Mál nr. 97/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. desember 2021

í máli nr. 97/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 115.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Jafnframt gerir hann kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða leigu til 17. október 2021 ásamt dráttarvöxtum frá dagsetningu greinargerðar hans í máli þessu, en eftirstöðvar leigunnar nemi 218.710 kr.

Með kæru, dags. 12. október 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 10. nóvember 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 11. nóvember 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 12. nóvember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2021 til 1. júní 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. september til 17. október 2021 en hún flutti úr hinu leigða 1. september 2021.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi endurgreitt 345.000 kr. af tryggingarfé sem hafi í heildina numið 460.000 kr. þar sem hann hafi ekki fundið nýja leigjendur fyrir mánaðamót. Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila með tveggja vikna fyrirvara um að hún myndi flytja út 1. september 2021 en varnaraðili ekki upplýst hana um að hún þyrfti að sýna nýjum leigjendum íbúðina.

Þrátt fyrir að samningurinn hafi verið tímabundinn til eins árs hafi aðilar sammælst um að sóknaraðili myndi flytja út eftir þrjá mánuði eða sem fyrst.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa gert kröfu um að sóknaraðili myndi flytja úr íbúðinni þegar hún hafi ekki fallist á að fjarlægja hunda sem hún hafi haldið í íbúðinni án samþykkis. Varnaraðili hafi talið að sættir hefðu náðst á milli aðila þar til kæra í máli þessu hafi borist honum.

Fyrir undirritun leigusamnings hafi sóknaraðili óskað eftir heimild til að halda hund í íbúðinni. Þar sem gengið sé inn í íbúðina í gegnum sameiginlegan inngang hafi varnaraðili óskað eftir samþykki annarra eigenda hússins fyrir því að tilvonandi leigjendur héldu hund í íbúðinni og hafi það fengist 30. apríl 2021.

Stuttu eftir upphaf leigutíma hafi varnaraðili fengið skilaboð frá öðrum eigendum um að svo virtist sem fleiri hundar væru í íbúðinni og að þeir létu ófriðlega og væru með hávaða. Umboðsmaður varnaraðila hafi farið á staðinn en sóknaraðili og sambýlismaður hennar hafi þá ekki verið heima. Við frekari skoðun hafi þó verið unnt að staðfesta að það væru að minnsta kosti þrír hundar í íbúðinni sem létu ófriðlega. Seint þann sama dag hafi náðst í sóknaraðila símleiðis en þau hafi þá verið stödd erlendis. Þeim hafi verið tjáð að þau hefðu einungis leyfi til að halda einn hund í íbúðinni og þyrftu því að fjarlægja aðra hunda tafarlaust. Þau hafi lofað því.

Næstu vikur hafi varnaraðili fengið síendurteknar kvartanir vegna hundanna frá öðrum eigendum og sóknaraðili þannig ekki staðið við lofort sitt. Varnaraðili hafi gert kröfu um að öðrum hundum en þeim sem þau hafi fengið samþykki fyrir yrði tafarlaust komið fyrir annars staðar. Að öðru leyti hafi varnaraðili fallist á beiðni sóknaraðila um að þau hefðu sanngjarnan frest til að finna sér aðra íbúð.

Með tölvupósti 1. september 2021 hafi varnaraðili fyrst fengið staðfest að sóknaraðili hefði fundið aðra íbúð og hún flutt út sama dag. Hún hafi þá haldið uppi þeirri kröfu að fá tryggingarféð endurgreitt en neitað að greiða leigu fyrir september og október. Íbúðin hafi verið leigð út á ný 17. október 2021 og því ljóst að tjón varnaraðila nemi hlutfalli þeirrar leigufjárhæðar sem íbúðin hafi staðið tóm, eða 348.710 kr. Þrátt fyrir að íbúðin hafi verið sýnd þónokkrum áhugasömum einstaklingum hafi ekki verið unnt að finna nýja leigjendur fyrr.

Samskiptum aðila hafi lokið þannig að varnaraðili hafi boðist til að skipta til helminga því tjóni sem hann hafi orðið fyrir vegna háttsemi sóknaraðila. Í samskiptum þeirra hafi varnaraðili gert ráð fyrir því að geta fundið nýjan leigjanda eigi síðar en 1. október en sú hafi þó ekki orðið raunin.

Varnaraðili hafi haldið eftir 115.000 kr. vegna leigu fyrir september, 15.000 kr. vegna tjóns á hillu í ísskáp en til frádráttar hafi komið 5.900 kr. vegna útlagðs kostnaðar sóknaraðila fyrir viðhald á íbúðinni sem varnaraðili hafi fallist á að greiða.

Varnaraðili líti nú svo á að með kæru sóknaraðila hafi hún brotið sátt sem fyrrgreind endurgreiðsla tryggingarfjárins hafi byggt á og því sé sú krafa gerð að sóknaraðili beri að fullu það tjón sem hlotist hafi af háttsemi hennar. Því sé gerð krafa um að sóknaraðili greiði 218.710 kr. sem sé mismunur ógreiddrar leigu og þeirrar fjárhæðar sem þegar hafi verið endurgreidd. Einnig sé gerð krafa um dráttarvexti frá dagsetningu greinargerðar þessarar til greiðsludags.

IV. Niðurstaða            

Um riftunarheimildir leigusala er kveðið á um í 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en samkvæmt 10. tölulið þess ákvæðis er leigusala heimilt að rifta samningi ef leigjandi brýtur skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða gegn húsaleigulögum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg og nauðsynleg.

Fyrir liggur að sóknaraðili fékk leyfi varnaraðila til að halda einn hund í íbúðinni á leigutíma. Aftur á móti hélt hún fleiri hunda og bárust ítrekaðar kvartanir frá öðrum íbúum hússins vegna hávaða sem stafaði frá þeim. Varnaraðili gaf sóknaraðila tækifæri til að bæta þar úr og finna þeim hundum, sem hún og sambýlismaður hennar héldu í leyfisleysi í íbúðinni, annan stað. Ekki kom þó til þess og upplýsti varnaraðili að þetta gengi ekki með tölvupósti 5. júlí 2021. Sóknaraðili upplýsti með tölvupósti 7. júlí að hún og sambýlismaður sinn myndu flytja út 1. nóvember eða fyrr fyndu þau íbúð. Eftir þetta óskaði varnaraðili ítrekað eftir upplýsingum um hvort hundunum hefði verið fundið annað heimili og með tölvupósti 27. júlí féllst varnaraðili á að leigutíma gæti lokið 1. nóvember, yrði þeim hundum sem ekki væri heimild fyrir fundinn annar staður. Varnaraðili hélt áfram að ítreka fyrirspurnir sínar um það hvort hundunum hefði verið fundið annað heimili. Með tölvupósti sóknaraðila 19. ágúst 2021 kom fram að hún hefði að öllum líkindum fundið nýja íbúð frá byrjun september. Varnaraðili svaraði 22. sama mánaðar þar sem hann nefndi að gott væri að hún hefði fundið aðra íbúð og upplýsti að hann myndi auglýsa íbúðina. Með tölvupósti varnaraðila 30. ágúst 2021 óskaði hann eftir leyfi til að sýna íbúðina og svaraði sóknaraðili því þá til að hún yrði flutt úr íbúðinni 1. september. Kærunefnd telur að varnaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli framangreinds 10. tölul. 61. gr. húsaleigulaga, enda hélt sóknaraðili fleiri en einn hund í íbúðinni án heimildar og braut þannig gegn samningi aðila. Aftur á móti neytti varnaraðili ekki formlega réttar síns þar um heldur gerði samkomulag við sóknaraðila um að hún mætti, þrátt fyrir samningsbrot, vera áfram í eigninni til 1. nóvember gegn því að losa sig við þá hunda sem hún var með í leyfisleysi. Nær fyrirvaralaust flutti sóknaraðili út úr hinu leigða 1. september og varnaraðili reyndi að finna nýja leigjendur að eigninni. Fyrir liggur að íbúðin fór í útleigu á ný 17. október 2021. Telur kærunefnd að þrátt fyrir að varnaraðili hafi verið liðlegur hvað varðar lok á samningstíma hafi sóknaraðili ekki mátt vænta þess að hún gæti farið úr hinu leigða þegar henni hentaði þannig að ekki yrði um frekari leigugreiðslur að ræða frá því tímamarki. Telur kærunefnd að skylda sóknaraðila til greiðslu húsaleigu hafi þannig ekki fallið niður við það að hún flutti úr hinni leigðu eign.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið heimilt að halda eftir af tryggingarfénu þeirri fjárhæð sem nemur leigu fyrir hálfan septembermánuð, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Fellst kærunefnd því ekki á kröfu sóknaraðila í málinu.

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi með því að leggja fram kæru í máli þessu rofið það samkomulag sem aðilar hafi gert við lok leigutíma um að hann héldi eftir af tryggingarfénu sem næmi leigu fyrir hálfan septembermánuð en að hann tæki á sig eftirstöðvar tjónsins. Vegna þessa gerir hann nú kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða leigu fram að þeim tíma sem íbúðin fór í útleigu á ný 17. október 2021 og nemur fjárhæð kröfunnar 218.710 kr. Einnig gerir hann kröfu um að sóknaraðila beri að greiða dráttarvexti af kröfunni frá dagsetningu greinargerðar hans í málinu.

Þar sem varnaraðili lagði fram tilboðið í samkomulagsskyni og sóknaraðili tók því ekki, sbr. kæra í máli þessu, telur kærunefnd að varnaraðili sé óbundinn af því. Þar sem varnaraðili hafði samþykkt að leigusamningur félli niður 1. nóvember 2021 ber sóknaraðila að greiða leigu til þess dags. Hér má þó beita með lögjöfnun ákvæði 62. gr. laga um húsaleigu. Í 1. mgr. ákvæðisins segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Sé leigusamningur tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hafi eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Óumdeilt er að varnaraðili reyndi að takmarka tjón sitt og leigði íbúðina út frá 17. október 2021. Telur kærunefnd því að fallast beri á kröfu um hans um skyldu sóknaraðila til að greiða leigu tímabilið 1. september til 16. október 2021.

Í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga segir að nú hafi leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga og sé þá leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Varnaraðili gerir þó aðeins kröfu um að sóknaraðila beri að greiða dráttarvexti af kröfu hans um leigu frá dagsetningu greinargerðar hans í máli þessu, þ.e. frá 10. nóvember 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Sóknaraðila ber að greiða leigu að fjárhæð 218.710 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 10. nóvember 2021.

Reykjavík, 15. desember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson