Mál nr. 134/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. júlí 2024

í máli nr. 134/2023

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 3. desember 2023. 
Greinargerð varnaraðila, dags. 7. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. janúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 24. janúar 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2023 til 30. september 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Leigusamningurinn var framlengdur og lauk leigutíma 1. nóvember sama ár. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt í íbúðina 7. ágúst 2023. Í byrjun október sama ár hafi hann fengið upplýsingar frá umboðsmanni varnaraðila um að mikil mygla væri í íbúðinni eftir að hann hefði verið að sýna hana mögulegum kaupendum. Frá þeim tíma hafi ágreiningur verið til staðar aðila á milli um hver beri ábyrgð á myglunni en gluggar íbúðarinnar hafi verið ónýtir. Mikið vatn hafi lekið inn og mikill raki hafi verið í íbúðinni frá upphafi. Við skoðun íbúðarinnar í júní hafi rakablettur verið við útvegg í svefnherbergi sem varnaraðili hafi sagst ætla að láta skoða. Gluggar hafi verið ónýtir sem hafi bersýnilega komið í ljós þegar það hafi rignt. Þá virðist mikill raki hafa verið í útveggjum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða enga myglubletti eða raka hafa verið til staðar þegar fyrrum leigjendur hafi flutt úr íbúðinni eftir þriggja ára leigu. Um miðjan september hafi kauptilboð verið gert í húsnæðið en tilvonandi kaupendur hafi skoðað íbúðina í júní og júlí. Eftir ástandsskoðun 3. október 2023 hafi þó komið í ljós svört mygla um alla veggi í svefnherbergi, á gluggatjöldum og rakablettir á gólfi meðfram veggjum og því hafi ekki orðið af kaupsamningi.

Sérfræðingar sem hafi skoðað íbúðina hafi talið að mikill lofthiti sem og óhóflega hátt rakastig í svefnherbergi hafi skapað kjöraðstæður fyrir myglu og rakamyndun frá gluggum. Þar sem gluggar hafi ekki verið nægilega mikið opnir á leigutíma hafi vantað loftræstingu til að hleypa út hita og raka. Með áskorun 17. október 2023 hafi sóknaraðili verið hvattur til að laga skemmdir innan sjö daga. Innan tilsetts tíma hafi mest af myglunni verið hreinsað af veggjum svefnherbergisins en skemmdir enn verið miklar á gólfdúk og eftir að sóknaraðili hafi flutt út hafi skemmdir á öðrum herbergjum komið í ljós. Í áskoruninni hafi komið fram að yrði sóknaraðili ekki að öllu leyti við áskoruninni væri áskilinn réttur til að hafa uppi skaðabótakröfu á hendur honum, þ.e. að halda tryggingarfénu eftir. Sóknaraðili hafi flutt út 1. nóvember 2023 og eftir það hafi umfangsmeiri skemmdir komið í ljós. Varnaraðili hafi hitt umboðsmann sóknaraðila í íbúðinni 3. nóvember 2023 og tilkynnt að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt. Með tölvupósti sama dag hafi umboðsmaðurinn kvaðst ætla að hafa samband við lögfræðinga sem myndi senda dómkvaddan matsmann til að taka íbúðina út yrði tryggingarféð ekki endurgreitt fyrir 6. nóvember. Varnaraðilar hafi hvorki heyrt frá lögfræðingi né matsmanni sóknaraðila. Með tölvupósti 7. nóvember hafi varnaraðili útskýrt hvers vegna tryggingarféð yrði ekki endurgreitt. Af hálfu sóknaraðila hafi ekki verið tilkynnt með formlegum hætti innan tímamarka ákvæðisins hvort hann hafnaði eða féllist á kröfuna. Verði því að líta svo á að hann hafi samþykkt kröfuna. Þá réttlæti vanefndir sóknaraðila það að tryggingarfénu sé haldið eftir, enda hafi sóknaraðili vanrækt skyldu samkvæmt 17. gr. húsaleigulaga um að fara vel með hið leigða og í samræmi við umsamin afnot þess. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að ljóst sé af greinargerð varnaraðila að hann hafi hitt fulltrúa sóknaraðila og tilkynnt á þeim fundi að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt. Skýrt komi fram í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að gera skuli skriflega kröfu í tryggingarféð. Það hafi ekki verið gert. Þá sé ljóst að skilyrði 5. mgr. sama ákvæðis sé ekki uppfyllt enda hafi sóknaraðili sjálfur vísað málinu til kærunefndar eftir að frestur varnaraðila til þess hafi verið liðinn. Þannig hafi ákvæðum húsaleigulaga ekki verið fylgt og á þeim grundvelli beri varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð án ástæðulauss dráttar ásamt vöxtum. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að í tölvupósti 3. nóvember 2023 hafi umboðsmaður sóknaraðila hótað að málið yrði sent til lögfræðings og óskað yrði eftir því að dómkvaddur matsmaður kæmi til að taka húsnæðið út. Þann 7. sama mánaðar hafi varnaraðili sent umboðsmanninum tölvupóst og þar með hafi hann gert skriflega grein fyrir því hvers vegna hann héldi tryggingarfénu eftir. Þar sem ekkert hafi heyrst frá umboðsmanninum næstu vikurnar og enginn matsmaður mætt hafi varnaraðili talið málið úr sögunni. 

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. við upphaf leigutíma. Ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Leigutíma lauk 1. nóvember 2023. Annar varnaraðila upplýsti umboðsmann sóknaraðila á fundi þeirra í íbúðinni 3. sama mánaðar að hann hygðist ekki endurgreiða tryggingarféð vegna umtalsverðra skemmda sem hefðu orðið á íbúðinni á leigutíma. Með tölvupósti sama dag hafnaði umboðsmaður sóknaraðila kröfu varnaraðila með útskýringum. Mátti varnaraðilum þá vera ljóst að ágreiningur væri um bótaskyldu sóknaraðila. Þar sem þau vísuðu ágreiningnum hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá 3. nóvember 2023 ber þeim þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 1. nóvember 2023 reiknast dráttarvextir frá 30. sama mánaðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. nóvember 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. júlí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson