Mál nr. 19/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 12. maí 2022

í máli nr. 19/2022

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 28. febrúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. mars 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. mars 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 22. mars 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Frekari gögn bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 19. mars 2022 og voru þau send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. mars 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd 4. apríl 2022 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. apríl 2022. Viðbótargögn bárust frá sóknaraðila 10. apríl 2022 sem send voru varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 3. maí 2022. Þá bárust viðbótarathugasemdir frá varnaraðila 12. apríl 2022 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 3. maí 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. janúar 2021 til 31. janúar 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að áður en hann og maki hans hafi flutt í íbúðina hafi varnaraðili notað hana sem geymslu fyrir húsgögn og annan búnað. Það hafi þurft að þrífa, klára að mála, setja saman eldhúsinnréttingu og fleira. Varnaraðili hafi lofað að þetta yrði klárað á innan við viku en það hafi þó tekið fjóra mánuði og ekki allt verið klárað. Samningurinn hafi gilt til loka janúar 2022 en aðilar komist að samkomulagi um að leigutíma lyki 31. desember 2021. Að loknum leigutíma hafi sóknaraðili í nokkur skipti reynt að finna tíma til að skoða íbúðina með varnaraðila en sameiginleg dagsetning hafi ekki fundist svo að lyklum hafi verið skilað og varnaraðili átt að skoða íbúðina sjálfur. Hann hafi metið það svo að hann gæti ekki skilað tryggingarfénu þar sem íbúðin hefði verið óhrein. Sóknaraðili hafi þó þrifið íbúðina. Auk þess hafi hann gert ýmislegt sem varnaraðili hafi í raun átt að annast, til að mynda að setja saman eldhúsinnréttingu og mála svefnherbergi. Íbúðinni hafi verið skilað í mun betra ástandi en hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi þó óskað eftir að upplýst yrði hvað þyrfti að þrífa að mati varnaraðila og sóknaraðili gert það. Þá hafi varnaraðili krafist þess að ræstingaþjónusta sæi um þrifin en sóknaraðili ekki samþykkt það þar sem hann hafi talið það vera tilraun til fjárkúgunar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi fallist á að leysa sóknaraðila undan leigusamningi 31. desember 2021 yrði íbúðin afhent hrein. Sóknaraðili hafi skilið lykil eftir fyrir utan húsið. Varnaraðili hafi þegar haft samband við sóknaraðila vegna flutningsþrifa en íbúðin hafi nánast verið óþrifin. Hann hafi fengið frest til að ganga frá þrifum til klukkan 17:00 næsta dag en hann þá sagst vera búinn að þrífa gólfið að minnsta kosti þrisvar. Sóknaraðili hafi ekki nýtt sér þá lausn að ganga frá flutningsþrifum svo að það hafi fallið á varnaraðila. Varnaraðili hafi fengið flutningsþrif. Kostnaði vegna þeirra hafi verið stillt í hóf og hann numið 45.000 kr., auk virðisaukaskatts.

Þá segir í athugasemdum varnaraðila að sóknaraðili hafi sagst ekki geta hitt varnaraðila við lok leigutíma þar sem hann væri að vinna og ekki á bíl. Nýr leigjandi varnaraðila hafi þurft að setja búslóð sóknaraðila út sem hann hafi getað sótt, en hann hafi ekki þrifið. Sóknaraðili hafi ekki brugðist við beiðnum varnaraðila um þrif.

Húðfita hafi verið á flísum á gólfi og veggjum. Niðurföll hafi verið slímuð í gróðri, blöndunartæki sem og sturtubúnaður hafi verið óþrifin. Sóknaraðili hafi fengið nýja eldavél og gler verið allt skýjað, kámað og óhreinindi undir vélinni sem og ísskáp.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr. við upphaf leigutíma til tryggingar á réttum efndum á leigusamnngi aðila. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt tryggingarféð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 31. desember 2021 en ráðið verður af rafrænum samskiptum að lyklum hafi verið skilað eigi síðar en 3. janúar 2022. Fram kemur í gögnum málsins að varnaraðili fór fram á að sóknaraðili réði hreingerningafyrirtæki til að annast þrif á hinu leigða eftir lok leigutíma en engin gögn staðfesta að skrifleg krafa hafi verið gerð í tryggingarfé sóknaraðila vegna kostnaðar við þrifin innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins líkt og skilyrt er samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 170.000kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 3. janúar 2022 reiknast dráttarvextir frá 1. febrúar 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 170.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. febrúar 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 12. maí 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir