsþoli eigi að fá tjón sitt bætt og ekkert umfram það. Hringvegurinn hafi legið á þessum stað í áratugi og það sama gildi um hliðarveginn (Esjuveg). Ekki hljótist af vegagerðinni frekari rýrnun en þegar hafi verið orðin á jörðum matsþola, sbr. dóma Hæstaréttar 21. febrúar 2008 í máli nr. 644/2006 og 8. október 2009 í máli nr. 345/2008. Hér áréttar Vegagerðin að þjóðskrá hafi ekki tekið tillit til þessa í mati sínu. Vegagerðin byggir á því að taka verði tillit til þess að Hringvegur sunnan (neðan) Vallár hafi verið færður nær sjó að beiðni matsþola eins og fram komi í matsbeiðni hans. Vegagerðin byggir einnig á því að um sé að ræða mjög stór svæði sem ekki verði séð að erfitt verði fyrir matsþola að nýta með sambærilegum hætti eftir framkvæmdirnar. Vegagerðin bendir á að eftir framkvæmdirnar aukist áhrifasvæði vega í landi Vallár um 3.325 fermetra og 7.056 fermetra í landi Sjávarhóla.
Vegagerðin telur að við mat á hvað teljist hæfilegar bætur megi hafa hliðsjón af 63.681 fermetra lóð úr landi Söðlagerðis sem hafi verið til sölu frá því í desember 2020 (endurskráð 2. desember 2021). Lóðin sé skráð íbúðarhúsalóð hjá þjóðskrá og á svæðinu sé manngert skjól og skúr með snyrtingu, rennandi vatni og rafmagni. Ásett verð sé 19.900.000 krónur eða 312 krónur á fermetra með mannvirkjunum og ekki hafi tekist að selja hana á því verði. Telur Vegagerðin að mat þjóðskrár sé því síður en svo út í hött enda byggi það á raunverulegum kaupsamningum. Ef tekið sé mið af staðsetningu sé landið varla meira virði en 310 krónur á fermetra, sbr. úrskurð matsnefndar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021 varðandi Móa og Esjuberg á Kjalarnesi.
Vegagerðin telur að augljóst sé að ofanflóðahætta á Kjalarnesi hafi áhrif á nýtingu og verðmæti lands á svæðinu í framtíðinni og vísar um þá hættu til hættumatskorts og greinargerðar með kortinu sem lögð hafi verið fram í málinu. Vegagerðin byggir á því að ekki verði litið framhjá því að a.m.k. land Sjávarhóla sé á ofanflóðahættusvæði og að taka verði tillit til þess við skipulag á svæðinu.
Vegagerðin vísar til þess að matsþoli hafi byggt á að jafnvel þótt land hans sé landsbúnaðarland verði að taka mið af því að það sé innan borgarmarka. Vegagerðin kveður mat þjóðskrár einmitt hafa miðað við þá staðreynd, því í matinu sé byggt á raunverulegum kaupsamningum og það án tillits til áhrifasvæðis núverandi vegar. Þá fari landbúnaðarland fjær borgarmörkum almennt á lægra verði. Vegagerðin byggir og á því að löng venja sé fyrir því að matsnefnd líti til gildandi skipulags sveitarfélaga við mat á landi innan þeirra. Land matsþola hafi verið skilgreint sem landbúnaðarland í aðalskipulagi Reykjavíkur og sé það einnig svo í nýju aðalskipulagi Reykjavíkur sem gildi til 2040. Þá verði ekki litið framhjá áhrifasvæði aðliggjandi vega fyrir framkvæmdir eins og fyrr greinir. Landið sé því fráleitt framtíðarbyggingarland. Ekki sé enn ljóst hvort eða hvenær verði af lagningu Sundabrautar og hún breyti ekki þessum staðreyndum.
Vegagerðin bendir á að matsþoli hafi lagt fram gögn um sölu á jörðinni Prestshúsi á Kjalarnesi. Sú jörð sé 27 hektarar að stærð og kaupverð muni hafa numið 200.000.000 krónum. Vegagerðin kveður þetta óheppilegt dæmi til samanburðar því jörðin sé afar falleg, liggi að sjó og kaupandinn sé vel þekktur nýríkur auðmaður. Þá komi fram í aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 og deiliskipulagstillögu fyrir jörðina upplýsingar um að til standi að þróa þar íbúðabyggð. Mynd af landinu sem liggi fyrir í gögnum málsins sýni að um sé að ræða náttúruperlu utan alfaraleiða en samt svo nálægt miðborginni. Jörðin Prestshús eigi því ekkert skylt með landi matsþola. Þá sæti land matsþola sem áður greini höftum vegna ákvæða vegalaga og skipulagsreglugerðar og sé skilgreint sem landbúnaðarland í aðalskipulagi. Vegagerðin hafnar því og að kaupsamningur um Nesvík á Kjalarnesi sé upplýsandi um verð á landi matsþola. Taka verði tillit til þess að land matsþola sé að stærstum hluta á áhrifasvæði núverandi Hringvegar og héraðsvegar (Esjuvegar) og sé skilgreint sem landbúnaðarland í aðalskipulagi sem gildi til 2040. Land Nesvíkur sé á hinn bóginn náttúruperla sem liggi að sjó (við hlið Prestshúss) fjarri umferðaræðum og í aðalskipulagi Nesvíkur sé gert ráð fyrir fjölþættri starfsemi í tengslum við ferðaþjónustu og afþreyingu. Ekki sé því um land sambærilegt jörðum matsþola að ræða. Vegagerðin bendir hér á að hugmyndum um byggingu íbúða og hótels í Nesvík hafi verið hafnað af Reykjavíkurborg eins og fjölmörgum öðrum hugmyndum um slíka uppbyggingu á Kjalarnesi, þ. á m. í Dalsmynni. Nýsamþykkt aðalskipulag sem gildi til 2040 geri aðeins ráð fyrir uppbyggingu íbúðarhúsnæðis í Grundarhverfi.
Vegagerðin telur þá fullyrðingu matsþola ranga að framkvæmdasvæði Vegagerðarinnar við breikkun Hringvegar sé langt umfram það svæði sem matsþoli hafi afsalað til stofnunarinnar með samningum. Þá sé rangt sem matsþoli hafi staðhæft að vegurinn færist nær íbúðarhúsum á Vallá. Vegagerðin hafi fært veglínuna nær sjó við Vallá að ósk matsþola. Loks bendir Vegagerðin á að tryggt sé að hljóðvist verði í samræmi við nútímakröfur, það er 55 db. Samkvæmt samningi aðila hafi matsþoli val um útfærslu hljóðvistar. Tryggt verði að hljóðvist verði alls staðar undir mörkum eftir atvikum með mótvægisaðgerðum í samræmi við gildandi lög og reglur um hljóðvist.
V
Sjónarmið matsþola:
Í matsbeiðni krefst matsþoli þess að matsnefnd eignarnámsbóta úrskurði um bætur til hans úr hendi Vegagerðarinnar fyrir land úr jörðunum Vallá og Sjávarahólum á Kjalarnesi sem matsþoli afsalaði til Vegagerðarinnar með samningum 2. júlí 2020. Einnig krefst hann þess að matsnefnd úrskurði um bætur fyrir verðrýrnun á öðru landi jarðanna tveggja vegna framkvæmda Vegagerðarinnar við breikkunar Hringvegar í landi þeirra. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi Vegagerðarinnar vegna meðferðar málsins fyrir matasnefnd, sbr. 11. gr. laga nr. 11/1973.
Í greinargerð útfærði matsþoli kröfugerð sína nánar. Þar krefst hann þess að Vegagerðin greiði sér 150.721.415 krónur, að frádreginni innborgun Vegagerðarinnar að fjárhæð 16.262.970 krónur, fyrir 34.855 fermetra spildu úr landi Vallár og 29.200 fermetra spildu úr landi Sjávarhóla, sem afsalað var með samningum aðila 2. júlí 2020. Þá krefst matsþoli bóta fyrir tímabundið ónæði, rask, óþægindi, óhagræði o.fl. að fjárhæð 5.500.000 krónur. Einnig krefst matsþoli þess aðallega að matsnefnd úrskurði að samningar um afsal matsþola á spildum úr jörðum Vallár og Sjávarhóla skuli jafnframt ná til þess hluta jarðanna sem nái frá vesturmörkum vegstæðis neðan Hringvegar og til sjávar og matsþola úrskurðaðar bætur vegna þess lands. Hið sama gildi um spildu úr landi Sjávarhóla sem afmarkist af mörkum vegsvæðis Hringvegar og innansveitarvegar á jörðinni, svo og spildu úr landi Vallár sem afmarkist af mörkum vegsvæðis Hringvegar, innansveitarvegar á jörðinni (Esjuvegar) og landamerkjum Vallár og Skrauthóla. Til vara krefst matsþoli þess að matsnefnd úrskurði bætur að álitum vegna verðrýrnunar þeirra hluta jarða hans að Vallá og Sjávarhólum sem falli utan samninganna 2. júlí 2020 og hann haldi eftir. Þá krefst matsþoli málskostnaðar að skaðlausu úr hendi Vegagerðarinnar vegna meðferðar málsins fyrir matsnefnd samkvæmt málskostnaðaryfirliti.
Matsþoli bendir á að komist matsnefnd eignarnámsbóta að því að sanngjarnar og eðlilegar bætur til hans á grundvelli samninganna 2. júlí 2020 um afsal lands úr jörðum Vallár og Sjávarhóla skuli vera hærri en þar sé kveðið á um, muni það leiða til þess að einnig muni bætur hækka vegna skerðingar lands á öðrum jörðum matsþola samkvæmt samningum aðilanna um afsal lands, það er jörðunum Enni, Smábýli 15 og Saltvík. Það sama gildi um verðrýrnun annars lands í landi þessara jarða. Matsþoli tiltekur að af samningum aðilanna 2. júní 2020 leiði að ekki sé ágreiningur um heimild matsþola til að beina ágreiningi um fjárhæð bóta til matsnefndar og óska eftir að nefndin úrskurði um fjárhæð bóta á grundvelli laga nr. 11/1973, þótt landi hans hafi verið afsalað með samningum en ekki tekið eignarnámi. Matsþoli hafi verið hlynntur umbótum í vegamálum og viljað tryggja framgang framkvæmdarinnar þótt hann telji framboðnar bætur og lágar. Hér sé til þess að líta að hefðu samningar ekki tekist hefði Vegagerðinni verið heimilt að taka land matsþola eignarnámi gegn greiðslu fullra bóta.
Matsþoli bendir á að hann hafi gengið til samninga við Vegagerðina þótt hann teldi framboðnar bætur of lágar og að samningar ættu að taka til stærra landsvæðis en um hefði verið samið á endanum. Þá hafi matsþoli farið fram á það við Vegagerðina, í aðdraganda samninsgerðar 2. júlí 2020, að samningarnir myndu einnig taka til spildna í landi Vallár og Sjávarhóla neðan Hringvegar til sjávar og spildna í landi Vallár og Sjávarhóla sem liggja á milli Hringvegar og innansveitavegar, sem kröfugerð matsþola taki nú til. Vegagerðin hafi ekki fallist á þær óskir matsþola.
Matsþoli vísar til ákvæða 1. mgr. og 2. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 og kveður þessar lagaheimildir heimila matsnefnd að ákveða að eignarnám skuli taka til stærra lands en ákvörðun um eignarnám hafi kveðið á um, komi fram krafa um það af hálfu landeiganda, jafnvel þótt ekki sé gerð krafa um að eignarnámið skuli taka til landsins eða eignarinnar í heild. Hið minna feli í sér hið meira samkvæmt hefðbundinni lögskýringu. Þótt lögskipti málsaðila byggi á samningi en ekki formlegri ákvörðun um eignarnám telur matsþoli að lagaákvæðin eigi eins við hér. Breytt kröfugerð matsþola í þessa veru feli það annars vegar í sér að matsnefnd skuli úrskurða að samningarnir 2. júlí 2020, sem feli í raun í sér eignarnám, skuli jafnframt taka til þess hluta lands matsþola í landi Vallár og Sjávarhóla sem markist af vesturmörkum vegstæðis og niður að sjó og hins vegar þess svæðis í landi Vallár og Sjávarhóla sem afmarkist af vegstæðum Hringvegar og innansveitarvegar og úrskurði um bætur vegna þessara spildna samhliða úrskurði um fjárhæð bóta vegna þess lands sem samningar aðila taka til. Telur matsþoli að þessi viðbót við fyrri kröfugerð rúmist innan heimilda 12. gr. laga nr. 11/1973. Í þessari kröfu matsþola felst að hann krefst þess að spildunum verði afsalað til Vegagerðarinnar og matsþola úrskurðaðar bætur fyrir þær, til viðbótar bótum sem honum verða ákvarðaðar vegna landsins sem samningarnir taka til. Matsþoli bendir á að núverandi Hringvegur liggi þvert í gegnum land Vallár og Sjávarhóla og hann eigi því land beggja vegna vegsvæðisins. Samhliða Hringveginum liggi innansveitarvegur sem breikkunarframkvæmdir Vegagerðarinnar taki einnig til. Matsþoli vísar til þess að með breikkun núverandi Hringvegar verði jarðir hans klofnar í tvennt umfram það sem orðið sé og flatarmál lands matsþola muni samhliða skerðast. Það leiði af breikkun Hringvegar að land jarðanna neðan Hringvegar í átt að sjó skerðist verulega sem aftur leiði til þess að verðmæti þeirra jarðahluta minnki og eins nýtingarmöguleikarnir þar til framtíðar. Svæðin verði a.m.k. ekki jafn fýsileg til uppbyggingar fyrir íbúabyggð eða atvinnustarfsemi eftir að framkvæmdum lýkur. Telur matsþoli að sá hluti fasteigna hans skerðist þannig að hann muni ekki nýtast með þeim hætti sem annars væri unnt í merkingu 12. gr. laga nr. 11/1973. Því mæli sanngirnissjónarmið með því að matsnefnd nýti lagaheimildina og úrskurði þannig að samningar aðila skuli til viðbótar taka til þessa hluta jarðanna. Sama máli gegni um spildurnar sem liggi á milli vegsvæðis Hringvegar og innansveitavegarins. Með framkvæmdinni minnki þær spildur og rýrni að verðmætum og gæðum. Matsþoli telur að þessar spildur verði raunar ekki nýttar með eðlilegum hætti að framkvæmdum loknum og því beri Vegagerðinni að leysa þær til sín gegn bótum. Fjárhæð slíkra bóta skuli miða við sama fermetraverð og áður greinir, 2.353 krónur á fermetra. Matsþoli hafnar því að krafan samkvæmt 12. gr. laga nr. 11/1973 komist ekki að í málinu vegna samninga aðila og að henni skuli vísað frá matsnefnd, eins og Vegagerðin krafðist við munnlegan flutning málsins fyrir matsnefnda. Telur matsþoli og að frávísunarkrafan sé of seint fram komin og að stofnuninni hafi borið að setja hana fram í greinargerð sinni til matsnefndar.
Varðandi fjárhæð bóta byggir matsþoli á því að fjárhæð bóta, sem Vegagerðin hafi boðið á grundvelli mats Þjóðskrár Íslands 29. október 2019 og samningar aðila kváðu á um, séu of lágar. Í því felist að matsþola hafi ekki með samningunum verið greiddar fullar bætur í skilningi 37. gr. vegalaga og 72. gr. stjórnarskrárinnar. Gildi einu í því samhengi þótt litið sé til söluverðs landsins, notagildis þess eða enduröflunarverðs sem mælikvarða við mat á fullum bótum vegna slíkrar eignarskerðingar. Matsþoli telur að af mati þjóðskrár verði ekki betur séð en að framboðnar bætur Vegagerðarinnar hafi miðað við neðstu mörk matsins. Auk þess sé matið rúmlega tveggja ára gamalt. Telur matsþoli að fjárhæð framboðinna bóta sé því ekki í samræmi við raunverulegt verðmæti landsins. Þetta styðji nýlegur úrskurður matsnefndar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021, því málatilbúnaður Vegagerðarinnar í því máli hafi verið að mestu leyti hinn sami og í þessu máli, þ. á m. framboðnar bætur. Matsþoli telur ljóst að alltént jörðin Vallá standi að gæðum framar því landi sem úrskurðað var um í máli nr. 4/2021.
Til stuðnings því að framboðnar bætur séu of lágar vísar matsþoli í fyrsta lagi til þess að matsandlagið sé staðsett innan höfuðborgarmarka, í landi Reykjavíkur, og þótt landið sé skipulagt sem landbúnaðarsvæði þá leiði staðsetning þess innan borgarmarkanna til þess að landið sé verðmætara en þjóðskrá hafi talið og verðmætara en land til landbúnaðarnota teljist almennt vera. Í öðru lagi blasi við að verðmæti lands á Kjalarnesi muni aukast við lagningu Sundabrautar, þar sem akstursfjarlægð frá Kjalarnesi til miðborgar Reykjavíkur muni styttast verulega, jarðnæði þar verða eftirsóknarverðara, hvort sem er til íbúðar, atvinnurekstrar eða annarrar starfsemi, og verð á landi þar hækka eins og þegar hafi gerst í tilviki Prestshúss. Ekki hafi verið tekið tillit til þessa í mati þjóðskrár. Þótt lagning Sundabrautar hafi verið lengi í undirbúningi telur matsþoli að ekki verði betur séð á yfirlýsingum ráðamanna en að þeim undirbúningi sé lokið og að framkvæmdir geti hafist í fyrirsjáanlegri framtíð. Í þriðja lagi sé á það bent að í mati þjóðskrár komi fram að litið hafi verið til fyrirliggjandi úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta. Matsþoli bendir á að þegar Hvalfjarðargöng hafi verið byggð hafi verðmæti jarða sem land áttu að gangnamunnanum beggja vegna fjarðarins aukist stórlega. Litið hafi verið til þeirrar verðmætaaukningar við mat á eignarnámsbótum hjá matsnefndinni. Telur matsþoli að slíkt beri einnig að gera í tengslum við fyrirhugaða lagningu Sundabrautar yfir á Kjalarnes. Í fjórða lagi sé á það bent að í mati þjóðskrár komi fram að beitt hafi verið svokallaðri markaðsaðferð sem taki mið af kaupsamningum 2013-2019, að því er virðist til að meta markaðsvirði lands á Kjalarnesi. Matsþoli bendir á að þessi aðferð sem þjóðskrá hafi beitt virðist ekki í samræmi við raunverulegt markaðsvirði jarða og þar með túna og beitilands á Kjalarnesi. Vísar matsþoli til sölu jarðarinnar Prestshúss á Kjalarnesi í mars 2021. Samkvæmt upplýsingum á vefsíðu þjóðskrár sé birt stærð jarðarinnar 8,5 hektarar og þar sé staðsett sumarhús. Samkvæmt afsali hafi kaupverð jarðarinnar numið 200.000.000 krónur, eða 2.353 krónum á fermetra, sem sé um tífalt hærri fjárhæð en sú sem Vegagerðin hafi boðið og greitt matsþola á grundvelli mats þjóðskrár. Ef tekið væri mið af kaupverði Prestshúss væri ljóst að markaðsvirði jarða á Kjalarnesi væri miklu hærra en fram komi í mati þjóðskrár. Matsþoli byggir á að matsnefnd eignarnámsbóta hljóti að þurfa að líta til söluverðs þessarar jarðar við úrlausn um fjárhæð bóta í málinu. Hér vísar matsþoli og til kaupverðs vegna sölu á jörðinni Nesvík á Kjalarnesi í janúar 2022, sem hann telur styðja það að framboðnar bætur séu of lágar og ekki í samræmi við gang- eða markaðsverð fasteigna á Kjalarnesi. Í fimmta lagi bendir matsþoli á að virði lands hans á Kjalarnesi, einkum Vallár, sé mun meira en annarra jarða í nágrenninu. Á síðustu áratugum hafi hann staðið fyrir umfangsmikilli trjárækt á landi sínu sem hafi ekki einungis aukið gæði jarðarinnar og verðgildi heldur og dregið úr hljóðmengun frá Hringveginum fyrir íbúa á Vallá, á sama tíma og hún hafi myndað skjól á veginum fyrir vegfarendur. Hafi trjáræktin verið öllum til góðs sem fari um land Vallár eða hafi þar búsetu. Að þessu virtu telur matsþoli sæta nokkurri furðu að verðmæti lands jarðarinnar Vallár sé að mati þjóðskrár það sama og annarra jarða í nágrenninu. Loks bendir matsþoli á að mat þjóðskrár hafi verið gert einhliða í þágu Vegagerðarinnar, það er af einni ríkisstofnun fyrir aðra. Landeigendum á Kjalarnesi hafi hvorki gefist kostur á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri við þjóðskrá né að leggja fram gögn sem þeir teldu rétt að líta til við framkvæmd matsins. Matsþoli byggir á því að ef litið sé til áðurgreindra atriða við mat á fjárhæð bóta fyrir matsandlagið hljóti það að leiða til þess að framboðnar bætur teljist of lágar.
Þessu til viðbótar byggir matsþoli á að við mat á fjárhæð fullra bóta sé nærtækara að miða við þann mælikvarða sem leggi vænt sölu-, markaðs- eða gangverð landsins til grundvallar, fremur en mælikvarða sem byggi á notagildi eða enduröflunarverði eignarnuminnar eignar. Sá mælikvarði sé algengastur í framkvæmd en auk þess mæli aðstæður matsþola og atvik máls með því að söluverðsmælikvarði verði lagður til grundvallar fremur en aðrir mælikvarðir. Fjárhæð framboðinna bóta byggi sem áður greini á mati þjóðskrár og sýnist framboðnar bætur miða við lægri mörk þess mats. Matsþoli áréttar að mat þjóðskrár sé einhliða, unnið af einni ríkisstofnun fyrir aðra og hafi matsþoli ekki fengið tækifæri til að koma sjónarmiðum sínum og gögnum á framfæri gagnvart þjóðskrá við framkvæmd matsins. Allt þetta telur matsþoli standa til þess að ef fjárhæð bóta yrði miðuð við einhliða mat þjóðskrár, væru líkur á að bæturnar yrðu lægri en ef miðað væri við raunverulegt verðmæti landsins samkvæmt mælikvarða um söluverð. Nærtækara hefði verið ef Vegagerðin hefði aflað mats sjálfstæðs og óháðs matsmanns sem ekki hefði tengsl við aðila máls. Þar sem framboðnar bætur einnar ríkisstofnunar byggi á verðmati annarrar megi draga í efa að matsniðurstaðan sé reist á hlutlægum sjónarmiðum. Matsþoli tekur á ný fram að í mati þjóðskrár komi fram að við matið hafi verið beitt svokallaðri markaðsaðferð sem taki mið af kaupsamningum um land á Kjalarnesi á tímabilinu 2013-2019 og að ganga verði út frá að sala á jörðinni Prestshús hafi ekki komið til skoðunar þegar mat þjóðskrár hafi farið fram. Hér bendir matsþoli sérstaklega á að kaupsamningurinn um jörðina Prestshús sé sá nýjasti sem fyrir hendi sé og að framhjá honum verði ekki litið við meðferð málsins. Ýmis dæmi séu um það í framkvæmd matsnefndar að við ákvörðun um fjárhæð bóta hafi verið litið til gangverðs eigna sem taldar séu sambærilegar við hina eignarnumdu. Matsþoli tiltekur að jörðin Prestshús sé staðsett skammt frá Vallá og Sjávarhólum, að sumarhús sem þar sé staðsett sé illa farið og virði þess takmarkað. Ætla verði að mat á verðmæti jarðarinnar í viðskiptunum hafi fremur helgast af verðmæti landsins. Matsþoli telur að við mat á fjárhæð bóta verði að horfa til þess að land Vallár og Sjávarhóla sé í borgarlandi Reykjavíkur og að það leiði til hækkunar á verðmæti landsins þótt það sé skipulagt sem landbúnaðarsvæði. Land matsþola sé í nálægð við þéttbýli og alla þjónustu. Ekki verði lagðir til grundvallar sömu mælikvarðar hér og við mat á verðmæti jarða á landsbyggðinni sem séu staðsettar fjarri byggð. Matsþoli vísar til þess að gildandi skipulag á hverjum tíma bindi ekki hendur dómstóla og matsnefndar við ákvörðun fjárhæðar bóta, heldur sé svigrúmið víðtækt til að horfa til fyrirsjáanlegrar nýtingar og raunhæfra möguleika á framtíðarnýtingu lands. Af þeim gögnum sem matsþoli hafi lagt fram í málinu megi sjá að áhugi fjárfesta á jarðnæði og uppbyggingu á Kjalarnesi hafi aukist verulega á síðustu árum. Nefnir matsþoli í dæmaskyni hugmyndir um að skipuleggja 600 íbúða byggð í Nesvík á Kjalarnesi, sem þó hafi ekki náð fram að ganga, áhuga fjárfesta á að reisa hótel á Kjalarnesi og tillögur að deiliskipulagsbreytingum því tengdu. Þetta kveður matsþoli staðfesta eftirspurn eftir byggingarlandi á Kjalarnesi og auka verðmæti lands þar. Til viðbótar blasi við að verðmæti lands á Kjalarnesi og eftirspurn eftir byggingarlandi þar muni aukast við lagningu Sundabrautar. Sú þróun sé reyndar þegar hafin eins og sala Prestshúss og hugmyndir um uppbyggingu á Kjalarnesi beri augljóslega með sér. Þá vísar matsþoli til þess að innan stjórnkerfis Reykjavíkurborgar sé unnið að nýrri landbúnaðarstefnu fyrir Kjalarnesi og muni sú vinna fyrirsjáanlega haldast í hendur við breytingar á aðalskipulagi Reykjavíkur. Að mati matsþola bendi sú vinna til þess að mögulega verði í komandi framtíð ráðist í breytingar á skipulagi svæðisins sem fyrirsjáanlega muni breyta nýtingu þess og auka verðmæti landsins á Kjalarnesi. Að mati matsþola verði ekki séð að tekið hafi verið tillit til þessara atriða í mati þjóðskrár. Hér ítrekar matsþoli að verðmæti jarða hans, einkum Vallár, sé meira en annarra landa í nágrenninu. Þar hafi trjárækt matsþola fyrir landinu þýðingu auk nálægðar Vallár við þéttbýli. Sá hluti jarðarinnar Vallár sem liggi frá mörkum vegsvæðis Hringvegar og niður að sjó sé svo gott sem staðsettur í beinu framhaldi af núverandi þéttbýli og skólabyggingum Grundarhverfis á Kjalarnesi. Verði skipulagi á Kjalarnesi breytt og byggingamagn íbúðarhúsnæðis og atvinnuhúsnæðis aukið blasi við að þessi hluti jarðarinnar Vallár væri kjörlendi fyrir frekari byggð á nesinu, við sjó á móts við höfuðborgina. Þetta blasi og við verði ráðist í byggingu Sundabrautar miðað við áformaða legu hennar. Því sæti furðu að verðmæti lands Vallár teljist það sama og nágrannajarðanna. Þetta hljóti að koma til skoðunar við meðferð málsins fyrir matsnefnd.
Matsþoli hafnar þeirri fullyrðingu Vegagerðarinnar að landbúnaðarland nær borgarmörkum sé almennt minna virði en land innan borgarmarka eða þéttbýlis og að það eigi við um lönd matsþola. Þótt jarðir matsþola séu á skilgreindu landbúnaðarsvæði séu þær innan marka Reykjavíkur og hluti af borgarlandinu. Það eigi sér ekki stoð að jarðirnar séu fjarri borgarmörkum, ekki síst varðandi Vallá sem beinlínis liggi að Grundarhverfi á Kjalarnesi og raunar svo nærri að framkvæmdir Vegagerðarinnar feli það í sér meðal annars að foreldrum grunnskólabarna í Klébergsskóla, sem kjósi að aka börnum sínum í skólann, verði búin aðstaða í landi Vallár til að stöðva bifreiðar sínar á skilgreindu plani svo börn þeirra geti gengið þaðan stuttan spöl í skólann um undirgöng sem þar verða byggð. Sama gildi um Sjávarhóla. Báðar jarðir séu staðsettar í borgarlandi Reykjavíkur í grennd við þéttbýliskjarna og alla þjónustu, bæði á höfuðborgarsvæðinu og á Akranesi. Þótt landbúnaðarland fjær borgarmörkum sé því almennt minna virði en land í þéttbýli eigi það ekki við í þessu máli. Matsþoli mótmælir þeirri fullyrðingu Vegagerðarinnar að fráleitt sé að land matsþola sé framtíðarbyggingarland og telur málsgögn styðja annað. Matsþoli mótmælir einnig órökstuddum yfirlýsingum Vegagerðarinnar í málinu um að enn sé ekki ljóst hvort eða hvenær verði af byggingu Sundabrautar og vísar til þess að fyrir liggi yfirlýsingar ráðamanna þess efnis að undirbúningi að byggingu Sundabrautar verði senn lokið og að framkvæmdir ættu að geta hafist í fyrirsjáanlegri framtíð. Vísar matsþoli hér t.d. í tilkynningar frá samgöngu- og sveitarstjórnarráðuneytinu sem gefin hafi verið út í tilefni af undirritun yfirlýsingar ráðherra og borgarstjórans í Reykjavík um lagningu Sundabrautar 6. júlí 2021, þar sem meðal annars komi fram að yfirlýsingin sé afrakstur samstarfs ýmissa opinberra aðila, þ. á m. Vegagerðarinnar. Þá mótmælir matsþoli því að jörðin Prestshús eigi ekkert skylt með landi matsþola og sé því óheppileg til samanburðar, líkt og Vegagerðin hefur haldið fram. Matsþoli telur ekki stætt að líta framhjá raunverulegum kaupsamningum sem gerðir hafi verið um jarðir í næsta nágrenni við matsandlagið, það er Prestshús. Þá geti Vegagerðin ekki handvalið torselda lóð úr landi Söðlagerðis, sem sé minni að gæðum og verðmæti en jarðir matsþola, og gert kröfu um að fjárhæð bóta til matsþola taki mið af ásettu verði þeirrar lóðar sem sé enn óseld. Enga þýðingu hafi hver sé kaupandi Prestshúss, Vegagerðin hafi ekki sýnt fram á að sú jörð hafi verið seld á yfirverði og verði að bera hallann af skorti á þeirri sönnun. Matsþoli tekur undir með Vegagerðinni að jörðin Prestshús sé falleg en það séu jarðir hans á Vallá og Sjávarhólum einnig. Þær séu í næsta nágrenni við Prestshús, að flestu leyti sambærilegar, og liggi frá fegurstu rótum Esju og að sjó. Frá þeim sé fallegt útsýni yfir allt höfuðborgarsvæðið, Reykjanes og Brautarholt. Þá telur matsþoli líkur á að verðmæti jarða hans séu meira en jarða í Brautarholti vegna samgangna og vegtengingar, auk þess sem þaðan sé styttra í alla þjónustu. Söluverðmæti Prestshúss sé því heppilegt til samanburðar. Matsþoli mótmælir og þeirri fullyrðingu að ofanflóðahætta á jörðum matsþola sé slík að það hafi áhrif við mat á fjárhæð bóta. Hvergi sé minnst á Vallá í ofanflóðahættumatinu sem Vegagerðin hafi lagt fram í málinu. Geti hættumatið því aldrei haft áhrif á fjárhæð bóta fyrir þá jörð. Þá sé Sjávarhóla þar aðeins lítillega getið í tengslum við forsögulegt Sjávarhólaberghlaup fyrir um 10.000 árum síðan. Hvergi komi fram að möguleg ofanflóðahætta geti náð yfir allt land þeirrar jarðar og alls ekki það sem næst sé sjó, sem hljóti að teljast verðmætasti hluti hennar. Fyrirsvarsmenn matsþola hafi búið á Kjalarnesi í hálfa öld og aldrei hafi fallið skriður á þeim tíma sem ógnað hafi lífi eða eignum á jörðum matsþola. Þá telur matsþoli að Vegagerðin hefði vart lagt til að helsti þjóðvegur landsins skyldi vera á núverandi stað væri hann á slíku hættusvæði sem ýjað væri að í málatilbúnaði stofnunarinnar.
Varðandi fjárhæð bótakröfu matsþola telur hann nærtækast að miða fjárhæð bóta við söluverð jarðarinnar Prestshúss á Kjalarnesi, eða 2.353 krónur á fermetra. Sá kaupsamningur sé sá nýjasti sem gerður hafi verið á svæðinu og því líklegast að hann varpi raunverulegu ljósi á markaðs- eða gangvirði fasteigna á Kjalarnesi. Jörðin sé í næsta nágrenni við jarðir matsþola og eiginleikar hennar að flestu leyti hinir sömu og jarðanna Vallár og Sjávarhóla.
Um varakröfu matsþola, sem lýtur að bótum vegna verðrýrnunar á öðru landi jarðanna Vallár og Sjávarhóla, vísar matsþoli til þess að nýr Hringvegur muni þvera land jarðanna Vallár og Sjávarhóla, því hann eigi bæði land norðan vegar, í átt að Esju, og sunnan hans, í átt að sjó. Í bréfi matsþola 6. apríl 2020 til Vegagerðarinnar hafi verið bent á að fyrirséð væri að framkvæmdir stofnunarinnar myndu leiða til þess að land matsþola sunnan Hringvegar og að sjó myndi minnka verulega, svo og að við það myndi verðmæti þess hluta jarðanna rýrna og nýtingarmöguleikar minnka, hvort sem væri til húsbygginga fyrir íbúðarhúsnæði, atvinnuhúsnæði eða aðra starfsemi. Við sama tilefni hafi matsþoli farið þess á leit við Vegagerðina að stofnunin keypti einnig þann hluta landsins sem lægi sunnan Hringvegar og að sjó, en því hafi stofnunin hafnað. Á það hafi heldur ekki verið fallist að verðmæti þessa hluta lands matsþola rýrnaði. Matsþola hafi ekki verið boðnar bætur vegna þeirrar verðrýrnunar sem hljótist af framkvæmdum Vegagerðarinnar að þessu leyti. Hið sama gildi um aðrar spildur á jörðum landeigenda sem liggi á milli Hringvegar og hliðarvega norðan Hringvegar, en þær minnki við framkvæmdir Vegagerðarinnar og rýrni að verðmæti og gæðum. Matsþoli byggir á að breikkun helstu hraðbrautar landsins vestur og norður á land, í gegnum jarðir matsþola, hljóti að hafa neikvæð áhrif á gæði annars hluta landsins en þess sem beinlínis fari undir veg eða vegsvæði. Matsþoli vísar til þess að í þessari kröfu, um bætur fyrir verðrýrnun lands sem hann heldur eftir, felist að verði ekki á það fallist að samningar aðila skuli taka til stærri hluta jarða matsþola en samningar aðila mæli fyrir um þá beri matsnefnd að úrskurða um bætur til matsþola vegna verðrýrnunar sem hann telur að hafi orðið á þeim jarðarhlutum sem um sé ða ræða. Byggi þessi krafa á sömu sjónarmiðum og fyrrgreind krafa um að samningar aðila skuli taka til stærri hluta jarða hans en samningarnir mæli fyrir um. Komi til úrlausnar um þennan kröfulið fyrir matsnefnd er þess krafist að nefndin úrskurði slíkar bætur að álitum.
Loks telur matsþoli að í framkvæmd og fræðiskrifum sé viðurkennt að sá sem eignarnám beinist gegn eigi ekki aðeins rétt til bóta fyrir hinar eignarnumdu eignir heldur og vegna annars en beins andlags eignarnámsins sem slíks, t.d. bótarétt vegna ónæðis, rasks og óþæginda sem af eignarnáminu leiði, tímabundinna óþæginda, sjónmengunar og eyðileggingar á sérstökum eignarréttindum, en einnig til almennrar verðrýrnunar vegna annarrar varanlegrar takmörkunar á nýtingu þess hluta eignar sem eftir standi. Matsþoli bendir á að eins og sést hafi við vettvangsgöngu í málinu séu framkvæmdir Vegagerðarinnar stórfelldar. Á framkvæmdatíma sé framkvæmdasvæðið langt umfram það land sem matsþoli hafi afsalað sér með samningum. Matsþoli telur að við ákvörðun bóta skuli líta til umfangs þessara framkvæmda, sem augljóslega hafi í för með sér gríðarlegt jarðrask í landi hans, sem valdi auk þess ónæði og óþægindum sem af vegaframkvæmdunum leiðir. Einnig hljóti að koma til álita að ákveða bætur vegna tímabundinna afnota á framkvæmdatíma af landi hans sem ekki falli undir samning aðila. Þá kveður matsþoli það leiða af breikkun Hringvegar um lönd hans að vegsvæði vegarins færist nær þeim íbúðarhúsum á Vallá og Sjávarhólum sem séu á jörðunum og þá aukist hljóðmengun við húsin. Taka verði tillit til þessa við ákvörðun bóta. Þá muni umferð á lönd matsþola aukast með tilkomu nýrra umferðarmannvirkja í landi hans, það er undirgöngum fyrir neðan íbúðarhúsið að Vallá og hringtorgi í nálægð við undirgöngin. Þessi umferðarmannvirki muni liðka fyrir umferð skólabarna á svæðinu og séu þau skynsamleg út frá umferðaröryggissjónarmiðum en fyrirséð sé að þau muni jafnframt auka verulega umferð og taka verði tillit til þessa við ákvörðun bóta. Hér gerir matsþoli kröfu um að Vegagerðin greiði honum bætur fyrir tímabundið ónæði, rask, óþægindi, óhagræði o.fl. að fjárhæð 5.500.000 krónur, því framkvæmdir stofnunarinnar á jörðum matsþola séu stórfelldar og hafi mikið rask í för með sér. Viðbúið sé að framkvæmdirnar muni taka langan tíma til viðbótar. Þá beri að líta til þeirrar miklu atvinnustarfsemi sem fari fram á jörðum matsþola og tengdra félaga, einkum á sviði svínaræktar og eggjaframleiðslu. Sú starfsemi verði fyrir skakkaföllum, óþægindum og raski vegna framkvæmdanna.
Krafa matsþola um málskostnað að skaðlausu vegna meðferðar málsins tekur til þess kostnaðar sem fellur til við meðferð málsins fyrir matsnefnd og þess kostnaðar sem féll til í aðdraganda þess að málinu var vísað til meðferðar fyrur nefndinni. Matsþoli tekur fram að Vegagerðin hafi engan þátt tekið í kostnaði matsþola við að gæta hagsmuna sinna gagnvart stofnuninni. Er málskostnaðarkrafan einkum studd við ákvæði 11. gr. laga nr. 11/1973 og málskostnaðaryfirlit sem lagt hefur verið fram í málinu af hálfu matsþola.
Samandregið krefst matsþoli þess að matsnefnd leggi mat á og úrskurði um hvað teljist sanngjarnar og hæfilegar bætur fyrir það land jarðanna Vallár og Sjávarhóla sem hann afsalaði til Vegagerðarinnar með samningum 2. júlí 2020 vegna vegagerðar við Hringveg um Kjalarnes og að nefndin meti hvað teljist sanngjarnar og hæfilegar bætur fyrir annað land jarðanna tveggja vegna framkvæmdanna. Bendir matsþoli á áskilnað 37. gr. vegalaga og 72. gr. stjórnarskrárinnar um fullar bætur í því samhengi. Þegar horft sé til þess sem á undan greini hljóti matsnefnd að komast að þeirri niðurstöðu að framboðnar bætur samkvæmt samningunum 2. júlí 2020 séu of lágar.
VI
Niðurstaða matsnefndar:
Með samningum 2. júní 2020 afsalaði matsþoli landspildum úr jörðunum Vallá og Sjávarhólum á Kjalarnesi til Vegagerðarinnar í þágu framkvæmdar við lagningu Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Tekur framkvæmdin nánar tiltekið til breikkunar Hringvegar um Kjalarnes á um 9 km kafla milli vegamóta Hvalfjarðarvegar í vestri og Varmhóla í austri með lagningu nýs vegar í aðra akstursstefnu sem aðskilinn er núverandi vegi. Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdinni sé ætlað að bæta samgöngur og umferðaröryggi á þjóðvegum. Ráðgert er að vegsvæði Hringvegar verði 60 metrar á breidd eftir breytingarnar, eða 30 metrar frá miðlínu til hvorrar handar, en vegsvæði hliðarvega 30 metrar, eða 15 metrar frá miðlínu til hvorrar handar. Í framkvæmdaleyfi fyrir verkið og útboðsgögnum vegna 1. áfanga þess kemur fram að um sé að ræða breikkun á 4,1 km löngum kafla Hringvegar á Vesturlandsvegi og undir verkið heyri hringtorg, tvenn undirgöng úr stálplötum, áningastaður, hliðarvegir og stígar, svo og ræsi, regnvatnslagnir, veglýsing, lagnir fyrir upplýsingakerfi Vegagerðarinnar og breytingar á lögnum veitufyrirtækja. Einnig að fergja eigi vegstæði og framtíðarstæði stíga meðfram hliðarvegum. Þar kemur einnig meðal annars fram í lýsingu á verkinu að um sé að ræða meðal annars breikkun núverandi Hringvegar, ásamt gerð hringtorgs við Móa og malbikaðra tengivega frá hringtorgi að hliðarvegum. Framkvæmdin fer um land jarða sem telja á annan tug frá Varmhólum í suðaustri allt til Vallár í norðvestri, þ. á m. um landspildur matsþola í landi jarðanna Vallár og Sjávarhóla. Mál þetta varðar úrlausn um fjárhæð bóta fyrir áðurgreindar landspildur fyrir landi matsþola sem liggja vestan þjóðvegar (neðan vegar) og austan hans (ofan vegar) og ætlaðar eru undir breikkun Hringvegar og hliðarveg.
Hinn 2. júní 2020 gerðu Vegagerðin og matsþoli með sér samninga um afsal matsþola á spildum úr landi fáeinna jarða sinna til stofnunarinnar, þ. á m. tvo samninga um spildur úr jörðunum Vallá annars vegar og Sjávarhóla hins vegar. Um er að ræða samninga í sex greinum, með fyrirsögninni „Samningur og afsal“, sem samhljóða eru um þau atriði sem hér eru rakin. Í samningunum eru fyrirmæli um land undir vegsvæði, bætur fyrir land, frágang raskaðs lands, fyrirvara vegna hækkunar bóta, réttarfar, svo og undirritun og þinglýsingu. Í formála samninganna segir meðal annars að í samningum þessum geri aðilar með sér samning og afsal vegna breikkunar Hringvegar (1) um Kjalarnes um land Vallár og Sjávarhóla. Í grein 2 er síðan fjallað um bætur fyrir land, þar sem fram kemur meðal annars að Vegagerðin greiði matsþola 254 krónur á fermetra fyrir landspildur innan jarðanna Vallár og Sjávarhóla sem fari undir vegsvæði Hringvegar og hliðarvegar. Þá segir meðal annars í grein 2:
„[Matsþoli] gerir fyrirvara um fjárhæð bóta fyrir land samkvæmt framangreindu og hyggst láta reyna á fjárhæð þeirra fyrir matsnefnd eignarnámsbóta sem og bætur fyrir þá verðrýrnun sem hann telur verða á öðru landi jarðarinnar vegna framkvæmdanna.
Óski [matsþoli] þess, mun Vegagerðin í tengslum við framkvæmdirnar, setja upp hljóðvegg eða hljóðmön til að tryggja að hljóðvist sé í samræmi við nútímakröfur (55 db.). Hefur [matsþoli] val um ‚venjulega‘ grasmön, Gabion vegg með grasmön að húsi [matsþola] eða hljóðvegg inn á lóð nálægt húsi [matsþola]. Nánari útfærsla verður samkvæmt samkomulagi aðila.“
Í grein 3 segir að Vegagerðin muni annast frágang raskaðs lands.
Þá er í grein 4 fyrirvari vegna hækkunar bóta:
„Komi til þess að aðrir landeigendur á Kjalarnesi en sá sem er aðili að samningi þessum, fái hærri bætur frá Vegagerðinni vegna lagningar Hringvegar um Kjalarnes, s.s. vegna úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta, niðurstöðu dómstóla eða samninga við Vegagerðina, skal hækka bætur samkvæmt samningi þessum í samræmi við það svo fyllsta jafnræðis sé gætt, enda sé um algerlega sambærilegar forsendur að ræða í málunum.“
Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi Vegagerðarinna vegna matsandlagsins, það er spildna matsþola í landi Vallár og Sjávarhóla.
Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum.
Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 27. október 2021 ásamt lögmönnum aðila og fyrirsvarsmanni matsþola og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt gögnum málsins tekur eignarnámið til 34.855 fermetra landspildu í landi jarðarinnar Vallár og 29.200 fermetra landspildu í landi jarðarinnar Sjávarhóla. Heildarstærð jarðarinnar Vallár verður talin vera um 360 hektarar og þar af er heildarstærð ræktaðs lands skráð 36,3 hektarar. Þá verður heildarstærð jarðarinnar Sjávarhóla talin vera um 220 hektarar og þar af er heildarstærð ræktaðs lands skráð 20 hektarar. Af uppdráttum sem liggja fyrir í málinu verður ráðið að nýr Hringvegur um Kjalarnes muni að mestu liggja samsíða eldri Hringvegi og verði eftirleiðis vegur með aðskildum akstursstefnum, þar sem vestari akrein hans verði jafnan staðsett rétt vestan eldri vegar en austari akreinin austan hans. Þá muni nýi hliðarvegurinn austan þjóðvegar (ofan vegar) liggja eins í landi Sjávarhóla og Vallár og núverandi héraðsvegur (Esjuvegur), utan þess að nú mun nýi hliðarvegurinn þvera nýjan þjóðveg við vegstöð 22600 og eftirleiðis einnig fara um land Vallár vestan þjóðvegarins (neðan vegar). Vettvangsathugun á landi jarðanna Vallár og Sjávarhóla leiddi í ljós að matsandlögin fyrir landi Vallár og Sjávarhóla séu vel gróið land.
Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu, að undanskildum kröfum matsþola um bætur vegna ætlaðs tjóns af völdum aukinnar hljóðmengunar og umferðar á tilgreindu svæði í framtíðinni. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um bætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.
Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð bóta til handa matsþola fyrir landspildurnar sem fara undir ný vegsvæði þjóðvegar, Hringvegar (1), og hliðarvegar. Tilboð Vegagerðarinnar, að fjárhæð 254 krónur á fermetra, er reist á mati Þjóðskrár Íslands 29. október 2019 á landi vegna lagningar nýs Hringvegar um Kjalarnes, sem Vegagerðin aflaði. Í niðurstöðu matsins segir:
„Verðmat á Kjalarnesi fyrir 1 ha er að grunnverði 2.536.365 kr. Einvörðungu er miðað við gróið land á láglendi sem er skipulagt sem landbúnaðarland en í nágrenni við þéttbýliskjarna. Á því er enginn byggingarréttur eða skipulögð byggð. Allt land sem undir veginn fer er að stærstum hluta gróið og lendir í hæsta gæðaflokki miðað við gróður, hæð lands yfir sjávarmáli og síðast en ekki síst staðsetningu. Matið er fundið út með markaðsaðferð sem tekur mið af kaupsamningum frá árunum 2013 til 2019. Verð fyrir ræktað land er 385.430 k. á ha og er matið byggt á kostnaðarmati og miðað við endurræktun túna en ekki nýrækt [...]. Verð fyrir ræktað land bætist ofan á grunnverðið.“
Í matinu kemur meðal annars fram að Vegagerðin hafi óskað eftir upplýsingum um markaðsverð fasteigna á svæði í nágrenni Vesturlandsvegar (Hringvegar) um Kjalarnes, nánar tiltekið upplýsingum um markaðsverð túna og beitilands á svæðinu en ekki bygginga eða annarra fastra mannvirkja. Lögð hafi verið áhersla á að upplýsingar væru nýlegar og endurspegluðu markaðsverð túna og beitilands á svæðinu í dag. Þar sem svæðið væri nærri íbúabyggð og ætla mætti að einhver markaður væri fyrir fasteignir hefði Vegagerðin leitað til þjóðskrár til að afla upplýsinga um markaðsverð túna og beitilands þar. Yrðu upplýsingar notaðar til að aðstoða Vegagerðina við mat á hæfilegum bótum fyrir land undir veg í samræmi við ákvæði vegalaga. Í matinu kemur einnig meðal annars fram að vinna við Landmat þjóðskrár hafi hafist haustið 2017 og lúti að því að meta land sem óbyggt sé á Íslandi með nýjum aðferðum, en þjóðskrá sé skylt að meta allt land samkvæmt gangvirði, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Sé aðferðafræðin að baki Landmati tvískipt. Annars vegar markaðsaðferð, þar sem safnað sé saman kaupsamningum og landinu skipt upp í matssvæði, þar sem staðsetning sé lykilbreyta, og ákveðnar breytur séu síðan settar inn í módel sem hafi mismikið vægi. Matsgerðar breytur séu skipulag svæðis, vegir, ræktun og friðun. Náttúrulegar breytur séu gróðurfar, lega lands, þ. á m. hæð yfir sjávarmáli, og náttúruvá. Hins vegar kostnaðaraðferð sem byggi á útreikningi á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem eigi að meta, þ. á m. ræktaðs lands eða annarra sambærilegra fasteigna sem gætu uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til afskrifa vegna aldurs og úreldingar. Í matinu er aðferðafræði við kortagerð og líkanagerð vegna lands á Kjalarnesi síðan nánar lýst. Þar kemur fram að stuðst hafi verið við loftmyndir Loftmynda ehf. frá 2018, kortagrunn Reykjavíkurborgar, þinglýst gögn varðandi afmörkun landeigna á Kjalarnesi, kortagögn frá Vegagerðinni varðandi legu vegarins og vistgerðarkortlagningu Náttúrufræðistofnunar Íslands. Kostnaður við tún hafi verið reiknaður á grundvelli gagna af vef Landbúnaðarháskóla Íslands, Búnaðarsambanda og Matvælastofnunar. Við líkanagerð hafi verið notað miðgildi samninga frekar en meðaltal, allir samningar hafi verið núvirtir og aðeins stuðst við samninga þar sem land var selt en ekki fasteignir og undanskildir samningar milli tengdra aðila og samningar um land með byggingarrétt eða annað skipulag. Loks greinir í matinu að líkanið, sem notað hafi verið við landmat á Kjalarnesi, hafi tekið til þess að meta markaðsverð á landi þar sem búið hafi verið til líkan sem taki til alls landsins samkvæmt 516 kaupsamningum og síðan hafi 30 samningar um landsölur á Kjalarnesi verið sérstaklega skoðaðir fyrir matið. Einnig hafi líkanið tekið til staðsetningar eignar/lands, stærðar landeigna, gróðurfars lands og hæðar lands yfir sjávarmáli.
Matsnefndin telur að tilboð Vegagerðarinnar gefi ekki fyllilega raunhæfa mynd af verðmæti landsins, sbr. t.d. úrskurð nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Það geri ekki heldur það verð sem krafa matsþola byggi á, 2.353 krónur á fermetra. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 325 krónum á fermetra eða 3.250.000 krónum á hektara, sbr. til hliðsjónar áðurgreindan úrskurð nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021 varðandi eignarnám á spildum í landi Esjubergs og Móa á Kjalarnesi og verðlagsáhrif, sbr. og úrskurði nefndarinnar 7. júní 2022 í málum nr. 5/2021 og 6/2021. Eins og í þeim málum er til þess að líta að hvorki liggur fyrir deiliskipulag vegna landsvæðisins sem um er að ræða né heldur er í aðalskipulagi gert ráð fyrir uppbyggingu þess í þágu þéttbýlis, eða aðrar aðstæður sem heimila þegar önnur en núverandi not þar, en jafnframt að landsvæðið er á suðvesturhorni landsins og gróðursælt, í grennd við þéttbýliskjarna á höfuðborgarsvæðinu og Akranesi. Fyrir 34.855 fermetra spildu í landi jarðarinnar Vallár þykja hæfilegar bætur þannig vera 11.327.875 krónur (34.855x325) og fyrir 29.200 fermetra spildu í landi jarðarinnar Sjávarhóla þykja hæfilegar bætur vera 9.490.000 krónur (29.200x325), eða samtals 20.817.875 krónur (11.327.875 + 9.490.000).
Í öðru lagi er það álit matsnefndar að matsþola beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hefur á það land jarðanna Vallár og Sjávarhóla sem hann heldur eftir.
Í málinu kemur til álita hvort ákvæði 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 kunni að eiga við um tvær spildur úr landi Vallár og Sjávarhóla, þannig að afsal matsþola á landi til Vegagerðarinnar verði einnig látið ná til þeirra. Í 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 segir að skerðist fasteign með þeim hætti við eignarnám, að sá hluti hennar, sem eftir sé, verði ekki nýttur á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign, geti matsnefnd ákveðið að kröfu eiganda, að eignarnámið skuli ná til eignarinnar allrar. Um ákvæði 1. mgr. 12. gr. segir í lögskýringargögnum:
„Verið getur að eignarnám þurfi ekki vegna þeirra framkvæmda, sem eru tilefni þess, að ná til eignar í heild sinni, en sá hluti eignarinnar, sem eftir stendur, verði svo lítill eða að öðru leyti ólánlegur, að eigandi hans hafi litla sem enga hagsmuni af að halda honum eða hann jafnvel orðið eigandanum til fjárhagslegrar byrði. Þegar svo stendur á, er ekki óeðlilegt að eignarnemi verði skyldaður til að taka við eigninni allri, ef krafa kemur fram um það af hálfu eiganda, enda yrði oftast um óverulega hækkun eignarnámsbóta af þeim sökum að ræða.“
Matsþoli gerir reyndar ekki kröfu um að afsal á landi til Vegagerðarinnar skuli ná til alls lands jarðanna Vallár og Sjávarhóla, heldur nánar tilgreinds hluta af því landi sem matsþoli heldur eftir að framkvæmd Vegagerðarinnar frágenginni. Það er álit matsnefndar að þótt krafa matsþola taki ekki til alls þess lands sem hann heldur eftir, eins og orðalag 1. mgr. 12. gr. miðar við, rúmist krafan innan ákvæðisins meðal annars í því ljósi að landsvæðin sem matsþoli heldur eftir og krafan tekur til eru aðskilin öðru landi sem hann heldur eftir og fellur utan kröfunnar. Vegagerðin hefur krafist þess að kröfu matsþola samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973 verði vísað frá matsnefnd. Er þeirri kröfu hafnað þegar af þeim ástæðum að um stjórnsýslumál er að ræða og Vegagerðin hefur haft tækifæri til að taka afstöðu til þessarar kröfu matsþola.
Máli þessu var beint til matsnefndar af hálfu matsþola á grundvelli heimildar í 6. gr., sbr. 5. gr. laga nr. 11/1973, en upplýst er í málinu að Vegagerðin hefur tekið umráð eignar. Eins og greinir í 6. gr. getur aðili, sem heimild hefur til eignarnáms, tekið umráð eignar, og geta þá eigandi og aðrir rétthafar krafist fyrirtöku máls samkvæmt 5. gr. sömu laga. Í fyrri málslið 1. mgr. 5. gr. segir að fallist matsnefnd á að lagaheimild sé til eignarnáms, ákveði hún dag til fyrirtöku málsins með a.m.k. viku fyrirvara. Eins og áður greinir er það álit matsnefndar að heimild til ákvörðunar bóta með mati matsnefndar sé í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007 og 6. gr., sbr. 5. gr. laga nr. 11/1973. Í fyrsta málslið 1. mgr. 37. gr. segir að landeiganda sé skylt að láta af hendi land sem þurfi til þjóðvegagerðar og hvers kyns veghalds, svo sem breytinga, breikkunar eða viðhalds, enda komi fullar bætur fyrir. Afsal á landi til Vegagerðarinnar í þessa þágu samkvæmt 37. gr. vegalaga getur því hvort tveggja komið til á grundvelli samnings eða eignarnáms. Ákvæði 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 gerir enda ráð fyrir að matsnefnd eignarnámsbóta skeri úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald sem ákveða eigi samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms. Í málinu sem hér er til úrlausnar sömdu aðilar um afsal matsþola á landi til Vegagerðarinnar í þágu breikkunar Hringvegar á Kjalarnesi. Í grein 2 í samningum aðila gerði matsþoli fyrirvara um fjárhæð bóta fyrir land samkvæmt samningunum og að matsþoli hyggðist „[...] láta reyna á fjárhæð þeirra fyrir matsnefnd eignarnámsbóta sem og bætur fyrir þá verðrýrnun sem hann telur verða á öðru landi jarðarinnar vegna framkvæmdanna.“ Líta verður svo á að ákvæði 12. gr. laga nr. 11/1973 séu liður í heimildum matsnefndar til að ákveða bætur vegna eignarnáms og annars endurgjalds sem nefndinni er falið að lögum, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973. Þar sem aðilar hafa með samningi borið ágreining um fjárhæð bóta og ætlaða verðrýrnun sem matsþoli kveðst verða fyrir á öðru landi jarða sinna sem hann heldur eftir, verður að líta svo á að valdsvið matsnefndar nái einnig til þess að taka afstöðu til þess hvort heimildir 12. gr. eigi við í málinu.
Áður er fram komið að samkvæmt skipulagsreglugerð hvílir byggingarbann á landi matsþola sem liggur í 100 metra fjarlægð frá stofn- og tengivegum og í 50 metra fjarlægð frá öðrum þjóðvegum eða almennum vegum eins og þeir eru skilgreindir í aðalskipulagi. Hér eru aðstæður þær að fyrir framkvæmdir Vegagerðarinnar verður talið að land jarðarinnar Vallár hafi verið um 360 hektarar (þar af um 85.000 fermetrar vestan þjóðvegar (neðan vegar) og 33.000 fermetrar á milli þjóðvegar og Esjuvegar) og land Sjávarhóla hafi verið um 220 hektarar fermetrar (þar af 75.000 fermetrar vestan þjóðvegar (neðan vegar) og 129.000 fermetrar á milli þjóðvegar og Esjuvegar). Á grundvelli samninganna 2. júlí 2020 afsalaði matsþoli 34.855 fermetra spildu úr landi Vallár og 29.200 fermetra spildu úr landi Sjávarhóla til Vegagerðarinnar og eftirleiðis heldur matsþoli eftir í landi Vallár 30.918 fermetra spildu vestan þjóðvegar (neðan vegar) og 9.640 fermetra spildu á milli þjóðvegar og Esjuvegar. Þá heldur matsþoli eftir í landi Sjávarhóla 18.903 fermetra spildu vestan þjóðvegar (neðan vegar) og 87.885 fermetra spildu á milli þjóðvegar og Esjuvegar. Í málinu er og komið fram af hálfu Vegagerðarinnar að eftir framkvæmdirnar aukist áhrifasvæði þjóðvegar og hliðarvegar sem nemur 3.325 fermetrum í landi Vallár og 7.056 fermetrum í landi Sjávarhóla, frá því sem var fyrir framkvæmdir Vegagerðarinnar. Það er álit matsnefndar að af þessu verði ráðið að það land Vallár og Sjávarhóla sem matsþoli heldur eftir samkvæmt samningum aðilanna 2. júlí 2020 skerðist umtalsvert. Það er þó einnig álit matsnefndar að þjóðvegur og hliðarvegur hafi um árabil þverað þessar jarðir matsþola og að sams konar höft muni nú stafa af nýjum þjóðvegi og hliðarveginum eins og áður af síðastgreinda veginum og eldri þjóðvegi, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 14. maí 2009 í máli nr. 346/2008. Matsnefnd telur að skerðingunni verði þannig ekki jafnað til þess að þetta land matsþola verði ekki nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign eins og krafist er í 1. mgr. 12. gr. laga nr. 11/1973. Fyrir þessa skerðingu beri matsþola á hinn bóginn bætur fyrir verðrýrnun þar sem vegurinn skiptir landi jarðanna þannig að óhagræði hlýst af.
Þannig er það álit matsnefndar að matsþola beri bætur fyrir verðrýrnun þar sem vegurinn skiptir landi jarðanna þannig að óhagræði hlýst af. Um er að ræða nánar tilgreindar landspildur í landi jarðanna Vallár og Sjávarhóla, sem matsþoli heldur eftir að framkvæmd Vegagerðarinnar frágenginni. Undir meðferð málsins fyrir matsnefnd aflaði nefndin upplýsinga frá Vegagerðinni um stærð þessara spildna. Í fyrsta lagi er um að ræða spildu á milli nýs Hringvegar og hliðarvegar í landi Vallár að stærð 9.640 fermetrar. Í öðru lagi spildu í landi Vallár vestan nýs Hringvegar (neðan vegar) allt til sjávar að stærð 30.918 fermetrar. Í þriðja lagi spildu á milli nýs Hringvegar og hliðarvegar í landi Sjávarhóla að stærð 87.885 fermetrar (60.826+27.059). Í fjórða lagi spildu í landi Sjávarhóla vestan nýs Hringvegar (neðan vegar) allt til sjávar að stærð 18.903 fermetrar (16.819+2.084). Telur matsnefnd rétt að miða verðrýrnun þessa við fjórðung fermetraverðs vegna matsandlagsins, það er 81,25 krónur á fermetra eða 81.250 krónur á hektara, sbr. t.d. úrskurði matsnefndar 14. júlí 2021 í málum nr. 2/2021 og 3/2021. Þykja hæfilegar bætur vegna þessa vera 3.295.338 krónur ((9.640+30.918)x81,25) vegna Vallár og 8.676.525 krónur ((87.885+18.903)x81,25) vegna Sjávarhóla, eða samtals 11.971.863 krónur.
Þá aflaði matsnefnd upplýsinga frá Vegagerðinni um stærð þeirra spildna innan Vallár og Sjávarhóla sem lenda innan áhrifasvæðis hliðarvegar og/eða þjóðvegar, samkvæmt d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2003, fyrir framkvæmdir Vegagerðarinnar annars vegar og eftir þær hins vegar. Af hálfu Vegagerðarinnar var upplýst að áhrifasvæðið stækkaði við framkvæmdirnar sem næmi 3.325 fermetrum í landi Vallár og 7.056 fermetrum í landi Sjávarhóla, eða um samtals 10.381 fermetra. Matsnefnd telur að matsþola beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hefur á þessar spildur lands, sem hann heldur eftir, vegna verðrýrnunar sökum þess að þeir hlutar landsins sæta eftirleiðis takmörkunum á grundvelli fyrrgreinds ákvæðis í skipulagsreglugerð sem ekki hvíldu áður á landinu. Telur nefndin rétt að miða verðrýrnun þessa við fjórðung fermetraverðs vegna matsandlagsins, það er 81,25 krónur á fermetra, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Þykja hæfilegar bætur vegna þessa vera 270.156 krónur (3.325x81,25) vegna Vallár og 573.300 krónur (7.056x81,25) vegna Sjávarhóla, eða samtals 843.456 krónur (10.381x81,25).
Matsþoli hefur og haft uppi bótakröfu vegna ætlaðs tjóns af völdum aukinnar hljóðmengunar og umferðarþunga í framtíðinni sem stafa muni af nýjum Hringvegi og umferðarmannvirkjum í landi matsþola, það er undirgöngum og hringtorgi. Í því samhengi hefur Vegagerðin bent á að veglína hafi verið færð nær sjó við Vallá að ósk matsþola og að tryggt verði að hljóðvist verði í samræmi við nútímakröfur, eftir atvikum með mótvægisaðgerðum af hálfu stofnunarinnar og að matsþoli eigi samkvæmt samningum aðila val um útfærslu í því samhengi. Það er álit matsnefndar að þótt þrengt sé að jarðnæði matsþola með tilkomu breikkaðs Hringvegar og nýrra umferðarmannvirkja í landi Vallár verði og að líta til þess að eftir beiðni matsþola hafi veglína verið færð fjær íbúðarhúsum matsþola, auk þess sem í samningum aðila 2. júlí 2020 var sérstaklega samið um að ef matsþoli óskaði þess myndi Vegagerðin í tengslum við framkvæmdirnar tryggja hljóðvist í samræmi við nútímakröfur og að nánari útfærsla yrði samkvæmt samkomulagi aðila. Telur matsnefndar að matsþoli verði því ekki fyrir tjóni af þessum sökum.
Það er í þriðja lagi álit matsnefndar að matsþoli verði fyrir tjóni sem til komi af völdum rasks og ónæðis. Í úrlausnum matsnefndar hefur um langa hríð verið lagt til grundvallar að við aðstæður á borð við þær sem hér eru uppi eigi matsþoli rétt til bóta fyrir tjón af völdum rasks og ónæðis vegna umsvifa Vegagerðarinnar á framkvæmdatíma, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar 7. júní 2022 í máli nr. 5/2021. Bætur vegna þessa þykja hæfilega ákveðnar 1.500.000 krónur vegna jarðarinnar Vallár, með vísan til þeirrar atvinnustarfsemi sem matsþoli hefur þar með höndum og sérstöku óþægindum af ofangreindum toga sem hann sætir af hálfu framkvæmda Vegagerðarinnar, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Þá þykja bætur vegna þessa hæfilega ákveðnar 1.000.000 krónur vegna jarðarinnar Sjávarhóla.
Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar bætur til handa matsþola vera 16.393.369 krónur (11.327.875+3.295.338+270.156+1.500.000) vegna Vallár og 19.739.825 krónur (9.490.000+8.676.525+573.300+1.000.000) vegna Sjávarhóla, eða samtals 36.133.194 krónur (16.393.369+19.739.825).
Vegagerðin skal greiða matsþola 2.800.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði.
Þá skal Vegagerðin greiða 1.500.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
ÚRSKURÐARORÐ:
Vegagerðin ohf., skal greiða matsþola, Skurn ehf., 36.133.194 krónur í bætur í máli þessu og matsþola 2.800.000 krónur í málskostnað.
Þá skal Vegagerðin greiða 1.500.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.
Valgerður Sólnes
Gústaf Vífilsson Magnús Leópoldsson