Mál nr. 7/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 7. apríl 2022

í máli nr. 7/2022

A

gegn

B ses.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B ses. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu vegna september og október 2021, samtals að fjárhæð 290.082 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 21. janúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. janúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. febrúar 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 22. febrúar 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. febrúar 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti, dags. 4. mars 2022, óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá varnaraðila sem bárust með bréfi, dags. 11. mars 2022. Voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 15. mars 2022, og bárust athugasemdir frá honum með tölvupósti, dagsettum sama dag. Athugasemdir sóknaraðila voru sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 16. mars 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 17. nóvember 2020 til 16. nóvember 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna september og október 2021.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi lokið háskólanámi í júní 2021. Hún hafi tilkynnt 27. júlí 2021 að hún uppfyllti ekki lengur skilyrði þess að leigja íbúð af varnaraðila og óskaði eftir því að losna úr íbúðinni. Hún hafi kvaðst geta losað íbúðina strax yrði þess óskað en hentug tímasetning fyrir hana væri 15. september 2021. Sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina og hún verið tilbúin til notkunar fyrir varnaraðila um miðjan ágúst 2021. Hún hafi greitt leigu fyrir september og október með fyrirvara um greiðsluskyldu sína. Varnaraðili hafi neitað sóknaraðila að yfirgefa íbúðina fyrr en 1. nóvember og hann miðað við þriggja mánaða uppsögn í leigusamningi.

Í leigusamningnum segi að hætti leigjandi námi á leigutíma falli samningurinn úr gildi. Ákvæðið sé ekki einhliða forsenda leigusala heldur samningsákvæði um að hætti leigjandi námi falli samningurinn niður. Þar sem sóknaraðili hafi hætt námi hafi samningurinn fallið úr gildi. Við ákvæðið séu engin sérstök formerki sett, til dæmis um að uppsagnarfrestur taki þá við, heldur sé skýrt að samningurinn allur, þar með talin ákvæði hans um uppsagnarfrest, séu niður fallin. Við það atriði sé sleginn sá varnagli sem staðfesti að samningurinn falli úr gildi, þ.e. í samningnum sé kveðið á um hvað skuli gera komi aðstæður upp og geti varnaraðili borið leigjanda út að loknum sjö daga fresti frá áskorun þar um.

Varnaraðili hafi borið fyrir sig að ákvæðið feli í sér einhliða rétt hans við þessar aðstæður. Því sé hafnað með tilliti til þess að á öðrum stað í samningum sé vísað til ýmissa einhliða réttinda leigusala í hag en það sé ekki gert í þessu ákvæði. Það yrði ósanngjarnt út frá þeim miklu kvöðum og þeim fjölda einhliða samningsskilmálum varnaraðila í hag að ákvæði sem sé leigjanda í hag sé túlkað leigusala í hag.

Samningurinn sé einhliða saminn af varnaraðila sem sökum stöðu sinnar teljist sérfræðingur. Verði því að túlka samninginn leigjanda í hag, sem sé ung stúlka í félagsfræðinámi sem hafi enga sérfræðiþekkingu á málefninu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um sé að ræða tímabundinn leigusamning sem samkvæmt ákvæðum hans og 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í gr. 14.2. í leigusamningnum sé aftur á móti mælt fyrir um að leigusala sé heimilt að segja upp samningnum uppfylli leigjandi ekki lengur skilyrði úthlutunarreglna varnaraðila sem séu hluti af samningnum en uppsagnarfrestur sé þá að minnsta kosti þrír mánuðir. Þá segi þar enn fremur að leigjandi geti óskað eftir uppsögn á leigusamningi áður en leigutíma ljúki og geti varnaraðili fallist á slíka uppsögn í sérstökum tilvikum. Þar segi enn fremur að fallist varnaraðili á beiðni leigjanda um að losna undan samningi áður en leigutíminn renni út, skuli almennt miðað við þriggja mánaða uppsagnafrest, miðað við næstu mánaðamót frá uppsögn að telja. Af þessu ákvæði sé skýrt að uppsagnarfrestur geti ekki verið skemmri en þrír mánuðir og miðist upphaf hans við næstu mánaðamót frá uppsögn að telja. Fyrrnefnt ákvæði í leigusamningum sé í samræmi við efni 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, þar með talið um uppsagnarfrest, þar sem mælt sé fyrir um að hann skuli vera að minnsta kosti þrír mánuðir.

Varnaraðili sem leigusali geti ekki verið bundinn slíkri óvissu að leigjandi geti hvenær sem er með því að hætta í námi losnað undan gerðum leigusamningi án fyrirvara. Varðandi það ákvæði í leigusamningum sem sóknaraðili byggi rétt sinn á þá varði það réttindi varnaraðila sem leigusala til að fella leigusamning úr gildi með skriflegri tilkynningu þar um, verði alger forsendubrestur á leigutíma. Um rétt varnaraðila til að mæla fyrir um ríkari réttindi hans sem leigusala en almennt gerist í húsaleigusamningum vísist til 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, sbr. og greinar 15.15. og 14.16. í leigusamningunm. Hér vísist til sérstöðu þess húsnæðis sem leigt sé út af varnaraðila, þ.e. að um félagslegt úrræði sé að ræða og lögaðila sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni, en hvers starfsemi felist í að leigja út íbúðir til námsmanna fyrir lægra leiguverð en sem nemi almennu markaðsverði á leigumarkaði.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna september og október 2021. Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma frá 17. nóvember 2020 til 16. nóvember 2021. Um er að ræða húsnæði sem leigt er til námsmanna.

Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þegar um sé að ræða leigu íbúðarhúsnæðis til námsmanna á vegum lögaðila sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni og hafi þjónustu við námsmenn að meginmarkmiði sé þrátt fyrir 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis og tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laga þessara með samningi. Í samningi beri að geta þeirra frávika sem um ræði. 

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. þó 50. gr. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skuli þau tilgreind í leigusamningi. Skuli gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Þá sé leigusala sem sé lögaðili sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni heimilt að segja upp tímabundnum leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti þegar leigjandi uppfylli ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæði sem tilgreind séu í leigusamningi eða veiti ekki nauðsynlegar upplýsingar svo að unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin. Uppsögn tímabundins leigusamnings skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur fyrir uppsögninni.

Sóknaraðili lauk námi í júní 2021. Með tölvupósti 27. júlí 2021 óskaði hún eftir því að losna fyrr undan leigusamningi. Tók hún fram að 15. september 2021 væri óskadagsetning en hún gæti losað íbúðina fyrr, yrði þess óskað. Varnaraðili sagði að samband yrði haft við hana, gengi það upp. Í tölvupósti sóknaraðila 6. október 2021 segir að íbúðin hefði verið tæmd og hún hafi verið laus til afnota 1. september.

Í 14.12. gr. í leigusamningum segir að hætti leigjandi námi á leigutímanum falli samningurinn úr gildi og sé leigjanda þá skylt að rýma húsnæðið að kröfu leigusala innan sjö daga frá því að honum var send skrifleg áskorun um rýmingu. Með vísan til þessa ákvæðis telur sóknaraðili að henni beri ekki að greiða leigu vegna þessara tveggja mánaða, enda hafi hún lokið námi í júní. Kærunefnd telur að téð ákvæði veiti leigjendum ekki rétt til að ljúka þegar í stað leigusamningi í tilvikum þar sem þeir ljúka eða hætta námi, enda gerir ákvæðið ráð fyrir kröfu leigusala um rýmingu.

Í 14.2. gr. leigusamningsins segir að leigutaki geti óskað eftir uppsögn á samningnum áður en leigutíma ljúki og geti varnaraðili fallist á slíka uppsögn í sérstökum tilvikum. Fallist varnaraðili á ósk leigutaka um að losna undan samningi áður en leigutími renni út, skuli almennt miða við þriggja mánaða uppsagnarfrest. Fyrir liggur að varnaraðili féllst á að leigutíma lyki 31. október.

Að framangreindu virtu telur kærunefnd ekkert hafa komið fram í málinu sem heimilar sóknaraðila riftun á leigusamningnum.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Kærunefnd óskaði upplýsinga frá varnaraðila um það hvenær íbúðin fór í útleigu á ný og hvaða tilraunir hafi verið gerðar til að koma henni aftur í útleigu. Varnaraðili upplýsti að vegna COVID-19 hefði staða eftirspurnar eftir leiguíbúðum breyst frá því sem áður hafi verið þegar ávallt hafi verið umframeftirspurn. Síðastliðið ár hafi varnaraðili að meðaltali verið með um tuttugu íbúðir sem ekki hafi tekist að leigja strax aftur. Þetta stafi af því að nokkuð stór hluti leigutaka séu námsmenn sem komi af landsbyggðinni, en vegna COVID-19 hafi kennsla að miklu leyti farið fram í gegnum fjarfundabúnað. Þá lagði varnaraðili fram yfirlit sem sýnir að íbúðinni hafi verið ráðstafað 19. október og 4. nóvember til einstaklinga sem hafi hafnað íbúðinni. Þá segir hann að fram til 19. október hafi ekki verið nægilega margir umsækjendur að íbúð af þessari tegund á þessum stað. Íbúðinni hafi síðan verið úthlutað 9. nóvember til einstaklings sem hafi þegið íbúðina og tekið hana á leigu frá 1. desember.

Með hliðsjón af gögnum málsins telur kærunefnd engar forsendur til annars en að fallast á framangreindar skýringar varnaraðila. Þannig verður ekki annað ráðið en að hann hafi þegar gert nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta en að ekki hafi tekist að finna nýjan leigjanda fyrr en frá 1. desember. Verður því ekki fallist á kröfu sóknaraðila í málinu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 7. apríl 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson