Mál nr. 99/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2022

í máli nr. 99/2021

A ehf.

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu vegna ágúst 2021 að fjárhæð 287.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna málunar samtals að fjárhæð 319.227 kr., viðgerðar á raflögnum og efniskostnað samtals að fjárhæð 48.000 kr. og vegna viðgerða á salernisaðstöðu að fjárhæð 37.090 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 14. október 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. nóvember 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 8. nóvember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. nóvember 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. nóvember 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2020 til 31. maí 2022 um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna vangoldinnar leigu og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi fengið að skipta húsnæðinu í þrjú jafnstór bil. Eitt hafi verið fyrir hann sjálfan en aðrir einstaklingar hafi notað hin. Nöfn einstaklinganna hafi ekki verið tilgreind í leigusamningnum og varnaraðili sé því ábyrgur fyrir húsnæðinu öllu samkvæmt 10. gr. samningsins.

Í byrjun júlí 2021 hafi varnaraðili látið umsjónarmann eignarinnar vita að lögreglan hefði hreinsað út úr bilum 2 og 3, en þar hafði átt sér stað kannabisræktun. Umsjónarmaðurinn hafi fengið staðfest á lögreglustöðinni að um ólöglega starfsemi hefði verið að ræða og hafi lögreglan beðið um afrit af leigusamningnum. Byrgt hafði verið fyrir alla glugga og dyr, breytingar gerðar á raflögn, hurðir teknar af, göt boruð fyrir loftbarka og fleira. Varnaraðili hafi sagt að hann hefði ekki vitað af þessu. Spónaplötur aðskilji rýmin en manngengt gat hafi verið  á milli rýma 1 og 2 en skápur hafði verið dreginn fyrir varnaraðila megin. Einnig hafi verið barkaop í vegg við gólf.

Við upphaf leigutíma hafi húsnæðið verið í lagi og nýmálað. Miklar skemmdir hafi orðið á rafmagni eftir þá einstaklinga sem hafi verið í bilum 2 og 3. Einnig hafi þar verið göt og skemmdir á veggjum, raki og mygla í lofti í einu rými og fleira.

Varnaraðili hafi fljótlega sagt að hann réði ekki við að halda leigunni áfram. Hann hafi fyrst sagt umsjónarmanninum að sóknaraðili yrði að ganga að leigutryggingunni þar sem hann réði ekki við að halda húsnæðinu. Umsjónarmaðurinn hafi sagt að uppsögn yrði að berast skriflega og að lagfæra yrði skemmdir. Tækist að leigja húsnæðið eða hluta þess á uppsagnartíma gæti varnaraðili sloppið við að greiða leigu út allan uppsagnarfrestinn. Það hafi þó mátt vera ljóst að ekki yrði hægt að leigja það þegar út án þess að koma því í viðunandi ástand.

Leigjandi hafi fundist fyrir bil 1 og því hafi verið skilað í þokkalegu ástandi. Bilum 2 og 3 hafi verið skilað tæmdum að mestu, en skemmdum og óhreinum. Sóknaraðili hafi lagfært margt sjálfur en fengið iðnaðarmenn í stærri viðgerðirnar sem hafi staðið yfir í ágúst. Varnaraðili hafi þóst hafa lagað raflagnir en reikningar rafvirkja sýni annað. Tekist hafi að leigja þessi bil frá 1. september 2021.

Fyrir ágústmánuð hafi leiga því verið ógreidd fyrir 2/3 hluta húsnæðisins. Þá hafi sóknaraðili þurft að leggja út fyrir verulegum kostnaði vegna viðgerða þar sem húsnæðinu hafi ekki verið skilað í því ástandi sem varnaraðili hafi tekið við því og samningur kveði á um. Lyklar hafi verið skildir eftir undir tunnu við inngang. Varnaraðili hafi verið farinn úr bænum og því ekki verið viðstaddur skoðun húsnæðisins með sóknaraðila við lok leigutíma.

Leitað hafi verið til Leiguskjóls ehf. vegna samnings um húsaleiguábyrgð og farið fram á bætur en varnaraðili hafi hafnað því.

Varnaraðili hafi verið ábyrgur fyrir húsnæðinu á leigutíma og ekki látið sóknaraðila vita af breytingum sem samleigjendur hans hafi gert á bilum 2 og 3. Kaplar yfir innkeyrsludyrum hafi verið slitnir frá og lok af rennum hafi verið fjarlægð. Um þetta hafi þurft að skipta. Búnaður fyrir ljósasellur hafi verið ónýtur, búið hafi verið að setja auka rafmagnstöflu og breyta tengingum. Á salernisaðstöðu hafi vantað húna á hurðir og barka á blöndunartæki.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi hitt umsjónarmann sóknaraðila á staðnum um leið og hann hafi komist að því að það væri búið að hefja kannabisræktun í húsnæðinu. Þeir hafi farið yfir þetta,varnaraðili lagfært göt og tekið allt niður sem hafi verið eftir. Hann hafi eytt tveimur vikum við lagfæringar samkvæmt því sem aðilar hafi sammælst um að hann ætti að laga. Hann hafi endað á að sparsla alla veggi sem hafi verið með götum en ekki málað þá. Allt hafi verið þrifið hátt og lágt og húsnæðinu skilað í góðu standi.

Þær myndir sem sóknaraðili hafi lagt fram séu frá því að varnaraðili hafi fengið umsjónarmann sóknaraðila á staðinn þegar hann hafi komist að þessu.

Um miðjan júlí hafi sóknaraðili skipt um skrár í öllum hurðum og varnaraðili þá haft skertan aðgang að húsnæðinu. Varnaraðili hafi þá jafnframt verið upplýstur um að hann þyrfti að vera búinn að tæma allt húsnæðið fyrir næstu mánaðamót þar sem sóknaraðili væri kominn með leigjanda.

Varnaraðili hafi staðið við allt gagnvart sóknaraðila og þar að auki greitt leigu fyrir júlímánuð þar sem sagt hafi verið við hann að ef hann lagaði húsnæðið og borgaði leiguna væru þeir góðir. Varnaraðili hafi gert allt sem hann hafi verið beðinn um og hefði mögulega málað þessa þrjá veggi hefðu lyklarnir ekki verið teknir af honum áður en leigutíma hafi lokið.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að húsnæðinu hafi ekki verið skilað í góðu standi þótt varnaraðili hefði þurft að taka til. Eftir hafi staðið ómálaðir veggir, mygluskemmdir og  rafmagnslagnir og stillingar á ljósum verið skemmdar. Skemmdir á hurðum, límklístur í gluggarömmum eftir plöturnar, rúða úr millivegg skrifstofurýmis hafi verið skilin eftir á gólfi og fleira. Umsjónarmaður sóknaraðila hafi lagt mikla vinnu í að koma öllu í samt lag á kostnað sóknaraðila. Myndir sýni hvernig varnaraðili hafi tekið við húsnæðinu og hvernig hann hafi skilað því.

Varnaraðili hafi haft aðgang að öllu húsnæðinu, engu hafi verið læst fyrir honum, enda segi hann sjálfur að hann hafi verið við tiltekt og spörtlun í tvær vikur. Hann hafi skilað lyklum í lok júlí.

Vegna leigunnar hafi umsjónarmaður sóknaraðila sagt að gengið yrði eftir leigutryggingu en reynt yrði að leigja húsnæðið út eins fljótt og unnt væri.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram leigutryggingu, keypta af Leiguskjóli ehf., að fjárhæð 857.500 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um heimild til að ganga að tryggingunni vegna leigu fyrir 2/3 hluta húsnæðisins í ágúst 2021 sem og vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Samkvæmt gögnum málsins gerði sóknaraðili skriflega kröfu í tryggingu varnaraðila 2. september 2021. Krafan barst því ekki innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins, sbr. 7. mgr. 40. gr. og einnig 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili segir þó að starfsmaður Leiguskjóls ehf. hafi verið upplýstur um kröfuna tveimur vikum eftir skil húsnæðisins. Allt að einu liggur fyrir samkvæmt gögnum málsins að varnaraðili hafnaði kröfunni 10. september 2021. Kæra barst 14. október 2021 og var málinu þannig ekki vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á kröfunni, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða er því hafnað, enda hafi tryggingin verið úr gildi fallin þegar kæra barst nefndinni.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði leigu sem nemur 2/3 af leigugjaldi þar sem honum hafi aðeins tekist að leigja út 1/3 af húsnæðinu í ágúst 2021. Fyrir liggur tölvupóstur varnaraðila, dags. 15. júlí 2021, þar sem hann óskar eftir heimild til að rifta leigusamningi og sóknaraðili kveður hann hafa skilað lyklum að hinu leigða 31. júlí 2021 en varnaraðili segir sóknaraðila hafa skipt um skrár í húsnæðinu um miðjan júlí. Samningur aðila var tímabundinn og átti leigutíma samkvæmt honum að ljúka í maí 2022. Vegna riftunar varnaraðila á leigusamningi varð sóknaraðili af leigutekjum fyrir 2/3 hluta húsnæðisins í ágúst 2021 og fellst kærunefnd því á að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila leigubætur sem nema 2/3 af mánaðarlegu leigugjaldi, eða 287.000 kr., enda falli slík krafa ekki niður á grundvelli 64. gr. lagnana líkt og kröfur um bætur vegna ástands hins leigða. Aftur á móti telur kærunefnd að þar sem  óumdeilt er að varnaraðili skilaði húsnæðinu í síðasta lagi 31. júlí 2021 og sóknaraðili gerði ekki kröfu í leiguábyrgð hans innan fjögura vikna frá því tímamarki, sé tryggingin fallin niður með vísan til 7. mgr. 40. gr. laga um húsaleigu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila leigubætur að fjárhæð 287.000 kr.

Kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila er hafnað.

Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir