Mál nr. 119/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 119/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Sigurlaug Helga Pétursdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila með bréfi, dags. 16. september 2020. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðili eigi rétt á skaðabótum vegna vanefnda varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða honum alls 520.800 kr. ásamt dráttarvöxtum af 347.200 kr. frá 13. september 2020 til 5. október 2020, af 434.000 kr. frá þeim degi til 1. nóvember 2020 og af 520.800 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Þá gerir varnaraðili kröfu um málskostnað úr hendi sóknaraðila.

Með kæru, dags. 20. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. október 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 26. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. desember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. desember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. janúar 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. janúar 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 16. desember 2019 til 16. desember 2020 um leigu sóknaraðila á millilofti á fasteign varnaraðila að E. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að þrátt fyrir að leigutími hafi átt að hefjast 16. september 2019 hafi hann enn ekki fengið húsnæðið afhent. Ástæðan hafi fyrst um sinn verið vegna framkvæmda varnaraðila við húsnæðið. Um miðjan mars 2020 hafi sóknaraðili óskað eftir því að leigusamningnum yrði rift vegna COVID-19, enda hefði hann þá ekki fengið húsnæðið afhent og starfsemi hans minnkað verulega sökum faraldursins. Sóknaraðila hafi verið tjáð af varnaraðila að haldið yrði áfram með endurbætur húsnæðisins og að eftir að COVID-19 faraldurinn yrði yfirstaðinn myndi sóknaraðili hafa val um að halda áfram leigunni eða ekki. Sóknaraðili hafi ekkert heyrt frekar frá varnaraðila  fyrr en 14. september 2020 þegar hann hafi fengið reikning fyrir leigu húsnæðisins vegna júlí til október. Þá hafði sóknaraðili ekki enn fengið húsnæðið afhent.

Í upphafi leigutíma hafi sóknaraðili greitt 420.000 kr. til varnaraðila, eða sem hafi jafngilt sex mánaða leigu.

Þann 16. september 2020 hafi sóknaraðili sent varnaraðila bréf þar sem leigusamningi hafi verið rift með vísan til 2. tölul. 60. gr. húsaleigulaga vegna verulegs dráttar sem hafi orðið á afhendingu húsnæðis. Bréfið hafi verið birt varnaraðila með stefnuvotti. Þrátt fyrir það hafi sóknaraðili fengið innheimtuviðvörun, dags. 28. september 2020. Þannig sé ljóst að varnaraðili fallist ekki á riftunina.

Sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum með vísan til 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, enda ljóst að verulegur dráttur hafi orðið á afhendingu húsnæðisins. Sóknaraðili hafi í fyrstu sýnt aðstæðum skilning, enda framkvæmdir í gangi í húsnæðinu á vegum varnaraðila og í kjölfarið hafi skollið á COVID-19 heimsfaraldurinn með tilheyrandi vandkvæðum. Það hafi því ekki verið fyrr en 14. september 2020 þegar sóknaraðili hafi fengið reikning fyrir leigu húsnæðisins fyrir tímabilið júlí til október 2020, sem sóknaraðila hafi orðið ljóst að varnaraðili hafi ekki ætlað að efna leigusamninginn.

Með hliðsjón af framangreindu sé sóknaraðili innan tímaramma 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hvað varði tímamark riftunar, enda hafi honum orðið endanlega ljóst 14. september 2020 að varnaraðili myndi ekki efna leigusamninginn og að hann myndi ekki bæta úr vanefndunum. Þess megi einnig geta að sóknaraðili hafi ekki enn fengið húsnæðið afhent og einungis rúmir tveir mánuðir séu eftir af leigutímabili samkvæmt leigusamningi.

Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga eigi leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta beri leigusali ábyrgð á drætti á afhendingu á húsnæði.

Sóknaraðili hafi greitt 420.000 kr. til varnaraðila í upphafi leigutíma sem jafngildi sex mánaða leigu. Hann hafi gert það í þeirri trú að hann fengi húsnæðið afhent. Enn hafi sóknaraðili ekki fengið húsnæðið afhent og hafi hann þannig orðið fyrir tjóni af völdum varnaraðila. Fari hann því fram á að varnaraðili greiði skaðabætur sem nemi þeirri upphæð sem hann hafi greitt í fyrirframgreidda leigu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í leigusamningnum hafi verið kveðið á um að sóknaraðili skyldi setja tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi sem næmi þriggja mánaða leigugreiðslu sem greiða hafi átt inn á reikning varnaraðila við upphaf leigutíma. Þann 8. janúar 2020 hafi sóknaraðili greitt tryggingu að fjárhæð 210.000 kr.

Í upphafi leigutíma hafi varnaraðili gefið út reikninga mánaðarlega og þeir fengist greiddir af hálfu sóknaraðila án athugasemda. Í mars 2020 hafi sóknaraðili tjáð varnaraðila að tekjur hans hefðu dregist verulega saman vegna COVID-19 heimsfaraldurs og að hann hefði áhyggjur af leigugreiðslum vegna þess. Aðilar hafi í kjölfarið sammælst um að varnaraðili myndi halda áfram að gefa út reikninga fyrir leigunni og myndi ganga að tryggingarfénu til greiðslu reikninganna.

Í september 2020 hafi varnaraðili uppgötvað að reikningar vegna leigu höfðu ekki verið gefnir út síðustu þrjá mánuðina á undan og hafi leiguverð því verið ógreitt vegna júlí, ágúst og september 2020. Varnaraðili hafi þá gefið út reikning vegna þriggja mánaða leigu í september. Engin viðbrögð hafi borist frá sóknaraðila fyrr en varnaraðila hafi verið birt riftunaryfirlýsing 16. september 2020.

Því sé mótmælt að verulegur dráttur hafi orðið á afhendingu húsnæðisins. Því séu engar vanefndir á leigusamningi af hálfu varnaraðila. Sóknaraðili hafi haft fullan aðgang að hinu leigða frá upphafi leigutíma. Sóknaraðili hafi hvorki sýnt fram á það með nokkrum hætti að hann hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu eins og samið hafi verið um né að hann hafi óskað eftir aðgangi eftir að leigutími hafi byrjað. Þá hafi sóknaraðili greitt leigu vegna húsnæðisins frá upphafi leigutíma án athugasemda þar til varnaraðili hafi hætt að gefa út reikninga fyrir mistök.

Þá sé réttur sóknaraðila til riftunar fallinn niður, sbr. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, en hann hafi ekki neytt réttar síns til riftunar innan átta vikna frá því að honum hafi verið kunnugt um meintar vanefndir varnaraðila. Sóknaraðili byggi á því að vanefndir varnaraðila felist í því að dráttur hafi orðið á afhendingu húsnæðisins, en afhenda hafi átt húsnæðið 16. desember 2019. Varnaraðili hafi ekki fengið upplýsingar um að sóknaraðili hafi talið að vanefndir væru til staðar fyrr en riftun hafi verið send 16. september 2020, eða níu mánuðum eftir upphaf leigutíma. Þá sé á því byggt að frá upphafi leigutíma hafi sóknaraðili greitt leigu vegna húsnæðisins án athugasemda þar til varnaraðili hafi hætt að gefa út reikninga fyrir mistök. Varnaraðili hafi því verið í góðri trú um að sóknaraðili teldi engar vanefndir vera til staðar af hálfu varnaraðila.

Réttur sóknaraðila til riftunar sé því niður fallinn, auk þess sem skilyrði fyrir riftun séu ekki til staðar.

Kröfu sóknaraðila um greiðslu skaðabóta sé mómælt. Því sé mótmælt að sóknaraðili hafi orðið fyrir tjóni af völdum varnaraðila, enda hafi sóknaraðili haft fullan aðgang að hinu leigða húsnæði frá upphafi leigutíma og þá hafi sóknaraðili ekki sýnt fram á það með nokkrum hætti að hann hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu meðan á leigutíma hafi staðið. Meint tjón sóknaraðila sé því ósannað og beri því að hafna kröfu hans um viðurkenningu á skaðabótaskyldu varnaraðila.

Þá því sé enn fremur mótmælt að sóknaraðili hafi greitt 420.000 kr. til varnaraðila við upphaf leigutímabils sem jafngildi sex mánaða leigu. Samkvæmt 9. gr. leigusamnings aðila sé ljóst að farið hafi verið fram á greiðslu tryggingar sem samsvari þriggja mánaða leigu eða 210.000 kr. Sóknaraðili hafi því aðeins greitt 210.000 kr. inn á reikning varnaraðila 8. janúar 2020, sbr. meðfylgjandi reikningsyfirlit.

Varnaraðili geri kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða 520.800 kr. sem nemi vangoldinni leigu frá júlí til desember 2020, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001. Um upphaf dráttarvaxta sé vísað til 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001. Vísað sé til meginreglu kröfu- og samningaréttarins um efndir fjárskuldbindinga og ákvæða laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, nr. 7/1936.

Af fyrirliggjandi gögnum og að framangreindu virtu sé ljóst að hafna beri kröfum sóknaraðila og taka til greina kröfu varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að því sé hafnað að hann hafi haft fullan aðgang að hinu leigða húsnæði frá upphafi leigutíma. Hið rétta sé að sóknaraðila hafi aldrei verið heimilt að nota hið leigða húsnæði og hafi ekki haft aðgang að því. Sóknaraðili hafi aldrei fengið afhenta lykla. Ástæða fyrir því að húsnæðið hafi ekki verið afhent sé sú að húsnæðið hafi ekki verið tilbúið. Samkvæmt leigusamningi hafi upphaf leigutíma átt að vera 16. desember 2019 og skyldi leigan greiðast mánaðarlega fyrirfram, í fyrsta sinn 19. desember 2019. Af bankayfirliti megi sjá að fyrstu greiðslur hafi ekki verið inntar af hendi fyrr en í janúar 2020, annars vegar 210.000 kr. og hins vegar 86.915 kr. Ástæðan fyrir því hafi verið sú að sóknaraðili hafi sjálfur frestað greiðslum sökum þess að hann hafði ekki fengið húsnæðið afhent. Varnaraðili hafi aftur á móti haldið áfram að senda reikninga til sóknaraðila og fullvissað hann um að hann myndi lagfæra húsnæðið eins fljótt og auðið væri og að sóknaraðili þyrfti að greiða leigu í samræmi við leigusamning. Varnaraðili hafi jafnframt fullvissað sóknaraðila um að þær fjárhæðir sem hann myndi greiða án þess að vera kominn með húsnæðið myndu ganga upp í leiguna síðar meir þegar hann hefði fengið húsnæðið afhent. Sóknaraðili hafi þannig lagt traust sitt á varnaraðila með þessum hætti.

Í kæru sóknaraðila komi fram að hann hafi greitt 420.000 kr. við upphaf leigusamnings. Hið rétta sé að hann hafi greitt 472.058 kr. líkt og sjá megi af meðfylgjandi yfirliti yfir greiðslur á árinu 2020. Kr. 210.000 kr. hafi verið greiddar í tryggingu og leigugreiðslur hafi verið greiddar fyrir janúar til mars 2020.

Í mars þegar heimsfaraldur COVID-19 hafi skollið á hér á landi hafi aðilar átt samtal um stöðuna, enda hafi sóknaraðili þá enn ekki fengið húsnæðið afhent og starfsemi hans þá minnkað verulega sökum faraldursins og tekjur hans dregist saman. Sóknaraðili hafi þá óskað eftir endurgreiðslu á þeim greiðslum sem höfðu þá þegar verið inntar af hendi. Varnaraðili hafi tjáð sóknaraðila að hann myndi endurgreiða leigugreiðslurnar eða leyfa sóknaraðila að nota þær upp í næsta leigusamning ef aðilar gerðu annan leigusamning. Hann hafi tjáð sóknaraðila að þeir myndu ganga frá því eftir COVID-19. Sóknaraðili hafi þannig verið í góðri trú að leigusamningurinn hefði fallið niður frá þessu tímamarki og að hann myndi fá endurgreidda þá fjármuni sem hann hefði þá þegar greitt. Sóknaraðili hafi ekki samþykkt að varnaraðili mætti ganga að tryggingarfénu og hafi hann verið grunlaus um að slíkt hefði verið gert. Þá hafi hann ekki fengið senda reikninga fyrir tímabilið apríl til júní.

Það hafi ekki verið fyrr en í september sem sóknaraðila hafi borist reikningur frá varnaraðila fyrir leigu fyrir tímabilið júlí til september 2020 en þá hafði hann ekkert heyrt frá honum síðan í mars.

Með hliðsjón af öllu framangreindu hafni sóknaraðili því að réttur hans til riftunar sé niður fallinn. Það hafi ekki verið fyrr en í september 2020 sem sóknaraðila hafi orðið ljóst að varnaraðili hafi ekki ætlað að standa við loforð sín, enda hafði sóknaraðili hvorki heyrt frá varnaraðila né fengið frá honum reikninga vegna leigu frá því í mars. Sóknaraðili hafi þannig verið í góðri trú um að leigusamningurinn hefði fallið niður á þeim tímapunkti. Þegar sóknaraðila hafi orðið ljóst að varnaraðili hafi ætlað að halda áfram að innheimta leigu án þess að vera búinn að afhenda húsnæðið hafi hann þegar brugðist við. Riftunin hafi þannig verið heimil og hún verið vel innan þeirra tímamarka sem húsaleigulög, nr. 36/1994, kveði á um.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að engar vanefndir hafi verið á leigusamningi af hans hálfu. Sóknaraðili hafi haft fullan aðgang að hinu leigða húsnæði frá upphafi leigutíma. Sóknaraðili hafi hvorki sýnt fram á það með nokkrum hætti að hann hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu eins og samið hafi verið um né hafi hann óskað eftir aðgangi eftir að leigutími hafi hafist.

Þá hafi sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn sem sýni fram á að hann hafi gert athugasemdir við afhendingu hins leigða húsnæðis fyrr en riftun hafi verið send 16. september 2020, löngu eftir að lögbundinn frestur til riftunar hafi verið liðinn, sbr. 4. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi því verið í góðri trú um að sóknaraðili teldi engar vanefndir vera til staðar.

Því sé ljóst að réttur sóknaraðila til riftunar sé fallinn niður, auk þess sem skilyrði riftunar séu ekki til staðar.

Sóknaraðili hafi haft fullan aðgang að hinu leigða húsnæði frá upphafi leigutíma og sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á það með nokkrum hætti að hann hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu á meðan á leigutíma hafi staðið. Meint tjón sóknaraðila sé því ósannað og beri því að hafna kröfu hans um viðurkenningu á skaðabótaskyldu varnaraðila.

Þá sé því mótmælt að varnaraðili hafi lýst því yfir að hann myndi endurgreiða leigugreiðslur eða leyfa sóknaraðila að nota þær upp í aðra leigusamninga, yrðu þeir yfir höfuð gerðir. Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á það með nokkrum hætti að slík yfirlýsing hafi verið gefin.

Krafa sóknaraðila sé í heild órökstudd, enda liggi ekki fyrir nein gögn sem færi sönnur á málatilbúnað hans. Í því ljósi sé bent á að það samrýmist meginreglum íslensks réttar að tjónþoli beri sönnunarbyrði fyrir því að tiltekin háttsemi þess, sem hann beini bótakröfu að, hafi orsakað tjón hans.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila. Um var að ræða eins árs leigusamning sem skyldi ljúka 16. desember 2020.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Samkvæmt 5. gr. leigusamnings aðila var samningurinn uppsegjanlegur með gagnkvæmum þriggja mánaða uppsagnarfresti.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili byggir riftun sína á 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. Í ákvæðinu segir að verði verulegur dráttur á afhendingu húsnæðisins sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningi. Einnig kemur fram í ákvæðinu að beri leigusali ábyrgð á slíkum drætti eigi leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.-8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur.

Sóknaraðili greiddi tryggingarfé að fjárhæð 210.000 kr. þann 8. janúar 2020. Þá greiddi hann leigu fyrir tímabilið janúar til mars 2020. Sóknaraðili segir að hann hafi ekki heyrt frá varnaraðila frá því í mars 2020 fyrr en hann hafi fengið reikning vegna leigu, dags. 14. september 2020, fyrir tímabilið júlí til október. Með bréfi, dags. 16. september 2020, rifti sóknaraðili leigusamningnum á þeirri forsendu að hann hefði ekki enn fengið húsnæðið afhent.

Varnaraðili segir að aðilar hafi rætt saman í mars 2020 þar sem ákveðið hafi verið að hann myndi áfram gefa út reikninga vegna leigunnar og ganga að tryggingarfénu til greiðslu reikninganna vegna tekjufalls sóknaraðila. Sóknaraðili hafnar þessu og segir að varnaraðili hafi fullvissað sig um í mars 2020 að þær fjárhæðir sem hann myndi greiða áður en til afhendingar á húsnæðinu kæmi myndu ganga upp í leiguna síðar meir þegar hann hefði fengið húsnæðið afhent. Einnig segir sóknaraðili að hann hefði óskað eftir endurgreiðslu á þeim leigugreiðslum sem hann hefði greitt þar sem húsnæðið hefði enn ekki verið afhent og varnaraðili sagt að hann myndi endurgreiða þær eða leyfa sóknaraðila að nota þær upp í næsta leigusamning ef aðilar gerðu nýjan samning. Sóknaraðili segir að hann hafi talið að leigusamningurinn hefði fallið niður í mars 2020. Varnaraðili fellst ekki á það og segir að leiga vegna tímabilsins apríl til júní hafi verið greidd með tryggingarfénu og þegar hann hafi uppgötvað það í september 2020 að leiga hefði ekki verið innheimt fyrir mistök frá júlí 2020 hafi hann gefið út reikning vegna tímabilsins júlí til október 2020. Engin gögn liggja fyrir í málinu sem stutt geta framburði aðila hvað afhendingu á hinu leigða varðar og stendur hér orð gegn orði.

Ekki liggur fyrir að sóknaraðili hafi haft uppi athugasemdir við það að afhending hins leigða hafi ekki átt sér stað fyrr en hann rifti samningi aðila níu til tíu mánuðum eftir að 12 mánaða samningur þeirra tók gildi. Þá greiddi sóknaraðili athugasemdalaust leigu fyrstu þrjá mánuði leigutímans og lagði fram tryggingu fyrir réttum efndum á samningnum. Telur kærunefnd þetta styðja fullyrðingar varnaraðila um að afhending hins leigða hafi farið fram í samræmi við efni samnings aðila en í samningi aðila segir að aðgengi að hinu leigða fari eftir samkomulagi við leigusala. Sóknaraðili ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði riftunar hafi verið uppfyllt og telur kærunefnd hann ekki hafa gert það. Fellst kærunefnd því ekki á kröfur hans.

Þar sem riftun sóknaraðila var ólögmæt ber að fallast á kröfur varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða leigu út leigutíma, eða þar til varnaraðili hefði getað leigt milliloftið út að nýju.

Í 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Hefur ákvæðinu verið beitt um tilvik þar sem leigjandi riftir með ólögmætum hætti, með lögjöfnun. 

Með hliðsjón af framangreindu ákvæði telur kærunefnd að varnaraðila hafi borið að takmarka tjón sitt með því að gera ráðstafnir til að leigja rýmið út að nýju þegar eftir að honum varð ljóst að sóknaraðili hygðist ekki nýta það, sbr. fyrrnefnt bréf sóknaraðila, dags. 16. september 2020. Telur kærunefnd að ekki sé óvarlegt að ætla að varnaraðili hafi í það minnsta getað leigt rýmið út að nýju frá 1. nóvember 2020. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila leigu vegna tímabilsins 1. júlí 2020 til 31. október 2020, samtals að fjárhæð 347.200 kr. Þá er fallist á kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 260.400 kr. frá 13. september 2020 til 5. október 2020 en af 347.200 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Samkvæmt 5. málsl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að virtu þessu ákvæði telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila fyrir leigu vegna tímabilsins 1. apríl 2020 til 30. júní 2020, enda var leiga ekki greidd frá 1. apríl.

Kærunefnd tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur að nokkru leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer aftur á móti ekki fram fyrir kærunefndinni.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila leigu að fjárhæð 347.200 kr. vegna tímabilsins 1. júlí 2020 til 31. október 2020. Auk þess ber honum að greiða dráttarvexti af 260.400 kr. frá 13. september 2020 til 5. október 2020 en af 347.200 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                    Eyþór Rafn Þórhallsson