Mál nr. 41/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 17. október 2023

í máli nr. 41/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. ásamt vöxtum. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 50.000 kr. vegna vinnu við gluggalista og útihurð.

Krafa varnaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ráðstafa af tryggingarfé 360.000 kr. upp í ógreidda leigu auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 180.000 kr. frá 20. mars til 20. apríl 2023, og af 360.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða fulla leigu samkvæmt leigusamningi vegna tímabilsins 20. mars til 20. maí, en óumdeilt sé að sú leiga sé ógreidd hvað sem líði rétti til að ráðstafa tryggingarfé.

Með kæru, dags. 3. maí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. maí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. maí 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 31. maí 2023. Frekari athugasemdir og gögn bárust frá varnaraðila með tölvupósti 5. júní 2023, voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 11. ágúst 2023. Athugasemdir sóknaraðila voru mótteknar 14. ágúst 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 15. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti 11. september 2023 og voru þær sendar sóknaraðila sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. ágúst 2022 til 20. maí 2023, um leigu sóknaraðila á einbýlishúsi varnaraðila að D á E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og hvort varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 50.000 kr. vegna vinnu föður hennar við gluggalista og útihurð í hinu leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fengið heimild til að skipta um sýlender á öllum hurðum og setja nýjan lás á kjallarann þar sem farið hafi verið í kjallara hússins á leigutíma. Sóknaraðili hafi kært það atvik til lögreglu.

Í haust og vetur hafi verið mikið um músagang í kjallara og veggjunum. Varnaraðili hafi lofað að fá múrara í viðgerðir en ekkert hafði verið aðhafst þegar sóknaraðili hafi farið úr húsinu. Í byrjun febrúar, eftir að sóknaraðili hafði sagt upp leigusamningnum, hafi varnaraðili sent meindýraeyði sem hafi komið með nokkrar límgildrur sem hafi verið settar um allt hús. Meindýraeyðirinn hafi sagt að líklega hefði mús drepist inn í veggjum sem séu aðliggjandi í stofunni og eldhúsinu sem hafi getað útskýrt sterka músalykt, einnig að það hafi líklega verið hagamýsnar sem væru að koma inn í húsið þar sem þær hefðu greiðan aðgang inn um sökkulinn á húsinu. Um veturinn hafi sóknaraðili fengið föður sinn, sem sé lærður smiður, til að setja gúmmílista í glugga því það hafi blásið kaldur vindur inn um öll opnanleg fög. Einnig hafi hann sett gúmmílista á útihurðina til að þétta hana en það hafi haft lítið segja því hurðin sé orðin svo rýrð og gömul að þar blási enn inn. Þetta hafi allt verið gert í samkomulagi við varnaraðila. Hún hafi greitt gúmmílistana en lofað föður sóknaraðila að greiða honum vinnuna með því að gefa honum  bækur sem hún hafi ritað sjálf. Hún hafi ekki enn gert það og sé því vinnan enn ógreidd.  Útihurð sé á baðherbergi, sem sé kompuhurð sem þoli illa rakabreytingar. Í vetur hafi byrjað að snjóa og blása inn meðfram hurðinni. Eigandinn hafi ekki viljað kaupa nýja hurð vegna kostnaðar og viljað láta laga þessa en það hafði ekki enn gerst þegar sóknaraðili hafi flutti út. Hún hafi þurft að teipa og plasta hurðina innanfrá til að fá ekki meiri snjó eða vind inn.

Sóknaraðili hafi sagt leigunni upp símleiðis í janúar vegna ástands hússins, sem hafi verið að valda henni bæði andlegri og líkamlegri vanlíðan. Varnaraðila hafi þótt það leitt og samþykkt uppsögnina. Fyrst hafi umræddur uppsagnardagur verið 20. febrúar. Varnaraðili hafi haft samkennd með því að sóknaraðila hafi ekki liðið vel í húsinu og sagt að hún væri til í að gera allt til þess að aðstoða hana. Hún hafi einnig sagt henni að hún myndi auglýsa húsið þegar til leigu. Sóknaraðili hafi sagt að hún viljað fara úr húsinu sem fyrst. Varnaraðili hafi auglýst eignina til sölu á netinu í sömu viku og leigusamningnum hafi verið sagt upp. Seinna hafi fólk spurt sóknaraðila um húsið því varnaraðili hafi ekki svarað auglýsingunni. Þann 9. febrúar hafi varnaraðili upplýst að hún væri búin að finna leigjendur sem gætu flutt inn 1. apríl. Sóknaraðili hafi þá sagt að hún gæti verið til 20. mars í stað 20. febrúar. Þann 10. febrúar hafi varnaraðili sagt að leigjendurnir hefðu hætt við og hún ekki komin með aðra en að hún hafi sjálf ætlað að dvelja í húsnæðinu um sumarið. Sóknaraðili hafi þá upplýst hvenær hún hygðist tæma húsið og spurt varnaraðila hvort hún væri með aukalykil, sem hún hafi svarað játandi. Eftir að hafa tæmt húsið hafi hún reynt að hafa samband við varnaraðila en engin svör fengið fyrr en 11. apríl þegar hún hafi svarað síma. Sóknaraðili hafi þá spurt hvort hún hefði kíkt á húsið, hvort allt hefði ekki verið í lagi og hvenær tryggingarféð yrði endurgreitt. Varnaraðili hafi þá sagt að hún ætti ekki pening og gæti því ekki greitt neitt til baka. Sóknaraðili hafi sagt að hún hefði ekki rétt til að nota tryggingarféð. Hún hafi engin svör haft við því en viljað meina að hún hafi orðið fyrir fjárhagslegu tapi vegna uppsagnarinnar, að hún gæti ekki gefið meðmæli og að hún hafi ætlað að hafa samband við lögfræðing. Síðan hafi hún slitið símtalinu.

Sóknaraðili hafi haft samband við F sem hafi sagt að eiganda bæri alltaf að endurgreiða tryggingarfé sé enginn skaði á húsnæðinu. Sóknaraðili hafi sent skilaboð 27. apríl og spurt hvort það væri komin dagsetning á endurgreiðsluna en þá hafi varnaraðili sagt að leiga hefði ekki verið greidd 20. mars og 20. apríl og að vextir væru komnir á vangoldna leigu. Eftir þetta hafi aðilar ekki átt í frekari samskiptum. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður engar riftunarástæður eiga við í málinu, enda hafi sóknaraðili aldrei rift leigusamningnum þótt hún beri slík sjónarmið fyrir sig í kæru. Allan þann tíma sem sóknaraðili hafi dvalið í húsnæðinu hafi hún unað ástandi þess og enga tilraun gert til riftunar né krafist úrbóta á grunni 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Allur aðbúnaður í íbúðinni hafi verið fyrsta flokks.

Raunveruleg ástæða þess að sóknaraðili hafi viljað fá varnaraðila til að samþykkja að leysa hana undan samningnum hafi verið sú að hún hafði sett húsnæði sitt í G á sölu í janúar 2023 og hafi verið farin að gera tilboð í eignir hér á landi. Hún hafi fengið eigið húsnæði á H afhent í lok mars og þá yfirgefið leiguhúsnæðið. Leigutíminn hafi verið frá 20. ágúst 2022 til 20. maí 2023.

Engin ákvæði í leigusamningnum hafi heimilað uppsögn eftir 2. mgr. 58. gr. laganna. Varnaraðila sé því heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu.  

Varnaraðili hafi aldrei samþykkt að leysa sóknaraðila undan leigusamningnum. Hið rétta sé að vegna húsnæðiskaupa sinna hafi sóknaraðili óskað eftir að losna undan leigusamningnum fyrr en ella en á endanum hafi sóknaraðili nefnt 20. mars. Varnaraðili hafi samþykkt að verða við ósk sóknaraðila, einungis ef annar leigjandi fyndist sem hafi viljað leigja húsið frá þeim tíma sem sóknaraðili yfirgæfi það þar til varnaraðili hæfi sumardvöl sína þar 1. júní. Varnaraðili hafi lagt mikið á sig til þess að þóknast sóknaraðila vegna þeirrar stöðu sem upp hafi verið komin í húsnæðiskaupum hennar og eytt ómældum tíma í að leita að leigjendum, meðal annars á netinu, en enginn hafi fundist sem hafi viljað taka húsnæðið á slíka skammtímaleigu.

Sóknaraðila hafi verið vel kunnugt um þessa stöðu mála þegar hún hafi yfirgefið húsið til þess að flytja inn í nýtt húsnæði sitt, en hún hafi engu að síður talið að henni væri ekki skylt að greiða leigu út lok leigutíma, og að varnaraðili ætti að bera það tjón sem af hlytist.

Samkvæmt skilaboðum aðila 9. og 11. febrúar hafi varnaraðili kvaðst vera komin með leigjendur sem gætu „tekið við samningnum“ 1. apríl, en tveimur dögum síðar hafi hún tilkynnt sóknaraðila að þau gætu því miður ekki tekið húsið nema hún hætti við að dvelja í húsinu í sumar. Það væri erfitt að fá leigjendur fyrir restina af samningnum. Af þessu sé ljóst að varnaraðili hafi ekki leyst leigjanda undan leigusamningnum og beri sóknaraðili sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu sinni.

Varnaraðili hafi reynt að sýna áhugasömum kaupendum húsið 17. febrúar. Þann 28. sama mánaðar hafi varnaraðili kvaðst ekki ætla að selja húsið heldur væri hún að vinna í að finna leigjendur „til að klára samning [leigjanda]“. Þann 9. mars hafi varnaraðili upplýst að það væri „mikið vesen að finna leigjanda fyrir 3 mánuði“. Engu að síður hafi sóknaraðili þann 10. mars kvaðst verða farin úr húsinu 20. mars og í kjölfarið boðið varnaraðila nokkur húsgögn til sölu. Af þessum samskiptum verði sú ályktun ekki dregin að varnaraðili hafi leyst sóknaraðila undan samningnum.

Leigutíma hafi lokið 20. maí og varnaraðili því enn innan frestar til þess að ráðstafa tryggingarfé uppi í vangreidda leigu.

Því sé sérstaklega mótmælt að sóknaraðili hafi sagt upp leigusamningnum. Hún hafi aldrei gert það, þótt hún hafi óskað þess að losna. Þá sé því mótmælt að ástæða þeirrar beiðnar hafi verið sú að henni hafi liðið illa í húsnæðinu, eins og hún kveðist hafa minnst á í símtali við varnaraðila í janúar.

Þá sé því sérstaklega mótmælt að varnaraðili hafi borið því við að hún hafi ekki getað endurgreitt trygginguna þar sem hún ætti ekki pening.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi sagt leigunni upp vegna ástands hússins og þar sem henni hafi ekki liðið vel í því.

Sóknaraðili hafi ekki fengið upplýsingar um að það gengi ekki að skila húsinu 20. mars en hún hafi verið flutt í annað húsnæði 1. mars og tilbúin að skila húsinu á þeirri dagsetningu, þ.e. 20. mars.

Hús sóknaraðila í G sé enn til sölu. Upphaflega hafi planið verið að leigja aðra íbúð en síðan hafi hún ákveðið að kaupa íbúð ásamt öðrum fjölskyldumeðlimum með mjög stuttum fyrirvara. Varnaraðili hafi verið upplýst um það. Þá hafi varnaraðili ekki sinnt því að þinglýsa leigusamningum líkt og hún hafi lofað.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi aldrei sagt samningum upp skriflega. Það að hún hafi flutt út þegar hún hafi keypt sér húsnæði á H sé ekki næg ástæða til að sóknaraðili verði af tveggja mánaða leigu. Sóknaraðili hafi skilað einum lykli 20. mars og sagst ekki nota húsnæðið meira. Hún hafi þó komið aftur til að sækja sófa og ganga frá trampólíni. 

Varnaraðili hafi eingöngu verið að gera sóknaraðila greiða með því að hafa reynt að finna leigjendur frá 20. mars til 20. maí til að klára leigusamning sóknaraðila. Sóknaraðili hafi hvorki reynt að finna leigjendur né talað um að fá endurgreidda þessa tvo mánuði af tryggingunni.

Sóknaraðili hafi lagt til að leigja íbúðina sem Airbnb sem varnaraðili hafi reynt en það ekki gengið eftir enda um að ræða erfiða mánuði úti á landi og íbúðin aldrei áður leigð út með þessum hætti. Þá hafi íbúðin ekki verið sett á sölu hjá Igloo enda sé það leiguvefur. Kona sem hún kannist við hafi þó sýnt áhuga á að kaupa húsið en tilboð hennar verið of lágt.

Sóknaraðili hafi aldrei heyrt af því að varnaraðili hafi viljað láta þinglýsa leigusamningnum.

Varðandi barnabækur sem varnaraðili hafi skrifað og sóknaraðili vilji eiga. Í fyrsta lagi sé ekki unnt að skilja að nokkur manneskja vilji eiga barnabækur eftir konu sem hún hafi kært og telji sig eiga sökótt við. Faðir sóknaraðila hafi sett gúmmílista á útidyrahurð. Varnaraðili hafi greitt fyrir gúmmílistana og hún alltaf borgað allt það sem sóknaraðili hafi óskað eftir að yrði keypt.

Varnaraðili hafi alla tíð sagt að sóknaraðili eigi inni hjá henni 180.000 kr. af tryggingarfénu verði ekki dreginn frá sá kostnaður sem hafi hlotist af við þrif og hversu illa hafi verið gengið um og skilið við. Ekki sé rétt að dráttavextir leggist við þessa upphæð þar sem varnaraðili hafi alla tíð viljað greiða þessa upphæð en sóknaraðili hafi verið búin að kæra hana áður en leigusamningur hafi runnið út. Það geti ekki talist eðlilegt að varnaraðili beri ábyrgð á þeim drætti sem hafi orðið við það að sóknaraðili hafi ákveðið að fara þessa leið.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. við upphaf leigutíma sem nemur þriggja mánaða leigu. Varnaraðili telur sér heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna leigubóta tímabilið 21. mars til 20. maí 2023 sem og dráttarvaxta á vangoldna leigu.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum tíma og skv. 2. mgr. sömu greinar verður slíkum samningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, nema í undantekningartilvikum sem eiga ekki við í máli þessu.

Samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 20. maí 2023. Sóknaraðili kveðst hafa sagt samningnum upp símleiðis í janúar 2023 og að varnaraðili hafi fallist á það. Varnaraðili kveðst aftur á móti ekki hafa fallist á uppsögnina nema aðrir leigjendur fyndust sem gætu tekið húsið á leigu þar til hún hæfi sumardvöl sína þar frá 1. júní. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 20. mars 2023.

Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi fallist á að leysa sóknaraðila fyrr undan leigusamningi hvort sem nýir leigjendur fyndust eða ekki. Ráða má af framlögðum samskiptum aðila að varnaraðili hafi ætlað að finna leigjendur til að taka yfir leigusamninginn út leigutímann en ekki finna leigjendur til að gera samning um annan og frekari leigutíma. Ljóst er að varnaraðili hélt sóknaraðila upplýstri um stöðu mála vegna leitar að nýjum leigjendum og að það væri skilyrði þess að samningi gæti lokið fyrr en samið hafði verið um í upphafi að hún fyndi nýja leigjendur. Kom m.a. fram í skilaboðum varnaraðila til sóknaraðila 28. febrúar 2023 að hún væri að vinna í því að „finna leigjendur til að klára samninginn þinn.“ Þá má ráða af framlögðum gögnum að varnaraðili hafi sett íbúðina á leigu en átt í erfiðleikum með að leigja hana út þann stutta tíma sem eftir var af samningnum. Hefur varnaraðili jafnframt fullyrt að hún hafi skráð eignina á Airbnb en ekki fengið neina bókun á tímabilinu sem leigusamningurinn tók til. Samkvæmt þessu gerði varnaraðili að mati kærunefndar fullnægjandi tilraunir til þess að takmarka tjón beggja samningsaðila. Þá verður ekki talið að sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigunni vegna annmarka á hinu leigða, enda gerði hún ekki kröfu um úrbætur á leigutíma, sbr. m.a. 16. gr. húsaleigulaga.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að sóknaraðili hafi verið bundin af leigusamningi aðila út umsamdan leigutíma og varnaraðila þannig heimilt að ráðstafa 360.000 kr. í leigubætur vegna tímabilsins 21. mars til 20. maí 2023, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili ráðstafaði tryggingarfénu sem var í hennar vörslu til greiðslu leigu vegna tveggja síðustu leigumánaðanna reiknast ekki dráttarvextir vegna leiguvanskila líkt og krafa varnaraðila lýtur að.

Hvað varðar eftirstöðvar tryggingarfjárins, 180.000 kr., hefur varnaraðili ekki gert kröfu um greiðslu bóta vegna ástands húsnæðisins. Þar að auki virðist slík krafa vera utan þess frests sem greinir í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Varnaraðila ber því að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila húsinu 20. mars 2023 reiknast dráttarvextir frá 18. apríl 2023.

Sóknaraðili gerir loks kröfu um að varnaraðila beri að greiða 50.000 kr. vegna vinnu föður hennar við að setja upp gluggalista og þétta útihurð í hinu leigða. Fram kemur í málatilbúnaði sóknaraðila að varnaraðili hafi lofað henni bókum fyrir vinnuna en við það hafi ekki verið staðið. Telur kærunefnd að ágreiningur hér um falli ekki undir húsaleigulög, hann sé á milli föður sóknaraðila og varnaraðila en ekki á milli aðila leigusamnings og að úr honum verði ekki leyst fyrir nefndinni.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 18. apríl 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu sóknaraðila um greiðslu úr hendi varnaraðila vegna vinnuframlags föður hennar er hafnað.

Reykjavík, 17. október 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson