Mál nr. 11/2013.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 4. desember 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 11/2013:

Kæra A og B

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, og B, til heimilis að C, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dagsettri 25. febrúar 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 26. nóvember 2012, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 26. nóvember 2012, var skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C 10.100.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 11.110.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 12.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 13.200.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 21.393.152 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 8.193.152 kr.

Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur áttu 50% hluta í lóð 1 að D sem metinn var á 5.500.000 kr. og fasteignina E, sem metin var á 500.000 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur áttu í árslok 2010 torfæruhjól, sem metið var á 880.000 kr. og bifreið, sem metin var á 125.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig hlutabréf kærenda í F sem metin voru á 700.000 kr. og G. sem metin voru á 250.000 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 7.955.000 kr.

Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteignir kærenda og endurskoðuðu matsgerðir þær er Íbúðalánasjóður aflaði fyrir C, dags. 13. október 2011, þar sem fasteignin var metin á 12.000.000 kr., E, dags. 14. nóvember 2012, þar sem fasteignin var metin á 500.000 kr, og D, dags. 12. nóvember 2012, þar sem fasteignin var metin á 5.500.000 kr, og lagðar voru til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kærenda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að matsgerðirnar gæfu rétta mynd af verðmæti fasteignanna eins og það var á þeim tíma er umþrættar matsgerðir fóru fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati fyrir C, dags. 18. ágúst 2013, er fasteignin metin á 12.000.000 kr. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati fyrir E, dags. 26. júní 2013, er fasteignin metin á 500.000 kr. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati fyrir D, dags. 26. júní 2013, er fasteignin metin á 5.500.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 28. febrúar 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 14. mars 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. mars 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með bréfi, dags. 26. mars 2013. Fyrir fórst að tilkynna kærendum bréflega að úrskurðarnefndin hefði kallað tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign þeirra og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi, dags. 6. ágúst 2013, óskuðu kærendur afrits af endurskoðuðum matsgerðum. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 21. ágúst 2013, voru hinar endurskoðuðu matsgerðir, dags. 26. júní og 18. ágúst 2013, sendar kærendum til kynningar.

III. Sjónarmið kærenda

Kærendur kveðast hafa sótt um niðurfærslu lána hjá Íbúðalánasjóði á vormánuðum 2011. Fasteignamat íbúðarhússins hafi þá verið 10.100.000 en verðmat eignarinnar 12.000.000 kr. Vegna óviðráðanlegra orsaka hafi dregist að afgreiða umsókn kærenda og hafi afstaða Íbúðalánasjóðs fyrst legið fyrir þann 26. nóvember 2012. Niðurstaða sjóðsins hafi borist kærendum í byrjun desember. Kærendur gera athugasemd við frádrátt vegna annarra eigna þeirra. Þau hafi með höndum búrekstur og telja að ekki hafi verið rétt að taka tillit til eigna og skulda sem tengjast alfarið búrekstrinum.

Í útreikningum Íbúðalánasjóðs hafi verið frádráttur vegna torfæruhjóls með fastanúmerið H að fjárhæð 880.000 kr. Kærendur kveðast ekki eiga torfæruhjól með þessu fastanúmeri. Hins vegar eigi þau torfæruhjól með fastanúmerið I. Fyrrgreint torfæruhjól tilheyri alfarið búrekstrinum og sé eingöngu nýtt í þágu þess rekstrar. Kærendum hafi hins vegar láðst að færa torfæruhjólið inn á landbúnaðarframtal og fyrningarskýrslu.

Þá benda kærendur á að í útreikningi sjóðsins sé frádráttur vegna 50% eignarhluta í fasteigninni að D að fjárhæð 5.500.000 kr. Kærendur telja að misskilnings hafi gætt af hálfu Íbúðalánasjóðs. Kærendur eigi 50% eignarhluta í vélaskemmu í D og sé eignarhluturinn talinn fram á landbúnaðarskýrslu og fyrningarskýrslu. Fyrrgreind eign sé færð á 0 kr. í persónulegu framtali kærenda og þá undir nafninu Breiðidalur fremri lóð 50%, þar sem eignin sé færð til eignar á landbúnaðarskýrslu. Engin rök standi til þess að kærendur sæti frádrætti vegna þessarar eignar frekar en vegna annarra eigna í búrekstrinum. Kærendur benda á að öll fasteignin hafi verið metin á 5.500.000 kr. Verði talið að um aðfararhæfa eign sé að ræða með veðrými, sem ekki tilheyri búrekstrinum, sé ljóst að það veðrými geti aldrei verið meira en 2.750.000 kr.

Enn fremur hafi í útreikningum Íbúðalánasjóðs verið frádráttur vegna eyðijarðarinnar E en kærendur eigi hluta í jörðinni. Eignarhluturinn tilheyri búrekstrinum en sé færður til eignar á landbúnaðarskýrslu og fyrningaskýrslu. Eignarhlutinn sé af þeim sökum skráður á 0 kr. í persónulegu framtali kærenda. Þessi eign tilheyri búrekstrinum alfarið og hafi ekki átt að koma inn í útreikning sjóðsins. Kærendur benda einnig á að öll jörðin sé metin á 500.000 kr. en þau eigi einungis 60% jarðarinnar.

Þá vekja kærendur athygli á því að inneign á bankareikningi að fjárhæð 501.972 kr. í árslok 2010 hafi verið eign búnaðarfélags þó reikningurinn hafi verið á nafni annars kæranda. Íbúðalánasjóður hafi fallist á skýringar kærenda hvað það varði og hafi fyrrgreind peningainnistæða því ekki komið til frádráttar. Kærendur gera ekki athugasemdir við að tekið hafi verið tillit til bifreiðar í eigu þeirra svo og eignarhluta þeirra í tveimur einkahlutafélögum.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að ákvörðun sjóðsins hafi byggt á skattframtali kæranda svo og verðmötum á fasteignum. Verð á torfæruhjóli og bifreið hafi verið byggt á upplýsingum frá kærendum. Sjóðurinn hafi talið að eignir í skattframtali sem greindar hafi verið í skjali um afgreiðslu endurútreiknings hafi verið aðfararhæfar eignir í eigu kærenda í skilningi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og því hafi borið að lækka niðurfærslu veðkröfu sem því næmi í samræmi við lagaákvæðið.

V. Niðurstaða

Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.

Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.

Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður verðmats fyrir C, dags. 13. október 2011, þar sem fasteignin var metin á 12.000.000 kr., E, dags. 14. nóvember 2012, þar sem fasteignin var metin á 500.000 kr, og D, dags. 12. nóvember 2012, þar sem fasteignin var metin á 5.500.000 kr, og var á því byggt við afgreiðslu umsóknar kærenda. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið sé í samræmi við verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Það er því mat tilkvaddra sérfræðinga að í máli þessu sé fasteignin að C réttilega metin á 12.000.000 kr., fasteignin að E á 500.000 kr. og fasteignin að D á 5.500.000 kr. og verður miðað við það við úrlausn máls þessa.

Kærendur gera athugasemdir við frádrátt vegna annarra eigna þeirra sem tengjast alfarið búrekstri sem þau hafa með höndum. Torfæruhjól með fastanúmerið I, sem metið var á 125.000 kr. í enduruútreikningi Íbúðalánasjóðs, tilheyri búrekstrinum en láðst hafi að færa það inn á landbúnaðarframtal og fyrningarskýrslu. Kærendur eigi 50% eignarhluta í vélaskemmu í D sem færð sé til eignar á landbúnaðarskýrslu. Þau eigi hins vegar ekki hluta í jörðinni sjálfri. Þá tilheyri jörðin E einnig búrekstrinum og um sé að ræða 60% eignarhluta.

Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnistæður. Eins og fram kemur í gögnum málsins nemur frádráttur vegna annarra eigna við endurútreikning Íbúðalánasjóðs á lánum kæranda 7.955.000 kr. Sú fjárhæð samanstendur af hlutabréfum í tveimur félögum, tveimur fasteignum, bifreið og torfæruhjóli. Engin gögn liggja fyrir í málinu sem sýna fram á hvernig eignarhaldi á fasteignunum tveimur var háttað þann 1. janúar 2011. Þá liggur ekki fyrir á hvaða grundvelli Íbúðalánasjóður taldi fasteignirnar tvær og torfæruhjól til aðfararhæfra eigna kæranda fremur en aðrar eignir á landbúnaðarskýrslu. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að mál þetta hafi ekki verið nægilega upplýst áður en ákvörðun var tekin í því, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Hin kærða ákvörðun verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til löglegrar meðferðar.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 26. nóvember 2012, um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á fasteigninni að C í Ísafjarðarbæ, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka málið til löglegrar meðferðar.

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                Gunnar Eydal