Mál nr. 87/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. desember 2019

í máli nr. 87/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 125.000 kr. og 20.000 kr. sem hún greiddi vegna notkunar íbúa í húsinu á interneti.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 29. ágúst 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. september 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Kærunefnd ítrekaði beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 23. september 2019. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd með tölvupósti, sendum 6. október 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 8. október 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. október 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kostnað sem sóknaraðili greiddi vegna notkunar á interneti fyrir allt húsið.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún ásamt systur sinni hafi leigt íbúðina frá 1. júní 2018 til 31. maí 2019. Þær hafi greitt tryggingu að fjárhæð 180.000 kr. þegar þær hafi flutt inn en á þeim tíma hafi skriflegur leigusamningur ekki legið fyrir. Varnaraðili hafi ekki komið með leigusamninginn fyrr en í janúar 2019. Í sama mánuði hafi varnaraðili fært reikninga vegna internets á kennitölu sóknaraðila. Hann hafi ekki upplýst að internetið væri fyrir allt húsið og þegar sóknaraðili hafi spurt út í þetta hafi hann sagt að neðri hæðin annaðist sjálf um sína greiðslu. Svo hafi ekki reynst vera. Sóknaraðili hafi því greitt reikning að fjárhæð 20.000 kr. fyrir alla íbúa hússins einn mánuðinn en ekki fengið það bætt.

Varnaraðili hafi endurgreitt 55.000 kr. af tryggingarfénu en neitað frekari endurgreiðslu. Samkvæmt honum hafi sóknaraðili og systir hennar átt að greiða kostnað vegna málningar og málningarvinnu. Samkvæmt varnaraðila hafi málningin kostað 25.000 kr. og vinna hans 100.000 kr. miðað við 5.000 kr. á klukkustund.

Sóknaraðili hafi sagt íbúðinni upp með mánaðar fyrirvara og flutt út 30. apríl 2019. Varnaraðili hafi komið tæpri viku seinna og metið íbúðina. Þá hafi ekki verið á honum að heyra að eitthvað hafi verið athugavert við skilin. Sóknaraðili hafi sagt að erfitt hafi verið að þrífa loftið og mót lofts og veggja í sumum rýmum þar sem sótað hafi inn af götu. Sóknaraðila hafi fundist eðlilegt að málað yrði á milli útleigu en ekki hafi verið minnst á að það yrði dregið af tryggingarfénu. Íbúðin hafi ekki verið nýmáluð við upphaf leigutíma.

Sóknaraðili hafi sent varnaraðila skilaboð 7. júlí 2019 og spurt hvenær vænta mætti endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili hafi sagst ætla að taka það upp daginn eftir og vera í sambandi. Sóknaraðili hafi sent skilaboð á ný 11. júlí 2019 og spurt hvort hann hefði gleymt endurgreiðslunni. Ekkert svar hafi borist. Þá hafi sóknaraðili sent bankaupplýsingar 15. júlí 2019 og beðið um endurgreiðslu sem og endurgreiðslu vegna framangreinds reiknings. Ekkert svar hafi borist. Sóknaraðili hafi þá farið fram á að varnaraðili endurgreiddi 55.000 kr. sem hann hafi sagst skulda. Að lokum hafi sóknaraðili óskað eftir rökstuðningi 1. ágúst 2019 fyrir því hvers vegna hann hafi ekki endurgreitt reikninginn. Ekkert svar hafi borist.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að við skil íbúðarinnar hafi hann ásamt sóknaraðila, systur hennar og móður gengið um íbúðina. Flestir veggir hafi verið mjög sótugir og jafnframt loftið. Þörf hafi verið á málningu og varnaraðili tjáð þeim að hann myndi mála sjálfur og gera upp trygginguna að frádregnum kostnaði við málningarvinnuna. Þær mæðgur hafi ekki sett út á það og viðurkennt að það hefði gengið brösulega að þrífa sótið, en varnaraðili sé húsamálari og viti að það sé ekki hægt að þrífa sót af málningu með gljástig undir 40%.

Í leigusamningi aðila hafi verið ákvæði um að leigutaki skuli bæta allt tjón á húsnæðinu eða fylgifé þess, sem verði af völdum hans sjálfs, heimilismanna eða annarra manna sem hann hafi leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það. Allt almennt smávægilegt viðhald á eigninni sé á ábyrgð leigutaka, þó í samráði við leigusala. Komi til framkvæmda eða viðhalds á ytra byrði hússins sé það á ábyrgð leigusala. Leigutaki taki að sér allar venjulegar verkskyldur gagnvart sameign eins og húsreglur húsfélagsins segi til um.

Aftur á móti sé eðlilegt að varnaraðili greiði það sem út af standi af kostnaði vegna internetsins og fallið hafi á sóknaraðila. Varnaraðili viðurkenni að hann hafi ekki verið með þau mál á hreinu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi ekki valdið neinu tjóni og hafi varnaraðili staðfest það við skil íbúðarinnar. Móðir hennar geti jafnframt staðfest það. Íbúðin hafi verið í betra ástandi við lok leigutíma en við upphaf hans. Það skýrist af því að sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni í beinu framhaldi af frænda sínum sem hafi leigt íbúðina um nokkurt skeið. Við skilin hafi íbúðin verið þrifin eins vel og unnt hafi verið. Sú staðhæfing varnaraðila að hann máli ávallt á milli leigjenda fáist því ekki staðist.

Sót á veggjum og lofti hafi átt sér lengri sögu en þann tíma sem sóknaraðili hafi verið með íbúðina á leigu. Allar líkur séu á því að sótið komi vegna umferðar og svifryks, þ.e. rykagnir sem berist inn um loftgöt og opna glugga. Það sé í besta falli hlálegt að tengja sótagnir lofts og veggja við tjón af völdum sóknaraðila.

V. Niðurstaða              

Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 55.000 kr. af tryggingarfénu en heldur eftirstöðvum þess eftir á þeirri forsendu að það hafi þurft að mála íbúðina við lok leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði hinu leigða húsnæði 31. maí 2019. Varnaraðili segir að þegar aðilar hafi skoðað íbúðina saman við lok leigutíma hafi hann sagst ætla að gera upp trygginguna að frádreginni málningarvinnu þegar henni yrði lokið. Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi sagt að það þyrfti að mála íbúðina en ekki búist við því að það yrði dregið af tryggingarfénu. Þannig eru aðilar ósammála um hvað þeim fór á milli í þessu samtali. Gegn neitun sóknaraðila á því að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð með framangreindum hætti verður ekki á það fallist að svo hafi verið, en ljóst er að varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarféð. Fyrir liggur að sóknaraðili krafðist endurgreiðslu tryggingarfjárins með rafrænum skilaboðum 7. júlí 2019.

Með hliðsjón af því að varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarféð innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. maí 2019 reiknast dráttarvextir frá 28. júní 2019.

Sóknaraðili krefst einnig viðurkenningar á því að varnaraðila beri að endurgreiða henni kostnað vegna reiknings sem hún greiddi að fjárhæð 20.000 kr. fyrir notkun internets allra íbúða hússins. Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi umræddan reikning og hefur varnaraðili viðurkennt að eðlilegt sé að hann greiði þann kostnað sem hafi staðið út af. Ekki er því ágreiningur hér um, en þar sem kærunefnd hefur hvorki undir höndum nefndan reikning né upplýsingar um hve stóra hlutdeild varnaraðili hafi átt í reikningnum verður að vísa þessum kröfulið frá.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 125.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. júní 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu,  nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. desember 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson