Mál nr. 63/2011
Miðvikudaginn 24. ágúst 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 63/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dagsettri 25. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda B 21.100.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 23.100.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 26.517.030 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi á aðrar eignir metnar á 684.485 kr. sem komu til frádráttar.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dagsettu 1. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Afstaða kærða barst með bréfi, dagsettu 23. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dagsettu 29. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kæranda þann 14. júlí 2011.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni og óskar eftir endurupptöku málsins þar sem hún telur verðmatið ekki ásættanlegt. Telur kærandi að matsnefnd Íbúðalánasjóðs beri að miða við fasteignamat eignarinnar að B, enda séu engin rök né forsendur fyrir verðmati sem sé hærra en fasteignamat viðkomandi fasteignar.
Kærandi vísar til laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001, með síðari breytingum, þar sem kveðið er á um að fasteignamati sé ætlað að endurspegla markaðsverð viðkomandi eignar. Kærandi bendir á að fasteignamat sé gefið út árlega og hafi vísitala íbúðaverðs einungis hækkað lítillega frá því að fasteignamat hafi verið gefið út og því engar forsendur til að álykta að söluverð sé annað en það mat sem fasteignamatið gefi upp. Telur kærandi með öllu óásættanlegt að túlkun starfsmanna Íbúðalánasjóðs leiði til þess að markaðsverð sé hækkað umfram það verðmat sem fram komi í fasteignamati, sem leiði til þess að afskrift láns samkvæmt reglum um yfirveðsettar eignir sé lægra en eðlilegt megi telja.
Kærandi bendir jafnframt á að ef taka eigi tillit til ástands fasteignarinnar þá sé skemmd á gólfefni vegna leka, en það sé mat tryggingafélags hennar að parketið þarfnist meðferðar eða endurnýjunar. Bendir kærandi á að ekki komi fram í mati fasteignasalans með hvaða hætti hann meti þennan galla, einungis komi fram í lýsingu eignar að mat á tjóninu sé í ferli hjá tryggingafélagi þinglýsts eiganda. Þá segir kærandi að hún sjái ekki hvaða þýðingu það hafi við mat á eigninni. Kærandi bendir á að hún hafi ekki undir höndum þau fylgigögn sem sögð eru fylgja verðmati fasteignasala, en kærandi telur að hafa megi verulegar efasemdir um að ásett verð fasteignasala sé í samræmi við endanlegt söluverð fasteigna.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, beri stofnuninni við verðmat fasteigna að miða við fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem er hærra. Verðmat fasteignasala á markaðsverði íbúðar kæranda sé hærra en fasteignamatið og því telur Íbúðalánasjóður að leggja beri verðmat fasteignasala til grundvallar endurútreikningi. Einnig telur Íbúðalánasjóður að verðmat fasteignasalans sé ekki úr takti við verðlag íbúða á þessu svæði.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar og að miða eigi við skráð fasteignamat í stað verðmats löggilts fasteignasala. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Af hálfu kæranda hefur verið á því byggt að verðmæti fasteignar hennar sé of hátt metið og hefur kærandi byggt á því að miða eigi við opinbert skráð fasteignamat fasteignarinnar. Einnig telur kærandi að taka eigi tillit til þess að skemmd sé á gólfefni íbúðar vegna leka, sem hafi áhrif á verðmæti fasteignarinnar. Meðal gagna málsins er fyrrgreint verðmat hins löggilta fasteignasala, sem dagsett er 16. mars 2011. Í verðmati fasteignasalans er fjallað um fasteign kæranda og þar er meðal annars vísað til þeirra skemmda á parketi sem kærandi hefur vísað til. Verðmat hins löggilta fasteignasala er byggt á skoðun fasteignarinnar og öðrum þeim þáttum sem fram koma í verðmatinu, en slíkt mat fer ekki fram þegar fasteignamatsverð er ákveðið.
Með vísan til þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest, en ekkert hefur fram komið um að verðmat hins löggilta fasteignasala sé haldið þeim annmörkum að líta eigi fram hjá því við mat fasteignar kæranda. Að því verður þó að finna að kærandi hafi ekki fengið þau gögn sem vísað er til í verðmati fasteignasalans, þ.e. ásettu verði fasteigna í C sem fengnar hafa verið af vef mbl.is. Það eitt og sér hefur þó ekki áhrif á niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 3. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til kærunefndar húsamála og að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Umrædd ákvörðun er kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal