Mál nr. 5/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. maí 2021

í máli nr. 5/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða dráttarvexti af 220.000 kr. frá þeim degi sem fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til 5. janúar 2021 þegar fjárhæðin hafi verið endurgreidd og að dráttarvextir verði einnig greiddir af þeim 50.000 kr. sem varnaraðili hafi haldið eftir frá þeim degi sem fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til þess dags sem fjárhæðin verður endurgreidd að fullu.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, dags. 12. janúar 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. febrúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 15. febrúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. febrúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2019 til 30. nóvember 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi skilað lyklum 1. desember 2020 og öllum aukalyklum 3. desember. Krafa í tryggingarféð hafi verið lögð fram 4. janúar 2021 og hafi sóknaraðili hafnað henni næsta dag. Varnaraðili hafi endurgreitt 220.000 kr. 5. janúar 2021 en haldið eftir 50.000 kr., án samþykkis sóknaraðila eða úrskurðar kærunefndar.

Leigutíma hafi lokið 30. nóvember 2020. Aðilar hafi hist 1. desember 2020 klukkan 12:00 og varnaraðili fengið lyklana afhenta. Gerðar hafi verið athugasemdir við þrif með tölvupósti næstu daga. Sóknaraðili hafi sinnt frekari þrifum að ósk varnaraðila á tímabilinu 1.-3. desember en varnaraðili hafi haft afnot af húsnæðinu frá og með 4. desember 2020. Sóknaraðili hafi hvorki haft aðgang að né afnot af húsnæðinu frá þeim degi.

Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila skriflega að mögulegt væri að nýta tryggingu til að greiða fyrir þrif frá fagaðila, yrði frágangur óásættanlegur við lok þrifa. Sóknaraðli hafi lokið þrifum eftir bestu getu kvöldið 3. desember, eða eftir að varnaraðili hafði síðast skoðað íbúðina og komið athugasemdum á framfæri. Ekki hafi borist frekari skriflegar athugasemdir, skilaboð eða kröfur í tryggingarféð frá varnaraðila eftir það.

Næst hafi aðilar átt samskipti 4. janúar 2021 þegar sóknaraðili sendi varnaraðila tölvupóst þess efnis að rúmar fjórar vikur væru liðnar frá skilum húsnæðisins og þar sem ekki hefði borist formleg krafa í tryggingarféð bæri að endurgreiða það.

Varnaraðili hafi sagt að enn hefði ekki verið þrifið frekar eftir að sóknaraðili skilaði íbúðinni og ætti hann rétt á því að draga frá tryggingarfénu kostnað vegna þrifa. Einnig hafi hann óskað eftir því að sóknaraðili kæmi sjálf að þrífa bæði íbúðina og sameignina. Varnaraðili hafi þá einnig talið sig eiga rétt á því að draga frá tryggingarfénu annan kostnað sem hann hafði ekki áður komið á framfæri við sóknaraðila. Þegar sóknaraðili hafi ítrekað beiðni um endurgreiðslu hafi varnaraðili sagst ætla að draga 50.000 kr. af tryggingarfénu og hafi sú krafa verið skýrð með óstaðfestum kostnaði við þrif og fleira sem varnaraðili hafi staðhæft að væri hærra en 50.000 kr.

Sóknaraðili hafi þá formlega hafnað öllum kröfum varnaraðila á þeim forsendum að meira en fjórar vikur væru liðnar frá því að íbúðinni hafi verið skilað og krafist þess að trygging yrði endurgreidd að fullu eða að málinu yrði vísað til kærunefndar. Varnaraðili hafi þá endurgreitt 220.000 kr.

Kröfum í tryggingarféð vegna þrifa sé hafnað þar sem krafa vegna kostnaðar við þrif hafi ekki verið lögð fram innan fjögurra vikna frá því að sóknaraðili hafi síðast sinnt úrbótum á þrifum að beiðni varnaraðila.

Frá skilum húsnæðisins hafi verið umgangur í því og framkvæmdir að frumkvæði varnaraðila og því ekki hægt á þessari stundu eða hér eftir að meta þörf fyrir þrif á óhreinindum af völdum sóknaraðila. Þá sé öðrum kröfum í tryggingarféð hafnað.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili og meðleigjandi hennar hafi verið búnar að gefast upp á því að þrífa íbúðina eftir sig og þær veitt samþykki fyrir því að „þrifatryggingin“ yrði notuð til að ljúka þrifum á íbúðinni.

Í tölvupósti meðleigjandans frá 3. desember 2020 segi: „Við báðar, [sóknaraðili] og ég, höfum takmarkaðan tíma eftir það til að ganga frá einhverju ef er. Það er kannski lúxus vandamál í Covid-19 ástandinu að hafa mikið að gera í vinnunni og öðru en tekur að sjálfsögðu upp mikinn tíma og orku. Að auki erum við báðar að koma okkur fyrir í nýjum híbýlum og svo eru jólin handa við hornið og undirbúningur.“

Röð atvika hafi valdið því að varnaraðila hafi ekki tekist að láta fagmann ljúka við þrifin. Ítrekað hafi flætt inn á gólf í desember og janúar vegna leka frá glugga í stofu. Bráðabirgðaviðgerð hafi farið fram sem hafi ekki dugað til og áfram hafi lekið og því sé ekki unnt að reyna að leigja íbúðina út strax. Þá hafi þurft að halda húsfund til að sýna skemmdirnar.

Einnig hafi iðnaðarmaður komið til að meta skemmdirnar. Í millitíðinni hafi komið í ljós að varahlutur fengist ekki fyrir salernið sem hafi skemmst vegna vanrækslu, þ.e. sírennslis. Fagmaðurinn í þrifum, sem varnaraðili noti, sé einnig mjög önnum kafinn.

Það sem þurfi að hreingera sé eftirfarandi. Í eldhúsi: Loft, loftljós, veggir og eldhúsborð í kverkum en þar sé mikil mylsna sem hafði verið falin á bak við framlengingarsnúru og fleira dót. Eldhússkápa að innan en þar sé meðal annars stórgerð mylsna sem varnaraðili viti ekki hvað sé. Lím sem sé fast á stálvaski. Í baðherbergi: Ljóskúpull, loft og veggir, en húðfita sé mikil. Svefnherbergi: Loft, veggir, fataskápur sem hafði greinilega ekki verið þrifinn því að þar hafi verið árituð bók og fleira dót og mylsna á skápbotni og pöddur. Einnig hafi eldfimur grillvökvi verið geymdur í íbúðinni. Borðstofu þurfi að hreingera. Hurðir, geretti, loftlista og ofna í allri íbúðinni. Fataskáp í holi þurfi að eitra og þrífa þar sem í íbúðinni hafi verið mikið af skordýrum, bæði köngulær í loftljósum, maurar og líklega veggjalýs í skápum og sé búið að eitra í eitt skipti en það þurfi að gera það aftur. Teppalagður stigi niður í þvottahús hafi verið með köngulóarskúmi í hornum og hafi ekki verið þrifinn í 2-3 ár og þurfi að teppahreinsa og einnig þrífa glugga og fleira. Þá hafi komið í ljós að bílskúrinn hafi ekki verið þrifinn en þar séu húsgögn sem varnaraðili hafi aldrei séð áður og mikið af laufblöðum.

Lyklum hafi ekki verið skilað til varnaraðila heldur hafi íbúi í húsinu látið hann hafa þá 7. desember 2020.

Við afhendingu íbúðarinnar hafi komið í ljós að ljóslaust var í eldhúsi og holi. Sóknaraðili hafi sagt að hún hefði þrifið einn daginn frá klukkan 16-23, þ.e. í myrkri. Henni hafi fundist í lagi að skila eldhúsi og holi myrku og sagst ekki getað fundið þessar perur í búðum. Sóknaraðili hafi skemmt lakkaða bað- og eldhúsglugga með því að láta vatn liggja þar á. Einnig hafi rifnað upp kantlíming á eldhúsborði og samskeytum á milli glugga og eldhúsborðs. Varnaraðili viti ekki hvað þessi viðgerði muni kosta nákvæmlega en ekki sé hægt að lakka gluggana áður en þrifið verði og eitrað.

Fagmaður í þrifum taki meira en 50.000 kr. með virðisaukaskatti fyrir að þrif á rúmlega 70 fermetra íbúð. Meindýraeyðir kosti um 25.-30.000 kr. en séu veggjalýs í íbúð fari verðið yfir 100.000 kr. sem skýrist af dýrum efnum, breytingu á hitastigi og fleiru.

Þrátt fyrir allar þær viðgerðir sem þurfi að framkvæma sé það eina sem farið sé fram á 50.000 kr. „þrifatrygging“ sem hafi verið samþykkt.

Íbúðin hafi upphaflega verið leigð öðrum einstaklingi og sóknaraðili síðar orðið meðleigjandi hennar. Leigusamningur hafi síðar verið gerður við sóknaraðila, þrátt fyrir að upphaflegi leigjandinn hafi einnig haldið áfram að leigja íbúðina. Leigugreiðslur hafi bæði borist frá sóknaraðila og meðleigjanda hennar.

Í tölvupósti frá upphaflega leigjandanum frá 4. desember 2020 segi: „Burt séð frá þessu öllu saman finnst mér mjög mikilvægt að allt sé rétt og allir sáttir. Svo endilega fáið lokaþrif frá þriðja aðila þar sem ég tel klárlega þörf á því.“ Hér hafi því verið um að ræða skriflegt samþykki frá leigjanda til að þrífa. Kæran sé því tilhæfulaus þar sem þegar þann 4. desember 2020 hafi legið fyrir samþykki leigjanda fyrir því að fá fagaðila til að þrífa og því sé farið fram á frávísun málsins.

VI. Niðurstaða

Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 270.000 kr. við upphaf leigutíma. Í leigusamningnum var tryggingarféð tilgreint sem 220.000 kr. og „þrifatrygging“ 50.000 kr. Varnaraðili endurgreiddi hluta tryggingarfjárins 5. janúar 2021, eða 220.000 kr., en ágreiningur snýst um hvort honum beri jafnframt að endurgreiða eftirstöðvar sem nema 50.000 kr. þrifatryggingu. Tryggingarfénu heldur varnaraðili eftir til þess að mæta kostnaði vegna þrifa.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili og meðleigjandi hennar skiluðu öllum lyklum og luku þrifum á íbúðinni 3. desember 2020. Í tölvupósti meðleigjanda sóknaraðila 4. desember 2020 til varnaraðila kom eftirfarandi meðal annars fram:

Ég fór yfir þetta allt í gær og tók alveg dágóðan tíma í þetta allt saman. En það er klárlega þörf á því að fá líka hreingerningarmanneskju til að klára þetta. Það er stanslaus rykmyndun (Enda stendur íbúðin við umferðargötu) svo á sama tíma og það þarf að lofta út kemur rykið inn. […] Burt séð frá þessu öllu saman finnst mér mjög mikilvægt að allt sé rétt og allir sáttir. Svo endilega fáið lokaþrif frá þriðja aðila þar sem ég tel klárlega þörf á því.

Samkvæmt tölvupóstsamskiptum sóknaraðila og meðleigjanda hennar við varnaraðila 4. janúar 2021 óskuðu þær eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins og féllst varnaraðili á að endurgreiða 220.000 kr. en að 50.000 kr. yrði haldið eftir vegna þrifa. Fram kom í tölvupósti varnaraðila að meðleigjandi sóknaraðila hefði sagt henni að nota „þrifatrygginguna“ til að klára þrifin. Sóknaraðili og meðleigjandi hennar sögðu þá að þær hefðu sagt að yrði þörf á því að leggja út fyrir fagmanni fyrir þrif þá væri „þrifatrygging“ til staðar sem hægt væri að nota til að greiða honum. Þær hafi ekki verið að samþykkja að 50.000 kr. færu í kostnað vegna þrifa þegar það hafi ekki legið fyrir hver raunverulegur kostnaður fyrir nauðsynleg þrif væri. Varnaraðili sagði þá að hann kæmi til með að fá nótu fyrir þrifunum og einnig tilgreindi hann að ýmsar skemmdir hefðu orðið á hinu leigða, svo sem á baðherbergisglugga og eldhúsinnréttingu.

Kærunefnd telur að samkvæmt tölvupósti meðleigjanda sóknaraðila 4. desember 2020 hafi sóknaraðili fallist á að varnaraðili keypti þjónustu vegna þrifa á íbúðinni þar sem hreingerningu væri ólokið. Aftur á móti liggur fyrir að 15. febrúar 2021 þegar greinargerð varnaraðila í málinu var skrifuð var enn ekki búið að kaupa þjónustu vegna þrifa á hinu leigða og hefur það verið skýrt með því að ítrekað hafi flætt inn á gólf í desember og janúar vegna leka frá glugga, sem gert hafi verið við, húsfundur hafi verið haldinn þar sem sex eigendur hafi komið til að líta á skemmdir vegna leka og iðnaðarmaður komið til að meta skemmdir. Kærunefnd telur ljóst af lýsingu varnaraðila að ekki sé hægt að leggja til grundvallar að ástand eignarinnar hafi verið eins 15. febrúar og það var við lok leigutíma tveimur og hálfum mánuði áður.

Þá fellst kærunefnd ekki á með varnaraðila að sóknaraðili hafi samþykkt að varnaraðili gæti gengið að 50.000 kr. „þrifatryggingu“ heldur kom fram í tölvupósti að varnaraðili hefði leyfi sóknaraðila til að óska eftir þrifum frá fagaðila. Varnaraðili gerði það þó ekki og lýsti ekki kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá afhendingu hins leigða. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að fallast beri á kröfur sóknaraðila.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum af 270.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. janúar 2021 er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Þar sem sóknaraðili skilaði íbúðinni 3. desember 2020 reiknast dráttarvextir frá 1. janúar 2021. Ber varnaraðila að greiða dráttarvexti af 270.000 kr. frá 1. til 5. janúar 2021 en af 50.000 kr. frá 5. janúar til greiðsludags.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum af 270.000 kr. samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. janúar 2021 en með dráttarvöxtum af 270.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til 5. janúar 2021 en af 50.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson