Mál nr. 65/2011
Miðvikudaginn 24. ágúst 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 65/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dagsettri 6. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 11. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 15.850.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 17.000.000 kr. og því var fasteign kæranda metin á 18.700.000 kr. við ákvörðun Íbúðalánasjóðs, en þar sem áhvílandi veðlán Íbúðalánasjóðs á íbúðinni voru 18.567.836 kr. var ekki fallist á niðurfærslu lána kæranda.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dagsettu 7. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dagsettu 23. maí 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dagsettu 29. maí 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Ekki bárust frekari athugasemdir frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni og óskar eftir endurupptöku málsins. Kærandi telur verðmat fasteignar sinnar ekki vera í samræmi við markaðsaðstæður í dag og segist vita um dæmi úr sömu götu þar sem fasteign hafi selst á 14.600.000 kr. sem sé töluvert undir verðmatinu á fasteign hans sem sé 17.000.000 kr. Kærandi vísar til þess að verðmatið sé töluvert hærra en fasteignamatið, en engan rökstuðning sé að finna fyrir þeim mismun.
Kærandi bendir jafnframt á að íbúð hans þarfnist töluverðra endurbóta, en leki frá svefnherbergisglugga hafi orðið þess valdandi að vatn hafi komist undir gólfdúk sem hafi myglað þannig að skipta verði um gólfefni í svefnherberginu. Einnig hafi lekið frá íbúð sem er fyrir ofan íbúð hans, þannig að raki sé í stofulofti. Skipta þurfi um allt gólfefni í íbúðinni þar sem parket sé ónýtt og töluvert magn af lirfum hafi fundist undir hinu ónýta gólfefni sem þurfi því að fjarlægja. Einnig bendir kærandi á að eignin sé öll upprunaleg og nefnir sem dæmi að skipta þurfi út eldhúsinnréttingunni. Bendir kærandi á að ekki hafi verið tekið tillit til þessara atriða, þess í stað sé verðmatið 1.150.000 kr. hærra en fasteignamatið.
Kærandi segir að hann hafi fengið lán frá Íbúðalánasjóði árið 2004–2005 að fjárhæð 12–13 milljónir króna sem hann hafi ávallt greitt af á réttum tíma. Áhvílandi veðlán séu nú um það bil að fjárhæð 18.600.000 kr. Hann hafi því tapað þeim fjármunum sem hann hafi lagt upphaflega í íbúðarkaupin, því söluverð fasteignarinnar yrði lægra en áhvílandi lán. Hann sé því í raun og veru fangi í íbúð sinni.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 beri honum við verðmat fasteigna að miða við fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem er hærra. Verðmat fasteignasala á markaðsverði sé hærra en fasteignamatið á íbúð kæranda og því telji Íbúðalánasjóður að leggja beri verðmat fasteignasala til grundvallar endurútreikningi. Einnig telji Íbúðalánasjóður að verðmat fasteignasalans sé ekki úr takti við verðlag íbúða á þessu svæði.
Þá bendir kærði á að skilyrði fyrir afgreiðslu umsóknar kæranda um endurútreikning lána sé ekki uppfyllt að fullu þar sem áhvílandi veðskuldir séu 109% af verðmæti fasteignarinnar og falli því ekki undir úrræði um lækkun lána niður í 110% af verðmæti fasteignar. Íbúðalánasjóður bendir á að verðmæti fasteignar sem lagt var til grundvallar útreikningum hafi samkvæmt mati sem gert var þann 20. apríl 2011 verið 17.000.000 kr. og með vísan til þess hafi umsókn kæranda verið synjað.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hans um niðurfærslu láns Íbúðalánasjóðs sem hvílir á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hans ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Telji kröfuhafi að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Verðmat löggilts fasteignasala, dags. 26. apríl 2011, er meðal gagna málsins, en það ber með sér að það sé meðal annars grundvallað á skoðun fasteignar kæranda sem fram hafi farið þann 20. apríl 2011.
Kærandi hefur fært fram þau rök að verðmat á íbúð hans sé of hátt en í máli þessu liggur fyrir að verðmatið byggist á mati löggilts fasteignasala eins og rakið hefur verið og er til grundvallar endurútreikningi Íbúðalánasjóðs. Hefur ekkert komið fram um að verðmat hins löggilta fasteignasala sé haldið þeim annmörkum að líta eigi fram hjá því við mat fasteignar kæranda. Samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 skal Íbúðalánasjóður byggja á verðmati löggilts fasteignasala við ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfærslu lána. Með vísan til þess og til þess að kærða beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast, er hin kærða ákvörðun staðfest.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 11. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að það skuli gert innan fjögurra vikna. Umrædd ákvörðun er kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal