Mál nr. 54/2013.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík

Miðvikudaginn 4. desember 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 54/2013:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 15. október 2013, lagt fram kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Í kæru kemur ekki skýrt fram hver hin kærða ákvörðun er en kærandi kveðst ósátt við mikinn mismun á verðmati sem Íbúðalánasjóður hafi látið gera á fasteign sem hún átti, annars vegar á árinu 2011 og hins vegar á árinu 2013. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að kærð sé annars vegar krafa Íbúðalánasjóðs um greiðslu eftirstöðva veðskuldar við sjóðinn eftir nauðungarsölu frá 10. júlí 2013 og hins vegar ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 16. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi sótti um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 18. maí 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 10.900.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 11.990.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 15.800.000 kr. og 110% verðmat nam því 17.380.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 19.330.644 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 1.950.644 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreið sem metin var á 2.061.000 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 1.547.899 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 513.101 kr. Umsókn kæranda var því samþykkt.

Fasteign kæranda var seld á nauðungaruppboði þann 12. mars 2013, og eignaðist Íbúðalánasjóður þá eignina. Íbúðalánasjóður aflaði verðmats löggilts fasteignasala, dags. 28. júní 2013, og var fasteignin metin á 10.500.000 kr. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 10. júlí 2013, var kæranda tilkynnt um skuldastöðu eftir nauðungarsölu og áskorun um greiðslu þar sem byggt var á framangreindu verðmati.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 15. október 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 1. nóvember 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. nóvember 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 8. nóvember 2013.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kveðst ósátt við mikinn mismun á verðmati sem Íbúðalánasjóður hafi látið gera á fasteign sem hún átti, annars vegar á árinu 2011 og hins vegar á árinu 2013. Kærandi telur að ástand eignarinnar hafi verið það sama á þessum árum og fasteignamarkaðurinn hafi hvorki hrunið á þessum árum né hafi annað gerst sem skýrt gæti hinn mikla mismun á verðmati fasteignarinnar nema hagsmunir Íbúðalánasjóðs. Kærandi heldur því fram að ástand fasteignarinnar hafi verið hið sama milli ára. Kærandi gerir kröfu um að skuld hennar verði lækkuð í samræmi við hinn óútskýrða mismun.

Kærandi gerir töluverðar athugasemdir við verðmat frá árinu 2011 sem ekki verða raktar nánar hér. Kærandi telur að verðmatið sé ekki raunhæft miðað við markað og ásigkomulag íbúðarinnar. Kærandi mótmælir þeirri ályktun Íbúðalánasjóðs um að mismun á verðmati megi að einhverju leyti rekja til vanrækslu á viðhaldi. Kærandi telur að eðlilegra hefði verið að verðmat ársins 2011 hefði verið lægra með tilliti til hruns á fasteignamarkaði. Kærandi telur að munur á ástandi íbúðarinnar hafi ekki verið svo mikill að hann gæti skýrt margra milljóna mismun á verðmati milli ára.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að kærandi hafi keypt íbúð á 15.000.000 kr. með kaupsamningi, dags. 13. apríl 2007, sem ætla megi að hafi verið sannvirði á þeim tíma. fasteignamat hafi þá verið um 9.200.000 kr. Þann 5. apríl 2011 hafi íbúðin verið verðmetin fyrir Íbúðalánasjóðs á 15.800.000 kr. vegna 110% leiðarinnar og í verðmati hafi komið fram að um ágætis íbúð hafi verið að ræða. Þann 28. júní 2013 hafi íbúðin verið verðmetin fyrir Íbúðalánasjóð vegna nauðungarsölu og þá hafi matsverðið verið 10.500.000 kr. Eignin hafi verið sögð í þokkalegu ástandi en þarfnist einhverra endurbóta. Miðað við lista sem kærandi hafi lagt fram í málinu megi ætla að vanræksla á viðhaldi geti að einhverju leyti skýrt ástand eignarinnar. Íbúðalánasjóður leggi áherslu á að þeir fagaðilar sem verðmeti íbúðir fyrir sjóðinn séu óhlutdrægir líkt og komi fram í verðmötunum. Þá hafi sjóðurinn talið sér skylt að leggja verðmöt löggiltra fasteignasala til grundvallar ákvörðunum sínum.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að kærð sé annars vegar krafa Íbúðalánasjóðs um greiðslu eftirstöðva veðskuldar við sjóðinn eftir nauðungarsölu frá 10. júlí 2013 og hins vegar ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 16. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

Kærandi sótti um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 15.800.000 kr. Umsókn kæranda var samþykkt með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2011. Fasteign kæranda var seld á nauðungaruppboði þann 12. mars 2013. Sjóðurinn lét meta markaðsverð eignarinnar miðað við staðgreiðsluverð á uppboðsdegi. Markaðsverð eignarinnar á uppboðsdegi var fundið með framreikningi verðmats miðað við vísitölu fasteignaverðs við uppboð. Verðmat miðað við uppboðsdag var 10.500.000 kr. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 10. júlí 2013, var kæranda tilkynnt um skuldastöðu eftir nauðungarsölu og áskorun um greiðslu þar sem byggt var á framangreindu verðmati. Kærandi heldur því fram að ástand fasteignar hennar hafi verið hið sama árið 2011 og 2013 þegar framangreindar matsgerðir voru gerðar. Kærandi gerir kröfu um að skuld hennar verði lækkuð í samræmi við hinn óútskýrða mismun.

Í 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Ákvæðinu var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga. Svo úrskurðarnefndin geti tekið kæru til efnislegrar meðferðar þarf því að liggja fyrir stjórnvaldsákvörðun. Um stjórnvaldsákvörðun er einungis að ræða hafi stjórnvald tekið ákvörðun um rétt eða skyldu tiltekins aðila í skjóli stjórnsýsluvalds. Úrskurðarnefndin bendir á að kaup fasteigna við nauðungarsölu telst ekki liður í almennri starfsemi Íbúðalánasjóðs, heldur er um að ræða úrræði, sem gripið er til ef hagur sjóðsins beinlínis krefst þess í því skyni að verja kröfur sínar. Í framhaldi af nauðungarsölu á íbúð kæranda krafði Íbúðalánasjóður kæranda um greiðslu þess sem eftir stóð af veðskuld hennar þar sem sjóðurinn taldi að markaðsverð eignarinnar við samþykki boðs hafi ekki nægt til fullnustu kröfunnar, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að krafa Íbúðalánasjóðs um greiðslu eftirstöðva veðskuldar á grundvelli laga um nauðungarsölu teljist ekki til stjórnvaldsákvarðana. Kæru á kröfu Íbúðalánasjóðs um greiðslu eftirstöðva veðskuldar við sjóðinn eftir nauðungarsölu frá 10. júlí 2013 verður því vísað frá.

Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 44/1998 skal kæra til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála lögð fram innan þriggja mánaða frá því aðila máls barst vitneskja um ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um samþykki umsóknar kæranda um endurútreikning lána, var tilkynnt kæranda með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2011 en ákvörðunin var kærð til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 15. október 2013. Liggur þannig fyrir að kæra á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 16. maí 2011, barst úrskurðarnefndinni að liðnum kærufresti. Í 2. mgr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 kemur fram að kæru skuli ekki sinnt ef meira en ár er liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila. Kæra í máli þessu barst að liðnum rúmum tveimur árum frá því að ákvörðun var tilkynnt kæranda. Kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 16. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum verður því vísað frá.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Kæru A, er vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.

Bergþóra Ingólfsdóttir,

formaður

Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir                Gunnar Eydal