Mál nr. 52/2011

Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 52/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 16. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála niðurstöðu Íbúðalánasjóðs frá 4. apríl 2011 um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði niðurstöðu endurútreiknings lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt kaupsamningi, dags. 16. maí 2006, keypti kærandi íbúðina að B ásamt foreldrum sínum. Af kaupsamningi má ráða að kærandi keypti 50% hlut í íbúðinni en hvort foreldra hennar fyrir sig 25% hlut. Samkvæmt kaupsamningi yfirtóku kaupendur þau þrjú lán Íbúðalánasjóðs sem hvíldu á fasteigninni við kaupin, auk þess sem þau eru sameiginlegir skuldarar á láni Íbúðalánasjóðs sem var tekið í tengslum við kaupin, samkvæmt skuldabréfi, dags. 23. júní 2006.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 7. júní 2011, var skráð fasteignamat íbúðarinnar að B 10.950.000 kr. og 110% fasteignamat 12.045.000 kr. Þá kemur fram að eftirstöðvar íbúðalána þann 1. janúar 2011 voru 18.672.546 kr. Veðsetning umfram 110% nam því 6.627.546 kr. Hins vegar var ekki fallist á niðurfellingu lána þar sem tekið var fram að aðrar eignir næmu 21.844.770 kr. Í þeirri fjárhæ er meðal annars andvirði fasteigna í eigu foreldra kæranda, auk bifreiða í þeirra eigu.

II. Sjónarmið kæranda

Af hálfu kæranda kemur fram að hún telji það fráleita niðurstaða að umsókn hennar sé hafnað á þeirri forsendu að foreldrar hennar eigi eignir sem teljist aðfararhæfar vegna skulda hennar. Hún eigi ekkert í eignum foreldra sinna og beri heldur enga ábyrgð á skuldbindingum þeirra vegna húsnæðiskaupa og fái því ekki skilið að eignir þeirra eða annarra geti verið aðfararhæfar vegna hennar skuldbindinga. Kærandi kveðst telja fram til skatts sem sjálfstæður einstaklingur og dragi þar eingöngu upp stöðu sína eins og hún sé á hverjum tíma á milli hennar og viðkomandi yfirvalda en blandi öðrum ekki inn í þau mál. Það eigi við um samskipti hennar við Íbúðalánasjóð sem og aðrar lánastofnanir sem og allt annað sem því viðkomi.

Kærandi kveður foreldra sína eiga á móti henni helming þeirrar eignar sem hún sé að sækja um endurútreikning skulda á. Hún sé að sækja um endurútreikning á þeim hluta lána sem snúa að henni eingöngu en ekki um endurútreikning á lánum foreldra sinna eða nokkurra annarra. Verðmat fasteignar hennar um síðustu áramót hafi verið 12.045.000 kr. en á henni hafi hvílt lán að fjárhæð 18.672.546 kr. hjá Íbúðalánasjóði. Samkvæmt því sé umfram veðrými á eigninni 6.627.546 kr. eins og Íbúðalánasjóður hafi staðfest og því ætti helmingur þess að teljast til hennar sem helmingseiganda að eigninni, eða 3.313.773 kr.

Kærandi bendir á að þó svo að hún hafni niðurstöðu Íbúðalánasjóðs um að eignir foreldra hennar teljist aðfararhæfar vegna skulda hennar telji hún rétt að benda á að útreikningar sjóðsins séu rangir. Jafnvel þó svo að allar aðfararhæfar eignir þeirra, hennar eignir ásamt eignum foreldra hennar, ásamt lánum sem á þeim hvíli yrðu teknar með í útreikninga Íbúðalánasjóðs sé langur vegur frá því að eignirnar vegi upp veðsetningu að 110% af verðmati þeirra. Íbúðalánasjóður taki ekki tillit til allra lána sjóðsins við útreikninga sína. Á því hafi enn ekki fengist nein skýring. Þar vanti inn tvö lán frá Íbúðalánasjóði. Annað sé nr. X með veði í fasteign foreldra hennar að C, fastanúmer Z. Staða þess láns um síðustu áramót hafi verið 22.727.569 kr. Hitt lánið sé einnig frá Íbúðalánasjóði og sé nr. Y en staða þess láns hafi verið um síðustu áramót 1.073.600 kr. Samtals sé hér um að ræða áhvílandi lán frá Íbúðalánasjóði upp á 23.801.169 kr. Íbúðalánasjóður virðist hins vegar aðeins taka tillit til svokallaðs hattaláns frá Sparisjóði Ólafsfjarðar með veði í framangreindri eign foreldra hennar sem um áramót hafi staðið í 9.076.346 kr. Kærandi bendir á að áhvílandi lán á eignum þeirra þriggja sé langt umfram 110% veðrými aðfararhæfra eigna eða 12.742.787 kr. Kærandi bendir á að foreldrar hennar hafi selt fasteign að D. Þá eigi þau ekki lengur bifreiðina E.

Fram kemur af hálfu kæranda að henni sýnist að Íbúðalánasjóður hafi hafnað umsókn hennar um 110% leiðina á röngum forsendum. Annars vegar með því að taka eignir og skuldir foreldra hennar inn í útreikninga sína hvað varði hana og hinsvegar með því að hafa í þeim útreikningum ekki tekið tillit til allra skulda vegna íbúðarkaupa þeirra þriggja.

III. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður bendir á að lagagrunnur afgreiðslu Íbúðalánasjóðs séu lög nr. 29/2011 um breytingu á lögum um húsnæðismál nr. 44/1998, með síðari breytingum, svo og samkomulag lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Fram kemur af hálfu sjóðsins að kærandi sé ásamt foreldrum sínum kaupandi að íbúðinni að B. Þau hafi yfirtekið sameiginlega áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs á íbúðinni og séu sameiginlegir skuldarar á nýju láni sem einnig hvíli á íbúðinni. Íbúðasjóður líti svo á að þar sem umsókn sé um niðurfellingu veðskulda á sameiginlegri eign þeirra og þar sem þau öll séu sameiginlegir skuldarar á lánunum þá beri að reikna með aðfararhæfum eignum þeirra allra enda beri þau öll persónulega ábyrgð á skuldunum. Þá kemur fram að foreldrar kæranda eigi bifreiðarnar E og F og fasteignirnar C, D og G auk íbúðarinnar að B. Samkvæmt niðurstöðu útreikninga vegi frádráttur vegna annarra eigna upp veðsetningu umfram 110%.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum sem uppfylla þau skilyrði sem fram koma í 1. gr. laganna. Ákvæðið á við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem stofnað var til vegna kaupa fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Meðal gagna málsins er skattframtal kæranda, þar sem hún hefur talið fram sem sína eigna helming eignarhluta fasteignarinnar B, og að auki þau þrjú lán sem hvíla á fyrsta, öðrum og þriðja veðrétti fasteignarinnar. Að auki hafa verið lögð fram við meðferð málsins afrit kaupsamnings um fasteignina auk skuldabréfs sem gefið var út þann 23. júní 2006 í tengslum við kaup fasteignarinnar.

Í framangreindum skjölum takast kærandi og foreldrar hennar á hendur greiðsluábyrgð gagnvart Íbúðalánasjóði á áhvílandi skuldum. Verður því að telja þau öll vera lántakendur í skilningi 1. gr. laga nr. 29/2011, en ekki kæranda eina. Af því leiðir að líta verður svo á að umsækjandi um niðurfærslu, þegar svo háttar til, teljist vera þeir sem eru skuldarar á veðkröfum Íbúðalánasjóðs. Þá verður ekki á það fallist að greina beri á milli eftir því hvernig skuldarar veðkrafna Íbúðalánasjóðs kunna að hafa skipt greiðsluábyrgð sinni innbyrðis, enda telst ábyrgð þeirra gagnvart Íbúðalánasjóði óskipt nema um annað hafi verið samið.

Kærandi hefur jafnframt byggt á því að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé ekki byggð á réttum forsendum þar sem ekki hafi átt að taka mið af eignum foreldra hennar. Auk þess hafi við ákvörðun Íbúðalánasjóðs verið teknar með sem aðfararhæfar eignir, fasteign og bifreið, sem nú hafi verið seldar.

Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir skv. lögum um aðför nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi.

Samkvæmt gögnum málsins eru eignir lántaka samkvæmt framansögðu hærri en sem nemur mismuni á áhvílandi veðláni og verðmati fasteignarinnar miðað við 110% mat hennar. Þá er ekki að finna í fyrrgreindum reglum neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega stendur á hjá umsækjendum. Þá má ráða af lögskýringargögnum að við setningu laga nr. 29/2011 hafi beinlínis verið ákveðið að víkja frá reglum um svokallað lágmarksveðrými eða lágmarksfjárhæð sem líta mætti fram hjá við ákvörðun um niðurfærslu lána. Af þessu leiðir að allar eignir umsækjenda koma til frádráttar við ákvörðun um niðurfærslu, svo fremi sem þær teljist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laganna.

Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Í 2. mgr. 1. gr. laganna er ekki að finna ákvæði um það við hvaða tímamark miðað er, þegar metið er hvort umsækjandi eigi aðfararhæfar eignir í skilningi ákvæðisins, andstætt því sem greinir í 1. mgr. 1. gr. laganna þar sem miðað er við stöðu skulda þann 1. janúar 2011. Þótt atvik máls kunni að vera með ýmsum hætti, er á það fallist að miða megi við þær eignir sem til staðar voru þegar umsókn um endurreikning lána var lögð fram hjá Íbúðalánasjóði. Fyrir liggur að á þeim tíma áttu foreldrar umsækjanda þær eignir sem getið var um í hinni kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.

Samkvæmt því sem að framan var rakið er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs því staðfest. Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 4. apríl 2011, er tekið fram að hægt sé að leita með erindið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og skuli það gert innan fjögurra vikna frá því að svar barst kæranda. Málskotsfrestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi niðurstöðu endurútreiknings á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal