Mál nr. 65/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 20. nóvember 2019

í máli nr. 65/2019 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A. C lögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B. D lögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Krafa sóknaraðila er aðallega að varnaraðila verði gert skylt að gera skriflegan leigusamning við sóknaraðila sem skuli gilda um ókomna tíð í samræmi við munnlegan leigusamning við fyrrum eigendur jarðarinnar E og kvöð í afsali. Til vara gerir sóknaraðili kröfu um að gerður skuli tímabundinn leigusamningur til 25 ára, eins og gilti um aðra samninga á sömu jörð á tíma afsals til sóknaraðila, eða slíks tíma sem nefndin telur viðeigandi með tilliti til þeirra réttinda sem sóknaraðila voru ætluð af fyrri eigendum jarðarinnar. Til þrautavara gerir sóknaraðili kröfu um að samningurinn skuli framlengdur um 20 ár samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Til þrautaþrautavara gerir sóknaraðili kröfu um að gerður skuli skriflegur ótímabundinn leigusamningur. Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að ársleiga verði ákvörðuð 140.000 kr. eins og um hafi samist munnlega við leigusala, sbr. neðangreind málsatvikalýsing, nema nefndin telji aðra leigu sanngjarna.

Krafa varnaraðila er aðallega að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og staðfest verði uppsögn á munnlegum lóðaleigusamningi um lóðina E sem taki gildi 18. desember 2019. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að lóðarleigusamningi verði markaður eins skammur tími og lög heimili og að úrskurðarnefnd ákvarði hæfilega ársleigufjárhæð.

Með kæru, dags. 1. júlí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. júlí 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. ágúst 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 12. ágúst 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 19. ágúst 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 26. ágúst 2019, og voru þær sendar til sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. ágúst 2019. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 28. ágúst 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Ótímabundinn samningur aðila um leigu sóknaraðila á lóð nr. […] og með fastanúmer frístundahúss nr. […] í landi E, var munnlegur. Með bréfi varnaraðila, dags. 18. desember 2017, barst sóknaraðila uppsögn hans á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að á árunum upp úr 1960 hafi hann og faðir hans byggt sumarbústað á lóðinni. Um sé að ræða aðalhús sem sé um 43 fermetrar og gestahús (áður vélageymsla) sem sé um 29 fermetrar. Húsunum hafi verið vel við haldið og þau endurbætt reglulega í gegnum árin. Veglegir pallar hafi verið byggðir í kringum húsin. Lóðin sé mjög gróin og hafi sóknaraðili lagt sig fram við að rækta upp og viðhalda náttúrulegum birkiskógi á lóðinni.

Ekki hafi verið gerður formlegur leigusamningur eða önnur skjalagerð um leigu lóðarinnar eða eignarhald á sumarbústaðnum þar sem F, og faðir sóknaraðila hafi verið vinir. Þann 30. maí 1974 hafi F afsalað sumarbústaðnum til sóknaraðila til þess að formgera eignarhald á honum. Fyrir það og eftir hafi verið í gildi munnlegur leigusamningur um leigu á lóð þeirri sem sumarhúsið hafi staðið á. Samningurinn hafi verið óformlegur en ótímabundinn í þeim skilningi að húsið hafi átt að standa á lóðinni um ókomna tíð. Lengi framan af hafi leiga verið greidd með vörum, aðallega í formi saltfisks, þar sem sóknaraðili hafi rekið saltfiskverkun um árabil.

Í kjölfar fráfalls F hafi börn og barnabörn hans tekið við samskiptum við sóknaraðila sem ávallt hafi verið til fyrirmyndar og í vinskap. Leigusamningurinn hafi áfram verið munnlegur en ákveðið að sömu kjör myndu gilda um leigu á landinu og á öðrum sumarhúsalóðum sem þau höfðu leigt á svipuðum tíma á jörðinni, nánar tiltekið í kringum G.

Þann 13. apríl 2007 hafi eigendur jarðarinnar E selt varnaraðila, 99 hektara skika úr jörðinni. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um fyrirhugaða sölu og eigendur E, börn og tengdabarn F, hafi fullvissað sóknaraðila um að engar breytingar yrðu á réttindum samkvæmt munnlega leigusamningnum og réttindum til þess að hafa sumarhúsið áfram á landinu um ókomna tíð. Eigendur jarðarinnar hafi staðið við sitt loforð og látið bæta við afsalið kvöð þess efnis. Í afsalinu segi:

Kaupandi skuldbindur sig til þess að gera lóðarleigusamning við eiganda að sumarhúsi á hinu selda landi, sem afmarkað er ABCD á meðf. teikningu, gerðri af Landlínu sj. hér að ofan, lóðarleigusamningurinn skal vera með sambærilegum kjörum og verið hefur og kaupanda hefur verið kynnt.

Sú teikning, sem fram komi með korti sem hafi fylgt afsalinu árið 2007, sýni þá lóð sem hér um ræði skipta í tvennt. Á þeim tíma hafi verið uppi fyrirætlanir um að börn sóknaraðila fengju heimild til þess að byggja annað hús á syðri hluta lóðarinnar sem sé merkt sem CDEF. Í því skyni hafi sóknaraðili aflað þeirrar teikningar. Myndin sýni reitina tvo sem 8,3 og 8,9 hektara en rétt sé að þetta séu 0,83 og 0,89 hektarar. Í samskiptum við varnaraðila árið 2015 hafi verið útveguð neðangreind GPS hnit sem hafi verið rissuð inn á kort sem hafi fylgt þeim samskiptum. Munnlegt samkomulag hafi verið um að láta þau hnit gilda um samkomulag aðila, enda nærri lagi um raunverulega notkun landsins ásamt því að varnaraðili hafi haft áhuga á því að hafa aðgengi fyrir veg niður með ánni, kæmi til þess síðar.

Eftir að sóknaraðila hafi verið tjáð að jörðin hefði verið seld hafi hann reynt að komast í samband við G, sem honum hafði verið tjáð að væri eigandi jarðarinnar í gegnum varnaraðila, með það fyrir augum að fá skriflegan leigusamning. Það hafi gengið brösulega þar sem G hafi verið og sé búsettur í Asíu. Síðar hafi sóknaraðili komist í samband við tengdason G. Hann hafi engan áhuga haft á því að gera samning við sóknaraðila. Í kjölfar þess hafi sóknaraðili leitað upplýsinga um skráða fyrirsvarsmenn varnaraðila og komist í samband við H, dóttur G, sem hafi verið skráður framkvæmdastjóri varnaraðila. Í kjölfarið hafi samskipti á milli hennar og sonar sóknaraðila byrjað 14. apríl 2014. Þau samskipti hafi gengið vel og þau meðal annars hist til að ræða gerð skriflegs samnings.

Sóknaraðili hafi aflað upplýsinga frá I um leigufjárhæðina og hafi hún verið staðfest og uppreiknuð af F. Þar hafi grunnleiga verið staðfest sem 40.000 kr. á ári en uppreiknuð til ársins 2014 sem 105.551 kr. Sóknaraðili hafi einnig aflað afrits af samningi um það svæði frá svipuðum tíma. Það hafi staðfest að leigufjárhæðin hafi verið 40.000 kr. á ári og samningurinn verið til 25 ára.

Sonur sóknaraðila og H hafi skipst á drögum að leigusamningi og hún notið aðstoðar eiginmanns síns sem sé lögmaður. Þau samskipti hafi gengið fram og til baka um nokkurn tíma og svo gott sem fullkláraður samningur orðið tilbúinn til undirritunar. Lykilatriði fyrir sóknaraðila hafi einfaldlega verið að tryggja að húsið fengi að standa á lóðinni um ókomna tíð svo lengi sem það væri í eigu fjölskyldu hans.

H hafi upplýst son sóknaraðila um það 9. maí 2015 að G vildi heyra í honum og ræða málið. Sama mánuð hafi þeir rætt saman símleiðis. Þar hafi síðar komið í ljós að G hefði engan áhuga á því að gera leigusamning og viljað að húsið yrði fjarlægt. Honum hafi þá verið tjáð að honum væri skylt að gera leigusamning, bæði samkvæmt kvöð í afsali og lögunum. Ítrekað hafi verið reynt að telja fyrirsvarsmönnum varnaraðila hughvarf en án árangurs.

Í ágúst 2015 hafi H upplýst að faðir hennar hefði ákveðið að bjóða landið til sölu. Kröfur sóknaraðila hafi þá verið ítrekaðar og jafnframt óskað staðfestingar á því að kvöð um gerð leigusamnings yrði hluti af upplýsingagjöf og hugsanlegu afsali til nýrra eigenda. H hafi staðfest það í tölvupósti 10. september 2015. Í samskiptum hafi bæði G og dóttir hans upplýst að þau hefðu ekki áhuga á því að fá greidda leigu.

Ekkert hafi síðan heyrst frá varnaraðila um nokkurt skeið eða þar til lögmaður hans hafi sent bréf, dags. 18. desember 2017, þar sem leigusamningi hafi verið sagt upp frá og með 18. desember 2019 og gerð krafa um uppgjör á vangoldinni leigu upp á 140.000 kr. síðastliðin 10 ár, eða 1.400.000 kr.

Þegar hafi verið haft samband við lögmanninn. Í tölvupóstsamskiptum frá 21. desember 2017 og síðar hafi krafa um gerð skriflegs leigusamnings verið ítrekuð og lögmaðurinn upplýstur um forsögu málsins. Þar hafi meðal annars komið fram sú afstaða sóknaraðila að í raun hefði náðst samkomulag um leiguna við fyrirsvarsmann varnaraðila um leigu að fjárhæð 140.000 kr. sem yrði greidd frá 2015. Sú fjárhæð sem samkomulag hefði náðst um hafi verið hærri en sú leiga sem sóknaraðili hefði átt að borga fyrri eigendum jarðarinnar en tekið sanngjarnt tillit til þess að leiga hefði ekki verið greidd til nýs eiganda, þó að það hafi verið vegna atvika sem hafi varðað hann sjálfan.

Í kjölfarið hafi upphafist nokkur samskipti þar sem sóknaraðili hafi meðal annars verið hvattur til að gera tilboð í jörðina sem hluta af hugsanlegri leið til að ná sáttum. Þann 11. janúar 2018 hafi sonur sóknaraðila gert skriflegt tilboð upp á 40.000.000 kr. jörðina. Því tilboði hafi aldrei verið svarað, þrátt fyrir ítrekanir og símtöl þar sem fram hafi komið að hann væri tilbúinn til samningaviðræðna.

Þann 17. janúar 2018 hafi 560.000 kr. verið greiddar fyrir hönd sóknaraðila til lögmanns varnaraðila. Sú fjárhæð hafi verið byggð á því að fyrirsvarsmaður varnaraðila hafði komist að munnlegu samkomulagi við sóknaraðila í desember 2014 um að leigan yrði 140.000 kr. á ári og fjárhæð leigunnar tæki mið af því að ekki hefði verið greidd leiga fyrir árin þar á undan vegna samskiptaleysis varnaraðila.

Síðan hafi sonur sóknaraðila greitt einhliða árlega 140.000 kr. inn á reikning lögmannsins. Hann hafi jafnframt ítrekað reynt að hafa samband við varnaraðila en verið tjáð að enginn vilji væri til þess að ræða lausn eða gera samning. Áður en kæra þessi hafi verið fullkláruð og send til kærunefndar hafi sóknaraðili deilt afriti hennar með varnaraðila og lögmanni hans. Aftur hafi verið staðfest skriflega að enginn vilji væri til viðræðna um lausn, hvort sem væri um samning um leigu lóðarinnar, sölu lóðarinnar eða jarðarinnar í heild. Jörðin sé enn auglýst til sölu.

Eins og svo oft eigi við um sumarhús séu þau samofin lífi, minningum og lífsgæðum þess fólks sem þau eigi og hafi sem afdrep. Þau verðmæti verði ekki talin til fjár. Eigi það sérstaklega við í því tilviki sem hér um ræði þar sem fjórar kynslóðir fjölskyldu sóknaraðila líti á sumarhúsið sem sitt afdrep og geri eðlilegar kröfur um að svo verði áfram gegn greiðslu sanngjarnrar leigu.

Lög um frístundabyggð hafi sérstaklega verið sett til þess að vernda hagsmuni leigutaka sem áður hafi verið berskjaldaðir fyrir rétti landeigenda. Lögin segi sérstaklega að leigusölum sé skylt að gera skriflega leigusamninga, sbr. 1. mgr. 3. gr.

Samkomulag við fyrrum eigendur jarðarinnar hafi efnislega verið eins og gilt hafi um önnur sumarhús á jörðinni þótt ekki hafi verið gengið frá skriflegum samningi. Greiðslur frá sóknaraðila til eiganda jarðarinnar hafi verið jafn háar og önnur helstu efnisatriði eins. Barnabörn F hafi útvegað sóknaraðila afrit af samkomulagi sem gildi um þær lóðir því til staðfestu.

Aðalkrafan byggi á skilningi sóknaraðila um að samkomulag við fyrrum eigendur jarðarinnar hafi verið um að húsið fengi að standa á lóðinni um ókomna tíð og að varnaraðili hafi undirgengist að slíkur samningur yrði gerður, sbr. kvöð í afsali. Varakrafan byggi á því að sömu kjör, þar með talið hvað snerti leigutíma, skyldu sem gildir um lóðina og aðrar lóðir á jörðinni. Þrautavarakrafan sé sú að nefndin staðfesti að gerður skuli skriflegur samningur sem framlengdur sé til 20 ára, sbr. 4. mgr. 12. gr. laganna, enda hafi varnaraðili ekki nýtt sér málskotsrétt sinn innan tímaramma laganna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að það hafi verið sameiginlegur skilningur aðila allt frá árinu 1960 að í gildi væri munnlegur samningur um lóðarleigu. Að í samningnum hafi falist ótímabundin leiga á lóð sem skilgreind sé með hnitunum ABCD á teikningu Landlínu sem hafi fylgt kaupsamningi árið 2007 og að endurgjald skyldi greiða fyrir afnot lóðarinnar. Við kaup varnaraðila árið 2007 hafi verið litið svo á að þessi samningur væri fullgildur og bindandi fyrir aðila. Tilvísuð kvöð í afsali þess efnis að varnaraðila bæri að gera skriflegan lóðarleigusamning hafi verið árétting á því að þessi samningur væri til staðar og að hann yrði festur skriflega á blað, myndi sóknaraðili óska þess í kjölfar sölu lóðarinnar.

Sóknaraðili hafi ekki gengið eftir því að skriflegur samningur yrði gerður og enga leigu greitt fyrir afnot jarðarinnar allt frá árinu 2007. Vegna kvaðar um rétt til handa sóknaraðila hafi engu að síður verið starfað eftir því sem áður hafi verið, þ.e. að í gildi væri ótímabundinn samningur um leigu lóðarinnar.

Afsalskvöð og réttur sóknaraðila miðist við þann reit sem afmarkaður sé við hnitapunkta ABCD í teikningu Landlínu á skjali 3, sbr. það sem fram komi í kaupsamningi. Engir samningar séu í gildi eða hafi verið í gildi um þá afmörkun sem þar komi fram í CDEF. Þannig að verði fallist á einhverjar kröfur sóknaraðila þá afmarkist hið leigða svæði við þann reit eingöngu, svo sem hinn munnlegi leigusamningur hafi gert, en undanskilji CDEF.

Árið 2017, eftir að árangurslaust hafði verið reynt að koma á nýjum samningi um leigu lóðarinnar, hugmyndum sóknaraðila um stækkun hennar í þá afmörkun sem tilgreind sé í CDEF í teikningu Landlínu og leigufjárhæð, hafi varnaraðili afráðið að hann vildi ekki halda áfram leigu lóðarinnar heldur fá hana til baka. Varnaraðili hafi því afráðið að segja upp munnlegum samningi við sóknaraðila og hafi það enn fremur og ekki síður verið gert vegna umtalsverðra vanskila á greiðslu leigu sem þá hafði varað í hartnær 10 ár. Hafni varnaraðili alfarið þeim ummælum sóknaraðila að hann hafi upplýst að „ekki væri áhugi að fá greidda leigu“.

Þeim skilningi sóknaraðila sé mótmælt að í kvöð á afsali felist sá skilningur að sumarhús hans hafi átt að standa á lóð varnaraðila um ókomna tíð og að honum hafi borið að gera samning þess efnis. Þvert á móti hefði þess sérstaklega verið getið, hefði ætlun samningsaðila verið að gera svo íþyngjandi samning. Þá sé ekkert í gögnum málsins sem renni stoðum undir þessa fullyrðingu sóknaraðila. Í kvöðinni hafi falist skylda til að tryggja lóðarafnot sóknaraðila ótímabundið uns varnaraðili tæki ákvörðun um annað. Enn fremur sé á því byggt að varnaraðili hafi uppfyllt þessar skyldur sínar, enda hafi afnotin verið óhreyfð síðan hann hafi fengið landinu afsalað í apríl 2007, eða í rúm 12 ár. Þannig hafi lóðarleigusamningur eða lóðaafnot verið virt nú í 45 ár.

Í gildi hafi verið ótímabundinn leigusamningur. Þar sem þetta fyrirkomulag hafi verið óumdeilt, hafi ekki verið þörf á því að gera nýjan skriflegan leigusamning. Með því að viðurkenna gildi þessa munnlega samnings hafi varnaraðili í reynd uppfyllt skyldur sínar samkvæmt afsalinu og þannig tryggt hagsmuni og réttindi sóknaraðila. Aftur á móti sé ítrekað að sóknaraðili hafi ekki uppfyllt skyldur um leigugreiðslur þar til tilkynnt hafi verið um uppsögn samningsins, en þá hafði hann greitt leigu fyrir fjögur ár en ekki neitt frekar af eldri leigu þar sem hann hafi borið fyrir sig fyrningarreglur.

Réttur varnaraðila til að segja upp ótímabundnum leigusamningi sé skýr og verði ekki umdeildur, sbr. 10. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Þá sé réttur varnaraðila til að segja upp leigusamningi aðila vegna vanefnda enn fremur skýr.

Varnaraðili mótmæli því að forsendur geti verið til staðar á grundvelli annarra leigusamninga að skuldbinda hann um leigu til 25 ára. Aðrir samningar annarra og óviðkomandi einstaklinga um lóðir á svæðinu hafi ekkert gildi gagnvart varnaraðila og þá geti þeir ekki bundið hann á nokkurn hátt hvort sem um ræði fjárhæðir eða tíma.

Sóknaraðili geti ekki borið fyrir sig ákvæði 4. mgr. 12. gr. laganna. Uppsögn leigusamningsins hafi ekki einungis verið byggð á því að varnaraðili vilji fá eign sína til baka sér til frjálsrar ráðstöfunar á grundvelli 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944, heldur enn fremur á þeim grundvelli að vanskil sóknaraðila umliðin 10 ár hafi valdið honum tjóni og á þeim grundvelli sé það óforsvaranlegt að sóknaraðila verði heimilt að hagnýta eigur hans með undanþáguákvæði sem gangi gegn eignaréttarheimildum.

Þær takmarkanir sem lögin leggi á varnaraðila hafi verið sett upp í þeim tilgangi að stöðva þann hátt sem einhverjir leigusalar höfðu haft árum saman, þ.e.a.s. að segja upp leigusamningum til þess að þvinga fram hærri leigu af leigutökum. Sú sé ekki raunin í þessu máli og eini tilgangur varnaraðila sé að fá eign sína til baka. Að því sögðu og verði fallist á einhverjar kröfur sóknaraðila, sé þess krafist að ákveðin verði hæfileg leigufjárhæð.

Lögin hafi veitt mikilvæg réttindi til leigutaka frístundalóða og jafnað stöðu leigusala og leigutaka. Þau gangi engu að síður mjög langt að eignarrétti sem sé varinn af stjórnarskrá og þar með rétti eigenda til að fara með eigur sínar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir meðal annars að telji nefndin að ekki sé hægt að úrskurða með þeim hætti að húsið fái að standa á jörðinni til ókominnar framtíðar, þá telji sóknaraðili að hinn munnlegi samningur hafi haft fastan leigutíma til að minnsta kosti 25 ára og að það séu þau réttindi sem sóknaraðila séu tryggð með kvöð í afsali. Það sé í samræmi við aðra leigusamninga sem hafi verið í gildi á jörðinni og jafnframt í samræmi við skilning fyrrum eiganda jarðarinnar.

Lóðin hafi út af fyrir sig ekki verið skýrlega afmörkuð, enda sé sá samningur sem í gildi sé munnlegur. Sóknaraðili hafi í samráði við fyrrum eigendur jarðarinnar lagt veg, byggt, borað fyrir vatni, lagt rafmagn, ræktað upp og notað það land sem um ræðir. Það land sé gróflega afmarkað með þeim hnitum sem fram komi í kærunni og á teikningunni sem ABCDE. Sú teikning sem hafi verið viðhengd við kaupsamning og afsal til varnaraðila sé byggð á teikningu sem sóknaraðili hafi látið gera þegar fyrirhugað hafi verið í samráði við fyrrum eigendur jarðarinnar að byggja annað hús á lóðinni sem sóknaraðili hafði til umráða. Sú teikning hafi því ekkert með lóðina að gera að öðru leyti.

Nýting lóðarinnar og staðhættir afmarki hana nokkuð skýrt. Sjáist það ágætlega á fyrirliggjandi loftmynd. Þá séu engin önnur hús á jörðinni sem valdi vafa um nýtingu. Varnaraðili hafi í engu sinnt eða nýtt lóðina og ekkert skipulag hafi verið útbúið. Ítrekuð sé krafa um að sá hluti jarðarinnar sem sóknaraðili hafi notað, þ.e. byggt, lagt veg, nýtt sem fótboltavöll og ræktað upp, verði afmarkað sem lóðin í samningi við varnaraðila.

Því sé harðlega mótmælt sem röngum fullyrðingum að sóknaraðili hafi verið í vanskilum með greiðslu leigu eða ekki sinnt skyldum sínum að öðru leyti. Skýrt sé af gögnum málsins að hann hafi leitast eftir því að komast í samband við varnaraðila um leið og hann hafi komist að því að jörðin hefði verið seld. Sóknaraðila hafi ekki verið tilkynnt um það með nokkrum hætti. Eftir að hafa ítrekað reynt að komast í samband við Sigurð, eiganda varnaraðila, og fjölskyldu hans en án árangurs hafi hann gripið til þess ráðs að skrifa skráðum forsvarsmönnum varnaraðila formlegt bréf 11. apríl 2014.

Varnaraðili hafi aldrei sent reikning eða gert kröfu um greiðslu leigu eins og fyrrum eigendur hafi ávallt gert og sóknaraðili hafi greitt án tafar. Forsvarsmaður varnaraðila hafi staðfest munnlega við son sóknaraðila árið 2015 þegar hún hafi upplýst um að eigandi varnaraðila hefði ekki áhuga á því að gera samning að hann hefði engan áhuga á því að fá greidda leigu. Sóknaraðili hafi ekki heyrt frekar frá varnaraðila fyrr en innheimtubréf hafi borist 18. desember 2017. Í bréfinu hafi ársleiga verið sett fram sem 140.000 kr., eða nákvæmlega sú fjárhæð sem um hafði samist áður, og þá til framtíðar en ekki aftur í tímann.

Þótt samkomulag við varnaraðila um hækkun leigunnar hafi ekki gert ráð fyrir greiðslum aftur í tímann hafi sóknaraðili greitt aftur í tímann til þess að taka af allan vafa þar sem hann hafði lýst því yfir að skriflegur samningur yrði ekki gerður vegna afstöðu varnaraðila. Síðan hafi varnaraðili ekki heldur sent greiðsluseðla eða gefið upp reikningsnúmer fyrir leigugreiðslur. Sóknaraðili hafi því einhliða greitt leigu til lögmanns varnaraðila til þess að koma í veg fyrir hugsanleg vanskil. Því fari fjarri að sóknaraðili sé í vanefndum gagnvart varnaraðila. Leiði af eðli máls að samningi verði ekki rift á grundvelli ógildra eða fyrndra samningsréttinda.

Fullyrðing varnaraðila um að sóknaraðili hafi ekki gengið eftir því að gerður yrði skriflegur samningur sé fráleit, enda sýni gögn málsins að hann hafi átt allt frumkvæði í þeim efnum. Varnaraðili hafi ekkert frumkvæði átt af samskiptum og aldrei sent reikning eða gert kröfu um greiðslu leigu.

Varnaraðili skýri texta um kvöð í afsali mjög þröngt, sérstaklega hvað varði tímalengd leigusamnings og afmörkun lóðar. Textinn mætti vel vera skýrari, en hvað snerti réttindi sóknaraðila sé skýrt að þau skuli vera hin sömu og hann hafði gagnvart fyrri eigendum. Sóknaraðili hafi enga vitneskju haft um söluna til varnaraðila og þar af leiðandi ekki fengið tækifæri til þess að vernda rétt sinn við útgáfu afsals. Kvöðin sé aftur á móti skýr og hafi varnaraðila jafnframt verið í lófa lagið að leita eftir nánari upplýsingum um rétt sóknaraðila við kaupin á jörðinni. Það hafi hann ekki gert.

Sóknaraðili hafi uppfyllt skyldur sínar gagnvart varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili segir að umboðsmaður hans hafi sérstaklega tilgreint að hans skilningur væri sá að um ótímabundinn samning væri að ræða í tölvupósti, sendum 8. desember 2014. Sýni það svo að ekki verði um villst að sameiginlegur skilningur hafi verið með aðilum um að samningurinn væri ótímabundinn og þar með uppsegjanlegur.

Varnaraðili hafni þeim sjónarmiðum að draga megi ályktanir um mál þetta út frá öðrum leigusamningum sem kunni að finnast á nærsvæðum, enda séu þeir á engan máta skuldbindandi fyrir aðila þessa máls. Í því sambandi sé bent á að F, sem sóknaraðili hafi fyrir því að leiga skyldi miðast við aðrar lóðir á svæðinu, hafi hvorki verið eigandi að landi E né hafi hann, svo varnaraðila sé kunnugt um, komið að samningsgerð eða ákvörðunum um leigu á neinum tíma. Varnaraðili telji það jafnframt ótrúverðugt sem fram komi í tölvupósti F frá 5. júní 2014 að leiga hafi verið sambærileg, enda um mun rýrari svæði að fegurð og gæðum að ræða ofar J.

Samkvæmt kvöð í kaupsamningi og afsali beri varnaraðila að virða rétt sóknaraðila á því svæði sem merkt hafi verið á meðfylgjandi teikningu sem ABCD. Meðfylgjandi séu betri tölvutæk útgáfa þeirrar teikningar sem hafi fylgt kaupsamningi. Sú teikning sýni að það hafi bæði verið skilningur varnaraðila og seljanda um hvaða land væri að ræða og að það hafi verið afmarkað með þeim hætti sem þar sé að finna. Jafnframt að undanskilið hafi verið það svæði sem tilgreint sé á milli punkta CDEF. Síðari tíma kröfur varnaraðila um að lóðin ABCD verði stækkuð í afmörkunina ABCDE sé að hluta til það sem á hafi steytt í viðræðum aðila um áframhaldandi og skriflegan leigusamning og leitt til þess að upp úr þeim hafi slitnað. Þannig sé ljóst að verði fallist á einhverjar kröfur sóknaraðila verði að undanskilja þann reit sem afmarkaður sé CDEF á teikningunni samhliða kaupsamningi.

Sóknaraðili sé kominn í mótsögn við eigin málatilbúnað þegar hann í einu orði hafni því að vera í vanskilum með greiðslu leigu, en jafnframt að þessi sömu vanskil séu fyrnd. Með öðrum orðum þá viðurkenni sóknaraðili að honum hafi borið að greiða leigu fyrir afnot landsins, hann hafi látið það hjá líða og að reglur um fyrningu kröfuréttinda valdi því að engin vanskil séu til staðar. Staðreynd málsins sé því að vanskil séu enn til staðar og það viðurkennt í málatilbúnaði varnaraðila.

Því sé hafnað að sóknaraðili hafi aðhafst nokkuð til þess að ná sambandi við varnaraðila frá árinu 2007 fram til ársins 2014 og telji þannig að fullyrðingar sínar um tómlæti sóknaraðila við að ganga á eftir réttindum sínum vel verjandi. Samskipti aðila síðan sóknaraðili hafi sett sig í samband við varnaraðila séu svo að nokkru leyti skjalfestar í gögnum málsins. Þau gögn sýni að því hafi aldrei verið hafnað að réttmæt leiga yrði greidd, heldur hafi samskipti aðila snúist um það hvort áframhaldandi samkomulag um leigu, stækkun svæðisins og leiguverð næðust.

Varnaraðili geti ekki annað en byggt á þeim upplýsingum sem honum hafi verið veittar við kaup sín á E. Sá skilningur sem reifaður hafi verið í þessu máli sé í samræmi við þær skýringar. Varðandi túlkun og skýringu á umræddri kvöð verði að horfa til þess að um sé að ræða veruleg íþyngjandi kvöð sem geti haft áhrif á möguleika varnaraðila til hagnýtingar á eign sinni og í henni felist takmörkun á eignarrétti. Þannig verði og í samræmi við almennar túlkunarreglur að skýra kvöðina með sem þrengstu móti.

Varnaraðili vísi til þess að skjal Landlínu, sem hafi fylgt kaupsamningi, hafi verið frá sóknaraðila komið þar sem útlitsað hafi verið að sú lóð sem hann hafi haft á leigu og sú lóð sem eftir hafi átt að semja um að yrði aukið við. Þannig sé það ekki tilviljanakennt að kvöðin vísi til þess lands sem afmarkað sé ABCD, en ekki tilgreint CDEF.

VI. Viðbótarathugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir að til þess að reyna að komast að samkomulagi við varnaraðila hafi hann verið tilbúinn til þess að kalla samninginn ótímabundinn ef skýrt yrði að samningurinn væri framlengjanlegur, enda væri það í andstöðu við þann munnlega samning sem hafi verið fyrir og fyrirætlan sóknaraðila að tryggja afnot að bústað fjölskyldunnar um komandi kynslóðir.

Fullyrðingar varnaraðila um trúverðugleika F séu áhugaverðar í ljósi þess að F hafi haft umsýslu með leigu lóða á jörðinni í samstarfi við föður sinn og síðar systkini sín sem hafi svo selt varnaraðila lóðina. F hafi tekið við samskiptum við sóknaraðila eftir fráfall föður síns og hafi því verið eðlilegast að sóknaraðili leitaði til hans um staðfestingu á efni hins munnlega samkomulags. Hafi varnaraðili með engum hætti lagt fram gögn um aðrar staðreyndir en þau sem sóknaraðili hafi lagt fram.

Á endanum sé lóðin nokkuð augljóslega afmörkuð af því svæði sem sóknaraðili hafi nýtt og ræktað upp í áratugi. Verði lóðin ekki afmörkuð með öðrum hætti eða einhliða af varnaraðila. Loftmyndin sýni í raun ágætlega hver náttúruleg afmörkun lóðarinnar sé. Annars sé nefndin hvött til þess að fara í vettvangsskoðun, leiki á því vafi í huga hennar.

VII. Niðurstaða

Deilt er um gildistíma og uppsögn á munnlegum leigusamningi um leigu sóknaraðila á lóð varnaraðila „um ókomna tíð“. Kærunefnd telur ljóst að um ótímabundinn leigusamning sé að ræða, enda gefa gögn málsins ekki annað til kynna.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er uppsögn ótímabundins leigusamnings heimil báðum aðilum hans og er uppsagnarfrestur slíks samnings eigi skemmri en tvö ár. Sóknaraðila barst uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila með bréfi, dags. 18. desember 2017. Óumdeilt virðist að tveggja ára uppsagnarfrestur, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga, nr. 75/2008, miðast við dagsetningu bréfsins og samkvæmt því lýkur leigusamningi 18. desember 2019. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna er hægt að skjóta máli samkvæmt þeirri grein til kærunefndar húsamála ef frístundahús hefur staðið á lóð í það minnsta tvö ár áður en uppsögn ótímabundins samnings tekur gildi, sbr. 1. mgr. 10. gr., eins og hér er raunin.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr.

Varnaraðili nýtti ekki málskotsrétt sinn. Kæra sóknaraðila er dagsett og móttekin af kærunefnd húsamála 1. júlí 2019. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefndinni. Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 18. desember 2039.

Nýti leigutaki málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála samkvæmt 8. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. sömu laga.

Samkvæmt 1. mgr. nefndrar 13. gr. skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi sem viðmið:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Aðilar deila um stærð lóðarinnar. Sóknaraðili kveður leigusamning aðila taka til allrar lóðarinnar eins og hún hafi verið nýtt af honum frá 1965 svo sem hún er táknuð á mynd sem fylgi afsali varnaraðila með hnitunum ABCDEF, alls 1,72 hektari. Í afsali til varnaraðila, dags. 13. apríl 2007, segir aftur á móti „Kaupandi skuldbindur sig til þess að gera lóðaleigusamning við eiganda að sumarhúsi á hinu selda landi sem er afmarkað ABCD á meðf. teikningu“. Á teikningunni er hluti lóðar, sem sumarhús sóknaraðila stendur á, merkt með hnitum ABCD 0,83 hektarar að stærð. Telur varnaraðili að það sé sá hluti lóðar sem lóðarleigusamningur sóknaraðila taki til.

Réttindum yfir fasteign þarf að þinglýsa til að þau haldi gildi gagnvart grandlausum kaupanda eignarinnar samkvæmt 29. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978, sbr. einnig 31. gr., hvað leigusamninga varðar. Sóknaraðili tryggði ekki leigurétt sinn á lóðinni gagnvart grandlausum þriðja manni með þinglýsingu lóðarleigusamnings síns. Með vísan til traustfangsreglna þinglýsingalaga telur kærunefnd að sóknaraðili hafi tapað afnotarétti sínum yfir þeim hluta lóðarinnar sem ekki kom fram í afsali að hann ætti að hafa eða hefði haft afnot af. Varnaraðila er þannig aðeins skylt að hlíta því að lóðarleigusamningur sé í gildi á milli aðila um þann hluta lóðar sem sérstaklega er tilgreindur ABCD á mynd sem fylgdi kaupsamningi og afsali. 

Sóknaraðili gerir kröfu um að ársleiga verði ákvörðuð 140.000 kr., eins og um hafi samist munnlega við leigusala, nema nefndin telji aðra leigu sanngjarna. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn sem sýna fram á að það leigugjald sé ósanngjarnt. Ætla verður að það leigugjald sem lagt hafi verið til grundvallar í upphaflegum leigusamningi aðila sé sanngjarnt og eðlilegt nema sýnt sé fram á annað. Þá segir í afsali til varnaraðila að leiga skuli vera með sambærilegum kjörum og verið hafi og að varnaraðila hafi verið kynnt þau kjör. Telur kærunefnd því að leigugjald fyrir lóðina eigi að vera 140.000 kr á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs frá nóvember 2019. Tekið skal fram að sóknaraðili gerði engar athugasemdir eða kröfur um lækkun á grundvelli þeirra þátta sem nefndir eru í 2. tölul. 13. gr. laganna.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila vegna lóðar nr. […], sem afmarkast af punktunum ABCD, með fastanúmer frístundahúss nr. […] í landi E, er framlengdur um 20 ár frá 18. desember 2019 eða til 18. desember 2039.

Leiguverð er ákveðið 140.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs frá nóvember 2019.

Reykjavík, 20. nóvember 2019

Auður Björg Jónsdóttir

                                              Valtýr Sigurðsson                                                     

Eyþór Rafn Þórhallsson