Mál nr. 32/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 32/2009
Kostnaðarhlutdeild: Endurbætur á sameign, renna og niðurfall.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. september 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. október 2009, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. nóvember 2009, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. desember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjórbýlishúsið X nr. 42 sem byggt var árið 1956. Álitsbeiðandi er eigandi 1. hæðar en gagnaðilar eru eigendur kjallaraíbúðar. Auk þess er íbúð á 2. hæð og
3. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna endurbóta á rennu og niðurfalli.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að gagnaðilar greiði álitsbeiðanda skuld að fjárhæð 12.121 kr. vegnar kostnaðar við endurbætur á rennu og niðurfalli á norðurhlið hússins, auk annars tilfallandi kostnaðar vegna rekstrar sameignar, með dráttarvöxtum frá 2. september 2009.
Í álitsbeiðni kemur fram að á óformlegum fundi sem haldinn var sumarið 2008, og allir eigendur í húsinu sátu, hafi verið ákveðið að skipta um girðingu aftan við húsið, rennu og niðurfall norðanmegin á húsinu. Girðingin hafi verið svo fúin að einsýnt þótti að viðgerð myndi ekki borga sig. Hluti af rennu og niðurföll á norðurhlið hússins hafi verið svo ryðguð að myndast höfðu göt í hvort tveggja svo útveggur hússins hafi legið undir skemmdum. Af þeirri ástæðu hafi verið ákveðið að ganga í endurbætur við fyrsta tækifæri.
Á framangreindum fundi hafi eigendur 1., 2. og 3. hæðar mótmælt því að eigendur í kjallara skyldu hafa afmarkað sér með niðurgrefti hluta sameiginlegrar lóðar hússins. Gagnaðili (B) hafi lýst því yfir við álitsbeiðanda næsta dag að þar eð hann og aðrir eigendur í húsinu væru ekki tilbúnir til að afsala sér lóðarskikanum hugnaðist honum ekki lengur að taka þátt í að skipta um girðingu né vinna að öðrum sameiginlegum verkefnum á lóðinni.
Álitsbeiðandi hafi fest kaup á girðingarefni og sett girðinguna í framhaldi af því upp í ljósi samþykktar áðurnefnds húsfundar. Reikningur hafi verið sendur til allra eigenda samkvæmt eignarhlutfalli þeirra í húsinu og allir hafi greitt sinn hlut. Álitsbeiðandi hafi ekki krafist endurgjalds fyrir vinnu sína.
Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðilar hafi lagfært sameignina að hluta áður en þeir fluttu úr húsinu í vor. Þeir hafi leigt íbúðina út í sumar og fram á haust. Allt frá því hafi gagnaðilar ekki tekið þátt í vinnu við sameign hússins, til dæmis slætti, snyrtingu runna og málningarvinnu.
Álitsbeiðandi upplýsir að viðgerð við rennu og niðurfall hafi farið fram 15. ágúst 2009 án þátttöku gagnaðila. Reikningur fyrir efniskostnaði og smávægilegum tilfallandi kostnaði, svo sem við eyðingu geitungabús, sumarblóm og áburð á lóðina, hafi verið sendur öllum íbúum í húsinu í kjölfarið með greiðslufresti til 2. september sl. Allir eigendur nema gagnaðilar hafi greitt sinn hluta viðkomandi kostnaðar. Gagnaðilar beri fyrir sig að umræddur húsfundur hafi verið ólögmætur þar eð ekki hafi verið löglega til hans boðað og ekki verið rituð fundargerð. Ítrekar álitsbeiðandi að gagnaðilar hafi báðir mætt á umræddan fund og þeim verið fullkunnugt um að til stæði að fara í viðgerðirnar.
Álitsbeiðandi sendi ítrekunarpóst til gagnaðila (C) 8. september sl. Í svari gagnaðila sé farið fram á skuldajöfnun greiðslunnar gegn vinnuframlagi gagnaðila (B) vegna úrbóta séreignarhluta hússins, þ.e. annarrar hæðarinnar. Gagnaðili (B) hafi óumbeðinn og án samþykkis skipt um rennu á bílskúr annarrar hæðarinnar. Hann hafi síðan boðist til að hreinsa geymslu einnig í eigu annarrar hæðarinnar endurgjaldslaust og hafi eigendur eignarinnar þegið aðstoð hans.
Aðrir eigendur hússins að eigendum annarrar hæðarinnar meðtöldum hafni því alfarið að bera kostnað af framkvæmdum gagnaðila á séreignarhluta hússins og krefjast þess að fá hlut sinn í efniskostnaði vegna viðgerðar á sameign greiddan.
Álitsbeiðandi bendir á að í 13. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, séu útlistaðar helstu skyldur eiganda. Í 2. tölul. greinarinnar sé fjallað um skyldu til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Til viðbótar sé unnt að nefna 4. tölul. sömu greinar sem fjalli um skyldu til að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignarinnar. Sameiginlegur kostnaður sé skilgreindur í 43. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar segir í 2. mgr. að sameiginlegur kostnaður sé meðal annars fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjun, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl.
Gagnaðilar hafi báðir verið viðstaddir sameiginlegan fund allra eigenda þar sem ákvörðun var tekin um að ráðast á umræddar úrbætur. Með viðveru sinni og athafnarleysi hafa þeir viðurkennt lögmæti fundarins og ákvarðana sem teknar voru á honum, sbr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Kannist gagnaðilar ekki við að hafa veitt samþykki sitt fyrir breytinguna megi benda á ákvæði 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna þar sem segi meðal annars að ákvarðanir sem snerti ekki sameign verulega þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda. Þar sem engin breyting á sameign felist í að skipta um niðurfall og rennu sé ákvörðunin löggild enda óumdeilanlegt að þrír af fjórum eigendum (sem ráða 83,26% eignarhluta) hafi stutt hana.
Varðandi „viðgerðir“ gagnaðila á bílskúrnum og geymslunni í kjallaranum ítrekar álitsbeiðandi að um séreign í húsinu sé að ræða. Eigendur beri því kostnað af því viðhaldi, sbr. 50. gr. fjöleignarhúsalaga. Þó þurfi að hafa í huga að frágangur niðurfalls á bílskúrnum (unninn af gagnaðila (B) í þágu eigenda á annarri hæð) sé ólöglegur samkvæmt byggingarreglum þar sem það þurfi að tengja við viðkomandi lögn neðanjarðar en ekki leiða vatnið á almenningsgöngustíg. Gagnaðilar hafi því með verkum sínum hugsanlega gert eiganda bílskúrs skaðabótaskyldan gagnvart eiganda göngustígs, þ.e. sveitarfélagið R, vegna hugsanlegs tjóns sem uppsafnað vatn geti valdið á malbikinu.
Þar sem álitsbeiðandi geti ekki leyst fjármuni sína til sín vegna ólögmætra aðgerða gagnaðila sé gerð krafa um dráttarvexti á grundvelli 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á fyrrnefndum fundi, sem þeir hafi setið, hafi verið ákveðið að skipta um girðingu, ásamt því að allir hafi sammælst um að ýmislegu fleira væri ábótavant hvað eignina varði og að hafa bæri það í huga er fram í sækti. Það sé gagnaðilum óskiljanlegt að gripin skuli úr skilgreiningunni „ýmislegt fleira“ einhver ákveðin verk og gengið að þeim, að undirrituðum forspurðum.
Hvað lögmæti húsfundarins varðar hafi gagnaðilar gefið þau svör í tölvupósti til álitsbeiðanda þegar reikningur fyrir umræddum viðgerðum barst, að húsfundur (ef einhver var) hafi verið ólöglegur, þar sem þeir sátu engan slíkan fund þar sem þetta tiltekna málefni hafi komið fram, hvorki samþykkt né ósamþykkt. Eðli málsins samkvæmt hafi gagnaðilar þar af leiðandi gert ráð fyrir að húsfundur um málefnið hafi farið fram að þeim fjarstöddum.
Gagnaðilar benda á að slíkan fund skuli boða með átta daga fyrirvara sem hafi ekki verið gert. Tilkynning hafi hvorki borist með einum eða neinum skriflegum eða rafrænum hætti og teldist því slíkur fundur, hafi hann verið haldinn, ólöglegur af hálfu gagnaðila. Sé ágreiningsefni álitsbeiðanda hvort umrætt mál hafi verið tekið fyrir á fundi í júní 2008, sem telur 14 mánuði áður en viðgerð hafi farið fram, telji gagnaðilar eðlilegt að fram komi fundargerð þess efnis, undirrituð af þeim sem hafi verið á fundinum.
Það hafi komið gagnaðilum á óvart að fá sendan reikning fyrir viðgerðum sem hafi farið fram án vitundar þeirra, þótt einfalt hefði verið að hafa samband við þá. Reikning frá álitsbeiðanda og maka hans sem á sínum tíma hugðust rukka gagnaðila um sín 16,74% af mold sem hafi verið fjarlægð af gagnaðilum við lagfæringu og hreinsun á beði í garðinum. Slíka nákvæmni hafi gagnaðilar talið á sínum tíma gefa beinlínis til kynna að með öll mál, lítil sem stór, yrði farið með eftir bókinni.
Í athugasemdum aðila ítreka þeir það sem áður hafði komið fram sem ekki er talin ástæða til að rekja frekar hér.
III. Forsendur
Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal boða til almenns húsfundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Skal boða fund tryggilega. Ef boða á til húsfundar með tryggilegum hætti verður að gera það með ábyrgðarbréfi, skeyti eða á annan sannanlegan hátt.
Samkvæmt 2. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 skal rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta.
Í 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 segir að fundargerð skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skuli hún síðan undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess.
Í máli þessu er ágreiningur um hvort gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda skuld vegna kostnaðar við endurbætur á rennu og niðurfalli sem ráðist var árið 2009, en ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi sumarið 2008. Hvorki liggur fyrir fundarboð eða fundargerð vegna þess fundar og með vísan til framangreindra lagaákvæða er það álit kærunefndar að ekki hafi verið haldinn lögmætur húsfundur til ákvarðantöku í málinu. Gagnaðilum er því óskylt að greiða kostnað vegna umdeildra framkvæmda, þ.m.t. dráttarvexti.
Kærunefnd bendir á að unnt er að staðfesta eftirá ákvarðanir sem teknar hafa verið án þess að tilskilinna formreglna hafi verið gætt, sbr. 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, að svo miklu leyti sem þess gerist þörf. Verða þá eigendur hússins bundnir af slíkri ákvörðun.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili greiði skuld að fjárhæð 12.121 kr. vegna kostnaðar við endurbætur auk annars tilfallandi kostnaðar vegna rekstrar sameignar með dráttarvöxtum.
Reykjavík, 21. desember 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason