Mál nr. 114/2011
Miðvikudaginn 22. febrúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 114/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A hefur með kæru, dags. 18. ágúst 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 11. maí 2011 um synjun á umsókn um að við ákvörðun um afléttingu krafna umfram söluverð, á B, verði tekið tillit til lögveðskrafna og söluþóknunar. Með hinni kærðu ákvörðun var endurupptekin beiðni sem var synjað að svo stöddu, á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs í september 2010.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi var skuldari að láni hjá kærða sem hvíldi á fasteigninni að B. Hún var ekki eigandi fasteignarinnar. Þann 23. ágúst 2010 sótti hún um að við ákvörðun um afléttingu krafna umfram söluverð, á framangreindri fasteign, yrði tekið tillit til lögveðskrafna og söluþóknunar fasteignarinnar. Beiðninni var synjað að svo stöddu á fundi kærða í september 2010 þar sem ekki varð annað séð af gögnum málsins en að áhvílandi lán rúmuðust innan kaupverðs íbúðarinnar. Með bréfi kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 18. mars 2011, óskaði hún að nýju eftir því að kærði heimilaði afléttingu veðkrafna umfram söluverð að teknu tilliti til lögveðskrafna og söluþóknunar. Kærði synjaði beiðninni á fundi þann 11. maí 2011. Hefur kærandi kært þá ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar. Kærði hefur heimild til þess að aflétta veðkröfum sem standa utan söluverðs fasteigna. Byggir sú heimild á reglugerð um kröfur sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, og að auki samþykkti stjórn kærða á fundi sínum þann 6. maí 2010 frekari reglur um afléttingu krafna sem standa utan söluverðs eignar. Við meðferð umsóknar kæranda var lagt fram minnisblað lögfræðisviðs til stjórnar Íbúðalánasjóðs, dags. 3. maí 2011, þar sem fram kom að umrædd fasteign væri ekki yfirveðsett miðað við kauptilboð, dags. 11. ágúst 2010, sem fylgt hafi umsókn kæranda. Samkvæmt því hefði verið boðið 20.500.000 kr. í fasteignina, en áhvílandi veðlán hafi þá verið að uppgreiðsluverðmæti 19.456.869 kr. Þann 1. september 2010 hafi verið gengið frá kaupsamningi á grundvelli tilboðsins. Kaupsamningi hafi verið þinglýst 7. september 2010 og afsal undirritað þann 20. desember 2010.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 22. ágúst 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá kærða. Að auki var þess farið á leit við kærða að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 9. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. september 2011, var bréf kærða sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Þá kallaði úrskurðarnefnd eftir upplýsingum um hvort kærandi hefði við afgreiðslu annarra mála tekið tillit til áhvílandi lögveða eða söluþóknunar, þar sem nefndin þótti að misvísandi upplýsingar hefðu komið fram í gögnum málsins. Var nefndin upplýst um að í engum tilvikum hefði slíkt verið gert af hálfu Íbúðalánasjóðs.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir ákvörðun kærða um synjun á beiðni kæranda um afléttingu krafna umfram söluverð vegna sölu á fasteigninni að B. Þess er aðallega krafist að úrskurðað verði á þann hátt að innan túlkunar stjórnar kærða á skilyrðum fyrir beitingu 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010, um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, rúmist að tekið verði tillit til uppgjörs lögveðskrafna og sölukostnaðar. Til vara er þess krafist að tekið verði tillit til lögveðskrafna og 1% söluþóknunar og til þrautavara að tekið verði tillit til lögveðskrafna.
Kærandir greinir frá því að samþykkt hafi verið kauptilboð í fasteignina að B, en kærandi hafi verið skráður skuldari áhvílandi veðlána. Í framhaldi af því hafi skuldari sótt um afléttingu þeirra veðkrafna sem voru umfram söluverð, á grundvelli heimildar í 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010, um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu. Kærandi vísar til þess að framangreind reglugerð hafi að geyma heimild í 2. tölul. 2. gr. fyrir kærða til að létta af fasteignum kröfum sem standa utan við söluverð fasteigna við frjálsa sölu þeirra. Þá sé gerð grein fyrir ýmsum skilyrðum þess að fá afléttingu krafna á grundvelli umræddrar reglugerðar á heimasíðu kærða. Í 4. tölul. á heimasíðunni komi fram það skilyrði að allt söluverð fari til greiðslu lána og enn fremur sé þar gerð skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.
Fram kemur hjá kæranda að sú túlkun að gerð sé skýlaus krafa um að öllu söluverði fasteignar verði varið til greiðslu lána sem hvíli á fasteigninni fáist vart samræmst tilgangi reglugerðarákvæðisins og þess markmiðs að þetta sé eitt af greiðsluerfiðleikaúrræðum sem kærði bjóði upp á, en til þess sé vísað á heimasíðu sjóðsins sem eitt af þeim úrræðum sem standi fólki í greiðsluerfiðleikum til boða. Reyni skuldari að selja yfirveðsetta fasteign sína til þess að reyna að koma henni í verð, án þess að fá nokkuð í sinn hlut sjálfur, sé ekki hægt að líta öðruvísi á en verið sé að forða eign frá nauðungarsölu til hagsbóta fyrir kröfuhafa, eins og gert hafi verið í máli þessu. Megi því segja að túlkun stjórnar kærða á reglum sínum valdi því að markmið reglugerðarákvæðisins náist ekki.
Þá beri að líta til þess að þegar skuldari yfirveðsettrar eignar selji eign sína á frjálsum markaði, sé hann að forða því af fremsta megni að fasteignin verði seld nauðungarsölu, en á því hafi verið hætti í tilviki kæranda. Við sölu fasteignar á nauðungarsölu þurfi að gjalda sýslumanni 1% af söluverði eignarinnar og leysi kærandi eign til sín þurfi hann jafnframt að greiða fyrir endursölu fasteignarinnar. Verði því að teljast mjög íþyngjandi og ekki í samræmi við tilgang lagaákvæðisins að sanngjörn söluþóknun falli ekki undir þær kröfur sem greiddar séu þegar tekið sé tillit til þess hvort aflétta skuli skuldum umfram söluverð.
IV. Sjónarmið kærða
Kærði áréttar að samkvæmt reglum stjórnar Íbúðalánasjóðs, sem samþykktar hafi verið á fundi stjórnar kærða þann 6. maí 2010, skuli öllu söluverði þeirra fasteigna sem seldar eru frjálsri sölu varið til greiðslu lána á viðkomandi fasteign. Af þeim sökum sé það skilyrði að hluta söluverðs verði ekki ráðstafað til greiðslu lögveða eða sem þóknun til fasteignasala.
Fram hafi komið við afgreiðslu á umsókn kæranda að áhvílandi veðlán hafi rúmast innan söluverðs íbúðarinnar og því hafi ekki verið hægt að verða við umsókn kæranda. Að öðru leyti var af hálfu kærða vísað til minnisblaðs lögfræðisviðs til stjórnar kærða, dags. 3. maí 2011, þar sem fram komi að lögveðskröfur falli ekki undir greiðslu á lánum samkvæmt reglum kærða, vegna sérstaks eðlis þeirra. Þá geti kostnaður af sölu, svo sem þóknun til fasteignasala vegna sölu fasteignar, ekki fallið þar undir.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana kærða og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi kærði synjun kærða um afléttingu krafna umfram söluverð vegna sölu á fasteigninni B. Þess er farið á leit að tekið verði tillit til uppgjörs lögveðskrafna og sölukostnaður, en til vara að tekið verði tillit til lögveðskrafna og 1% söluþóknunar og til þrautavara að tekið verði tillit til lögveðskrafna.
Í 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010, sem sett var með heimild í 47. og 50. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljist hafa glatað veðtryggingu meðal annars í eftirfarandi tilvikum:
„Þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara. Enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs.“
Í reglum kærða sem samþykktar voru á fundi þann 6. maí 2010 kemur fram að meðal skilyrða þess að geta sótt um niðurfellingu skulda samkvæmt fyrrgreindu reglugerðarákvæðinu verði allt söluverð fasteignar eigna fara til greiðslu lána á viðkomandi fasteign og verði þar ekki tekið tillit til vanskila vegna lögveða í viðkomandi fasteign eða söluþóknunar.
Kærandi hefur andmælt því og sett fram kröfu sína í þremur liðum samhliða því að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Í fyrsta lagi að kærði felli niður eftirstöðvar lána að svo miklu marki sem þær falli utan söluverðs eftir að tekið hefur verið tillit til skulda vegna lögveða og greiddrar söluþóknunar, til vara að tekið verði tillit til skulda vegna lögveða og 1% söluþóknunar og til þrautavara að tekið verði tillit til áhvílandi lögveðskrafna.
Sú heimild sem kærði hefur stuðst við er að finna í reglugerð nr. 359/2010, um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, og sem gefin er út með heimild í lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, með síðari breytingum. Í fyrri reglugerðum, svo sem reglugerð nr. 119/2003 sem felld var úr gildi með reglugerð nr. 359/2010, var ekki að finna sambærilegt ákvæði og það sem 2. tölul. 2. gr. reglugerðar nr. 359/2010 hefur að geyma.
Um heimild Íbúðalánasjóðs til að afskrifa veðkröfur er fjallað í 47. gr. laga nr. 44/1998 með síðari breytingum. Ákvæðið hefur ekki að geyma nein fyrirmæli um heimild Íbúðalánasjóðs til afskrifta á veðskuldum einstaklinga við frjálsa sölu fasteigna. Slík heimild er þó til staðar þegar fasteign hefur verið seld nauðungarsölu, utan þess þegar eignir þeirra hafa verið seldar nauðungarsölu svo sem fram kemur í 1. mgr. 47. gr. eða þegar svo háttar til að um er að ræða einstaklinga, enda sé niðurfelling skulda liður í samræmdum aðgerðum kröfuhafa, þ.m.t. fjármálafyrirtækja, í tengslum við heildarendurskipulagningu á fjármálum viðkomandi, eða í tengslum við afskrift útistandandi veðkrafna í samræmi við ákvæði laga nr. 63/1985, um greiðslujöfnun fasteignaveðlána til einstaklinga og ákvæði laga nr. 50/2009, um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði.
Almenna reglan er sú að kröfuhafa er frjálst að gefa eftir skuldir sínar. Um afskriftir veðkrafna Íbúðalánasjóðs fer hins vegar eftir 47. gr. laga nr. 44/1998. Í reglugerð sem sett var á grundvelli þess ákvæðis er að finna rýmri heimild til niðurfellingar veðkrafna Íbúðalánasjóðs en um getur í framangreindu ákvæði. Á grundvelli reglna ákvæðisins hefur stjórn Íbúðalánasjóðs sett sér reglur um frekari framkvæmd niðurfellingar veðkrafna við frjálsa sölu fasteigna. Felst meðal annars í þeim að ekki verði felldar niður veðkröfur sjóðsins nema öllu söluverði sé varið til greiðslu áhvílandi veðskulda. Í ljósi framangreinds verður við úrlausn þessa máls, eins og hér stendur á, leyst úr ágreiningi aðila á grundvelli þeirra reglna sem stjórn íls setti sér um framkvæmd þeirrar heimildar sem kveðið var á um í reglugerð nr. 359/2010, þar á meðal um hvernig ráðstafa skuli söluverði fasteignar við frjálsa sölu. Þá hefur verið upplýst að ákvæðið hefur verið framkvæmt með samræmdum hætti um allar umsóknir lántakenda, og að í engu tilviki hafi verið veittar undanþágur frá því. Er því ekki fallist á kröfur kæranda um að tekið verði tillit til lögveðskrafna og söluþóknunar, hvort heldur útlagðrar þóknunar eða hluta hennar sem taki mið af söluþóknun við nauðungarsölu fasteigna og er hin kærða ákvörðun því staðfest með framangreindum athugasemdum.
Samkvæmt framansögðu er ekki fallist á kröfur kæranda þess efnis að tekið verði tillit til lögveðskrafna og söluþóknunar við afléttingu krafna umfram söluverð fasteignarinnar í B.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Synjun Íbúðalánasjóðs á beiðni A um afléttingu krafna umfram söluverð á B er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal