Mál nr. 61/2011
Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 61/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, ódagsettri en móttekinni þann 31. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 13.600.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 15.500.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni Kjöreign ehf., sem framkvæmt var þann 24. mars 2011. Áhvílandi á íbúðinni voru 19.580.933 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar C sem metin er á 218.700 kr. og bifreiðar af tegundinni D sem metin er á 490.000 kr. Í málinu hefur kærandi gert athugasemdir við verðmat fasteignar hans.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 1. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 23. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 29. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning íbúðalána vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Telur kærandi að verðmat fasteignar hans sé ekki í neinu samræmi við ástand íbúðarinnar sem hann lýsir nánar í rökstuðningi með kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags. 31. maí 2011. Þá segir kærandi að í mati fasteignasölunnar Kjöreignar ehf. frá 24. mars 2011 sé eingöngu fjallað um þær endurbætur sem gerðar hafa verið á íbúðinni, en ekki sé fjallað um þá galla sem á íbúðinni séu.
Kærandi segir að hann hafi skipt um gólfefni í stofu og eldhúsi, en hann hafi ekki haft möguleika á því að ljúka þeim framkvæmdum, parketlista vanti og flísalögn í eldhúsi sé ekki lokið og endurnýja þurfi rafmagnstengla sem séu orðnir gamlir. Þá segir kærandi að hann hafi skipt um eldhúsinnréttingu, en fjárhagsaðstæður hafi ekki leyft honum að klára þær framkvæmdir, ekki sé búið að koma fyrir rafmagnstengingum fyrir þeim heimilistækjum sem þar eiga að vera og einnig vanti efri skápa í innréttinguna, auk þess sem ýmislegt upp á lokafrágang á innréttinguna. Þá segir kærandi að annar ofninn í eldhúsinu hafi ryðgað og gat komið á hann í kjölfarið og hann sé því ónothæfur, en ásigkomulag annarra ofna í íbúðinni sé óljóst. Þá segir kærandi að flísalögn sé ekki lokið og veggir í eldhúsi þarfnist viðgerðar.
Kærandi segist hafa skipt um gólfefni í stofu íbúðar, en nýju gólfefnin séu bæði ódýr og léleg en einnig vanti parketlista og veggir séu illa farnir og þurfi fagmann til þess að lagfæra þá. Þá sé bæði svalahurðin og útidyrahurðin í slæmu ásigkomulagi, ásamt því að skipta þurfi um loftnetstengi og sjónvarptengingar. Einnig lekur inn í íbúðina sem hafi valdið skemmdum, en einnig sé leki frá ofni í stofunni og lekaskemmdir séu því á nokkrum stöðum. Þá segir kærandi að allir rafmagnstenglar séu gamlir.
Kærandi segir baðherbergi íbúðar vera undir súð og afar þröngt með eldri innréttingu, en ýmsir aðrir gallar séu eins og gólfefni og ofn sem þurfi að endurnýja. Þá segir kærandi að í svefnherbergi íbúðar þurfi að skipta um gólfefni, fataskáp, ofn og hurð. Kærandi segir að sennilega þurfi að skipta út öllu tengdu rafmagni í íbúð. Þá bendir kærandi á að sameign í fasteigninni sé afar illa leikin, með lekaskemmdum í stigagangi og ónýtum gólfum í hjólageymslu og þurrkherbergi.
Kærandi segir að íbúðin sé vissulega íbúðarhæf en hún sé ekki hæf til sölu og því finnist honum verðmat fasteignarinnar vera allt of hátt, en það er mat hans að fasteignasalinn hafi metið íbúð hans á því verði sem væri við hæfi ef hún væri uppgerð í stað þess að meta núverandi ásigkomulag íbúðar.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að skv. 3. mgr. laga nr. 29/2001 beri Íbúðalánasjóði við verðmat fasteigna að miða við fasteignamat eða markaðsverð hvort sem er hærra. Í tilviki kæranda hafi verðmat fasteignasala á markaðsverði íbúðar verið hærra en fasteignamatið og því beri Íbúðalánasjóði að leggja það mat til grundvallar endurútreikningi. Þá telji sjóðurinn að verðmat fasteignasalans sé ekki úr takti miðað við verðlag íbúða á þessu svæði.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars, að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við niðurfærslu láns Íbúðalánasjóðs sem hvílir á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hans ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar og að ekki sé tekið tillit til ástands íbúðar við verðmat hennar. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala, en samsvarandi reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulagi lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna, en í ákvæðinu kemur fram að ráðherra sé heimilt að setja nánari reglur í reglugerð um framkvæmd laganna, þ. á m. reglur um mat á tekjum og verðmat fasteigna.
Fyrir liggur að kærði nýtti sér þá heimild sem er að finna í framangreindum reglum, og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar að undangenginni skoðun fasteignarinnar. Í verðmati fasteignasala kemur fram að lekamerki sé að finna í stofu íbúðar kærða, og að íbúðin sé í upprunalegu ásigkomulagi að mestu leyti, meðal annars að eldhúsið sé nýtt en ekki fullfrágengið. Einnig kemur fram að baðherbergi íbúðar sé upprunalegt að mestu leyti og að þak hússins, gler íbúðar og ofnar þarfnist endurnýjunar. Verður því samkvæmt framansögðu að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kæranda þegar metið var verðmæti fasteignarinnar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána, en ekkert hefur komið fram um að matinu sé áfátt. Með vísan til þess og til þess að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast, er hin kærða ákvörðun staðfest.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 26. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal