Mál nr. 24/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 24/2009
Hugtakið hús. Kostnaðarhlutdeild: Leki, viðgerð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. í júlí 2009, mótt. 28. júlí 2009, beindu, A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð E, f.h. gagnaðilanna E og F, dags. 17. september 2009, og greinargerð G, f.h. D, dags. 30. september 2009, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. desember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tvö samliggjandi hús að hluta við Ægisíðu 121 og 121a í Reykjavík, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta 0101 og 0201 í húsi nr. 121a en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta 0101, 0201 og 0301 í húsi nr. 121. Ægisíða 121 var byggð árið 1948 en Ægisíða 121a var byggð árið 1995. Fyrir liggur þinglýstur skiptasamningur, dags. 18. júlí 1990. Ágreiningur er um hvort Ægisíða 121 og 121a teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og um viðgerðakostnað vegna lekaskemmda.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:
- Að Ægisíða 121 og 121a teljist ekki eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.
- Að álitsbeiðendum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna sigs í botnplötu, raka í veggjum, sveppamyndunar í veggjum og ástands lagna í húsi nr. 121.
Í álitsbeiðni er greint frá því að húsin séu samliggjandi að hluta við austurgafl eldra hússins. Sameiginlegur eignaskiptasamningur hafi verið gerður árið 1990, eða áður en yngra húsið var byggt. Í húsi nr. 121 séu þrír eignarhlutar; 0101, 0201 og 0301. Í húsi nr. 121a séu tveir eignarhlutar, þ.e. 0101 og 0201. Húsfélag hafi ekki verið stofnað með formlegum hætti. Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur aðila snúi að því hvort hin samtengdu hús að Ægisíðu 121 og l21a teljist vera eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Eldra húsið sé byggt árið 1948 og þarfnist nú mikilla og kostnaðarsamra viðgerða. Þannig sé leki/raki í eldra húsinu sem skemmi út frá sér og yfir í hús nr. 121a. Hafi rakinn valdið sveppamyndun í íbúðum 0101 og 0201 í húsi nr. 121. Gera þurfi við glugga, þakkanta, útihurðir, steyptar tröppur og stétt, auk þess sem múrviðgerðir á eldra húsinu séu nauðsynlegar. Þá sé sig í botnplötu eldra hússins. Ljóst sé að kostnaður við fyrirhugaðar viðgerðir hlaupi á milljónum króna. Ágreiningur sé um skiptingu þess kostnaðar milli eigenda í 121 og 121a.
Álitsbeiðendur gera þá kröfu að nefndin taki afstöðu til þess hvort Ægisíða 121 og 121a teljist vera eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994, og þá jafnframt hvaða framkvæmdir teljist sameiginlegar, sbr. 45. gr. laganna. Telji nefndin að húsin séu eitt hús í skilningi laganna sé óskað eftir því að nefndin taki afstöðu til þess hvort ákvæði 46. gr. eigi við varðandi skiptingu kostnaðar milli eigenda íbúða. Að mati gagnaðila þurfi að ráðast í framkvæmdir vegna sigs í botnplötu, raka í veggjum, sveppamyndunar í veggjum (vegna raka) og vegna ástands lagna.
Álitsbeiðendur greina frá því að aflað hafi verið matsgerða til að meta viðgerðaþörf án nokkurs samráðs við þá. Í þessum matsgerðum sé lagt til að ráðist verði í framkvæmdir á botnplötu og að farið verði í utanhússviðgerðir á húsi nr. 121. Þá komi einnig fram þar að athuga þurfi ástand frárennslislagna. Álitsbeiðendur gera alla fyrirvara við þessar matsgerðir.
Um sé að ræða tvö hús sem byggð hafi verið með 50 ára millibili, þó þau tengist að hluta á gafli. Ástand húsanna sé því mjög misjafnt vegna aldurs þeirra. Álitsbeiðendur hafi keypt íbúð í nýlegu húsnæði og hafi því ekki mátt búast við kostnaðarsömum framkvæmdum vegna aldurs og þannig ástands eldra hússins. Til dæmis megi nefna að sig í gólfi húss nr. 121 virðist tilkomið vegna þess að árið 1948 voru gólfplötur ekki járnbentar eins og gert hafi verið eftir 1980.
Álitsbeiðendur benda á að viðhald húsanna hafi hingað til verið alveg aðskilið.
Í greinargerð gagnaðila (E og F) vegna eignarhluta 0201 og 0301 kemur fram að ekki fáist séð að lög geti staðið til annarrar niðurstöðu en að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994. Þannig séu húsin sambyggð og samtengd og tilteknir hlutar þeirra þar með sameiginlegir en af 2. mgr. 6. gr. laganna leiðir þá að ytra byrði beggja húshluta sé sameign allra sem þar búa. Í eignaskiptasamningi sem sé sameiginlegur fyrir eignarhlutana komi fram að Ægisíða 121a sé viðbygging við Ægisíðu 121 og hafi það vafalaust verið forsenda þess að leyfi hafi fengist til að byggja nýrri hlutann á sínum tíma. Þegar af þessum ástæðum verði að telja það blasa við að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga.
Gagnaðilar taka undir að samskipti eigenda hvað varði sameiginleg málefni hafi verið óformleg gegnum tíðina, svo langt aftur sem vitað sé, hið minnsta til ársins 2000.
Af hálfu gagnaðila er bent á að rétt sé að fyrir liggi að framkvæma þurfi viðgerðir á Ægisíðu 121. Þá segi að matsgerðar hafi verið aflað um viðgerðarþörf án samráðs við álitsbeiðendur. Því sé til að svara um þetta að gagnaðili (E) hafi tekið það upp af sjálfsdáðum að fá aðila til að gefa álit á viðgerðarþörf og kostnaði við þær svo unnt væri að leggja fyrir íbúa einhvers konar mat til umræðu á þessum atriðum. Með því hafi enginn réttur verið hafður af neinum um neitt heldur hafi hugmyndin aðeins verið sú að ýta umræðum um þessi mál úr vör. Í raun sé ekki um neins konar matsgerðir að ræða í hefðbundnum skilningi heldur aðeins skýrslu eða úttekt um viðgerðar- og viðhaldsþörf.
Gagnaðilar (E og F) fallast ekki á það sem fram kemur í álitsbeiðni um að álitsbeiðendur hafi keypt íbúð í nýlegu húsnæði og hafi því ekki mátt búast við kostnaðarsömum framkvæmdum vegna eldri hlutans. Þannig vilji til að álitsbeiðandi (C) sem býr að Ægisíðu 121a sé sá sem byggði þann hluta sem viðbyggingu við Ægisíðu 121 en álitsbeiðandi (C) hafi áður verið eigandi allra eignarhluta í því húsi. Þann eignarhluta auk eignarhluta á neðri hæð að Ægisíðu 121a hafi álitsbeiðandi (C) selt þegar viðbyggingin var reist og búi sjálfur á efri hæð að Ægisíðu 121a. Það hvernig staðið hafi verið að viðbyggingunni og frágangi sameiginlegra mála þessara eignarhluta sé því, eftir því sem gagnaðilar komast næst, hans hugmynd.
Þá verði að benda á að eignaskiptayfirlýsing húsanna sé alveg skýr um að þetta sé eitt hús. Þannig séu hlutfallstölur í heildareigninni reiknaðar út og augljóst af skoðun eignaskiptayfirlýsingar að frá upphafi hafi verið stofnað til þess að eignarhlutarnir báðir mynduðu eitt hús. Hafi eigendur á neðri hæð gert sér einhverjar væntingar eða hugmyndir um annað fyrirkomulag sé það á þeirra ábyrgð.
Gagnaðilar (E og F) benda á að við hlið Ægisíðu 121 standi bílskúr sem sé 75% eigu álitsbeiðanda (C) en 25% sameign íbúa á 1. og 2. hæð Ægisíðu 121. Þetta óvenjulega fyrirkomulag sýni með öðru að ýmislegt sé sameiginlegt með eignarhlutunum.
Í álitsbeiðni hafi komið fram að viðhald húsanna hafi hingað til verið aðskilið. Hið rétta sé að viðhaldsframkvæmdir a.m.k. síðan árið 2000 hafi verið óverulegar, utan þess að eigendur að Ægisíðu 121 hafi tekið á sig að kosta viðgerðir á þaki fyrir fáeinum misserum. Þau mál hafi verið rædd, meðal annars við álitsbeiðanda (C) á sínum tíma og niðurstaða þeirra viðræðna hafi verið sú að eigendur að Ægisíðu 121 hafi tekið að sér að framkvæma umræddar viðgerðir án viðurkenningar á því að viðhaldsskylda væri aðskilin. Nauðsynlegt hafi verið að gera við þakið og í stað þess að standa í tímafrekum viðræðum um þau mál milli allra íbúa hafi þetta verið gert svona. Að öðru leyti hafi hver íbúi sinnt tilfallandi viðgerðum eða endurbótum, til dæmis hafi eigendur 2. hæðar að Ægisíðu 121 kostað viðgerðir á gluggum o.fl. án þess að eigendur 1. hæðar kæmu þar að máli og öfugt. Í því hafi vitaskuld ekki falist að eigendur að Ægisíðu 121 teldu ekki að viðhaldsskylda væri aðskilin milli þeirra að lögum. Þá taka gagnaðilar fram vegna fullyrðinga um lagnaframkvæmdir að Ægisíðu 121 að fyrri eigendur íbúðar að neðri hæð Ægisíðu 121 hafi ákveðið að gera breytingar innan húss, meðal annars færa til baðherbergi o.fl., og hafi fallið við þær framkvæmdir til breytingar og endurnýjanir á lögnum sem þeir einir hafi kostað en ekki aðrir íbúar að Ægisíðu 121.
Gagnaðilar nefna jafnframt að garðurinn við eignarhlutana sé sameiginlegur og opinn. Allir íbúar, bæði að Ægisíðu 121 og 121a, hafi greitt stofnkostnað girðingar og hafi sameiginlega sinnt viðhaldi hans.
Gagnaðilar gera fyrirvara við þá fullyrðingu að lagnakerfi húsanna sé aðskilið, gagnaðili (E) hafi hvorki séð lagnateikningar né önnur gögn sem staðreyni þetta. Eftir atvikum kæmi til álita, séu lagnakerfi algerlega aðskilin, að þau teldust þá sameign sumra en engin afstaða sé þó tekin til þess nú.
Að lokum vísa gagnaðilar (E og F) til 45. gr. laga nr. 26/1994 þar sem fjallað sé um skiptingu sameiginlegs kostnaðar en þar sé ekki beinlínis tekið á því hvað geti talist sameiginlegar framkvæmdir. Telja verði að þar sem um sambyggða eignarhluta sé að ræða gildi sama regla og almennt um sambyggð fjöleignarhús, að ytra byrði þeirra sé allt í sameign og þar með að kostnaður við viðhald á ytra byrði sé sameiginlegur kostnaður að meginreglu. Það kunni að vera að eðlilegt sé að líta á einhvern hluta hússins sem sameiginlegan kostnað sumra en ekki allra, til dæmis dyrasími við útidyrahurðir sem ekki nýtast öllum eigendum með sama hætti. En eins og yfirleitt þegar hús séu sambyggð skipti ekki máli hversu mikil eða lítil tengingin sé í raun, meginregla laganna sé um sameiginlegt viðhald á ytra byrði.
Í greinargerð gagnaðila (D) vegna eignarhluta 0101 í húsi nr. 121 kemur fram að af hálfu gagnaðila sé á því byggt að um eitt hús sé að ræða og viðgerðir sameiginlegar öllum eigendum.
Gagnaðili (D) krefst þess að viðurkennt verði að Ægisíða 121 og 121a teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994, að ytra byrði þess sé í sameign allra eigenda, að viðgerðir á ytra byrði og á lekum inn í húsið sem stafa frá ytra byrði þess sé sameiginlegt öllum eigendum og að kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta samkvæmt þinglýstum skiptasamningi, dags. 18. júlí 1990.
Jafnframt krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að gólfplata í eignarhluta 0101 að Ægisíðu 121 sé sameign allra eigenda og viðgerðir á gólfplötu og því sem henni fylgir, þ.e. kjarnaborun og steypuviðgerðir, styrking burðarþols, viðgerð á gati í gólfi sem kom þegar matsmaður var að kanna hvað væri að, flotun, frágangur undir gólfefni og gólfefni, sé sameiginleg öllum eigendum og að kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta samkvæmt þinglýstum skiptasamningi, dags. 18. júlí 1990. Til vara er þess krafist að um sameign sumra sé að ræða, þ.e. eignarhluta að Ægisíðu 121, og að kostnaður skiptist milli þeirra eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Þá krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að lagnir undir eignarhluta 0101 að Ægisíðu 121 sé í sameign allra eigenda og að kostnaður við viðgerðir á lögnum skiptist milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta samkvæmt þinglýstum skiptasamningi, dags. 18. júlí 1990. Til vara krefst gagnaðili þess að um sameign sumra sé að ræða, þ.e. eignarhluta að Ægisíðu 121, og að kostnaður skiptist milli þeirra eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Gagnaðili (D) greinir frá því að með kaupsamningi, dags. 29. ágúst 2008, hafi hann keypt eignarhluta 0101 að Ægisíðu 121. Fljótlega eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós sig á gólfplötu íbúðarinnar, sem sé á jarðhæð hússins, sem og raki í íbúðinni. Gagnaðili hafi fengið matsmann hjá X ehf. til að skoða og meta ástandið. Í ástandsmati hans, dags. 27. október 2008, hafi komið fram að mikið sig sé í botnplötu í stofu og sé orsök þess sú að fylling undir gólfi hafi sigið undan plötunni og platan sigið þar með. Það sé mat hans að brjóta þurfi upp gólfið í stofu og borðstofu og jarðvegsfylla undir með fylliefni og steypa aftur yfir. Að því loknu þurfi að flota og leggja parket. Þá sé sveppamyndun í horni við útvegg í herbergi í suðvesturenda og í kverk við útvegg sem liggi að baklóð. Það sé jafnframt mat hans að fjarlægja þurfi parket af gólfi herbergisins og undirlag ofan í steypu, eyða sveppamynduninni með þar til gerðum efnum, mála yfir og parketleggja. Skoðaði matsmaðurinn frágang á stigapalli utanhúss sem liggur að þeim vegg sem sveppamyndunin sé og hafi hann bent á að stigapallurinn sé illa farinn og eigi raki greiða leið þar inn. Kostnaðaráætlun samkvæmt matinu hljóði upp á 2.030.000 kr.
Seljandi íbúðarinnar hafi fengið matsmann til að skoða eignina og í matsgerð hans, dags. 2. desember 2008, komi fram að hann telji að nauðsynlegt sé að kjarnabora göt í gólfplötuna og steypa í götin. Þá telji hann að ástæða rakans í herberginu sé leki frá steyptum útitröppum sem þurfi að lagfæra. Jafnframt hafi hann bent á að brjóta þurfi aðgengi úr lagnarými niður úr gólfi. Kostnaðaráætlun samkvæmt matinu hljóði upp á 850.000 kr.
Þar sem matsgerðirnar leggi til tvær ólíkar aðferðir við úrbætur á gólfplötunni hafi gagnaðili fengið þriðja aðila til að meta þessar tvær leiðir. Í mati hans, dags. 12. desember 2008, komi fram að eftir rannsókn á plötunni telji hann að brjóta þurfi í burtu allar botnplötur hússins og endurnýja. Sú kostnaðaráætlun hljóði upp á 2.187.533 kr. Þar sem seljandi hafi talið að um húsfélagsmál væri að ræða og ætlað að koma á húsfundi um málið, sem hann gerði ekki, hafi lögmaður gagnaðila (D) sent öllum eigendum hússins bréf, dags. 2. apríl 2009, þar sem málið var rakið, ásamt matsgerðum og kostnaðaráætlun.
Á húsfundi sem haldinn var 7. apríl 2009 hafi verið upplýst um málið og gögn lögð fram. Á þeim fundi hafi gagnaðili (E), eigandi eignarhluta 0201, lagt fram bókun, ásamt ástandsmati, dags. í ágúst 2008, sem hann hafði látið gera áður en gagnaðili keypti eignarhlutann. Húsfundurinn var haldinn íbúð gagnaðila (D). Búið var að taka gólfefni af gólfinu og gera gat í gólfplötuna og hafi greinilega sést lögn þar sem var í sundur og flugur svifu þar um og var ólykt mikil. Aðrir eigendur hússins hafi talið að óþarfi hefði verið að gera gatið en gagnaðili (D) hafi upplýst að matsmaðurinn hefði ætlað að gera lítið gat til að sjá um hvað málið snerist en steypan hefði hrunið og gatið því orðið stærra. Ákvörðunum hafi verið frestað á fundinum.
Á húsfundi sem haldinn var 18. maí 2009 hafi verið samþykkt að leita tilboða í viðgerðir á gólfplötunni, lögnum og fá álit kærunefndar á ágreiningi í málinu.
Gagnaðili (D) bendir á að í þinglýstum skiptasamningi, dags. 18. júlí 1990, fyrir Ægisíðu 121 og væntanlegri viðbyggingu að Ægisíðu 121a sé gert ráð fyrir að um eitt hús sé að ræða. Því til stuðnings sé vísað til þess að eignarhlutfall allra eignarhlutanna að Ægisíðu 121 og 121a sé tilgreint í heildareigninni. Álitsbeiðandi (C), eigandi eignarhluta 0201 að Ægisíðu 121a, hafi á þeim tíma átt alla eignarhlutana þrjá að Ægisíðu 121, þ.e. eignarhluta 0101 ásamt H en eignarhlutar 0201 og 0301 voru alfarið í eigu álitsbeiðanda (C). Þá hafi hann einn átt byggingarréttinn að Ægisíðu 121a. Ekki hafi verið gerður nýr eignaskiptasamningur og því skiptasamningurinn frá 1990 eini þinglýsti skiptasamningurinn sem fylgt hafi eignarhlutunum fimm frá gerð hans.
Af hálfu gagnaðila er á því byggt að Ægisíða 121 og 121a teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og því sé allt ytra byði hússins sameiginlegt og eigi kostnaður við viðgerðir á ytra byrði hússins og skemmdum sem stafa frá því að skiptast milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi. Í skiptasamningi hússins komi fram hlutfallstölur allra eignarhlutanna fimm í heildareigninni Ægisíða 121 og 121a. Þá komi fram að Ægisíða 121a sé viðbygging. Þegar gagnaðili keypti eignarhluta sinn í húsinu hafi legið fyrir skiptasamningur um húsið. Sama skiptasamningi sé þinglýst á eignarhluta álitsbeiðenda, auk þess sem annar álitsbeiðanda skrifar undir samninginn. Því hafi álitsbeiðendum verið kunnugt um að þetta væri eitt hús. Álitsbeiðendur hafi byggt á því að það sé ósanngjarnt að þeir verði látnir bera kostnað af framkvæmdum við Ægisíðu 121. Gagnaðili (D) bendir á að það væri ósanngjarnt ef þeir gerðu það ekki. Gagnaðili sé nýbúinn að kaupa eignarhluta í húsinu og hafi ekki mátt búast við öðru en viðhald væri samkvæmt lögum enda lögin ófrávíkjanleg.
Gagnaðili vísar til 2. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 þar sem fram komi að allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar o.fl. teljast til sameignar. Með vísan til þess sé á því byggt að gólfplata í eignarhluta 0101 að Ægisíðu 121 sé í sameign allra eigenda og viðgerðir á henni eigi að skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta. Þá sé á því byggt að lagnir undir gólfplötunni séu í sameign allra enda hafa álitsbeiðendur ekki sýnt fram á það með lagnateikningu að lagnir í 121 og 121a séu aðskildar og því sé viðgerð á þeim sameiginleg. Ekki hafi verið staðreynt hvort lagnirnar sem séu þar undir séu að einhverju leyti ekki lengur í notkun en það ætti að koma í ljós þegar pípari skoðar þær til að gera tilboð í verkið.
Þegar gagnaðili hafi fengið matsmann til að meta ástand gólfplötunnar hafi hann ekki áttað sig á því að um sameignarmál væri að ræða. Gólfefni (parket) hafi verið tekið burt enda óhjákvæmilegt auk þess sem gera þurfti gat á gólfið í stofu til að kanna ástandið. Gatið hafi þó orðið stærra en gert hafi verið ráð fyrir, einhverja tugi cm í þvermál, en það kemur ekki að sök þar sem í ljós hafi komið kom að undir gólfplötunni séu brotnar lagnir sem þurfi að gera við eða fjarlægja. Á húsfundi hafi aðilar séð ónýta lögn sem flugur flugu upp úr og mikil fýla var frá. Af hálfu gagnaðila sé á því byggt að kostnaður við að lagfæra gólfplötuna og lagnirnar sé sameiginlegur sem og kostnaður við að koma íbúðinni í fyrra horf, svo sem með því að flota, kaupa gólfefni og setja það á, enda sé það bein afleiðing af framkvæmdunum. Hefði þurft að taka upp gólfefni til að styrkja plötuna, alveg sama hvaða leið væri farin, sem og að komast að lögnunum undir henni. Hafi aðrir eigendur hússins ekki sýnt fram á að önnur leið væri möguleg enda alþekkt staðreynd að þegar gera þarf við lagnir eða fjarlægja þær eða styrkja gólfplötu þurfi að fjarlægja gólfefni neðstu hæðar og ganga frá gólfi og gólfefnum eftir viðgerðir og sá kostnaður sé sameiginlegur.
III. Forsendur
Almennt.
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, en það voru fyrstu lög sem sett voru um slík hús, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, til dæmis hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi. Kærunefnd hefur haft fjölda mála af þessu tagi til meðferðar.
Sambyggingin Ægisíða 121 og 121a.
Sambyggingin Ægisíða 121, sem byggð var árið 1948, og Ægisíða 121a, sem byggð var árið 1995, er tengd á gafli og myndar eina heild, bæði útlitslega og byggingarlega. Byggingin er teiknuð sem ein heild og er skiptasamningur, dagsettur 18. júlí 1990, við það miðaður að um eitt hús sé að ræða. Þar er gerð grein fyrir séreign hvors byggingarhluta fyrir sig svo og sameign fyrir húsið sem er anddyri og inntaksklefi í sameign allra, og þvottaherbergi í sameign sumra.
Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að Ægisíða 121 og 121a teljist eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu.
Kærunefnd telur að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til mismunandi byggingartíma eininganna. Beri því eigendum Ægisíðu 121 að bera þann kostnað sem leiðir af því að koma ytra byrði eignarhlutans í sambærilegt horf og Ægisíðu 121a. Kann eftir atvikum að þurfa að leysa úr því atriði með matsgerð dómkvaddra matsmanna. Viðhald sambyggingarinnar í framtíðinni er hins vegar í alla staði sameiginleg og fer eftir ákvæðum III. kafla laga nr. 26/1994. Þessi niðurstaða á sér nokkurn stuðning í niðurlagi 1. málsl. 1. mgr. 2. gr. laganna. Þar af leiðir að taka beri kröfu álitsbeiðenda til greina um að þeim sé ekki skylt að taka þátt í umræddum viðhaldskostnaði.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að Ægisíða 121 og 121a sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Krafa álitsbeiðenda um að þeim sé ekki skylt að taka þátt í umræddum viðhaldskostnaði er tekin til greina.
Reykjavík, 21. desember 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason