Mál 9/2021-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 13. apríl 2021

í máli nr. 9/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 11.-31. október 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 8. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. febrúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. febrúar 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 5. febrúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 9. febrúar 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. febrúar 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá 1. október 2020 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu leigu vegna 11.-31. október 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi tekið á leigu herbergi með aðgengi að salerni, sturtu og eldhúsi. Gerður hafi verið munnlegur leigusamningur til sex mánaða og sóknaraðili hafi greitt fyrir októbermánuð. Þegar komið hafi að því að gera skriflegan samning hafi varnaraðili neitað því, rift samningnum munnlega og vísað sóknaraðila úr herberginu. Sóknaraðili hafi fundið annað húsnæði og flutt þangað 10. október 2020.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi ekki vísað sóknaraðila á dyr en gert henni grein fyrir því að þetta myndi ekki ganga. Hún hafi haft fullan rétt á því að búa í herberginu út október en hafi sjálf kosið að flytja út eftir tíu daga dvöl.

Herbergið sé með sérinngangi, salerni og ísskáp en sóknaraðili hafi hreinlega yfirtekið íbúðina sem varnaraðili búi í með syni sínum. Hún hafi eldað í marga klukkutíma á dag og ekki þrifið eftir sig.

Á þessum tíma hafi varnaraðili unnið heima vegna COVID-19 og verið með vinnuaðstöðu á borðstofuborðinu sem sé í opnu rými við hlið eldhússins. Sóknaraðili hafi ekki tekið tillit til þess heldur eldað hálfan daginn og haft tónlist hátt stillta. Varnaraðili hafi því átt mjög erfitt með að vinna. Framkoma sóknaraðila hafi verið mjög undarleg. Ekki hafi tekist að ræða þetta við hana heldur hafi hún móðgast og sagst vera í fullum rétti.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi skýrt varnaraðila frá því við upphaf leigutíma að hún væri í veikindaleyfi og að matur væri mjög mikilvægur fyrir hana og að ástríða hennar væri að elda. Það hafi því verið ljóst að hún myndi nota eldhúsið. Hún hafi aldrei tekið yfir íbúðina. Einu skiptin sem hún hafi farið í íbúðina hafi verið þegar hún hafi farið í sturtu og þegar hún hafi eldað hádegis- og kvöldmat. Það hafi verið um það bil ein klukkustund á dag. Hún hafi fengið sér morgunmat í herberginu. Þá hafi hún borðað í herberginu og keypt ketil til að hafa þar. Varnaraðili hafi aldrei upplýst um takmarkanir varðandi notkun íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi alltaf þrifið eftir sig. Eftir nokkra daga hafi varnaraðili sakað sóknaraðila um að taka yfir eldhúsið og talað um að hún yrði að fara út að borða þar sem sóknaraðili væri að undirbúa kvöldmat. Þær hefðu getað notað eldhúsið á sama tíma og sóknaraðili hafi boðið henni að deila máltíðum. Þegar herbergi sé leigt með aðgengi að baðherbergi og eldhúsi sé ekki hægt að búast við því að leigjandinn komi ekki inn í íbúðina. Eftir sex daga hafi sóknaraðili óskað eftir undirritun á leigusamningi og varnaraðili þá neitað og sagt að þetta gengi ekki fyrir hana. Hún hafi verið mjög skýr um að sóknaraðili væri að angra hana. Sóknaraðili hafi því leitað að öðru húsnæði og fundið stað sem hún hafi getað flutt á nokkrum dögum síðar. Hún hafi upplýst varnaraðila um það og jafnframt sagt henni að hún myndi greiða leigu vegna þessara tíu daga en hafi farið fram á endurgreiðslu á eftirstöðvum leigunnar. Varnaraðili hafi sagt að þetta væri í lagi en hálftíma síðar hafi hún skipt um skoðun og sagt að leigan yrði ekki endurgreidd. Sóknaraðili mætti vera í herberginu út tímabilið sem hún hafi greitt fyrir en hún fengi alla vega ekki fjárhæðina endurgreidda.

Sóknaraðili hafi ekki viljað búa með einhverjum sem ekki hafi viljað búa með henni og hún tekið hitt húsnæðið á leigu svo að hún myndi ekki missa af því. Engin leið hafi verið að ræða við varnaraðila.

VI. Niðurstaða            

Í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda þá öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings tveir mánuðir af beggja hálfu af einstökum herbergjum. Aðilar gerðu munnlegan leigusamning og var hann því ótímabundinn með tveggja mánaða uppsagnarfresti, sbr. framangreind lagaákvæði

Sóknaraðili leigði herbergið með aðgengi að eldhúsi og baðherbergi í íbúð varnaraðila. Óumdeilt er að varnaraðili rifti leigusamningnum þegar liðnir voru sex dagar af leigutímanum á þeirri forsendu að henni þótti umgengni sóknaraðila um eldhús og baðherbergi of mikil og truflandi. Þá hafði sóknaraðili þegar greitt 95.000 kr. í leigu vegna október 2020. Um riftunarheimildir leigusala er kveðið á um í 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur að engin þeirra eigi við um tilvik þetta en aftur á móti féllst sóknaraðili á riftunina og flutti úr hinu leigða 10. október 2020. Verður því miðað við að leigusamningi hafi verið rift 6. október 2020.

Samkvæmt 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Sóknaraðili flutti úr hinu leigða 10. október 2020 og ber varnaraðila því að endurgreiða henni leigu vegna tímabilsins 11.-31. október 2020 að fjárhæð 64.365 kr.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 64.365 kr. vegna tímabilsins 11.-31. október 2020.

Reykjavík, 13. apríl 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson