Mál nr. 88/2023-Úrskurður
.KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 12. mars 2024
í máli nr. 88/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr. að frádregnum kostnaði vegna gardína, orkunotkunar á leigutíma og þrifa.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 21. ágúst 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum var móttekin 30. ágúst 2023. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. september 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. september 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 11. september 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. september 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.
Með tölvupósti 24. nóvember 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 29. sama mánaðar. Voru upplýsingarnar sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Athugasemdir bárust með tölvupósti sóknaraðila 30. nóvember 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 1. desember 2023.
Með tölvupósti 4. janúar 2024 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 11. sama mánaðar. Voru gögnin send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 12. janúar. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2023 til 30. júní 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingarfé sóknaraðila vegna skemmda sem hún kveður hafa orðið á hinu leigða á leigutíma sem og vegna þrifa hennar við lok leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður varnaraðila halda eftir 172.000 kr. af tryggingarfénu vegna ófullnægjandi þrifa og skemmda á húsgögnum. Varnaraðili hafi talið upp óhreinan ofn, rifnar gardínur, beyglu á ísskápshurð og slit á gólfmottu. Hún kveði sig hafa verið í rúmlega fjórtan tíma að þrífa íbúðina að leigutíma loknum. Sóknaraðili hafni þessu enda hafi þrif hans verið fullnægjandi. Hann hafi eytt miklum tíma í þau og verið vandvirkur. Varnaraðili hafi þó bent á nokkur atriði sem sóknaraðili beri ábyrgð á, þ.e. að gleymst hafi að sópa undir teppi, þrífa þvottavél að innan, lítilsháttar óhreinindi við fætur ísskáps og undir uppþvottavél og að lítillegt kusk hafi verið upp við vegg á baðherbergi. Erfitt hafi reynst að þrífa ofnplötur og ofnhurð að innan og brenndir blettir verið í þeim, en sóknaraðili hafi gert þónokkrar tilraunir til þess. Einnig hafi skúffa undir ofninum ekki verið nægilega þrifin.
Sóknaraðili hafi samþykkt að greiða sanngjarna upphæð vegna óþæginda við þessi aukaþrif sem séu lítilsháttar. Vegna skemmda á húsgögnum þá séu þær ekki á ábyrgð sóknaraðila heldur sé um að ræða eðlilegt slit og hafi þær mögulega verið til staðar fyrir leigutíma. Sóknaraðili samþykki þó kröfu vegna slitinna gardína.
Þess sé krafist að tryggingarféð verði endurgreitt að frádreginni upphæð vegna kostnaðar við nýjar gardínur gegn kvittun, gjaldi sem sé ætlað að koma til móts við óþægindi vegna lítilsháttar þrifa (10.000 kr.) og kostnaðar vegna rafmagns, einnig gegn kvittunum eða greiðsluseðlum. Misræmi sé í upplifun aðila á þrifunum. Varnaraðili hafi sent myndir af einstaka stöðum í íbúðinni sem hafi verið ófullnægjandi að hennar mati. Sóknaraðili hafi samþykkt að honum hafi misfarist ýmsa staði við þrifin en þau hafi aftur á móti ekki kallað á alþrif. Sóknaraðili hafi þrifið alla íbúðina vandlega. Vegna ofnplatna og ofnhurðar þá hafi sóknaraðili gert margar tilraunir með ýmsum efnum til að ná af brenndum blettum í plötunum og hurðinni sem hafi því miður ekki náðst af, eins og oft gerist eftir notkun á ofnplötum og verði því að teljast eðlilegt slit.
Gardína hafi rifnað í svefnherbergi en um sé að ræða Hylja gardínur úr IKEA. Beyglan á ísskápshurðinni hafi mögulega verið til staðar við upphaf leigutíma en hann hafi ekki orðið var við að hún hafi komið til á leigutíma. Eins og varnaraðili hafi bent á í samskiptum aðila hafi beyglan líklega komið til þar sem hurðin hafi verið opnuð á uppþvottavél sem sé við hliðina á ísskápnum og þannig um að ræða eðlileg slit. Sóknaraðili hafi gengið vel um mottuna og ryksugað reglulega. Bletturinn sem varnaraðili hafi bent á sé þar sem fætur hafi stundum hvílt á mottunni við sófann og hafi hann ekki verið til staðar fyrir upphaf leigutíma sé hann vegna eðlilegrar umgegni. Aðilar hafi gert munnlegan samning um að rafmagn yrði greitt að leigutíma loknum og að varnaraðili tæki reikningana saman og drægi fjárhæðina af tryggingarfénu.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður að þar sem hún hafi leigt íbúðina með öllu innbúi sínu hafi hún beðið sóknaraðila sérstaklega um að ganga vel um eigur hennar. Við upphaf leigutíma hafi allt verið tandurhreint. Í leigusamningi aðila hafi verið ákvæði um að eigninni yrði skilað í sama ástandi og hreinni. Varnaraðili hafi sent son sinn til að skoða íbúðina við lok leigutíma. Hann hafi þegar séð að ísskápurinn hafi verið beyglaður, en hann hafi kostað tæplega 400.000 kr., og allt verið mjög óhreint. Varnaraðili hafi athugað hvort það væri hægt að laga beyglurnar hjá tilteknu fyrirtæki en það þurfi að skoða ísskápinn til þess, sem kæmi til með að kosta 70.000 kr. að lágmarki. Varnaraðili hafi komið heim að kvöldi 4. júlí og ætlað beint að sofa en það hafi ekki verið hægt þar sem óhrein föt hafi verið í rúmi og skápum. Gardínurnar hafi verið rifnar en þær hafi ekki verið Hylja úr IKEA heldur sérsaumaðar og varnaraðili geti ekki fengið þær aftur. Varnaraðili hafi sagt að hún væri tilbúin að kaupa ódýrar Hylja gardínur í staðinn. Gardínurnar hafi verið sérstaklega gerðar til að ná yfir allan vegginn en ekki bara gluggann. Varnaraðili sé með ónýta öxl eftir misheppnaða axlaraðgerð og eigi því mjög erfitt með þrif. Það hafi allt verið út í óhreinindum og allir skápar og skúffur óhreinar. Þá hafi hún þurft að setja flest úr eldhúsinu í uppþvottavélina. Hún hafi haldið að ofninn væri ónýtur en það hafi tekið hana þrjár vikur að ná honum góðum. Hún hafi þurft margar umferðir af alls konar eiturefnum og ekki getað notað ofninn fyrr en eftir þrjár vikur. Hún hafi þurft að láta skúra gólfið í fjögur skipti þar sem það hafi verið svo óhreint. Vegna mottunnar þá hafi skinnið verið sköllótt eftir sóknaraðila og búið að hella einhverju rauðu í hana. Hún sé ónýt að mati varnaraðila og einnig ísskápurinn. Þá nefnir varnaraðili ýmsar aðrar skemmdir sem hún hafi ekki ætlað að krefja hann um greiðslu vegna en geri það nú, svo sem vegna rispu á borði, höggi í parketi, brotinnar sápupumpu, brotnu glasi og rispu á gleri á skrifborði.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi stórlega ýkt hvernig ástandið á ofninum hafi verið. Þá lýsir hann nánar hvernig þrifin hafi farið fram af hans hálfu.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili gerir kröfu um að halda eftir 172.000 kr. vegna skemmda sem hún kveður hafa orðið á hinu leigða á leigutíma. Krafa varnaraðila sundurliðast þannig að kostnaður vegna skemmda á gardínu nemi 9.000 kr., þrifa 60.000 kr., beyglu á ísskápi 70.000 kr. og skemmda á mottu 33.000 kr. Sóknaraðili fellst á að af tryggingarfénu verði dreginn kostnaður vegna orkunotkunar á leigutíma gegn framvísun reikninga, kostnaður vegna nýrra gardína gegn framvísun kvittunar, sem og 10.000 kr. vegna þrifa. Samkvæmt gögnum varnaraðila er kostnaður vegna orkunotkunar 17.219 kr. og kostnaður vegna gardína 8.970 kr.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Leigutíma lauk 1. júlí 2023 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Með skilaboðum 6. júlí 2023 sendi varnaraðili lista yfir téðar skemmdir með áætluðum viðgerðarkostnaði. Sóknaraðili mótmælti kröfunni sama dag en lagði til að 30.000 kr. yrði ráðstafað af tryggingarfénu vegna þrifa, þrifa á ofnhurð og gardína. Næsta dag ítrekaði sóknaraðili þetta tilboð sitt en varnaraðili féllst ekki á það. Af þessum samskiptum mátti varnaraðila vera ljóst að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila og bar henni að vísa málinu til kærunefndar húsamála eða dómstóla innan fjögurra vikna frá þessum tímapunkti. Nefndinni barst kæra sóknaraðila 21. ágúst 2023 en frestur varnaraðila til að bera málið undir nefndina var þá liðinn. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr., að frádregnum 36.189 kr. sem er sá kostnaður sem sóknaraðili fellst á að greiða sbr. framangreint, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. júlí 2023 reiknast dráttarvextir frá 30. júlí 2023. Þá er miðað við að fyrrgreindur kostnaður dragist frá umræddri fjárhæð þegar íbúðinni var skilað, sbr. úrskurðarorð.Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 290.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum kostnaði að fjárhæð 36.189 kr. sem féll til þann 1. júlí 2023.
Reykjavík, 12. mars 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson