Mál nr. 95/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. nóvember 2021

í máli nr. 95/2021

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 792.810 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 12. febrúar 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi til greiðsludags. Einnig gerir sóknaraðili kröfu um að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 132.135 kr. vegna ofgreiddrar leigu fyrir janúarmánuð 2021.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 5. október 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. október 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. október 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 21. október 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 11. maí 2020 um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili sérhæfi sig í eignarhaldi og leigu atvinnuhúsnæðis og sé eigandi allrar fasteignarinnar að D, samtals 14 iðnaðarbilum.

Þrátt fyrir að umsaminn leigutími hafi kveðið á um annað sé óumdeilt að samkomulag hafi verið á milli aðila um að ljúka leigusamningnum með skilum á húsnæðinu 15. janúar 2021 sem og hafi verið gert, enda hafði varnaraðili þá gert leigusamning við nýjan leigjanda. Þá sé jafnframt óumdeilt að sóknaraðili hafi greitt tryggingarfé að fjárhæð 792.810 kr. við upphaf leigutíma inn á reikning varnaraðila og einnig að sóknaraðili hafði greitt varnaraðila fulla leigugreiðslu fyrir janúarmánuð 2021, þrátt fyrir að hafa einungis haft afnot af hinu leigða fram til 15. þess mánaðar.

Á leigutímanum hafi sóknaraðili staðið við skyldur sínar samkvæmt leigusamningi og ákvæðum húsaleigulaga í hvívetna og jafnvel umfram skyldu sína við skil þar sem hann hafi málað stóran hluta af hinu leigða fyrir skil að ósk varnaraðila. Þá hafi hann þrifið, gengið frá eftir sig og skilað hinu leigða í sambærilegu ástandi og hann hafi tekið við því, sbr. 5. gr. samningsins og 63. gr. húsaleigulaga. Við skil og afhendingu lykla hafi aðilar farið saman yfir hið leigða og engar athugasemdir verið gerðar. Hvorki hafi farið fram úttekt á hinu leigða við upphaf né lok leigutíma.

Þegar í kjölfar skilanna hafi sóknaraðili ítrekað reynt að hafa samband við varnaraðila í þeim tilgangi annars vegar að fá tryggingarféð endurgreitt og hins vegar helming janúargreiðslunnar. Varnaraðili hafi hvorki svarað né haft samband til baka. Sóknaraðili hafi því stofnað greiðsluseðil í banka vegna tryggingarinnar, dags. 2. febrúar 2021, og látið senda varnaraðila. Krafan hafi þó hvorki verið greidd né hafi varnaraðili haft samband.

Í framhaldinu hafi sóknaraðili leitað til lögmanns sem hafi sent varnaraðila áskorun, dags. 12. apríl 2021, þess efnis að endurgreiða tryggingarféð, auk þess sem áskilinn hafi verið réttur til þess að innheimta kröfu sem næmi helmingi af leigugreiðslu janúarmánaðar. Þrátt fyrir ítrekanir hafi ekki borist svar við áskoruninni fyrr en með erindi lögmanns varnaraðila, dags. 9. júní 2021. Fyrst þá, tæplega fimm mánuðum eftir skil sóknaraðila á hinu leigða, hafi komið fram formlegar athugasemdir við skil sóknaraðila, þ.e. að illa hefði verið gengið um og skemmdir orðið sem hafi valdið gagnaðila tjóni. Með erindinu hafi fylgt ódagsettar myndir ásamt fráleitri kostnaðarsundurliðun og reikningum. Varnaraðili hafi hafnað endurgreiðslu en boðist til þess að greiða sóknaraðila annars vegar 149.017 kr. sem útskýrt hafi verið sem mismunur tryggingarfjárhæðar og kostnaðar varnaraðila vegna meintra skemmda og hins vegar greiðslu á helmingi leigufjárhæðar fyrir janúarmánuð 2021.

Öllum ásökunum varnaraðila um meinta slæma umgengni eða skemmdir á hinu leigða sé alfarið hafnað sem röngum og ósönnum. Það sama gildi um ódagsettar myndir og kostnaðaryfirlit sem hann hafi lagt fram sem enga þýðingu hafi í málinu og gætu tengst hvaða iðnaðarbili í húsinu sem sé, enda öll í eigu varnaraðila. Auk þess sem ljóst sé að úttekt fór hvorki fram á hinu leigða við upphaf né lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga, og því engin viðhlítandi sönnun fyrir ástandi fyrir eða í lok leigutímans, eða hinum meintu skemmdum. Beri varnaraðili hallann af þeim sönnunarskorti.

Sóknaraðili eigi rétt á því að fá endurgreiddan helming leigu fyrir janúar 2021. Byggt sé á meginreglu kröfuréttar um endurgreiðslu ofgreidds fjár. Óumdeilt sé að sóknaraðili greiddi fulla leigu fyrir janúarmánuð 2021 en skilaði hinu leigða 15. þess mánaðar og hafði því einungis afnot af því fram að skilum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að málavöxtum sé ekki rétt lýst í kæru sóknaraðila. Að beiðni hans hafi varnaraðili samþykkt að slíta leigusamningnum fyrr en kveðið hafi verið á um í samningnum sjálfum gegn því að hann fyndi nýjan leigjanda í gegnum sama leigumiðlara og hafi komið leigusamningnum á. Af þessum ástæðum hafi varnaraðili gert samning við nýjan leigjanda, dags. 12. janúar 2021, og hann átt að fá húsnæðið afhent 18. janúar 2021. Aðilar hafi því samið um skil þann 15. janúar 2021.

Sóknaraðili hafi ekki skilað húsnæðinu í sambærilegu ástandi og hann hafi tekið við því. Við skilin hafi bersýnilega komið í ljós að illa hefði verið gengið um og talsverðar skemmdir orðið á því sem ekki geti talist eðlileg slit, meðal annars með tilliti til skamms leigutíma. Samkvæmt leigusamningum hafi til að mynda verið óheimilt að naglfesta hluti innanhúss sem utan án samþykkis varnaraðila. Eigi að síður hafi sóknaraðili sett upp millivegg hjá eldhúsi á 2. hæð sem hafi skilið eftir sig skemmdir í lofti og á gólfi. Milliveggurinn hafi verið settur upp án samþykkis varnaraðila sem hafi þurft að kosta fjarlægingu hans og tilheyrandi lagfæringar á ummerkjum. Uppsetning veggjarins sé augljóst brot á 5. gr. leigusamningsins. Sömu sögu sé að segja af lyklahúsi sem sóknaraðili hafi fest á ytra byrði (álklæðningu) hins leigða án samþykkis varnaraðila. Þá hafi ýmsar aðrar skemmdir verið unnar, þar á meðal á útihurð sem hafi verið skemmd oftar en einu sinni á leigutíma og nauðsynlegt hafi verið að skipta út. Auk þess hafi hinu leigða ekki verið skilað hreinu líkt og sóknaraðila hafi borið að gera samkvæmt 5. mgr. 5. gr. samningsins. Samkvæmt öllu framansögðu hafi meðferð og skil sóknaraðila verið með öllu óásættanleg og í trássi við ákvæði 5. gr. leigusamningsins.

Varnaraðili hafi sannarlega orðið fyrir tjóni vegna skemmda, auk þess sem hann hafi þurft að taka á sig þrif á hinu leigða. Kostnaður varnaraðila af lagfæringum og því koma að koma húsnæðinu í ásættanlegt horf hafi numið 643.793 kr. hið minnsta.

Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins hafi hið leigða verið leigt sem atvinnuhúsnæði til létts iðnaðar og skyldi notkun taka mið af því, en annars konar starfsemi væri óheimil án samþykkis varnaraðila. Þá hafi sóknaraðila verið skylt að fara að almennum lögum og reglum varðandi starfsemi sína og með öllu sé óheimilt að stunda hvers konar ólöglegt athæfi í leiguhúsnæðinu. Varnaraðili hafi heimildir fyrir því að sóknaraðili hafi stundað starfsemi í hinu leigða í andstöðu við 8. gr. samningsins.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 792.810 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Óumdeilt er að aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki fyrr en áætlað var og að sóknaraðili myndi skila húsnæðinu 15. janúar 2021, sem hann og gerði. Sóknaraðili fór árangurslaust fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins 2. febrúar 2021. Ítrekaði hann beiðni sína með bréfi, dags. 12. febrúar 2021, en engin viðbrögð bárust frá varnaraðila. Þá var beiðni sóknaraðila ítrekuð enn á ný með bréfi, dags. 12. apríl 2021. Varnaraðili hafnaði beiðninni með bréfi, dags. 9. júní 2021.

Ljóst er af ofangreindum samskiptum aðila að varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins líkt og honum bar skylda til, sbr. framangreind 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila með vísan til sama lagaákvæðis að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 792.810 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði húsnæðinu 15. janúar 2021 reiknast dráttarvextir frá 13. febrúar 2021.

Sóknaraðili greiddi fulla leigu fyrir janúarmánuð 2021 og gerir kröfu um að varnaraðila beri að endurgreiða leigu fyrir hálfan mánuð þar sem nýir leigjendur hafi komið í húsnæðið eftir að leigutíma hans lauk 15. janúar 2021 svo sem umsamið var. Að því virtu að óumdeilt er að aðilar sömdu um að ljúka leigusamningi þeirra með skilum á húsnæðinu til varnaraðila 15. janúar 2021 er fallist á kröfu sóknaraðila hér um. Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 16. janúar 2021 til 31. janúar 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 792.810 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. febrúar 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 16. janúar til 31. janúar 2021.

Reykjavík, 23. nóvember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson