Mál nr. 24/2021 - Úrskurður

.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. ágúst 2021

í máli nr. 24/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að veita afslátt af leiguverði frá 1. janúar 2021 eða að leiga verði felld niður frá þeim tíma. Einnig að varnaraðila beri að bæta brunavörnum í húsnæðið.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 30. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. maí 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 5. maí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 5. maí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. maí 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 13. maí 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. maí 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 16. ágúst 2021, var óskað frekari upplýsinga frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hans, dags. 20. ágúst 2021. Þá voru upplýsingar varnaraðila sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 23. ágúst 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. júní 2020 til 31. maí 2021 um leigu sóknaraðila og fjögurra annarra einstaklinga á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leiguverði eða að leiga verði felld niður vegna hávaða sem stafar frá framkvæmdum við húsið. Einnig hvort varnaraðila beri að setja brunavarnir í húsnæðið.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við undirritun leigusamnings hafi honum verið tjáð og einnig hafi það verið tekið fram í leigusamningnum að það stæðu yfir framkvæmdir á húsinu. Varnaraðili væri að klæða húsið að utan, útbúa 3-4 stúdíóíbúðir í kjallara og laga bílskúr. Það sem sóknaraðili hafi ekki vitað hafi verið að hann væri að búa til auka herbergi í kjallara út frá bílskúr. Í því rými hafi reynst vera stór klöpp undir húsinu. Þeim framkvæmdum fylgi stanslaus borun í klöppina og mikil vinna með brotvél. Þegar aðilar hafi fyrst rætt saman hafi varnaraðili sagt að vinna með tækinu ætti að klárast í lok sumars og klæðningin utan á húsinu í lok árs 2020. Einnig hafi hann sagt að vinna með hávær verkfæri myndi ekki byrja fyrr en klukkan 10:00 á morgnana.

Fljótlega eftir að sóknaraðili hafi flutt inn hafi hann tekið eftir því að vinnan hafi alltaf byrjað rétt eftir klukkan 08:00. Eftir síendurtekin skilaboð þar sem sóknaraðili hafi beðið varnaraðila um að laga þetta hafi hann lofað því en ekki staðið við það. Einnig hafi þeir verið nánast alla laugardaga frá klukkan 10:00 að brjóta í kjallaranum.

Sumarið hafi liðið og enn hafi vinnan í kjallaranum og utan á húsinu haldið áfram. Það hafi verið nokkuð augljóst að þetta væri ekki að fara að klárast í bráð, enda aðeins tveir menn í vinnu.

Í byrjun árs 2021 hafi ekkert breyst og stanslaus vinna haldið áfram við húsið, sex daga vikunnar. Þá hafi sóknaraðili sent tölvupóst og kvartað undan framkvæmdunum, hávaðanum og tímanum sem þetta hafi verið búið að taka. Hann hafi spurt hvort ekki væri hægt að koma til móts við sóknaraðila og meðleigjendur hans með afslætti af leigu eða með því að fella einhverja mánuði niður. Eina svarið sem hafi borist hafi verið að það væri ekki í boði og hafi varnaraðili reynt að sannfæra sóknaraðila og meðleigjendur hans um að hann hafi ætlað að laga tímana þar sem það yrði ekki hávaði.

Á þessum tímapunkti hafi vanlíðan sóknaraðila verið búin að vera mikil í marga mánuði. Hann hafi í tíma og ótíma þurft að flýja húsnæðið þar sem ekki hafi verið mögulegt að vinna að heiman. Hafi hann ekki komist út hafi hann þurft að vera með tónlist í heyrnartólum til að heyra ekki í hávaðanum frá brot- og borvélum.

Þá hafi hvorki verið reykskynjarar né slökkvitæki í íbúðinni. Ekki ein hurð í íbúðinni sé eldvarnarhurð og því sé hún ólögleg.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að leigusamningur hafi verið gerður við sóknaraðila og þrjá aðra einstaklinga. Fjárhæð leigunnar hafi verið stillt í hóf vegna mögulegs ónæðis af framkvæmdum í húsinu. Leiga fyrir júní 2020 hafi verið 160.000 kr. og leiga fyrir júlí 2020 hafi verið 320.000 kr. Þegar sóknaraðili hafi gengið inn í samninginn í ágúst 2020 hafi leigan orðið 360.000 kr., en leigjendur höfðu tekið íbúðinni í júní 2020. Innifalið í leigu hafi verið hiti, rafmagn, internet, hússjóður, almenn raftæki í eldhúsi og eldhúsbúnaður, ísskápur, uppþvottavél, þvottavél, þurrkari, rúm, sófar, borð, stólar og fleira. Sem sagt fullbúin íbúð. Til samanburðar sé íbúð í nágrannahúsi í upprunalegu ástandi leigð fjórum einstaklingum á 100.000 kr. hverjum, eða samtals 400.000 kr., en það sé 138 fermetra íbúð með sama fjölda svefnherbergja og aðeins einu baðherbergi.

Í byrjun júní hafi verið gerður leigusamningur við meðleigjendur sóknaraðila. Hann hafi komið inn síðar að beiðni annars aðila leigusamningsins en ekki sé vitað hversu mikið sá hafi upplýst sóknaraðila um húsnæðið eða leigusamninginn. Áður en til þess kom hafi varnaraðili átt fund með væntanlegum leigjendum og gert þeim grein fyrir að framkvæmdir stæðu yfir í húsinu og á lóðinni, það væri unnið með borvélar og höggborvélar en sóknaraðili hafi ekki verið viðstaddur þann fund. Varnaraðili hafi því lagt spilin á borðið frá upphafi en vinna hafi verið í gangi þegar væntanlegir leigjendur hafi skoðað íbúðina.

Tekið sé fram í leigusamningi aðila að leigutökum sé ljóst að framkvæmdir standi yfir á húsnæðinu að utan og á lóð þess. Einnig að leigjandi skuli koma á framfæri athugasemdum, valdi framkvæmdirnar ónæði. Framkvæmdirnar hafi ekki verið tímasettar þar sem ekki hafi verið fyrirsjáanlegt hvenær þeim myndi ljúka. Þegar kvartað hafi verið yfir hávaða frá framkvæmdum hafi varnaraðili sagst ætla að koma til móts við leigjendur og takmarka hávaða fyrir klukkan 10:00 á morgnana á virkum dögum eins og hægt væri. Á laugardögum yrði aldrei byrjað fyrr en klukkan 10:00. Þetta samkomulag hafi varnaraðili haft að leiðarljósi þótt verkamennirnir komi til vinnu klukkan 08:00 en leigjendur haldi því ranglega fram að samið hafi verið um að byrja ekki fyrr en klukkan 10:00 alla daga.

Í febrúar 2021 þegar sóknaraðila hafi orðið ljóst að samningur yrði ekki framlengdur hafi helst ekkert mátt heyrast í húsinu en þá hafi línan logað og kvartað hafi verið undan öllum hljóðum frá framkvæmdum. Samskiptin hafi harðnað þegar liðið hafi á marsmánuð og allt miðast við að lækka leiguverð. Upphaflega hafi sá möguleiki verið opinn að framlengja samningi en varnaraðili hafi fallið frá því vegna alls kyns uppákoma og næturpartýja.

Reynt hafi verið að koma frekar til móts við leigjendur þannig að flísalögn myndi fara fram fyrir hádegi og steinborun eftir hádegi. Óskað hafi verið eftir því að leigjendur myndu hafa glugga lokaða milli klukkan 08:00 og 10:30 á morgnana, en sóknaraðili hafi hafnað því. Til að valda sem minnstu ónæði í múrbroti hafi verið valin sú leið að nota efnið Silent cracking. Efnið virki þannig að til að komast hjá því að nota stóra loftpressu og lofthamra með tilheyrandi traktorspressu, séu boruð göt sem efninu sé hellt í. Þegar efnið þorni þenjist það út og þrýsti klöppinni í sundur.

Þann 9. júní 2020 hafi Veitur ohf. byrjað framkvæmdir í nærliggjandi götum. Þessar framkvæmdir hafi staðið fram til 30. nóvember 2020 en þá hafi öll hellulögn gangstétta verið eftir. Fyrirtækið sé að skipta um jarðstreng vegna Landspítala með tilheyrandi jarðvinnu og 25 tonna gröfu með tveggja tonna fleyg. Spennistöð vegna jarðstrengsins sé efst á lóðinni milli D 19 og 21 og hafi það valdið ónæði í hverfinu frá klukkan 08:00 á morgnana. Gamla skurðinn hafi þurft að dýpka verulega með fleygum á blágrýtisklöpp. Þessar framkvæmdir hafi tekið mun lengri tíma en upphaflega hafi verið áætlað. Í febrúar og mars hafi einnig verið unnin jarðvegsvinna á E milli F og G með sams konar gröfu og fleyg og notað hafi verið við kaplaskiptin. Svo virðist sem þessar framkvæmdir renni saman við framkvæmdir í húsnæði varnaraðila hjá leigjendum.

Varnaraðili hafi reynt að koma til móts við leigjendur eins og hægt hafi verið til að valda sem minnstri röskun fyrir þá með tilheyrandi auknum kostnaði vegna endurskipulagningar framkvæmda. Þess megi geta að tveir aðrir leigjendur séu í kjallara og hafi þeir aldrei komið að máli við varnaraðila eða komið á framfæri athugasemdum. Auk þess sem varnaraðili og sambýliskona hans búi á 2. hæð, bæði með heimaskrifstofu.

Húsnæðið sé byggt samkvæmt byggingarreglugerð og samþykktum stimpluðum teikningum og uppfylli því allar kröfur um brunavarnir íbúðarhúsnæðis.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þrátt fyrir að sóknaraðili hafi einn lagt inn kæruna, standi allir leigjendur að baki henni.

Í leigusamningnum sé skýrt tekið fram að það standi yfir framkvæmdir utan á húsinu og á lóð en hvergi sé tekið fram að það væru framkvæmdir í kjallara og að þær fælu í sér borun og brot á klöpp. Það að varnaraðili hafi upplýst meðleigjendur sóknaraðila um að það yrði unnið með lofthamra í kjallara sé einfaldlega ekki satt. Það hafi allir orðið jafn hissa og reiðir yfir þessum látum. Hvergi sé til neitt skriflegt um það efni. Einnig sé ekki tekið fram að þetta eigi eftir að standa yfir í heilt ár, svo sem allan gildistíma leigusamningsins.

Framkvæmdir Veitna ohf. hafi verið minnsta truflunin við það að búa í íbúðinni, enda í flest öll skiptin þar sem verið hafi þungavélar, gröfur og vörubílar, hafi ekkert heyrst í þeim fyrir brothljóðunum sem hafi komið úr kjallaranum. Aldrei hafi gröfur verið notaðar til þess að brjóta.

Eins og sjáist á samskiptum, bæði í skilaboðum og tölvupóstum, sé hvergi sjáanlegt að varnaraðili hafi ákveðið að endurnýja ekki samninginn, enda hafi það verið sóknaraðili og meðleigjendur hans sem hafi upplýst að þau vildi ekki lengur búa í húsnæðinu.

Það standi skýrt og greinilega í skilaboðum á milli varnaraðila og eins meðleigjanda sóknaraðila að varnaraðili hafi samþykkt að vinna yrði ekki byrjuð fyrr en klukkan 10:00 á morgnana. Þessi loforð hafi aldrei staðist.

Þá sé vísað í 14. gr. húsaleigulaga vegna brunavarna.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að gögn málsins staðfesti þá truflun sem hafi orðið vegna framkvæmda Veitna ohf. Við verkið hjá fyrirtækinu hafi verið notuð 18 tonna hjólagrafa með tveggja tonna fleyg. Aðrar kröfur gildi við lagningu háspennustrengja en áður og því þurfi að fleyga dýpra. Að auki hafi háspennustrengjun verið í lögninni og því þurft meira rými í skurðunum.

VI. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leiguhúsnæði skuli, þegar sé afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Þá segir í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga að nú sé hið leigða ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því að hann varð þeirra var.

Upphaf leigutíma var 15. júní 2020. Í leigusamningi aðila segir um afnot leiguhúsnæðisins að leigjanda sé ljóst að framkvæmdir standi yfir á ytra byrði hússins og á lóð þess. Sóknaraðili byggir á því að ekki hafi verið tilgreindar framkvæmdir í kjallara hússins í leigusamningnum. Þar hafi varnaraðili verið að útbúa aukaherbergi en þar hafi verið klöpp og fylgdi því mikill hávaði þegar borað var í hana. Samkvæmt gögnum málsins stóðu framkvæmdir í kjallara yfir allt frá sumrinu 2020. Varnaraðili segir að haldinn hafi verið fundur með meðleigjendum sóknaraðila áður en leigusamningur hafi verið undirritaður þar sem upplýst hafi verið um þessar framkvæmdir og að unnið yrði með höggborvélar en sóknaraðili, sem ekki var viðstaddur fundinn, segir að meðleigjendur sínir andmæli því að rætt hafi verið um það.

Kærunefndin óskaði svara varnaraðila við því hvort meðleigjendur sóknaraðila hefðu verið upplýstir um framkvæmdir í kjallara og að borað yrði í klöpp á téðum fundi. Svaraði hann því til að svo hafi verið gert og einnig nefndi hann að framkvæmdirnar hefðu verið byrjaðar nokkrum mánuðum áður en leigutímabil aðila hófst.

Samkvæmt tölvupósti sóknaraðila 27. febrúar 2021 gerði hann athugasemdir við framkvæmdirnar og tók þar fram að varnaraðili hefði upplýst við gerð leigusamningsins að framkvæmdum í kjallara yrði lokið um áramótin. Einnig sagði hann að varnaraðili hefði upplýst að tafir hefðu orðið vegna skorts á efni og sagðist sóknaraðili skilja það en óskaði eftir afslætti af leiguverði á móti. Varnaraðili sagði að þær framkvæmdir sem valdi ónæði séu unnar á almennum vinnutíma eftir bestu getu og óskaði hann eftir upplýsingum um vinnutíma leigjenda. Í framhaldi af þessu gerði sóknaraðili ítrekaðar athugasemdir vegna ónæðis frá framkvæmdunum en leigutíma lauk þremur mánuðum síðar.

Ljóst er að umfangsmiklar framkvæmdir hafa staðið yfir á húsinu á leigutíma þar sem meðal annars hefur verið borað í klöpp í kjallara hússins. Því fylgir mikill hávaði eins og fyrirliggjandi myndbönd staðfesta. Aftur á móti er óumdeilt að framkvæmdir voru hafnar þegar sóknaraðili gekk inn í leigusamning um eignina og sérstakur fyrirvari var í leigusamningi aðila um framkvæmdirnar. Sóknaraðili gerði fyrst skriflega athugasemd við framkvæmdina með tölvupósti 27. febrúar 2021. Varnaraðili óskaði eftir upplýsingum um vinnutíma hans til að reyna að koma til móts við hann en ágreiningur er með aðilum um hvort framkvæmdir hafi í framhaldi verið unnar á hefðbundnum skrifstofutíma eða hvort varnaðili hafi lofað að framkvæmdir myndu ekki hefjast fyrr en eftir kl. 10 og ekki staðið við það. Verður sóknaraðili að bera hallann af þessum sönnunarskorti. Með vísan til 16. gr. húsaleigulaga telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sanna að húsnæðið hafi verið í öðru ástandi en lýst var í leigusamningi aðila eða að hann eigi rétt til lækkunar á leigu vegna téðra framkvæmda. 

Samkvæmt 2. mgr. 14. gr. húsaleigulaga skulu reykskynjarar og slökkvitæki í leiguhúsnæði vera í lagi við afhendingu. Þá skal leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum. Sóknaraðili gerir athugasemdir við það að brunavörnum sé ábótavant þar sem ekki séu til staðar reykskynjarar eða slökkvitæki og þá sé engin eldvarnarhurð. Varnaraðili mótmælir því ekki að reykskynjara og slökkvitæki vanti í húsnæðið. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að bæta úr því, enda á hans ábyrgð að þetta sé til staðar í húsnæðinu, sbr. 2. mgr. 14. gr. húsaleigulaga. Hvað kröfu sóknaraðila um uppsetningu brunavarnahurða varðar, telur kærunefnd að horfa beri til þess að engin gögn styðja þessa kröfu sóknaraðila og greinir varnaraðili frá því að húsnæðið hafi verið byggt samkvæmt byggingarreglugerð og samþykktum stimpluðum teikningum. Telur kærunefnd því ekki efni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu er hafnað.

Varnaraðila ber að koma fyrir reykskynjurum og slökkvitæki í hinu leigða.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson