Nr. 107/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. janúar 2019

í máli nr. 107/2018

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðilar:  B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að ábyrgðartryggingu varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma og skemmda á ýmsum lausafjármunum.

Varnaraðilar krefjast þess að málinu verði vísað frá. Verði ekki fallist á þá kröfu geri þau kröfu um greiðslu kostnaðar úr hendi sóknaraðila að fjárhæð 292.000 kr. vegna þrifa, lagfæringa, vaxtakostnaðar, ofgreiddrar leigu og uppsetningar á uppþvottavél.

Með rafrænni kæru, móttekinni 8. október 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. október 2018, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 22. október 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi 5. nóvember 2018 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. nóvember 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 16. febrúar 2018 til 16. ágúst 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í ábyrgðartryggingu varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma og meintra skemmda af völdum varnaraðila á ísskáp og stól.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að upp hafi komið nokkur ágreiningsefni sem lúti að skemmdum á hinu leigða og slæmum frágangi. Einnig vegna ógreiddra reikninga fyrir notkun á hita og rafmagni.

Liðið hafi rúm vika frá því að varnaraðilar hafi skilað húsnæðinu þar til ljóst hafi verið að það væri ekki í ásættanlegu ástandi en sóknaraðili hafi þá flutt í húsnæðið. Þá er því lýst að erfiðlega hafi gengið að hitta varnaraðila til að fara yfir málin. Sóknaraðili hafi haft tveggja vikna frest til þess að gera kröfu í ábyrgðartryggingu varnaraðila og hún gert það þar sem þau hafi ekki sýnt vilja til að hitta hana. Aðilar hafi hist á fundi 1. september 2018 sem hafi lokið með samkomulagi um að varnaraðilar myndu axla fulla ábyrgð á skemmdum á ísskáp og það ítrekað 7. september 2018. Þá hafi sóknaraðila borist bréf varnaraðila 11. september 2018 þar sem þau hafi vísað því á bug að bera ábyrgð á skemmdum á ísskápi. Öðrum umkvörtunum hafi ekki verið svarað.

Sóknaraðili telji að þrifum og lagfæringum á veggjum hafi verið ábótavant. Í 5. gr. leigusamningsins segi: „Leigutaki hefur einnig leyfi til að hengja upp myndir og setja nagla í veggi og skuldbindur sig til að ganga snyrtilega frá því“. Í 6. gr. samningsins segi: „Að loknum leigutíma skal leigutaki skila húsnæðinu í hendur leigusala í ekki lakara ástandi en hann tók við því að teknu tilliti til eðlilegs slits. Hið leigða skal vera hreint og án nokkurs þess sem þar á ekki að vera“. Í 8. gr. samningsins segi: „Leigjandi skal bæta tjón á húsnæðinu eða fylgifé þess, sem verður að völdum hans sjálfs, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það“. Sóknaraðili áætli að tveir dagar hafi farið í þessar lagfæringar. Sé miðað við hóflegt 4.000 kr. tímakaup sé áætlaður kostnaður við þrif og lagfæringar 64.000 kr. sem hún krefjist þess að varnaraðilar greiði sér.

Blóðblettir hafi verið á dýnu í eigu sóknaraðila. Kostnaður vegna nýrrar dýnuhlífar sé 1.390 kr.

Varnaraðilar hafi skilið eftir töluvert magn af húsbúnaði sem hafi verið sóttur rúmum þremur vikum eftir skil á eigninni. Megi þar nefna kommóðu, átta bíladekk, sjónvarp, málverk, hlaupahjól, skrautmuni, fatnað og fleira. Það stangist bæði á við 2. og 6. gr. leigusamningsins. Í 2. gr. segi: „Leigusamningi lýkur án uppsagnar samkvæmt 58. gr. laga nr. 36/1994, þann 16.08.2018 og skal leigjandi rýma hið leigða og skila til leigusala, í samræmi við ákvæði 6. gr. samnings þessa, ekki síðar en á hádegi þann dag“. Kostnaður vegna 8,5 fermetra geymslurýmis sé um það bil 16.490 kr. sem varnaraðilum beri að greiða.

Olíublettir hafi verið á stól í eigu sóknaraðila. Stóllinn sé ekki lengur fáanlegur í verslunum og því óljóst hver upphæð bótaskyldu sé. Sambærilegur stóll kosti 18.950 kr.

Varnaraðilar hafi hvorki greitt reikninga vegna hita né rafmagns vegna júní, júlí og hluta ágúst 2018 samtals að fjárhæð 61.884 kr. og beri að greiða varnaraðila.

Ísskápur hafi verið ónothæfur við skil þar sem burðarkerfi hurðar sé ónýtt. Hurðin falli af hjörum þegar ísskápurinn sé opnaður og skekkja sé á öllu burðarkerfinu ásamt því að listar séu brotnir, bæði að ofan og neðan. Varnaraðilar hafi ekki upplýst um nein vandkvæði vegna ísskápsins fyrr en við lok leigutíma. Þá hafi þau sagt að ísskápurinn hafi ekki verið notaður í mánuð vegna ástands hans. Rök þeirra um að hurðin hafi verið ónothæf frá upphafi og ísskápurinn hafi ekki verið rétt settur upp standist ekki. Ísskápurinn hafi verið í góðu ásigkomulagi við upphaf leigutíma og aldrei gerðar neinar athugasemdir við hann. Vísað sé til 5., 8. og 13. gr. leigusamningsins en í 13. gr. segi: „Aðilar hafa sammælst um að úttekt þurfi ekki við upphaf leigu enda sé eignin í góðu ásigkomulagi og allt virkað sem skyldi.“ Enn fremur sé vísað til 16. og 29. gr., en í 16. gr. segi: „Nú kemur í ljós að hið leigða sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Leigjandi skal gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var.“ Þá segi í 29. gr.: „Leigjandi skal án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnist lagfæringar eða viðhalds.“

Um sé að ræða retro ísskáp með amerísku útliti. Sóknaraðili telji sanngjarnt að fjárhæð bóta taki mið af verði á sambærilegum ísskáp að fjárhæð 130.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að við skil húsnæðisins hafi þau hitt sóknaraðila og farið yfir það. Þau hafi upplýst um ástand ísskápsins og jafnframt að þau hafi ekki ráðið við að bera kommóðu út vegna bakmeiðsla. Þau hafi fengið samþykki fyrir því að sækja hana seinna. Þá hafi aðilar sammælst um að finna lausn á málinu vegna ísskápsins. Engar athugasemdir hafi komið fram af hálfu sóknaraðila og aðilar skilið í sátt. Nokkru seinna hafi þau fengið upplýsingar um kröfu sóknaraðila í ábyrgðartrygginguna.

Sóknaraðili hafi neitað að upplýsa varnaraðila um hvað málið snerist nema með því að þau myndu funda með henni sem þau og hafi gert. Þá hafi þau fengið að heyra af ósætti hennar við skil húsnæðisins og í ljós komið að málið snerist um að tilteknar gardínur höfðu verið klipptar og að gleymst hefði að fjarlægja þrjá nagla. Hins vegar hafi verið um að ræða gardínur sem varnaraðilar hafi sett upp og þær skildar eftir og því ekki um tjón að ræða. Þá hafi naglar verið í vegg sem hafi verið fullur af nöglum fyrir.

Varnaraðilar hafi ekki gengist við því að greiða fyrir nýjan ísskáp. Ómögulegt hafi verið fyrir yngstu börn þeirra að loka ísskápnum og þau þurft aðstoð við það. Sóknaraðili hafi sýnt þeim hurðina við upphaf leigutíma og sagt hana vera skrýtna og að lag þyrfti til að loka. Varnaraðilar hafi ekki gert athugasemdir þar sem sóknaraðili vissi af vandanum.

Varnaraðilar gangist við því að greiða kostnað vegna hita og rafmagns og nýrrar dýnuhlífar. Öðrum kröfum sé alfarið hafnað með vísan til 19. gr. húsaleigulaga og 8. gr. leigusamnings.

Bent sé á að virði ísskápsins, sem sé tólf ára gamall, hafi verið um 5.000 kr. fyrir fimm árum samkvæmt upplýsingum sem varnaraðilar hafi fundið á netinu.

Sóknaraðili hafi ekki gert neina athugasemd við þrif við skil húsnæðisins. Við upphaf leigutíma hafi veggir verið alsettir götum og nöglum og engin leið til að segja til um hvort myndir sem fylgi kæru séu fyrir eða eftir að varnaraðilar hafi tekið við húsnæðinu. Það þurfi ekki 8,5 fermetra geymslurými til að geyma fimm blómapotta, hlaupahjól, pínulitla mynd, lítið sjónvarp og dekk. Sérstaklega þar sem þetta hafi flest orðið eftir fyrir utan hús og verið sótt áður en sóknaraðili hafi flutt inn. Vegna olíubletta á stól sé um að ræða hlut sem hafi verið í geymslu og á því svæði sem sóknaraðili hafi geymt sitt dót. Varnaraðilar hafi ekkert haft með stólinn að gera og ekki notað hann og enn síður hafi þau verið með olíu í geymslunni. Ástæður þess að ísskápurinn hafi orðið ónýtur séu ekki á ábyrgð varnaraðila. Við uppsetningu ísskápsins hafi þess ekki verið gætt að hallastilla hann og ekki verið passað upp á að hann gæti opnast of gleitt. Þetta sé mat smiðs sem varnaraðilar hafi óskað álits frá.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að rétt sé að engar athugasemdir hafi komið fram af hennar hálfu við afhendingu húsnæðisins, enda hafi aðstæður á þeim tíma ekki gefið tilefni til ástandsskoðunar. Afhending hafi farið fram kl. 21:00 og þegar sóknaraðili hafi komið hafi varnaraðilar verið að flytja úr húsnæðinu og klára þrif. Sóknaraðili hafi boðið þeim að halda einum lykli og taka kvöldið til að klára sem þau hafi þegið. Sóknaraðili hafi spurt hvort það væri eitthvað sem varnaraðilar hafi viljað ræða og við það tækifæri hafi þau minnst á ísskápinn. Af þessu samtali hafi ekki verið ljóst hversu miklar skemmdirnar hafi verið og þær ekki komið í ljós fyrr en við nánari skoðun húsnæðisins. Sóknaraðili hafi ekki skoðað húsnæðið við þetta tækfæri frekar þar sem flutningi varnaraðila hafi ekki verið lokið.

Varnaraðilar hafi nú þegar greitt hita- og rafmagnsreikninga. Sóknaraðili telji líklegt að skemmdir hafi orðið á stól þegar varnaraðilar hafi verið að koma eigum sínum fyrir í bílskúr hússins. Þrátt fyrir að ísskápurinn sé gamall sé hann lítið notaður. Verðmat varnaraðila sé ekki raunhæft.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram bankaábyrgð að fjárhæð 280.000 kr. Sóknaraðili gerði kröfu í bankaábyrgðina á þeirri forsendu að ástand hins leigða við lok leigutíma hafi verið ábótavant og skemmdir orðið á lausafjármunum í eigu hennar.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 16. ágúst 2018 og gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti, sendum 29. ágúst 2018. Þar greindi sóknaraðili frá því að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma, hurð á ísskáp lokist ekki, seglar hafi verið límdir á eldhúsvegg án leyfis, blettir hafi verið á gluggatjöldum og botn á þeim klipptur af og blóðblettir verið á dýnuhlíf. Einnig greindi hún frá því að það hafi verið fjöldi af nýjum nöglum og holum á vegg sem ekki hafi verið gengið frá og varnaraðilar hafi hliðrað til húsgögnum í eigu sóknaraðila án leyfis. Þá hafi varnaraðilar ekki greitt reikninga fyrir hita og rafmagn. Með öðrum tölvupósti, sendum 13. september 2018, gerði sóknaraðili þar að auki kröfu í ábyrgð varnaraðila vegna olíubletta í stól og kostnaðar við að kaupa nýjan sambærilegan ísskáp. Varnaraðilar fallast ekki á kröfu sóknaraðila að því undanskildu að þau hafa þegar greitt kostnað vegna hita og rafmagns, auk nýrrar hlífðardýnu. Þá kom í ljós undir rekstri kærumálsins að umræddar gardínur voru í eigu varnaraðila. Sóknaraðili vísaði ágreiningnum til kærunefndar húsamála með rafrænni kæru 8. október 2018 og var það gert innan lögbundins frests frá þeim tíma sem ljóst var að varnaraðilar féllust ekki á hluta af kröfu sóknaraðila.

Fyrir kærunefnd gerir sóknaraðili einnig kröfu um að varnaraðilar greiði kostnað vegna geymslu á húsgögnum sem þau hafi skilið eftir í hinu leigða við lok leigutíma. Krafa þessi kom fyrst fram í rafrænni kæru sóknaraðila frá 8. október 2018 og því ljóst að hún var ekki sett fram innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu hafnað.

Í 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Í 5. gr. leigusamingsins segir að leigutaki þekki ástand hins leigða húsnæðis og sætti sig við það í alla staði. Leigutaki og leigusali hafi enda gert sameiginlega ástandsskoðun fyrir afhendingu húsnæðisins. Í 2. málsl. 2. mgr. sömu greinar segir að leigutaki hafi leyfi til að hengja upp myndir og setja nagla í veggi og skuldbindi sig til að ganga snyrtilega frá því. Sóknaraðili gerir kröfu um kostnað að fjárhæð 64.000 kr. þar sem þrifum við lok leigutíma hafi verið ábótavant og lagfæringar á veggjum ófullnægjandi. Í þessu tilliti leggur sóknaraðili fram myndir. Varnaraðilar mótmæla þessari kröfu og benda á að myndirnar geti verið teknar hvenær sem er. Kærunefnd telur að myndirnar sýni ekki fram á það tjón sem sóknaraðili lýsir og horfir þar að auki til þess að engin gögn liggja fyrir sem sýna fram á að sóknaraðili hafi þurft að greiða umræddan kostnað vegna þrifa og lagfæringa á húsnæðinu. Þessari kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðilar skuli greiða kostnað vegna skemmda á stól sem staðsettur var í bílskúr á leigutíma en olíublettir eru á honum. Varnaraðilar segja að þau hafi hvorki notað stólinn né verið með olíu í bílskúrnum. Ekki liggja fyrir gögn sem staðfesta ástand stólsins við upphaf leigutíma. Kærunefnd telur því ekki liggja fyrir að stóllinn hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma. Þessari kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Kemur þá til álita hvort varnaraðilum beri að greiða kostnað vegna skemmda á ísskápnum. Upplýst er af hálfu varnaraðila að við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili sagt að hurðin á ísskápnum væri í ólagi og að lag þyrfti til að loka henni. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Að þessu virtu getur ekki talist sannað að varnaraðilar hafi valdið tjóni á ísskápnum, auk þess sem fjárhæð bótakröfu er ekki studd gögnum. Þessari kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila.

Skilja verður kröfu varnaraðila svo að þau geri aðeins kröfu um greiðslu 292.000 kr. úr hendi sóknaraðila vegna þrifa við upphaf leigutíma, viðgerðar á húsnæðinu o.fl. fallist kærunefnd á kröfur sóknaraðila. Þar sem kærunefnd fellst ekki á kröfur sóknaraðila er ekki tilefni til að fjalla frekar um þá kröfu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um heimild til að ganga að bankaábyrgð varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 10. janúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson