Mál nr. 5/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 5/1996
Lausn undan tímabundnum leigsamningi.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 17. maí 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 4, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings hans sem leigusala við B og C sem leigjendur, til heimilis að Y nr. 6, hér eftir nefnd gagnaðilar, um framkvæmd leigusamnings aðilanna, dags. 1. maí 1995.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar, 24. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 13. júní, hefur borist kærunefnd. Á fundi kærunefndar þann 23. júlí var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, dags. 1. maí 1995, tóku gagnaðilar á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda á 1. hæð að Z nr. 12. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. maí 1995 til 1. maí 1996. Upphæð leigu var ákveðin kr. 40.000 á mánuði.
Gagnaðilar leituðu lausnar undan leigusamningi um miðjan febrúar 1996 og greinir aðila á um það hvort álitsbeiðandi féllst á það eður ei.
Kærunefnd telur að skilja verði erindi álitbeiðanda á þann veg að krafa hans sé þessi:
Að gagnaðila beri að greiða kr. 33.000 sem er leigugreiðsla fyrir mars 1996, fram að þeim tíma er nýir leigjendur fengust.
Í álitsbeiðni segir, að gagnaðilar hafi haft samband við álitsbeiðanda símleiðis um miðjan febrúar og farið þess á leit að verða leystur undan leigusamningi þeim, sem þeir höfðu gert með sér. Álitsbeiðandi telur sig hafa skýrt það fyrir gagnaðilum í þessu símtali að þetta kæmi á versta tíma fyrir hann og sambýliskonu hans en hann skyldi athuga málið og láta gagnaðila vita í lok mánaðarins. Hafi gagnaðilar hringt aftur í álitsbeiðanda og þá hafi álitsbeiðandi tjáð þeim að hann gæti ekki leyst þau undan fyrrnefndum leigusamningi, að svo stöddu, en hann myndi láta vita ef aðstæður hans breyttust. Álitsbeiðandi hafi því átt von á 40.000 kr. greiðslu 1. mars 1996, en hún hafi ekki borist. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafi haft samband við gagnaðila 11. mars til að athuga hvað liði leigugreiðslu og hafi gagnaðilar þá verið fluttir úr íbúðinni, án þess að álitsbeiðanda væri um það kunnugt. Þann 18. mars segist álitsbeiðandi aftur hafa hringt til að ítreka greiðsluáskorun og samþykkt þá málaleitan gagnaðila að skipta greiðslunni. Þann 22. mars hafi svo orðið ljóst að álitsbeiðandi yrði búsettur áfram á Eskifirði og hafi hann því auglýst íbúðina 23. mars og fengið nýja leigjendur strax. Hafi sambýliskona álitsbeiðanda haft samband við gagnaðila 24. mars og tjáð þeim að unnt væri að lækka leigugreiðsluna fyrir marsmánuð, í kr. 33.000, þar sem þau hafi fengið nýja leigjendur. Fram kemur af hálfu álitsbeiðanda að enn hafi hann og sambýliskona hans rekið á eftir greiðslunni en eftir samtal þeirra við gagnaðila 9. apríl hafi þeim orðið ljóst að leita þyrfti aðstoðar utanaðkomandi aðila.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þau hafi haft samband við álitsbeiðanda 16. febrúar 1996 og beðist lausnar undan umræddum leigusamningi. Álitsbeiðandi hafi ætlað að kanna málið og hafa samband 17. febrúar. Ekki hafi álitsbeiðandi haft samband og hafi gagnaðilar þá hringt aftur og fengið jákvætt svar frá álitsbeiðanda, sem hugðist athuga með nýjan leigjanda og hafa samband fljótlega. Gagnaðilar telja sig hafa gert álitsbeiðanda grein fyrir því að íbúðin yrði laus 25. febrúar. Þann 1. mars hafi gagnaðilar svo haft samband við álitsbeiðanda aftur og þá fyrst hafi álitsbeiðandi tjáð gagnaðila að óvíst væri hvort þetta gengi.
III. Forsendur.
Húsaleigusamningur aðila var tímabundinn, frá 1. maí 1995 til 1. maí 1996. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða til greiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Gagnaðilar bera sönnunarbyrði fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn þeirra undan samningnum. Gegn andmælum álitsbeiðanda hefur gagnaðilum ekki tekist að sanna að slíkt samkomulag hafi komist á.
Kærunefnd fellst á það með álitsbeiðanda að gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda kr. 33.000, sem er umsamin leigugreiðsla fyrir mars mánuð 1996, að frádregnum þeim leigutekjum sem álitsbeiðandi fékk frá nýjum leigjendum.
Kærunefnd bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi.
IV. Niðurstaða.
Álit kærunefndar er að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda umsamda leigugreiðslu fyrir marsmánuð 1996 að frádregnum þeim leigutekjum sem álitsbeiðandi fékk frá nýjum leigjendum, samtals kr. 33.000.
Reykjavík, 23. júlí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Haraldur Jónasson
Benedikt Bogason