Mál nr. 71/2021 - Úrskurður

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 71/2021

Jafnskiptur kostnaður/hlutfallsskiptur kostnaður. Skuld vegna notkunar á hita í séreignarhlutum. Krafa um sameiginlegan kostnað aftur í tímann.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. júlí 2021, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Með bréfi kærunefndar til álitsbeiðanda, dags. 17. ágúst 2021, var upplýst að nefndin teldi að álitsbeiðandi hefði beint til nefndarinnar fyrirspurnum en hlutverk nefndarinnar væri að taka til úrlausnar kröfur eigenda í tilvikum þar sem ágreiningur væri til staðar þeirra á milli. Var því beint til álitsbeiðanda að bæta úr álitsbeiðni sinni að þessu leyti, væri ágreiningur til staðar á milli eigenda. Ný álitsbeiðni barst frá álitsbeiðanda, dags. 18. ágúst 2021, þar sem skilyrði málatilbúnaðar fyrir nefndinni voru uppfyllt.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. september 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. september 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. september 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. janúar 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða atvinnuhúsnæði á tveimur hæðum að C, alls 29 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi 22 eignarhluta, þar af allra eignarhluta efri hæðar en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort skipta eigi tilteknum sameiginlegum kostnaði jafnt eða eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign. Einnig er ágreiningur um kröfu álitsbeiðanda á hendur gagnaðila, bæði vegna sameiginlegs kostnaðar sem hann hefur lagt út fyrir sem og kostnaðar vegna skuldar sem kom til vegna notkunar á hita á árunum 2015 til 2020. Þá er deilt um lögmæti eignaskiptayfirlýsingar og húsfélagssamnings sem og þinglýsingu þeirra skjala. Jafnframt er nefnt ágreiningsefni um tilfærslu á eignarhluta. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að mánaðarlegur kostnaður vegna áskriftar að brunakerfi sé jafnskiptur.
2. Að viðurkennt verði að eignaskiptayfirlýsing hússins sé lögleg.
3. Að viðurkennt verði að húsfélagssamningur um húsið sé löglegur.
4. Að viðurkennt verði að greiðslur í hússjóð, sem greiði jafnskiptan kostnað, skuli vera jafnskiptar.
5. Að viðurkennt verði að kaupverð og viðhald útiljósa sé jafnskiptur kostnaður.
6. Að viðurkennt verði að kaupverð og viðhald öryggismyndavélakerfis sé jafnskiptur kostnaður.
7. Að viðurkennt verði að kaupverð og viðhald brunakerfis sé jafnskiptur kostnaður.
8. Að viðurkennt verði að gagnaðili sé ábyrgur fyrir hitaveituskuld en ekki álitsbeiðandi sem hafi lagt út fyrir kostnaðinum.
9. Að viðurkennt verði að þinglýsa beri nýrri eignaskiptayfirlýsingu og nýjum húsfélagssamningi.
10. Að viðurkennt verði að útistandandi útlagður kostnaður álitsbeiðanda fyrir gagnaðila sé ekki fyrndur.
11. Að viðurkennt verði að einfaldur meirihluti, fjöldi og eignarhlutfall, dugi til að samþykkja eignatilfærslu á hlutum séreignar innan eigenda hússins á löglegum húsfundi.
12. Að viðurkennt verði að ólöglegt sé fyrir meirihluta stjórnar að setja fram kröfur til varnar því að gera upp útlagðan kostnað.
13. Að viðurkennt verði að sé um óvæntan og ófyrirséðan hitakostnað að ræða sem ekki sé hægt að rekja til ákveðinna aðila þá skuli slíkur kostnaður vera jafnskiptur.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um hvort mánaðarlegur fastur kostnaður gagnaðila sé jafnskiptur eða hlutfallsskiptur. Sumir eigendur telji að allur kostnaður sem viðkomi rekstri brunakerfis eigi að vera hlutfallsskiptur, þar á meðal kostnaður vegna áskriftar að vöktun á brunakerfi hjá Öryggismiðstöðinni. Ekki sé ágreiningur um rafmagnskostnað fyrir sameiginlega lýsingu. Fastur kostnaður sé annars vegar sameiginleg lýsing, bæði á flóttagangi neðri hæðar og útiljósum og hins vegar áskrift að vöktun brunakerfis. Annar tilfallandi breytilegur kostnaður sé til dæmis útköll frá Öryggismiðstöðinni vegna bilana í brunakerfi eða reykskynjurum. Um sé að ræða jafnskiptan kostnað. Augljóslega sé öll sameiginleg lýsing jafnskipt og vöktun á brunakerfi falli undir sameiginleg afnotagjöld samkvæmt 4. og 7. tölul. B liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús. Útköll séu tilfallandi kostnaður sem skapist af búnaði hússins sem ætti að vera jafnskiptur.

Ágreiningur sé um hvort eignaskiptayfirlýsing hússins sé lögleg. Í áliti kærunefndar í máli nr. 1/2021 hafi nefndin ekki beint gefið álit sitt á því hvort hún væri það eða ekki og því liggi málið enn í ágreiningi og óvissu. Meirihluti stjórnar telji að hún sé ólögleg en álitsbeiðandi hafni því. Einnig sé ágreiningur um lögmæti húsfélagssamnings um húsið. Í fyrrnefndu áliti hafi nefndin komist að niðurstöðu gegn samningnum og telji sumir eigendur að með því sé hann ólöglegur en álitsbeiðandi hafni því. Hluti stjórnar telji að samkvæmt áliti kærunefndar eigi sameiginlegur kostnaður að vera hlutfallsskiptur en telji að húsfélagssamningur kveði á um að svo sé ekki. Því sé hann ólöglegur. Hvergi komi fram í samningnum að sameiginlegur kostnaður eigi ekki að vera hlutfallsskiptur.

Verulegur ágreiningur sé um hvort mánaðarlegar greiðslur í hússjóð eigi að vera jafnskiptar eða hlutfallsskiptar. Nokkrir eigendur telji að efri hæðin eigi að greiða í hússjóð samkvæmt eignarhlutfalli því að eignarhlutinn sé svo stór. Í húsfélagsamningi komi fram að hússjóður eigi að greiða fastan rekstrarkostnað og tilfallandi breytilegan kostnað sem til falli, svo sem reglulegt viðhald. Ekki sé framkvæmdasjóður í húsinu. Hússjóðurinn eigi að vera jafnskiptur.  Núverandi staða sé sú að hússjóður greiði aðeins jafnskiptan kostnað. Hlutfallsskiptur kostnaður greiðist sér eftir því sem hann verði til þar sem ekki sé framkvæmdasjóður í húsinu. Aðskilið verði að vera á milli annars vegar sjóðs sem greiði jafnskiptan kostnað og hins vegar sjóðs sem greiði hlutfallskiptan kostnað. Ekki sé hægt að greiða hlutfallsskipt í sjóð sem greiði síðan út jafnskiptan kostnað og svo öfugt. Stæði til þess vilji að greiða hlutfallsskipt í sjóð þyrfti að stofna sér hlutfallsskiptan sjóð. Þá yrði enda greitt hlutfallsskipt úr honum líka.

Ágreiningur sé um hvort eftirfarandi kostnaður sé jafnskiptur eða hlutfallsskiptur. Um sé að ræða útlagðan kostnað við samþykktar framkvæmdir og viðhald á brunakerfi sem álitsbeiðandi hafi lagt út fyrir áður en húsfélagið hafi orðið virkt og byrjað innheimtu húsfélagsgjalda. Búið sé að samþykkja á húsfundi í janúar 2021 kostnaðinn sem slíkan og upphæðir hans. Nokkrir eigendur, og þá um leið meirihluti stjórnar, telji að um hlutfallsskiptan kostnað sé að ræða. Útiljós hafi verið sett upp í þeim tilgangi að skapa vinnulýsingu fyrir innganga og athafnasvæði allra eignarhluta hússins. Einnig hafi kröfur um lýsingu fyrir tvo neyðarútganga á göflum neðri hæðar  hússins verið uppfylltar.

Um sé að ræða hús þar sem allir eignarhlutar hafi sérinngang og aðeins tvo sameiginlega neyðarútganga sem tilheyri neðri hæð. Hver sérinngangur neðri hæðar skiptist í tvo innganga.  Annars vegar stóra iðnaðarhurð, 3,5 m á breidd, og manngenga inngönguhurð. Að auki sé athafnasvæði og bílastæði fyrir framan hvern sérinngang neðri hæðar. Efri hæð hafi tvo sérinnganga á suðurgafli. Annar sé lyftuhurð á jarðhæð og hins vegar inngönguhurð á efri hæð ásamt stiga. Einnig sé neyðarútgangur af efri hæð við norðurgafl ásamt hringstiga. Sá neyðarútgangur sé með sér neyðarlýsingu samkvæmt brunareglugerð, sem efri hæð hafi kostað og rekið, og nýti því ekki sameiginleg ljós hússins. Þar sem um sé að ræða 29 sérinnganga í húsið sé ljóst að hver eigandi geti aðeins notað sinn inngang og hafi engin tök á að nýta sérinnganga annarra. Því snúist nýting lýsingar í slíku húsi aðeins við það að komast að og athafna sig við sinn sérinngang. Því liggi fyrir að enginn geti nýtt meira af ljósum heldur en annar. Í tilfelli efri hæðar liggi inngangur hennar á suðurgafli þannig að ekið sé beint af götu að inngangi. Þannig þurfi notendur efri hæðar ekkert að nýta aðra lýsingu hússins þar sem engin þörf sé að fara hringinn í kringum húsið eins og þeir, sem fari að sínum bilum á jarðhæð, þurfi að gera.

Við samþykkt þess að setja upp útiljós og myndavélar á húsið árið 2012 hafi það verið skýr skilningur allra eigenda að um jafnskiptan kostnað væri að ræða, enda hafi þeir þá gert sér grein fyrir þeirri ósanngirni og óréttlæti að efri hæð færi að greiða helming í kostnaði við lýsingu yfir einkainngögnum allra annarra eigenda, án þess að hafa nokkra nýtingu eða gagn af þeirri lýsingu. Það sé því ljóst að efri hæð hefði þá þegar hafnað þessu. Því sé nú verið að beita efri hæð afturvirku óréttlæti með því að krefjast hlutfallsskiptingar eftir á og þannig hafa af efri hæð réttinn til að hafna slíku verkefni. Ótrúlegt sé að andi laganna standi til þess að einn eigandi þurfi að greiða helming í ljósum yfir einkainngögnum allra annarra.  Álitsbeiðandi telji að þessi ósanngirni falli því undir 46. gr. lið 3. 

Í 4. tölul. B liðar 45. gr. segi: „... og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.“  Það þýði að lögin geri ekki þá kröfu að nýting sé nákvæmlega eins heldur aðeins með líkum hætti. Það þýði að eigi að rökstyðja að kostnaður við útiljósin/myndavélar/brunakerfi eigi að vera hlutfallsskiptur, þurfi að sýna fram á eftirfarandi þætti:

• Nýting búnaðarins sé ekki með jöfnum hætti.
• Nýting búnaðarins sé ekki heldur með líkum hætti.Það er að nýtingin sé ekki nánast sú sama né nálægt því sú sama.
• Nýting búnaðarins sé með svo verulega ólíkum/ójöfnum hætti á milli eigenda að það rökstyðji hlutfallskiptingu.

Útilokað sé að sýna fram á að efri hæðin nýti ekki útiljósin með jöfnum hætti á við aðra. Síðan sé útilokað að sýna fram á að efri hæð nýti útiljósin með svo ólíkum hætti að það kalli á hlutfallsskiptingu. Efri hæðin nýti þá útilýsingu sem lýsi sínum sérinngangi nákvæmlega eins og allir aðrir eigendur geri með sína sérinnganga. 

Dæmi: Í 45. gr. sé talinn upp ýmis sameiginlegur búnaður svo sem þvottavélar, lyftur, dyrasíma- og sjónvarpskerfi. Allt sé þetta jafnskipt samkvæmt lögunum. Augljóst sé að hjón með þrjú börn nýti allt af ofantöldu mikið meira heldur en einstaklingur í sama húsi. Í raun megi ganga að því vísu að ofangreindur búnaður sé nýttur á ójafnan hátt á milli íbúa. Hér sé því um að ræða ólíka notkun sem samt sé metin í lögum nógu lík til að falla undir B lið 45. gr. Miðað við þetta fordæmi í lögunum séu notin á útiljósum, myndavélum og brunakerfi í umræddu húsi miklu jafnari og líkari en öll dæmin beint úr lögunum hér að framan.

Útiljósin falli að auki undir C lið 45. gr. Hægur leikur sé að telja innganga hvers eignarhluta sem útiljósin lýsi upp. Það séu nákvæmlega tveir inngangar á hvern eignarhluta sem nýti útiljósin. Þar sem tveir neyðarútgangar fyrir neðri hæð bætist við í nýtingu sameiginlegra útiljósa og neyðarútgangur efri hæðar sé með sérlýsingu, megi benda á og rökstyðja að eigendur efri hæðarinnar nýti útiljósin með heldur minni hætti en aðrir eigendur, án þess að veður sé gert úr því. 

Tilgangur öryggismyndavélanna felist í því að geta fylgst með athöfnum þeirra sem ekki eigi lögmætt erindi og þeirra sem séu í gagngeru óleyfi í kringum húsið. Að auki skapi þær fælingarmátt. Myndavélarnar auki því öryggi alls hússins og þar með allra eignarhluta. Engin leið sé til þess að tiltaka einhvern eða einhverja sem nýti myndavélarnar meira en aðrir eða ekki með líkum hætti. Þó megi almennt leiða rök að því að myndavélakerfið þjóni frekar og betur neðri hæð hússins heldur en efri hæð. Augljóst sé að neðri hæðin sé mun aðgengilegri til innbrota eða tilrauna til innbrota heldur en efri hæð. Mjög langsótt sé að reynt sé að brjótast inn á efri hæð vegna erfiðs aðgengis. Inngangur sé í fjögurra metra hæð. Þyrfti þar að bera út þýfi með höndum út um inngönguhurð og niður einbreiðan stiga af annarri hæð. Efri hæðin sé þegar vöktuð að innan með séröryggismyndavélakerfi. Það þýði að hver sá sem brytist inn, myndi lenda strax í mynd 10-20 sinnum. Hvort sá brotlegi lenti líka í mynd einu sinni í viðbót fyrir utan húsið bæti litlu við. Það væri ósanngjarnt að hlutfallsskipta kostnaði eftir á. Því eigi 3. mgr. 46. gr. einnig við. Myndavélakerfið sé nýtt með líkum hætti og halli þar á efri hæðina, ef eitthvað sé. Því sé um jafnskiptan kostnað að ræða.

Brunakerfið hafi verið sett upp í húsinu þegar við byggingu þess árið 2012 samkvæmt lögum.  Það samanstandi af fjórum hlutum: Brunastöð, lögnum frá brunastöð í reykskynjara, reykskynjara í hverjum eignarhluta og vinnu við uppsetningu á þessum hlutum. Litið sé svo á að brunastöðin og lagnir séu sameign allra en reykskynjarar í séreignarhlutum séu séreign hvers eignarhluta, líkt og dyrasímakerfi. Allir 29 eignarhlutar hússins séu tengdir inn á brunastöðina með einni tengingu hver, burtséð frá stærð eignarhluta. Þar sem brunakerfið líkist til dæmis dyrasímakerfi og sé augljóslega ekki notað meira eða öðruvísi af neinum eiganda falli það undir 4. tölul. B liðar 45. gr. Að auki falli það undir C lið sömu greinar því að auðvelt sé að telja tengingar inn í brunastöðina og þær séu jafnmargar eignarhlutunum, eða 29 talsins. Í framhjáhlaupi megi bæta því við að frá byrjun hafi komið upp á milli 30-40 atvik þar sem brunakerfi hafi varað við reyk eða að reykskynjari væri bilaður. Öll þau atvik hafi komið frá neðri hæð.

Ágreiningur sé um hvort hitaveituskuld tilheyri gagnaðila eða þeim sem hafi lagt út fyrir hitakostnaði. Niðurstaða meirihluta stjórnar sé sú að uppsöfnuð skuld á hita tilheyri aðeins fyrri stjórn og þeim sem hafi lagt út fyrir þeim hitaveitukostnaði, þ.e. álitsbeiðanda, en ekki hinni nýju stjórn eða öðrum eigendum hússins. Fyrirkomulag hitaveitu í húsinu sé með þeim hætti að eitt inntak sé inn í húsið. Á því inntaki sé einn mælir. Greitt sé til OR eftir þeim mæli. Síðan séu svokallaðir rennslismælar inn í hvern eignarhluta. Hver eignarhluti sé eigandi þessara rennslismæla. Hver eignarhluti greiði síðan eftir álestri rennslismælana. Eigi það því að ganga upp að upphæð inntaksmælis hússins stemmi við samtölu allra rennslismæla eignarhluta fyrir hvert tímabil. Frá miðju ári 2015 að miðju ári 2020 hafi gagnaðili ekki krafið eigendur um hitakostnað. Álitsbeiðandi hafi greitt alla reikninga fyrir inntaksmæli hússins, um það bil 3,1 milljón. Hinn 1. október 2020 hafi verið tekinn álestur og þá óvænt komið í ljós að samkvæmt rennslismælum höfðu þeir aðeins talið um það bil eina milljón. Út af standi því um tvær milljónir í hita sem hafi verið greitt fyrir en ekki sé hægt að rukka inn eftir álestrum. Ástæðan sé sú að téðir rennslismælar gangi úr sér smám saman og hætti að telja það vatn sem renni í gegnum þá. Gagnaðili hafi þegar endurgreitt álitsbeiðanda fyrir þá notkun sem hafi verið mælanleg.

Gagnaðili beri ábyrgð á hitaveitu inn í húsið. Skipti þá engu hvort einhver taki að sér að leggja út fyrir þeim kostnaði fyrir hönd gagnaðila því að gagnaðili hafi ekki fjármuni til þess. Að leggja út fyrir kostnaðinum ætti varla að jafngilda því að lenda í ábyrgð fyrir skuldum sem verði óvænt til í kjölfarið.

Ljóst sé að allir eigendur hafi raunverulega nýtt allan þann hita sem hafi komið í húsið og greiddur hafi verið af inntaksmæli. Það liggi aftur á móti ekki fyrir hver hafi greitt rétt og hver hafi ekkert greitt og allt þar á milli. Enginn eigandi hafi óskað eftir því að fá að greiða fyrir sína hitanotkun á téðu tímabili eða sett út á greiðslufrestinn.

Eftir álestur í október 2020 hafi greiðslur fyrir inntaksmæli verið færðar undir gagnaðila sem greiði af mælinum mánaðarlega. Með því sé búið að formgera þá stöðu sem alltaf hafi raunverulega verið til staðar, þ.e. að gagnaðili hafi borið ábyrgð á inntaksmælinum. Það hafi á engan hátt leyst gagnaðila undan þeirri skyldu og ábyrgð þótt annar aðili hafi tímabundið lagt út fyrir hönd hans. Það staðfestist enn frekar að gagnaðili hafi þegar endurgreitt álitsbeiðanda fyrir þá notkun sem mælanleg hafi verið. Þetta falli mögulega undir 3. tölul. 1. mgr. 51. gr.

Ágreiningur sé um hvort gagnaðila beri skylda til að uppfæra og þinglýsa nýrri eignaskiptayfirlýsingu og nýjum húsfélagssamningi. Að minnsta kosti einn eigandi hafi hafnað alfarið að skrifa undir og samþykkja nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem hann telji að fyrri eignaskiptayfirlýsing sem sé samhljóða, sé ólögleg. Augljóslega sé ekki hægt að þinglýsa henni, án samþykkis allra eigenda. Meirihluti stjórnar taki undir þetta álit. Einnig hafni meirihluti stjórnar því að gera nýjan húsfélagssamning og þinglýsa honum af þeirri ástæðu að eldri útgáfa húsfélagssamningsins sé ólögleg.

Í september 2018 höfðu orðið breytingar á innra skipulagi hússins. Við það hafi einn eignarhluti stækkað. Bil nr. 0127 hafi stækkað úr 41,9 m2 í 48,1 m2. Við þessa breytingu hafi þurft að breyta eignaskiptayfirlýsingunni þessari breytingu til samræmis. Allir eigendur hafi skrifað undir að þeir samþykktu téðar breytingar á byggingarnefndarteikningum hússins en eftir hafi verið að samþykkja og þinglýsa hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu í kjölfarið. Höfnuðu einstaka eigendur því að skrifa undir hana og því hafi ekki verið hægt að þinglýsa henni. Þar sem húsfélagsamningurinn innihaldi upplýsingar úr eignaskiptayfirlýsingu þá muni myndast ákveðin lögleysa, verði nýrri eignaskiptayfirlýsingu þinglýst og hún stemmi ekki við núverandi húsfélagsamning. Því þyrfti að uppfæra húsfélagssamninginn þannig að hann stemmdi við hina nýju eignaskiptayfirlýsingu. 

Samkvæmt 5. mgr. 16. gr. sé skylda að uppfæra eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa henni í framhaldi. Ekki sé tekið fram í 75. gr. hvort skylda sé til að húsfélagssamningur sé uppfærður og honum þinglýst líkt og eignaskiptayfirlýsingu.

Þá sé ágreiningur um hvort hluti skulda gagnaðila vegna útlagðs kostnaðar sé fyrndur.  Niðurstaða meirihluta stjórnar sé sú að hluti útlagðs kostnaðar álitsbeiðanda fyrir gagnaðila sé orðinn eldri en fjögur ár. Því sé sá hluti kostnaðarins fyrndur og þurfi ekki að greiða álitsbeiðanda.  

Gagnaðili hafi verið stofnaður hjá RSK og fengið kennitölu 4. september 2012. Ekkert komi fram í fjöleignarhúsalögum um hvort eða hvenær útlagður kostnaður fyrnist. Þá sé ekki gefin hámarkstímalengd á því hve lengi megi leggja út fyrir gagnaðila, án þess að krefjast endurgreiðslu. Því ættu almenn lög um fyrningu krafna að gilda.

Síðan framkvæmdir hafi verið samþykktar á húsfundi í október 2012 hafi ýmsar framkvæmdir og allur sameiginlegur kostnaður verið fjármagnaður jafnóðum af álitsbeiðanda fyrir hönd gagnaðila. Hvorki hafi gagnaðili né eigendur verið krafðir um greiðslu fyrir þennan útlagða kostnað fyrr en árið 2020. Á húsfundi í ágúst 2020 hafi verið lögð fram bráðabirgðakrafa þar sem fram hafi komið að útlagður kostnaður væri samtals nokkrar milljónir.

Á húsfundi í janúar 2021 hafi verið lögð fyrir samantekt um útlagða kostnaðinn, hvernig hann skiptist og upphæðir. Hafi kostnaðurinn numið 4.727.511 kr., samþykktur af húsfundinum með þeim fyrirvara að fá staðfest hjá kærunefnd um skiptingu hans á milli eigenda. Samkvæmt almennum lögum hafi fyrningarfrestur fyrst byrjað þegar krafan hafi verið lögð fram í ágúst 2020 og fyrning hafi verið rofin þegar húsfundur hafi samþykkt framlagðar kröfur í janúar 2021. Fyrningarfrestur hafi því byrjað aftur í janúar 2021.

Að lokum sé ágreiningur um eignatilfærslu innan hússins. Eigandinn telji það skýrt að eignatilfærsla á hlutum séreignar innan hússins verði að vera samþykkt af eigendum allra eignarhluta. Að auki telji hann að allir eigendur þurfi að skrifa upp á slíka eignatilfærslu, burtséð frá kosningu á húsfundi. Stjórn gagnaðila hafi ekki komist að endanlegri niðurstöðu um þetta mál því að óvissa sé um gildi laga. Því sé hafnað að allir eigendur þurfi að samþykkja þetta heldur dugi einfaldur meirihluti á löglegum húsfundi. Í 1. mgr. 23. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að eignatilfærsla á hlutum séreignar innan hússins til annarra eigenda, sé háð samþykki einfalds meirihluta eigenda. Aftur á móti sé tekið fram í 2. mgr. sömu greinar að breyting á eignaskiptayfirlýsingu skuli fara eftir 1. mgr. 18. gr. þar sem segi að allir eigendur þurfi að samþykkja breytingar á eignaskiptayfirlýsingunni. Einfaldur meirihluti eigenda þurfi til þess að húsfundur sé löglegur og að ákvarðanir hans séu löglegar. Dugi þá að einfaldur meirihluti þeirra sem mættir séu á húsfundinn, bæði í fjölda og eignarhluta, samþykki eignatilfærsluna.  

Í greinargerð gagnaðila segir að mánaðarlegur fastur kostnaður geti bæði verið jafnskiptur og hlutfallsskiptur. Stjórn gagnaðila hafi ákveðið á stjórnarfundi í maí 2021 að fá lögfræðiálit um það hvernig flokka skuli kostnað, þ.e. í jafnskiptan eða hlutfallsskiptan. Tekin hafi verið ákvörðun um að flokka kostnaðinn í samræmi við það álit.

Einn eiganda hafi óskað eftir áliti kærunefndar á lögmæti eignaskiptayfirlýsingarinnar, sbr. mál nr. 1/2021. Stjórn gagnaðila hafi þar hvergi komið nærri og hafi hvorki rætt né tekið afstöðu til þess hvort eignaskiptayfirlýsingin væri lögleg eða ekki. Eigandinn hafi einnig óskað eftir áliti á lögmæti húsfélagssamningsins. Í samningnum sé ákvæði um jafnskiptan hússjóð sem skuli standa straum af kostnaði, meðal annars vegna reksturs og uppsetningar á öryggiskerfi, viðhaldi á húsi utanhúss og öðrum ófyrirséðum kostnaði. Meirihluti stjórnar gagnaðila telji að hluti af þeim kostnaði sem talinn sé upp sem jafnskiptur kostnaður í húsfélagssamningum, skuli vera hlutfallsskiptur, sbr. fyrrnefnt álit kærunefndar og lögfræðiálit.

Stjórn gagnaðila hafi ákveðið að eigendur skuli greiða gjöld í tvo sjóði í vörslu gjaldkera. Annars vegar hússjóð sem greiði jafnskiptan kostnað og hins vegar framkvæmdasjóð sem greiði hlutfallskiptan kostnað. Þetta fyrirkomulag hafi verið samþykkt samhljóða á stjórnarfundi 26. ágúst 2021. Enginn ágreiningur sé um þetta fyrirkomulag.

Stjórn gagnaðila hafi ákveðið á stjórnarfundi í maí 2021 að fá lögfræðiálit um það hvernig flokka skuli kostnað, þ.e. í jafnskiptan eða hlutfallsskiptan kostnað. Stjórnin hafi ákveðið að fylgja þeim ráðleggingum sem þar hafi komið fram. Í samræmi við álit kærunefndar og lögfræðiálitið um skiptingu kostnaðar, telji meirihluti stjórnar að eigendur skuli greiða megnið af þessum kostnaði í samræmi við eignarhlut í húsinu, þ.e. að um sé að ræða hlutfallskiptan kostnað.

Álitsbeiðandi hafi greitt alla hitaveitureikninga frá júlí 2015 til 30. september 2020, án þess að krefja eigendur í húsinu um þeirra hlut. Ný stjórn, sem hafi tekið við í september 2020, hafi samþykkt samhljóða að aðstoða hann við innheimtuna og senda kröfur á eigendur í samræmi við álestur rennslismæla fyrir hvern eignarhlut. Jafnframt hafi verið samþykkt að sá hitakostnaður sem út af stæði og ekki tækist að innheimta yrði ekki á ábyrgð gagnaðila. Álestrartölur rennslismæla frá árinu 2015 fyrir fimm eignarhluta í húsinu (fjórir í eigu álitsbeiðanda, meðal annars öll efri hæð hússins) hafi ekki ennþá verið lagðir fram og því hafi ekki verið hægt að reikna út hitakostnað í þeim bilum og þar af leiðandi ekki rýrnun heita vatnsins. Gagnaðili hafi gert upp útlagðan kostnað álitsbeiðanda vegna heits vatns í samræmi við álestra rennslismæla sem hafi verið lagðir fram. Meirihluti stjórnar hafi samþykkt að frekara uppgjör vegna heits vatns færi ekki fram, nema álitsbeiðandi legði fram álestrartölur frá árinu 2015. Varðandi rýrnun á heitu vatni sem hugsanlega muni koma fram í framtíðinni, til dæmis vegna bilaðra rennslismæla, telji meirihluti stjórnar að sá kostnaður sem lendi á hússjóði, skuli vera hlutfallsskiptur. Sú meginregla gildi samkvæmt lögum um fjöleignarhús að allur sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Undantekningar frá meginreglunni sé að finna í lögunum en það sé hvergi minnst á kostnað vegna rýrnunar á heitu vatni.

Hvort gagnaðila beri skylda til að uppfæra og þinglýsa nýrri eignaskiptayfirlýsingu og nýjum húsfélagssamningi hafi ekki komið til umræðu á stjórnarfundum núverandi stjórnar. Álitsbeiðandi, sem jafnframt sé byggingaraðili og fyrrverandi formaður stjórnar, hafi alfarið séð um þessi mál.

Almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda sé fjögur ár. Útlagður kostnaður álitsbeiðanda nái yfir tímabilið 2012 til 30. september 2020. Skjöl sem hafi verið lögð fram af hálfu álitsbeiðanda til sönnunar kröfuréttinda, séu meðal annars hreyfingalistar úr bókhaldi hans, tilboð frá verktökum, reikningar stílaðir á hann og reikningar stílaðir á gagnaðila. Nokkrir eignarhlutar í húsinu hafi skipt um eigendur á þessu tímabili og nýir eigendur lýst því yfir að þeir beri ekki ábyrgð á skuldum gagnaðila sem hafi orðið til mörgum árum áður en þeir hafi keypt sína eign og ekki hafi verið upplýst um á þeim tíma sem kaupin hafi farið fram. Eigandi sem hafi keypt eignarhlut í húsinu í maí 2016, hafi fengið undirritaða yfirlýsingu frá seljanda, álitsbeiðanda, þar sem fram hafi komið að skuld (heildarstaða) gagnaðila væri 0 kr. og ógreiddur kostnaður vegna framkvæmda sem þá hafi verið lokið væri 0 kr. Þessi yfirlýsing, dags. 5. apríl 2016, sé undirrituð af álitsbeiðanda sem jafnframt hafi verið formaður húsfélagsins á þessum tíma. Í einhverjum tilvikum séu fjármunir á vörslureikningi hjá fasteignasölum vegna endanlegs uppgjörs sem eigi eftir að fara fram. Meirihluti núverandi stjórnar telji að gagnaðili beri ekki ábyrgð á vanrækslu og tómlæti fyrrverandi formanns sem sé álitsbeiðandi. Stjórnin hafi boðið honum uppgjör í samræmi við fyrrnefnt lögfræðiálit.

Þá hafi aldrei verið rætt á fundum, hvorki stjórnarfundum né húsfundum, um þá eignatilfærslu sem álitsbeiðandi nefni og því sé ekki ágreiningur fyrir hendi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í nefndu lögfræðiáliti sé ekki að finna álit á því hvort áskrift að vöktun á brunakerfi sé jafnskiptur eða ekki. Álitið hafi aðeins náð til þess að uppsetning og viðhald brunakerfis væri hlutfallskipt. Aftur á móti þurfi að gera greinarmun á því og mánaðarlegri áskrift að vöktun sem hér um ræði, en hún sé gerð samkvæmt samningi við Öryggismiðstöðina. Sá samningur kveði á um að vöktunin sé mánaðarleg og því regluleg og uppsegjanleg. Þessi vöktun beri því öll einkenni afnotagjalds en falli hvorki undir kaupverð né viðhald eins og 4. tölul. B liðar 45. gr. kveði á um. 

Í tölvupósti, dags. 5. janúar 2021, segi formaður stjórnar að óánægja sé meðal eigenda um eignaskiptayfirlýsinguna og að stjórninni þætti ágætt að fá um það álit. Einnig hafi á húsfundi 27. janúar 2021 komið fram kvörtun eiganda sem telji eignaskiptayfirlýsinguna ólöglega. Sjá einnig tölvupóst formannsins, dags. 27. febrúar 2021, þar sem fram komi að bæði honum og gjaldkera þyki flest mál húsfélagsins vera í biðstöðu vegna þess að verið væri að bíða eftir áliti kærunefndar, sbr. mál nr. 1/2021. Það sé því ekki hægt að segja að stjórnin hafi hvorki rætt né látið sig varða hvort eignaskiptayfirlýsingin sé lögleg eða ekki. Í raun hafi flest mál gagnaðila verið stopp vegna þess að lagagildið hafi ekki verið útkljáð. Í ofanálag sé augljóslega veruleg þörf á því að fá úr því skorið í eitt skipti fyrir öll hvort sá lykilsamningur húseignarinnar, sem eignaskiptayfirlýsingin sé, sé löglegur eða ekki.

Hvergi sé minnst á í húsfélagssamningi að ákveðinn kostnaður eigi að vera jafnskiptur. Þá sé heldur ekki minnst á að kostnaður vegna viðhalds á húsinu utanhúss eigi að vera jafnskiptur. Allt að öllu þá sé húsfélagssamningurinn samþykktur af öllum eigendum hússins á sínum tíma og þinglýstur. Hann beri því með sér að vera löglegur samningur, burtséð hvort einhverjum líki innhaldið eða ekki. Enda, sbr. þinglýst skjal, hafi öllum núverandi eigendum verið það frjálst áður en þeir hafi keypt sig inn í húsið að hafna þessum samningi með því að ganga úr kaupum á eign í húsinu. 

Það megi segja að liður um hvort mánaðarlegar greiðslur í hússjóð eigi að vera jafnskiptar eða hlutfallskiptar hafi leyst sig sjálfur eftir að álitsbeiðandi hafi sent erindi sitt til kærunefndar. Að vísu eigi eftir að veita álit á því hvað tilheyri hinum jafnskipta hússjóði.

Í tölvupósti lögmanns, dags 27. maí 2021, komi fram álit hennar á hinum téðu kostnaðarliðum þar sem hún segir þá alla jafnskipta. En í tölvupósti frá öðrum lögmanni, dags. 16. september 2020, komi fram álit hans á því að kostnaður vegna brunakerfis, bæði kaup og rekstur, sé jafnskiptur.

Hvað varði það lögfræðiálit sem stjórn gagnaðila hafi aflað, beri að taka fram að á upplýsingafundi með álitsbeiðanda, formanni stjórnar og lögfræðingnum 3. júní 2021 hafi lögfræðingurinn lýst því yfir að hennar álit væri það að allir kostnaðarliðirnir væru jafnskiptir. Að auki hafi hún tekið dæmi um að dyrasímakerfi væru eins og brunakerfið jafnskipt að kaupverði og rekstri, en þó með þeirri undantekningu að brunaboðar í hverjum eignarhluta væru séreign þess eignarhluta og viðhald á þeim væri á kostnað eignarhlutans. Alveg eins og að viðhald dyrasíma í séreign væri viðhald á kostnað hvers eignarhluta. Í tölvupósti formanns stjórnar, dags. 4. júní 2021, hafi hann staðfest skilning álitsbeiðanda á téðum fundi og því aftur staðfest að lögfræðingurinn hafi álitið kostnaðinn vera jafnskiptan. Það veki því furðu að lögfræðingurinn hafi síðan í áliti sínu talið kostnaðinn vera hlutfallsskiptan án rökstuðnings.

Þar sem 4. tölul. B liðar 45. gr. kveði á um að allur búnaður sem eigendur hafi jöfn afnot og gagn af með líkum hætti skuli vera jafnskiptur kostnaður, setji það þá kröfu á þá sem álíti ákveðinn búnað hlutfallsskiptan að þeir sömu rökstyðji og sýni fram á að sá búnaður sé ekki með jöfn afnot og geri ekki gagn með líkum hætti.

Álitsbeiðandi hafi greitt alla hitareikninga frá árinu 2012. Hafi þeir eigendur sem höfðu nýtt hitaveituna verið rukkaðir reglulega fram til 2015. Á milli 2015 og 2020 hafi eigendur ekki verið krafðir um reikninga hita. Enginn eigendi hafi kvartað undan því eða beðið um hitauppgjör. Enginn eigandi hafi heldur gengið eftir því að fá að greiða í hússjóð til að hægt yrði að greiða hita á vegum gagnaðila. Allir eigendur hafi samkvæmt lögum rétt til að kalla til húsfundar á hverjum tíma og samþykkja að hefja greiðslur á hita og hússjóði. Beri þá stjórn að fara eftir slíkum samþykktum. Hin nýja stjórn árið 2020 hafi ekki samþykkt samhljóða að aðstoða álitsbeiðanda við innheimtu. Hann hafi ítrekað bent stjórninni á að gagnaðili bæri endanlega ábyrgð á öllum hita og innheimtu hita í húsinu alveg eins og fyrri stjórn hefði gert. Það sé því fráleitt að halda því fram að ákveðinn hitakostnaður, innheimtanlegur eða ekki, yrði ekki á ábyrgð gagnaðila.

Búið sé að leggja fram fyrri álestra eða útskýringar fyrir öll bil álitsbeiðanda. Hafi kærunefndin lausn á því eða viti um þess fordæmi hvernig best sé að skipta kostnaðnum af hinum rýrnaða hita niður á eigendur hússins, séu allar slíkar lausnir vel þegnar.

Álitsbeiðandi hafi lagt fyrir stjórnina með tölvupósti 8. febrúar 2021 hvort gagnaðila bæri að uppfæra og þinglýsa nýrri eignaskiptayfirlýsingu og nýjum húsfélagssamningi. Á stjórnarfundi 24. september 2020 hafi hann lagt fyrir nýjan húsfélagssamning sem stemmi við hina nýju eignaskiptayfirlýsingu. Hann hafi útskýrt að gera þyrfti nýja eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa henni samkvæmt lögum. Gera þyrfti nýjan húsfélagssamning sem stemmdi og væri samhljóða hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu. Stjórn gagnaðila sé ábyrg gagnvart núverandi eiganda varðandu ranga skráningu á eignarhluta hans. Um sé að ræða bil nr. 0128 sem hafi stækkað úr 41,9 m2 í 48,1 m2 en sé enn skráð 41,9 m2. Ekkert hafi gerst í þessum málum síðan.  Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki dagskrárvald í gagnaðila og meirihluti stjórnar virðist ekki vera sannfærður um hina lagalegu kröfu sem fylgi þessu máli, megi líta á það sem ákveðinn ágreining á milli aðila, taki stjórnin ekki af skarið með þetta mál.

Útlagður kostnaður álitsbeiðanda fyrir gagnaðila á framkvæmdatíma sé ekki fyrnanleg krafa, einfaldlega vegna þess að kröfurnar hafa ekki verið lagðar fram á gagnaðila. Kröfur sem ekki hafa verið lagðar fram fyrnast ekki. Allar kröfur álitsbeiðanda hafi verið lagðar fram síðla árs 2020. Þær hafi verið samþykktar á húsfundi 27. janúar 2021 með þeim fyrirvara að álits kærunefndar yrði beðið með skiptingu kostnaðar á milli eigenda. Enginn annar fyrirvari hafi verið gerður um kröfurnar sjálfar. Telji einhver eigandi að hann/hún hafi ekki verið upplýstur/upplýst um fyrirliggjandi framkvæmdir, beri þeim eiganda að snúa sér til seljanda.

Hvað varði yfirlýsingu um framkvæmdir sem vísað, sé í þá sé hún rétt gerð. Skilji sá eigandi ekki innihald hennar beri honum að taka það upp við seljanda og fá útskýringar. Í einu tilviki séu fjármunir á vörslureikningi hjá fasteignasala, en það hafi hist þannig á að einmitt á sama tíma og kröfur álitsbeiðanda höfðu verið lagðar fram síðla árs 2020 hafi einn eignarhluti verið seldur. Þar sem enn sé verið að bíða eftir niðurstöðu hvað varði skiptingu kostnaðar, hafi ekki enn verið hægt að klára uppgjör á milli kaupanda og seljanda. Um leið og skipting kostnaðar liggi fyrir klárist það mál. 

Eins og tekið hafi verið fram í álitsbeiðni sé ágreiningur um eignatilfærslu á milli eigenda innan hússins. Óskað sé eftir áliti kærunefndar á þeim ágreiningi, þótt stjórnin hafi ekki enn komið að því máli.

Meirihluti stjórnar meini að vilji álitsbeiðandi fá greiddan útlagðan hitakostnað af hans hálfu þá þurfi hann að fara aftur til baka til 13. júlí 2015 og taka álestur af sínum sjö eignarhlutum og skila þeim álestrum til meirihluta stjórnar núna. Uppsöfnuð rýrnun á heitu vatni sé tilfallandi atvik sem ekki hafi verið hægt að sjá fyrir eða vita um fyrir fram.

Hafa beri í huga að álitsbeiðandi hafi séð um að leggja út fyrir öllum hitakostnaði hússins. Fyrri stjórn á árunum 2012-2020 hafi séð um innheimtu hitakostnaðar hjá öllum 22 eigendum fyrir utan álitsbeiðanda og hann sjálfur séð um innheimtu á hitakostnaði fyrir sína sjö eignarhluta sem hafi verið í leigu. Þetta hafi leitt af sér að innheimta hitakostnaðar hafi verið í tvennum takti. 

Fram komi af hálfu meirihluta stjórnar að „...rýrnun á heitu vatni ... í framtíðinni ... skuli verða hlutfallsskiptur.“  Það sé fráleitt að einn eigandi sem eigi meirihluta í húseign þurfi að taka á sig stærstan part í tjóni af völdum annarra aðila á meðan ekki sé hægt að rekja tjónið beint til þess eiganda, sbr. 3. mgr. 46. gr. Uppsetning hitakerfis í húsinu byggi á því að hitinn sé sér fyrir hvern eignarhluta. Það sé aðeins ef upp komi óvænt og ófyrirséð tjón að það tjón verði sameiginlegur skaði allra.

Í athugasemdum gagnaðila segir að ítrekuð sé vísun í lögfræðiálitið varðandi það hvort mánaðarlegur fastur kostnaður gagnaðila skuli vera jafnskiptur eða hlutfallsskiptur en þar segi að það sé mat álitsgjafa að kostnaður við brunakerfi og öryggismyndavélar og það sem því tengist, svo sem „server“, uppsetning, viðhald og vöktun, sé hlutfallsskiptur kostnaður.

Stjórn gagnaðila hafi ekki tekið afstöðu til þess hvort eignaskiptayfirlýsingin sé lögleg eða ekki og því sé enginn ágreiningur uppi um það á milli stjórnarinnar og álitsbeiðanda. Þá uppfylli húsfélagssamningurinn ekki skilyrði laga um fjöleignarhús samkvæmt áliti nefndarinnar í máli nr. 1/2021.

Engin ágreiningur sé uppi um hvort mánaðarlegar greiðslur í hússjóð eigi að vera jafnskiptar eða hlutfallskiptar.

Á fundi álitsbeiðanda og formanns stjórnar með lögfræðingnum 3. júní 2021 hafi málið verið lagt í hendur lögfræðingsins til úrlausnar. Hún hafi þá talið í fljótu bragði að flestir kostnaðarliðirnir sem um væri deilt væru jafnskiptir, með þeim fyrirvara þó að hún ætti eftir að kynna sér málið og fylgigögn, meðal annars álit kærunefndarinnar í máli nr. 1/2021. Samkvæmt áliti nefndarinnar beri álitsbeiðanda að greiða sameiginlegan kostnað í hlutfalli við eignarhlut sinn í húsinu. Skriflegt álit lögfræðingsins sé í samræmi við álit nefndarinnar. Stjórnin bjóði því álitsbeiðanda uppgjör í samræmi við þessi álit.

Álestrartölur rennslismæla frá júlí 2015 fyrir eignarhluta í eigu álitsbeiðanda hafi ekki enn verið lagðar fram og því sé ekki hægt að reikna út hlutdeild hans í hitakostnaðinum. Endanlegt uppgjör geti því ekki farið fram. Búið sé að innheimta hjá öðrum eigendum allan hitakostnað sem hægt sé að gera grein fyrir samkvæmt rennslismælum frá árinu 2015 til september 2020. Allir eigendur í húsinu hafi staðið í skilum með sinn hitakostnað og hafi gagnaðili gert upp þann kostnað við álitsbeiðanda. 

Stjórnin hafi samþykkt að hússjóður muni ekki taka neinn þátt í kostnaði vegna „rýrnunar“ á heitu vatni á tímabilinu 13. júlí 2015 til 30. september 2020. Fyrir því séu tvær ástæður. Álestrartölur rennslismæla fyrir nokkur bil í eigu álitsbeiðanda, meðal annars fyrir alla efri hæð hússins, hafi ekki verið lagðar fram. Pípulagningamaður sem hafi verið við störf í húsinu hafi staðfest að heitt vatn hafi runnið fram hjá rennslismælum, meðal annars upp á efri hæð hússins, fram til maí/júní 2018 en þá hafi tengingum verið breytt og vatnið farið í gegnum mæla.

Rýrnun á heitu vatni komi fram sé samtala mælinga allra rennslismæla í húsinu lægri en mæling samkvæmt inntaksmæli. Ástæður rýrnunar geti verið sú að rennslismælar standi á sér eða að tengt sé fram hjá þeim. Hægt sé að halda rýrnun í lágmarki með reglulegum álestrum af mælum og aðgerða, sé þörf á. Kostnaður vegna rýrnunar sem ekki takist að finna ástæður fyrir, lendi á hússjóði. Mælar álitsbeiðanda geti bilað eins og aðrir mælar. Stjórn gagnaðila telji að sá kostnaður vegna rýrnunar sem ekki takist að finna ástæður fyrir og lendi á hússjóði, skuli vera hlutfallsskiptur.

III. Forsendur

Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan kemur fram í A lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B og C lið 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B og C liðum 45. gr. er sett fram undantekning frá meginreglunni, en í B lið er taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Samkvæmt C lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Í 2. gr. laga um fjöleignarhús er að finna heimild til frávika frá reglum laganna, en hún kveður á um að í fjöleignarhúsum sem nýtt eru sem atvinnuhúsnæði sé heimilt að víkja frá reglum um skiptingu kostnaðar með húsfélagssamþykkt eða sérstökum samningi. Að mati kærunefndar felur 2. gr. laganna í sér undantekningareglu frá ákvæðum hennar og ber því að túlka gildissvið hennar þröngt.

Til álita kemur hvort kostnaður sem til fellur mánaðarlega vegna áskriftar að brunakerfi sé jafnskiptur eða hlutfallsskiptur. Samkvæmt 7. tölul. B liðar 45. gr. skiptist og greiðist að jöfnu kostnaður vegna sameiginlegra afnotagjalda. Kærunefnd telur að undir þennan tölulið skuli felldur kostnaður vegna mánaðarlegrar áskriftar brunakerfisins. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda hér um.

Þá kemur einnig til álita hvort kaupverð og viðhald útiljósa, brunakerfis og öryggiskerfis falli undir jafnskiptan kostnað. Samkvæmt 4. tölul. B liðar 45. gr. skiptist og greiðist að jöfnu kostnaður vegna kaupverðs og viðhalds dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. Að mati kærunefndar er um að ræða kostnaðarliði sem verða felldir undir 4. tölul. B liðar 45. gr., enda um að ræða búnað sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.

Gerð er krafa um viðurkenningu á lögmæti eignaskiptayfirlýsingar hússins sem og húsfélagssamnings sem gerður hefur verið um húsið. Kærunefnd telur ekki unnt að taka þessa kröfur til úrlausnar, enda eru þær almennt orðaðar og beinast til að mynda ekki að tilteknum ákvæðum. Er þessum kröfum því vísað frá. Þá er ekki ágreiningur um kröfu álitsbeiðanda í lið IV sem er þegar af þeirri ástæðu vísað frá.

Óumdeilt er að á tímabilinu júlí 2015 til september 2020 greiddi álitsbeiðandi alla hitareikninga eftir inntaksmæli hússins, um það bil 3.100.000 kr., án þess að krefja aðra eigendur um greiðslu.  Rennslismælar eru í séreignarhlutum og mæla notkun þeirra en við álestur 1. október 2020 kom í ljós að þeir hefðu aðeins talið kostnað um eina milljón. Út af standi því um tvær milljónir vegna notkunar frá árinu 2015 í séreignarhlutum sem ekki hafði mælst vegna bilunar í rennslismælum. Gagnaðili hefur þegar endurgreitt álitsbeiðanda kostnað vegna þeirrar notkunar sem var mælanleg eftir álestrum af rennslismælum en deilt er um hvort gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda þennan kostnað í heild. Ástæðu þess að gagnaðili hefur ekki að fullu tekið þátt í kostnaðinum kveður hann vera þá að ekki liggi fyrir aflestur af fimm rennslismælum frá árinu 2015, þar af fjögurra í eigu álitsbeiðanda og því geti endanlegt uppgjör ekki farið fram.

Kærunefnd telur að kostnaði vegna hita í séreignum beri að skipta á milli eigenda í samræmi við eignarhluta þeirra samkvæmt ofangreindri meginreglu um hlutfallsskiptingu sameiginlegs kostnaðar, nema unnt sé að mæla notkun í hverjum séreignarhluta fyrir sig. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um að kostnaður vegna notkunar á hita í séreignum sé jafnskiptur. Með hliðsjón af þessari niðurstöðu telur kærunefnd því að kostnaður vegna notkunar á hita í séreignum sem ekki mældist á rennslismælum á tímabilinu frá júlí 2015 til október 2020, skuli skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra í sameign að því leyti sem hún er ekki fyrnd. Samkvæmt 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda, nr. 150/2007, er almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda fjögur ár. Telur kærunefnd því að álitsbeiðandi geti krafist greiðslu þessa kostnaðar fjögur ár aftur í tímann frá þeim degi sem krafa hans hér um kom fram.

Álitsbeiðandi segir að á árinu 2018 hafi sú breyting orðið á húsinu að eitt bil hafi verið stækkað úr 41,9 fermetrum í 48,1 fermetra og að minnsta kosti einn eigandi neiti að undirrita uppfærða eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili neitar þessu ekki en segir núverandi stjórn ekki hafa rætt þetta, en álitsbeiðandi hafi alfarið séð um þessi mál. Samkvæmt fundargerð húsfundar 25. ágúst 2020 var um þetta rætt. Telur kærunefnd því að líta beri svo á að ágreiningur sem álitsbeiðandi lýsir sé til staðar.

Ákvæði 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur, sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum, skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Í 2. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Í 3. mgr. sömu greinar segir að hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, geti krafist breytinga þar á. Í 1. málsl. 4. mgr. sömu greinar segir að fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum geti viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu. Náist ekki samkomulag að fengnu mati dómkvaddra matsmanna getur eigandi, á grundvelli 5. mgr., höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju. Gangi dómur honum í vil getur hann fengið dómsorðinu þinglýst sem kemur þá og þannig í stað eignaskiptayfirlýsingar. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar kærunefndar á skyldu gagnaðila til að þinglýsa nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Ekki kemur fram í málinu hvort hlutfallstölum hafi verið breytt við stækkun tiltekins rýmis og er því ekki tekið á því sérstaklega. Í áðurnefndum ákvæðum fjöleignarhúsalaga er að finna úrræði til handa eiganda þegar eigendur aðrir vilja ekki undirrita nýja eignaskiptayfirlýsingu. Til þessa hefur kærunefnd húsamála þó ekki vald og þannig er ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi óskar einnig viðurkenningar kærunefndar á því að gagnaðila beri að þinglýsa nýjum húsfélagssamningi. Ekki er um að ræða ágreining sem fellur undir ákvæði laga um fjöleignarhús og er nefndin því ekki bær til að fjalla um þann ágreining.

Samkvæmt fundargerð húsfundar 9. október 2012 var tekin ákvörðun um að gagnaðili myndi kaupa öryggismyndavélar og ljóskastara fyrir húsið. Þrátt fyrir þessa ákvörðun keypti álitsbeiðandi umræddan búnað og gerir nú kröfu um að gagnaðili greiði honum kostnað samtals að fjárhæð 4.731.211 kr. vegna kaupa hans á öryggismyndavélum, ljóskösturum og vinnu við uppsetningu. Var þessi krafa til umræðu á húsfundi sem haldinn var 25. ágúst 2020. Um er að ræða tvo reikninga frá árinu 2012 vegna öryggismyndavéla og „server“ fyrir myndavélakerfi. Einn reikning frá árinu 2014 vegna uppsetningar á átján útiljósum og öryggismyndavélum. Einn reikning frá árinu 2017 vegna kastara. Tvo reikninga frá árinu 2019 vegna öryggismyndavéla og endurnýjunar á öryggiskerfi. Þá er reikningur frá árinu 2020 vegna viðhalds og vöktunar Öryggismiðstöðvarinnar. Álitsbeiðandi segir að á húsfundi 27. janúar 2021 hafi gagnaðili samþykkt að greiða framangreindan kostnað með fyrirvara um álit um skiptingu kostnaðar. Gagnaðili bendir á að langt sé um liðið frá því að hluti þessa kostnaðar féll til og að eigendaskipti hafi orðið á eignarhluta árið 2016 þar sem fram hafi komið í yfirlýsingu, dags. 5. apríl 2016, af hálfu álitsbeiðanda sem hafi verið seljandi að húsfélagið væri skuldlaust og að enginn kostnaður væri ógreiddur. Kærunefnd telur að fram hjá þessu verði ekki litið við úrlausn málsins en með þessu hafi álitsbeiðandi í verki lýst því yfir að hann hygðist ekki krefja aðra eigendur um þennan kostnað, auk þess sem hluti umræddra krafna eru fyrndar samkvæmt 3. gr. laga um fyrningu kröfuréttinda, nr. 150/2007. Þá liggur ekki fyrir samþykki húsfundar hvað varðar þá reikninga sem féllu til árin 2017 til 2020.

Loks er um að ræða kostnað vegna rafmagns í sameign á árunum 2018 til 2020 og ýmsa reikninga vegna áranna 2015 til 2020 vegna málunar á bílastæði, pera, þinglýsingar og eignaskiptasamnings. Kærunefnd telur óumdeilt meðal aðila að um sé að ræða sameiginlegan kostnað sem gagnaðila ber að greiða, að því gefnu að álitsbeiðandi leggi fram reikninga þar um og sýni fram á að ákvörðun um viðkomandi kaup hafi verið tekin á húsfundi. Einnig ber hér að líta til 3. gr. fyrningarlaga.

Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin tekur mál til úrlausnar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að nefndin veiti ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki afstöðu til krafna aðila. Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að einfaldur meirihluti, fjöldi og eignarhlutfall, dugi til að samþykkja eignatilfærslu á hlutum séreignar innan eigenda hússins á löglegum húsfundi. Óumdeilt er að krafa þessi hefur ekki komið til úrlausnar innan húsfélagsins og tekur álitsbeiðandi fram í athugasemdum sínum að þessi ágreiningur sé á milli eigenda innan hússins. Hvorki í álitsbeiðni né í öðrum gögnum málsins er ljóst í hverju ágreiningur felst. Þá var álitsbeiðni ekki beint gegn þeim eigendum sem um ræðir og er þessari kröfu því vísað frá kærunefnd.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að mánaðarlegur kostnaður vegna áskriftar brunakerfis, sem og kaupverðs og viðhalds útiljósa, öryggismyndavélakerfis og brunakerfis, sé jafnskiptur.

Það er álit kærunefndar að krafa álitsbeiðanda vegna hitaveitunotkunar á árunum 2015 til 2020 skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í sameign.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða sameiginlegan kostnað sem álitsbeiðandi lagði út fyrir á árunum 2012 til 2016, en gagnaðila beri að greiða annan sameiginlegan kostnað frá þeim tíma að því gefnu að reikningar og samþykki húsfundar liggi fyrir.

Öðrum kröfum er hafnað og vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður