Mál nr. 13/2013.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 4. desember 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 13/2013:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 27. febrúar 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 30. nóvember 2012, um synjun á beiðni kæranda um endurkaup íbúðar að B, sem áður var í eigu hennar, í kjölfar nauðungarsölu.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Íbúð kæranda var seld nauðungarsölu í ágúst 2010 og eignaðist Íbúðalánasjóður eignina. Í framhaldinu óskaði kærandi eftir að leigja íbúðina af sjóðnum og var leiguverð ákveðið 86.000 kr. Með bréfi, dags. 19. mars 2012, óskaði kærandi eftir því að kaupa fasteignina á ný og gera upp leiguskuldir vegna eignarinnar. Kæranda var tilkynnt um synjun á erindinu með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. nóvember 2012, með eftirfarandi rökstuðningi:
„Erindi þitt var tekið fyrir á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs og þar var samþykkt að selja þér eignina aftur, án undanfarandi rýmingar og almennrar sölumeðferðar, með eftirfarandi skilyrðum:
- Vangoldin leiga vegna eignarinnar frá uppboðsdegi yrði greidd upp.
- Kaupverð eignarinnar væri markaðsverð eignarinnar eða skaðleysisverð Íbúðalánasjóðs, hvort heldur væri hærra.
- Eignin væri seld á venjulegum kjörum, þ.e. lánveiting gæti numið allt að 80% af verði eignarinnar.
- Skilyrði um að greiðslugetu og lánshæfi væru uppfyllt.
Nokkuð dróst að kynna þér þessa niðurstöðu en þegar það var gert kom í ljós að þú taldir íbúðina ekki vera íbúðarhæfa og kvaðst því ekki hafa búið í eigninni. Þá gerðir þú tilboð í eignina að fjárhæð kr. 3.000.000,- Svo sem fram kom í samtali okkar var samþykki stjórnar bundið þeim skilyrðum sem fram koma hér að ofan. Þrátt fyrir það var ákveðið með tilliti til framhalds málsins að senda skoðunarmann á vegum Íbúðalánasjóðs til þess að skoða eignina og verðmeta. Niðurstaða þeirrar skoðunar liggur nú fyrir. Þrátt fyrir að eignin þarfnist talsverðra endurbóta skv. niðurstöðu skoðunarmanns Íbúðalánasjóðs er eignin talin íbúðarhæf og ekki annað að sjá við skoðun íbúðarinnar en að þar væri búið. Áætlað söluverð eignarinnar er k[r]. 15.500.000,-
Með hliðsjón af þessu var málið tekið fyrir að nýju í stjórn Íbúðalánasjóðs og niðurstaðan var sú að engin skilyrði væru fyrir endurkaupum á eigninni og því lægi ekki annað fyrir en að krefjast þess að eignin verði rýmd hið fyrsta og sömuleiðis að vangoldin leiga verði greidd hið fyrsta. Þetta tilkynnist þér hér með.“
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 10. apríl 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 29. apríl 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 6. maí 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. september 2013, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kveðst hafa keypt 63 m2 íbúð í timburhúsi sem byggt hafi verið árið 1906. Kærandi hafi lagt fram eigið fé og tekið að láni 6.000.000 kr. hjá Íbúðalánasjóði. Árið 2006 hafi kærandi hafið sjálfstæða atvinnustarfsemi og því sótt um frystingu lána hjá Íbúðalánasjóði. Þá hafi kærandi sótt um áframhaldandi frystingu árið 2008 sem hafi verið samþykkt. Íbúðin hafi verið boðin upp haustið 2010 og kærandi þá samið við sjóðinn um að taka hana á leigu. Seint sama haust hafi íbúar á efstu hæð hússins flutt út vegna veikinda sem stafað hafi af leka og myglusvepp. Íbúðalánasjóði hafi tafarlaust verið tilkynnt um ástand hússins og óskað eftir skoðun á húsinu og viðgerð. Sjóðurinn hafi hins vegar ekki brugðist við. Af framangreindum orsökum hafi kærandi því ekki skrifað undir leigusamning við sjóðinn. Árið 2011 hafi kærandi óskað eftir að kaupa húsið af Íbúðalánasjóði á 10.000.000 kr. og hafi það verið samþykkt. Eftir skoðun húsasmíðameistara hafi kærandi lækkað tilboðið í 3.000.000 kr. þar sem húsið hafi þurft að byggja upp allt frá steinhleðslum í kjallara. Kærandi kveðst hafa lagt fram skýrslur og rökstuðning fyrir kostnaði við endurbætur. Í desember 2012 hafi skoðunarmenn á vegum Íbúðalánasjóðs skoðað miðhæðina og sameign í kjallara. Íbúðin hafi þá verið metin á 15.500.000 kr. sem sé fullt markaðsverð. Kærandi kæri þá niðurstöðu Íbúðalánasjóðs. Kærandi óskar eftir því að komist verði að vel rökstuddri og skynsamlegri niðurstöðu um verð hússins því ekki sé gerlegt að kaupa húsið á fullu verði til niðurrifs.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að áður en kærandi hafi misst íbúð sína á nauðungarsölu hafi hún fullnýtt heimild til frystingar lána í þrjú ár. Íbúðalánasjóður hafi eignast íbúðina þann 30. ágúst 2010 með kröfu að fjárhæð 13.643.556 kr. og kærandi hafi sótt um að fá íbúðina leigða. Leigugjald hafi verið ákveðið 86.000 kr. Kærandi hafi fengið umráð íbúðarinnar en hafi ekki undirritað leigusamning og hafi ekki staðið við húsaleigugreiðslur. Kærandi hafi sótt um endurkaup á íbúðinni og hafi það verið samþykkt á fundi stjórnar sjóðsins. Samþykkið hafi verið háð eftirfarandi skilyrðum. Í fyrsta lagi skyldi húsaleiga frá uppboðsdegi greidd upp. Í öðru lagi skyldi kaupverð eignarinnar vera markaðsverð eða skaðleysisverð Íbúðalánasjóðs, hvort heldur væri hærra. Í þriðja lagi skyldi eignin seld á venjulegum kjörum, þ.e. lánveiting gæti numið allt að 80% af verði eignarinnar. Í fjórða lagi skyldi skilyrði um greiðslugetu og lánshæfi uppfyllt. Íbúðalánasjóður hafi látið verðmeta íbúðina og hafi matsverð verið 15.500.000 kr. Skaðleysisverð íbúðarinnar hafi verið útreiknað 15.069.067 kr. og krafa vegna ógreiddrar húsaleigu hafi í apríl 2013 verið um 3.000.000 kr. Kærandi hafi hins vegar boðið 3.000.000 kr. í íbúðina. Í ljósi þess að kærandi hafi ekki fullnægt neinum skilyrðanna sem stjórn sjóðsins hafi sett fyrir heimild til endurkaupa hafi stjórnin ákveðið þann 30. nóvember 2012 að fella niður heimild til endurkaupa, eignin skyldi rýmd hið fyrsta og vangoldinnar leigu krafist. Íbúðalánasjóður upplýsir að útburðarmál sé í gangi sem frestast hafi vegna kærumálsins. Sjóðurinn bendir á að kærandi hafi fyrirgert öllum rétti til endurkaupa með vanefndum sínum og það sé af og frá að sjóðurinn sem eigandi íbúðarinnar selji hana kæranda á verði sem ekki sé í takti við verðmat og kröfur sjóðsins, hvað sem líði hugmyndum kæranda um verðmæti íbúðarinnar.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja beiðni kæranda um endurkaup íbúðar.
Kærandi óskaði eftir að kaupa íbúð, sem áður var í eigu hennar, en seld var nauðungarsölu. Stjórn Íbúðalánasjóðs féllst á beiðni kæranda að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Að fengnu áliti húsasmíðameistara óskaði kærandi eftir að fá íbúðina keypta á 3.000.000 kr. þar sem hún væri óíbúðarhæf. Með hliðsjón af því tók stjórn Íbúðalánasjóðs málið fyrir að nýju og synjaði beiðninni þar sem engin skilyrði væru fyrir endurkaupum á eigninni. Kærandi óskar eftir því að komist verði að rökstuddri og skynsamlegri niðurstöðu um verð íbúðarinnar.
Ákvarðanir Íbúðalánasjóðs varðandi eignaumsýslu sjóðsins, þ.m.t. sölu eigna, eftir að sjóðurinn hefur keypt fasteignir á nauðungaruppboði, eru stjórnvaldsákvarðanir í skilningi 1. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Verður Íbúðalánasjóður því að gæta að reglum stjórnsýslulaga við töku slíkra ákvarðana sem og óskráðra meginreglna stjórnsýsluréttar, svo sem um að ákvörðun beri að taka á grundvelli málefnalegra sjónarmiða.
Í lögum um húsnæðismál eða reglugerð nr. 522/2004 um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, með síðari breytingum, eins og hún var í gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin, er ekki að finna ákvæði um endurkaup á íbúðum í kjölfar nauðungarsölu eða skilyrði þeirra. Hins vegar er eðli máls samkvæmt óhjákvæmilegt að Íbúðalánasjóður leiti fullnustu krafna sinna á hendur lánþegum með nauðungarsölu samkvæmt lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Slík starfsemi telst ekki liður í almennri starfsemi Íbúðalánasjóðs heldur er um að ræða úrræði sem gripið er til, ef hagur hans beinlínis krefst þess, í því skyni að verja kröfur sínar. Styðst það við málefnalegar forsendur og er Íbúðalánasjóði því heimilt að ráðast í slíkar aðgerðir, sbr. dóm Hæstaréttar frá 30. maí 2002, í máli nr. 448/2001.
Í málinu liggja fyrir verklagsreglur Íbúðalánasjóðs um meðferð uppboðsíbúða sem tóku gildi þann 1. janúar 2005. Kemur þar fram í 7. gr. að endurkaup gerðarþola á nauðungarsöluíbúðum í eigu sjóðsins séu ekki heimil. Segir þar enn fremur að gerðarþoli hafi eftir rýmingu sama rétt og aðrir til að bjóða í íbúðina. Þrátt fyrir það samþykkti stjórn Íbúðalánasjóðs að selja kæranda eignina aftur án undanfarandi rýmingar og almennrar sölumeðferðar með tilteknum skilyrðum. Kærandi hefur fyrst og fremst gert athugasemd við að henni hafi verið gert að greiða fullt verð fyrir íbúðina þar sem húsið þyrfti að rífa og endurbyggja.
Úrskurðarnefndin telur að 7. gr. reglnanna sé skýr og afdráttarlaus hvað varðar bann gerðarþola á endurkaupum eigna sem hann hefur misst á nauðungarsölu og eru í eigu sjóðsins. Verður á grundvelli jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að gera þær kröfur til stjórnvalds að ekki sé tekið upp verklag við afgreiðslu umsókna sem fer á svig við skýr ákvæði settra reglna.
Úrskurðarnefndin tekur fram að meðal þeirra skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs setti fyrir endurkaupum kæranda á íbúðinni var að kaupverð eignarinnar skyldi vera markaðsverð eða skaðleysisverð sjóðsins, hvort heldur væri hærra. Íbúðalánasjóður lét verðmeta íbúðina og var matsverðið 15.500.000 kr. Skaðleysisverð var reiknað 15.069.067 kr. og skyldi kaupverð eignarinnar því miðast við það. Að mati úrskurðarnefndarinnar verður ekki annað séð en að framangreind skilyrði séu reist á málefnalegum forsendum, en eins og áður segir verður að játa Íbúðalánasjóði visst svigrúm til að verja kröfur sínar og fjárhagslega hagsmuni. Með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið er það niðurstaða kærunefndar að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um að synja kæranda um endurkaup á íbúð að B hafi verið lögmæt. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. nóvember 2012, um synjun á beiðni A, um endurkaup íbúðar að B, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal