Mál nr. 108/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. apríl 2020

í máli nr. 108/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 330.000 kr. vegna vangreiddrar leigu í október 2018 og janúar 2019. Einnig vegna þrifa á hinu leigða við lok leigutíma og skemmda sem hafi átt sér stað á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 30. október 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. nóvember 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 18. nóvember 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 19. nóvember 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd 11. desember 2019 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. desember 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar húsamála, dags. 13. mars 2020, var óskað eftir upplýsingum um það hvenær fyrst hafi verið gerð skrifleg krafa í tryggingu varnaraðila vegna ástands íbúðarinnar, þ.e. hvort skrifleg krafa hafi verið gerð áður en kæra hafi verið lögð fram hjá kærunefndinni. Umbeðnar upplýsingar bárust frá sóknaraðila með bréfi sem var móttekið 18. mars 2020. Bréf sóknaraðila var sent varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti, sendum sama dag, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. mars 2020. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 7. júlí 2017 til 1. október 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að leiga hafi verið vangreidd. Einnig byggir hann kröfu sína á því að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma og skemmdir orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ágreiningur varði eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 330.000 kr. Hann hafi komið til landsins 5. október 2019 og íbúðin verið í óásættanlegu ástandi við afhendingu varðandi þrif og skemmdir. Í kjölfarið hafi byrjað margra klukkustunda vinna þar sem rusl hafi verið fjarlægt og veggir, innréttingar, hurðir, gólf og baðherbergi verið þrifið.

Í leigusamningi aðila segi að varnaraðili skuli annast almennt viðhald á fasteign út leigutíma. Við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið í góðu ástandi. Hún hafi verið hrein og eðlilegt slit á parketi eins og fram hafi komið í leigusamningi. Einu aðfinnslurnar hafi verið vegna handriðs þar sem málning hafi verið byrjuð að flagna af.

Allt húsnæðið hafi verið málað tveimur árum fyrir gerð samningsins og því engar aðfinnslur á öðru en handriði eignarinnar, enda hafi varnaraðili unað því eins og fram komi í leigusamningi aðila. Borðstofuborð og stólar hafi fylgt íbúðinni en tekið hafi verið fram í leigusamningi að yrðu skemmdir á því á leigutíma myndi varnaraðili lagfæra það. Víða hafi verið að finna djúpar rispur á borðinu og það farið að flagna á köntum. Jafnframt hafi verið skemmd á einum leðurstól en svo virðist sem reynt hafi verið að fela þær með því að lita í þær með dökkum tússlit.

Þá hafi verið skemmdir í hurðarkarmi í forstofu, forstofuljós verið ónýtt, skemmd á fataskáp í barnaherbergi, djúpar rispur á hurð í hjónaherbergi, rúllugardína ónýt í barnaherbergi og skemmd í parketi í barnaherbergi. Meginreglan sé sú að leigjandi annist á sinn kostnað minniháttar viðhald á hinu leigða, svo sem skipti á ljósaperum og hreinsun niðurfalla, sem ekki hafi verið gert í þessu tilfelli.

Þess sé jafnframt krafist að leigugreiðsla frá 8. nóvember 2018 og leigugreiðsla vegna janúar 2019 verði greiddar að fullu, en upp á þær hafi samtals vantað 40.000 kr. Samkvæmt bankayfirliti virðist varnaraðili hafa ofgreitt 5.000 kr. fyrir október 2018. Krafa vegna þessa nemi því 35.000 kr.

Ljóst sé að eftirstöðvar tryggingarfjárins dugi ekki til að bæta fyrir framangreindar skemmdir, en krafa sé gerð í eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 330.000 kr. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að vegna eldhússborðsins hafi kantur byrjað að flagna án nokkurrar ástæðu. Þetta hafi verið annað borðið sem þau hafi fengið en því fyrra hafi verið skilað vegna sama galla. Hún hafi ekki verið að reyna að fela skemmdir á borðinu með svörtum tússlit heldur einungis að reyna að gera þær minna áberandi.

Varnaraðili kannist hvorki við skemmd á leðurstól né djúpar rispur á hurð í hjónaherbergi. Hún hafi málað einn vegg bláan í stofu á leigutíma en fyrir skil íbúðarinnar hafi hún spartlað öll göt og málað stofuna hvíta. Vegna skemmdar á hurðarkarmi í forstofu hafi hann verið sprunginn við upphaf leigutíma en það hafi brotnað frekar upp úr honum vegna trekks sem myndist reglulega. Skemmd á fataskáp í barnaherbergi sé tilkomin vegna límmiða sem hafi verið á honum en varnaraðili tekið af.

Sé gardína í barnaherbergi ónýt hafi hún verið það við upphaf leigutíma. Einnig hafi blettir á parketi vegna óhreininda komið í ljós við upphaf leigtíma þegar varnaraðili hafi fært til rúm í herberginu en þeir séu henni óviðkomandi. Þá sé parketið á þeirri hæð ónýtt eftir vatnsleka en sóknaraðili hafi sagt að það væri tryggingarmál. Skipt hafi verið um ljósaperur eftir þörfum. Varnaraðili hafi keypt flutningsþrif en við nánari athugun hafi komið í ljós að niðurföllin hafi gleymst.

Varnaraðili hafi flutt úr íbúðinni um miðjan september 2019 en frá þeim tíma hafi sonur sóknaraðila búið í íbúðinni. Varnaraðili hafi skilið eftir handklæði, mat og leirtau fyrir hann. Brotni lampinn sé eftir son sóknaraðila.

Þá fari varnaraðili fram á að sóknaraðili sýni fram á að þessir hlutir hafi ekki verið eins og myndir hans sýni við upphaf leigutíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að um sé að ræða stjúpson hans og son sambýlismanns varnaraðila. Það sé rangt að varnaraðili hafi flutt út um miðjan september en samkvæmt rafrænum samskiptum við sambýlismann hennar vegna afhendingar á lyklum 1. október 2019 hafi hann sagt að það ætti enn eftir að tæma og þrífa húsnæðið.

Miðað við ástand íbúðarinnar við lok leigutíma megi ætla að hún hafi ekkert verið þrifin, þrátt fyrir að varnaraðili hafi sagt að hún hefði fengið flutningsþrif, en hún hafi ekki lagt fram gögn því til staðfestingar. Skápar hafi hvorki verið þrifnir að innan né utan. Baðherbergi hafi verið óhreint og þá hafi óhreinindi verið á veggjum og í ísskáp. Þótt til hafi staðið að mála íbúðina þá ætti það ekki að leysa leigjanda undan þeirri ábyrgð að veggir séu þrifnir.

Á leigutíma hafi komið upp leki inni á baðherbergi sem hafi orðið til þess að vatnskemmdir urðu á parketi fyrir framan baðherbergishurð sem sé væntanlegt tryggingarmál. Sóknaraðili hafi ekki gert kröfu um úrbætur vegna þessa heldur skemmda á gólfi í barnaherbergi vegna óhreininda.

V. Niðurstaða              

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 990.000 kr. við upphaf leigutíma. Ætla má af gögnum málsins að þegar hafi komið til ráðstöfunar 660.000 kr. af þeirri fjárhæð og ágreiningur snúist um kröfu í eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 330.000 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda reyni ekki á trygginguna. Þá segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Sóknaraðili gerir kröfu um að honum sé heimilt að ráðstafa 35.000 kr. af tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu vegna október 2018 og janúar 2019. Þessari kröfu var ekki mótmælt af hálfu varnaraðila. Með vísan til þess að leigusala sé jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu við lok leigutíma, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, er fallist á kröfu sóknaraðila hér um.

Óumdeilt er að leigutíma lauk 1. október 2019. Í svarbréfi sóknaraðila við beiðni kærunefndar um upplýsingar um það hvort skrifleg krafa hafi verið gerð í tryggingu varnaraðila áður en kæra hafi verið lögð fram, segir að maki sóknaraðila hafi sent maka varnaraðila rafræn skilaboð 16. október 2019 þar sem gerður hafi verið áskilnaður um kröfu í tryggingarféð. Í samskiptunum segir maki sóknaraðila nánar tiltekið að varðandi trygginguna þá þurfi að skoða það, húsið væri langt því frá að vera í umsömdu ásigkomulagi, eldhúsborðið ónýtt og fleira. Kæra sóknaraðila er dagsett og móttekin hjá kærunefnd 30. október 2019. Ljóst er því að ágreiningi um kröfu sóknaraðila var vísað til kærunefndar innan lögbundins frests.

Krafa sóknaraðila byggir á því að íbúðin hafi verið óþrifin við lok leigutíma og hann hafi sjálfur þurft að þrífa hana. Gegn neitun varnaraðila hefur sóknaraðila ekki tekist að sanna að íbúðin hafi verið óþrifin og enginn sérstakur kostnaður virðist hafa fallið til vegna þessa. Telur kærunefnd því að sóknaraðila sé óheimilt að halda eftir hluta af tryggingarfénu á þessum grundvelli.

Íbúðin var leigð ásamt ýmsum lausafjármunum. Sóknaraðili lýsir því að skemmdir hafi orðið á borðstofuborði og leðurstól í stofu. Einnig hafi orðið skemmdir á hurðarkarmi í forstofu, forstofuljós hafi verið ónýtt, skemmd orðið á fataskáp í barnaherbergi, djúpar rispur á svefnherbergishurð, rúllugardína ónýt í barnaherbergi og skemmd á parketi þar. Varnaraðili hafnar því að framangreindar skemmdir sé að rekja til notkunar íbúðarinnar á leigutíma þar sem íbúðin hafi verið í þessu ástandi við upphaf leigutíma.

Ekki var gerð úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma. Kærunefnd telur því að gegn mótmælum varnaraðila hafi sóknaraðila ekki tekist að sanna að umræddar skemmdir séu tilkomnar vegna notkunar varnaraðila á íbúðinni á leigutíma. Kröfu sóknaraðila hér um er því hafnað.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 295.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 295.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram.

Reykjavík, 20. apríl 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson