3. apríl 2013

Mál nr. 11/2012

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 3. apríl 2013

í máli nr. 11/2012 (frístundahúsamál)

A og B

gegn

Miðvikudaginn 3. apríl 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B, leigutakar lóðar að D, landnúmer X, fastanúmer Z.

Varnaraðili: C, eigandi jarðarinnar. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir þess hönd.

Kröfur sóknaraðila:

Að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um svokallað endurnýjunargjald að fjárhæð 470.000 kr.
Að árlegt leigugjald verði ákveðið með sama hætti og í samræmi við ákvæði eldri samnings frá 6. apríl 1987 en árið 1981 hafi það verið 350 kr. Er þess krafist að ársleigan verði ákvörðuð miðað það, þ.e. 30.643 kr. og fylgi breytingum á neysluvísitölu á hverjum tíma.
Að gerður verði nýr leigusamningur til 50 ára.

Krafa varnaraðila er aðallega að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað þannig að sóknaraðilar greiði 470.000 kr. endurnýjunargjald sem greiðist einu sinni við upphaf endurnýjaðrar leigu og auk þess 34.731 kr. á ári út leigutímann og verði fjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitöluna í desember 2010, 365,3 stig. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað 125.000 kr. á ári út leigutímann og verði leiguverðið bundið við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu í desember 2010, 365,3 stig. Varnaraðili gerir í báðum framangreindum tilfellum auk þess kröfu um að leigusamningurinn framlengist í 20 ár frá lokum núverandi samnings eða til 6. apríl 2032, sbr. 3. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008.

Með kæru, dags. 19. mars 2012, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. mars 2012, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð barst frá varnaraðila, dags. 19. apríl 2012, ásamt fylgiskjölum.

Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 25. apríl 2012, til upplýsinga og var sóknaraðilum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 23. maí 2012, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 30. maí 2012, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 15. júní 2012.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 6. apríl 1987 gerðu sóknaraðilar og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar D. Í leigusamningnum var meðal annars kveðið á um að lóðin sé 5.000 m² að stærð og hún leigð til 25 ára. Í samningnum segir meðal annars: „Fyrir leigurétt lóðarinnar nr. 70 í 25 ár frá undirskriftardegi greiðir leigutaki við undirskrift þessa samnings að fullu þann 6. apríl 1987 [...] Auk framangreinds gjalds greiðir leigutaki árlegt leigugjald sem rennur til viðhalds sameiginlegra vega og girðinga. Gjald þetta er á árinu 1981 kr. 350, - þrjúhundruð og fimmtíu krónur. Þessari upphæð verður ekki breytt nema með meirihlutasamþykkt á aðalfundi C.“

Hinn 22. nóvember 2011, þ.e. um fimm mánuðum fyrir lok leigutíma, sendu sóknaraðilar varnaraðila bréf þar sem þau lýstu sig reiðubúin til að ganga til samnings um áframhaldandi leigu á lóðinni til 50 ára eða skemmri tíma. Með bréfi, dags. 20. desember 2011, sendi varnaraðili sóknaraðilum bréf þar sem þeim var boðið að framlengja leiguréttinn (lóðarleigusamninginn) um 25 ár gegn því að greiða endurnýjunargjald (leiguréttargjald) að fjárhæð 470.000 kr. sem sé 50% af gildandi gjaldi (940.000 kr.) fyrir leigurétt til 25 ára. Auk framangreinds gjalds beri leigutaka að greiða 30.643 kr. á ári fyrir leigu lóðarinnar og hækki sú fjárhæð í samræmi við hlutfallslegar breytingar á vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitölu desembermánaðar 2008, 322,3 stig. Í bréfinu var óskað svara eigi síðar en 10. febrúar 2011.

Með bréfi, dags. 27. janúar 2012, mótmæltu sóknaraðilar kröfu varnaraðila um endurnýjunargjald og skoruðu á varnaraðila að leggja fram rökstuðning fyrir gjaldinu. Þá var þess krafist að umræddur leigusamningur yrði endurnýjaður til 25 ára gegn greiðslu sömu ársleigu og áður.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar benda á að hinn 6. apríl 1987 hafi verið gerður samningur til 25 ára við sóknaraðila. Þar á undan hafði verið gerður samningur við F hinn 26. júní 1974 til 50 ára um sömu lóð. Sóknaraðilar hafi tekið við lóðinni af syni F, G, og tengdadóttur hennar, J, hinn 6. apríl 1987. Sóknaraðilar hafi greitt framseljendum 80.000 kr. fyrir framsal lóðaréttindanna. Sóknaraðilar taka fram að J sé móðursystir sóknaraðilans B svo 50 ára leiguréttindi hefðu átt að haldast innan sömu fjölskyldu. Hvorki hafi verið greitt endurnýjunargjald vegna lóðarinnar til varnaraðila af þessu tilefni né við aðilaskiptin enda hafi þess ekki verið krafist. Nú séu að verða komin 25 ár síðan sóknaraðilar hafi tekið við lóðinni, sem þá hafi verið berstrípaður berangur og algerlega óræktað gróðurvana þýfi og hraun. Í 25 ár hafi sóknaraðilar lagt mikla vinnu og alúð við að koma upp trjágróðri og byggja lítinn bústað ásamt geymslu og litlu gufubaðhúsi. Þessi litla lóð (50x50m) sé með öðrum orðum afdrep frá amstri borgarinnar og reitur til að gleyma áhyggjum hversdagsins.

Sóknaraðilar telja innheimtu endurnýjunargjaldsins ólögmæta og að hún eigi sér enga lagastoð. Ekki sé að finna í lögum nokkra heimild til innheimtu endurnýjunargjalds. Sóknaraðilar telja varnaraðila misnota aðstöðu sína með ólögmætum hætti og hafa skorað á hann að falla frá þessari kröfu sinni. Sóknaraðilar hafi lagt mikla vinnu í lóðina, stundað trjárækt í 25 ár og komið lóðinni í vistlegt horf með kaupum á trjám og plöntum til að prýða landið. Það verði seint metið til verðs í peningum, þar sem ákveðin tilfinningabönd séu komin við staðinn með 25 ára uppbyggingar- og verutíma. Skorað sé á varnaraðila að selja sóknaraðilum lóðina fyrir það gjald sem varnaraðili kalli endurnýjunargjald. Sóknaraðilum sé kunnugt um mörg dæmi þess í K.

Sóknaraðilar geti ekki séð að varnaraðili geti gert þá kröfu að ef ekki verði fallist á endurnýjunargjald þá hækki ársleiga á grundvelli svokölluðu markaðsvirði sambærilegra lóða. Það sé ekki í verkahring kærunefndar að kveða upp úrskurði um markaðsverð lóða. Það verði einungis gert með því að kalla eftir hlutlausu mati dómkvadds matsmanns. Því sé harðlega mótmælt að varnaraðili geti mismunað lóðahöfum með þessum hætti. Sumir njóti 50 ára leigutíma og lágrar leigu meðan aðrir sem ekki vilji þýðast endurnýjunargjaldi eigi að borga mun hærri leigu. Slíkri afstöðu og vinnubrögðum sem séu hreinar geðþóttaákvarðanir sé harðlega mótmælt.

Jafnræði sé brotið komi varnaraðili svona fram gagnvart lóðahöfum til 25 ára. Því krefjist sóknaraðilar að gerður verði við þá samningur til 50 ára líkt og aðra lóðahafa. Sóknaraðilar benda á að þau séu innan sömu fjölskyldu og upphaflega hafi verið samið við til 50 ára. Engin rök hafi verið nefnd af varnaraðila um að endurnýja einungis til 25 ára. Kærendur krefjist þess að sitja við sama borð og aðrir og fá samning endurnýjaðan til 50 ára.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili bendir á að svo virðist sem vísa beri erindi sóknaraðila frá úrskurðarnefnd þar sem skilyrði 12. gr., sbr. 11. gr. laga nr. 75/2008, séu ekki uppfyllt og því hafi sóknaraðilar ekki rétt til málsskots til nefndarinnar eins og standi. Varnaraðili gerir hins vegar ekki sérstaka kröfu þar um og telur í raun æskilegt að fá efnislega úrlausn í málinu.

Eins og sóknaraðilar leggi málið upp fyrir nefndinni virðast þau vilja fá úrskurð þess efnis að varnaraðila sé ekki stætt að krefjast sérstaks endurnýjunargjalds auk ársleigu. Verði ekki betur séð en að í þessu felist að sóknaraðilar telji varnaraðila óheimilt að innheimta þetta gjald. Hins vegar sé ljóst af ákvæði 8. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 að það sé ekki hlutverk kærunefndar að skera úr um réttmæti slíkra krafna, heldur eingöngu um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. laganna. Verði erindi sóknaraðila því ekki skilið á annan hátt en að í því felist krafa um að ársleiga verði ákvörðuð þannig að endurnýjunargjaldið verði fellt niður og að sóknaraðilar greiði framvegis einungis árgjald að fjárhæð 30.643 kr. sem verði verðbætt í samræmi við vísitölu neysluverðs desembermánaðar 2008, 322,3 stig. Varnaraðili mótmælir þessu.

Jafnframt geri sóknaraðilar kröfu um að gerður verði við þau samningur til 50 ára. Af ákvæði 3. mgr. 13. gr. laganna verði hins vegar ráðið að leigutími framlengds samnings skuli vera 20 ár frá lokum eldri samnings, og því sé ljóst að ekki sé hægt að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Áður en fjallað verði um hvert árgjald hinnar umdeildu lóðar skuli vera sé rétt að taka fram að ekkert í lögum nr. 75/2008 komi í veg fyrir töku endurnýjunargjalds. Ekki sé kveðið á um takmarkanir við fjárhæð lóðarleigu í lögunum eða á því hvaða gjöld sé heimilt að innheimta, heldur byggi lögin á þeirri meginreglu að aðilar lóðarleigusamnings skuli sjálfir komast að samkomulagi um innihald lóðarleigusamnings, þar á meðal um fjárhæð leigu og töku annarra gjalda. Þannig sé til dæmis í lögunum aðeins kveðið á um skyldu til þess að aðilar taki afstöðu til þess í skriflegum leigusamningi hver fjárhæð leigu skuli vera, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 3. gr., og að hve miklu leyti leigutaki skuli greiða ýmsan kostnað, sbr. 3. mgr. 3. gr., en ekki sé kveðið á um í lögunum hver fjárhæð leigu eða kostnaðar skuli vera. Segi meðal annars í athugasemdum í greinargerð með frumvarpi til laganna með ákvæði 2. mgr. 3. gr. að ekki sé tekin afstaða til þess „með hvaða hætti skuli kveðið á um þau atriði sem talin eru í 2. mgr. heldur er aðilum frjálst að semja um þessi atriði eftir því sem henta þykir en skylt er að taka afstöðu til þeirra atriða sem talin eru í 2. mgr.“ Við endurnýjun eldri leigusamninga hljóti sama meginregla að gilda, en skv. 1. mgr. 11. gr. geta aðilar ávallt samið um áframhald leigu eða lok hennar. Af nefndaráliti frá félags- og tryggingamálanefnd, sem breytti verulega því frumvarpi að lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús sem upphaflega hafi verið lagt fram á Alþingi, verði hið sama ráðið. Þannig segi meðal annars í nefndarálitinu: „Tillögur nefndarinnar eru því gerðar með það að markmiði að aðilar að samningi um leigu á lóð undir frístundahús geri sitt ýtrasta til að leita samninga og sátta við lok leigusamnings. Ef samningar nást ekki er báðum aðilum gefinn kostur á úrræðum. [...] Samningsfrelsið er haft í fyrirrúmi og aðilar geta ávallt samið um framlengingu leigusamnings, m.a. leigutíma, lok leigusamnings, kaup leigusala á mannvirkjum leigutaka eða kaup leigutaka á landi leigusala.“

Varnaraðili bendir á að af lögunum verði því ráðið að engar skorður séu settar við því að leigusalar óski eftir greiðslu endurnýjunargjalds við endurnýjun lóðarleigusamnings. Sóknaraðilar hafi ekki tilgreint að innheimta endurnýjunargjalds stangist á við önnur lög eða reglur. Varnaraðila sé því augljóslega lagalega stætt á því að óska eftir greiðslu slíks gjalds, ef aðilar nái á annað borð saman um slíkt.

Erindi sóknaraðila til kærunefndarinnar verði hins vegar ekki skilið á annan veg en að þau telji að ekki hafi náðst samkomulag milli aðila um greiðslu lóðarleigu. Hér verði þó að geta þess að aldrei hafi reynt á neinar samningaviðræður milli aðila eins og að framan sé rakið, en boði varnaraðila um frekari samningaviðræður sem fram hafi komið í bréfi 8. febrúar 2012 hafi ekki verið sinnt. Það sé ekki í samræmi við það ferli sem gert sé ráð fyrir í lögum nr. 75/2008, sbr. einkum 11. gr. laganna og tilvitnuð orð í framangreindu nefndaráliti.

Í erindi sóknaraðila sé skorað á varnaraðila að selja sóknaraðilum lóðina fyrir fjárhæð sem nemi endurnýjunargjaldinu, en þeim sé kunnugt um mörg dæmi þess K. Þessu sé mótmælt af varnaraðila, enda rangt.

Sóknaraðilar telji jafnframt að það sé ekki í verkahring kærunefndar að kveða upp úrskurði um markaðsverð lóða. Varnaraðili mótmælir þessu sem röngu og vísar til 13. gr. laga nr. 75/2008.

Þá sé því haldið fram að sóknaraðilum sé mismunað þar sem sumir njóti 50 ára leigutíma, á meðan varnaraðilum sé einungis boðin 25 ára leiga. Varnaraðili segir þetta einnig vera rangt, en það hafi ekki tíðkast hjá leigusala að bjóða upp á 50 ára leigusamninga í yfir 20 ár.

Þá haldi sóknaraðilar því ítrekað fram að brotið hafi verið á jafnræðisreglu gagnvart þeim, án þess að vísa til tiltekinnar jafnræðisreglu. Raunar séu þau lagarök einkar rýr sem tilgreind séu af hálfu sóknaraðila. Ljóst sé hins vegar að ekkert í framgöngu varnaraðila geti talist brot á jafnræðisreglu.

Varðandi fjárhæð ársleigu greinir varnaraðili frá því að í þeim tilfellum sem aðilar nái ekki saman um greiðslu lóðarleigu geri lög nr. 75/2008 ráð fyrir því að leigutaka sé heimilt að skjóta ágreiningi um fjárhæð ársleigu til kærunefndar, sbr. 8. mgr. 12. gr., sem skuli meta hæfilega ársleigu miðað við kröfur aðila og hvað nefndin álíti vera markaðsverðmæti á hverjum tíma í samræmi við fyrirmæli 13. gr. laganna.

Varnaraðili bendir á að þar sem skilja verði málatilbúnað sóknaraðila á þann hátt að krafist sé úrskurðar um fjárhæð ársleigu, gerir varnaraðili þá kröfu að kærunefnd meti leiguverðið með hliðsjón af markaðsvirði lóðarleigu í samræmi við ákvæði 13. gr. laganna. Telur varnaraðili að horfa eigi til eftirfarandi þriggja þátta við mat á markaðsvirði leigunnar, sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008:

Ársleigu sambærilegra lóða. Kveðst varnaraðili hafa undanfarið aflað sér upplýsinga um leiguverð lóða í nágrenni lóðarinnar. Meðal annars hafi verið aflað tveggja lóðarleigusamninga sem og óformlegra upplýsinga um algengt leiguverð lóða. Af þeim upplýsingum sem þó hafi tekist að afla verði ráðið að ársleiga sé á bilinu 60.000–130.000 kr., að viðbættri greiðslu stofngjalds á bilinu 1.000.000–2.300.000 kr. Algengt virðist að krafist sé lóðarleigu á bilinu 90.000–100.000 kr. Þá hafi kærunefnd húsamála talið sanngjarnt leiguverð fyrir um 0,33 hektara lóð með ágætu útsýni, en fyrir blautt land, vera 75.000 kr. á ári, sbr. úrskurð í máli nr. 3/2010. Ljóst sé því að sú leiga sem varnaraðili hafi boðið sóknaraðilum sé mjög hagstæð, en þegar endurnýjunargjaldið hafi verið jafnað út á leigutímann sé ársleigan, núvirt, um 65.000 kr. Sú leiga sé jafnframt í samræmi við það sem öðrum leigutökum hafi verið boðið fyrir lóðir á sama svæði.
Eiginleika lóðarinnar og frístundabyggðarinnar þar sem lóðin er staðsett. Varnaraðili greinir frá því að lóðin D sé falleg og gróðursæl lóð með útsýni, um 5.000 m² að stærð. Hún sé hluti af jörðinni L sem standi við M og sé aðeins í um 70 km fjarlægð frá Reykjavík. Á undanförnum árum hafi varnaraðili lagt í mikla uppbyggingu á svæðinu til að þjónusta þá sem svæðið sækja, einkum eigendur frístundahúsa sem þar standa, með tilkostnaði sem hlaupi á tugum milljónum króna. Á svæðinu sé meðal annars svæði fyrir hjólhýsi og tjöld, mínígolf, sparkvöllur, hjólaleiga, leiktæki fyrir börn og útsýnisskífa. Þjónustumiðstöðin í L sé með sundlaug, þremur heitum pottum og gufubaði og yfirbyggðum sólpalli. Innandyra sé margs konar afþreying, meðal annars biljarð, þythokkí, pílukast, fótboltaspil og sjónarvarpssalur. Á svæðinu sé jafnframt níu holu par þrjú golfvöllur, en völlurinn hafi stöðugt verið endurnýjaður undanfarin ár með miklum tilkostnaði. Allt framangreint hafi gert jörðina að einni vinsælustu og bestu frístundabyggð á landinu, þar sem eftirsókn eftir lóðum og frístundahúsum sé mikil. Þá hafi á undanförnum árum miklum fjármunum verið varið til uppbyggingar á svæðinu. Að sjálfsögðu verði að horfa til alls þessa þegar markaðsverð ársleigu lóðarinnar sé metið. Varnaraðili segir að athuga verði að ekki beri að taka sérstakt tillit til þess við ákvörðun ársleigu til lækkunar þó sóknaraðilar kunni að hafa staðið fyrir umbótum á lóðinni, eins og gagnálykta megi frá ákvæðum 5. mgr. 14. gr. og 3. mgr. 15. gr. laga nr. 75/2008.
Eldra leigugjalds. Varnaraðili bendir á að leigugjald samkvæmt samningi aðila uppreiknað samkvæmt vísitölu nemi 34.731 kr., sem sé sama fjárhæð og sóknaraðilum hafi verið boðin, að viðbættu endurnýjunargjaldi.

Með hliðsjón af framangreindu telur varnaraðili markaðsverðmæti ársleigu skv. 13. gr. laganna vera a.m.k. 125.000 kr. á ári, enda hafi óvíða verið lagt jafn mikið til uppbyggingar og á því svæði sem lóðin sé. Ljóst sé hins vegar að sú leiga sem sóknaraðilum hafi verið boðin með bréfi varnaraðila frá 20. desember 2010 sé sóknaraðilum mun hagfelldari til lengri tíma litið, en ef þeim yrði boðin leiga eins og hún ákvarðaðist eftir 13. gr. laganna. Því geri varnaraðili þá kröfu aðallega að upphaflegt boð hans standi, þ.e. að sóknaraðilar borgi 470.000 kr. í endurnýjunargjald við upphaf endurnýjaðs leigusamnings auk ársleigu að fjárhæð 34.731 kr. út leigutímann og verði fjárhæðin bundin vísitölu neysluverðs til verðtryggingar miðað við grunnvísitöluna í desember 2010, 365,3 stig (um sé að ræða sömu fjárhæð og boðin hafi verið í bréfi, dags. 20. desember 2010, 30.643 kr. að teknu tilliti til breytinga á neysluverðsvísitölu frá desember 2008, þá 322,3 stig).

Telji nefndin hins vegar ekki heimilt eða eðlilegt að ákvarða leigu jarðarinnar með framangreindum hætti geri varnaraðili til vara þá kröfu að leiguverð lóðarinnar verði ákvarðað 125.000 kr. á ári út leigutímann, og verði leiguverðið bundið við vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu í desember 2010, 365,3 stig.

Varnaraðili bendir á að hann sé félag sem hafi það meðal annars að markmiði að afla fjár til þess að reisa, kaupa og reka dvalar- og hjúkrunarheimili, endurhæfingaraðstöðu og íbúðir, einkum fyrir aldraða N, að stuðla að byggingu og rekstri orlofshúsa og alhliða orlofsstarfssemi fyrir N, fjölskyldur þeirra og starfsmenn samtaka þeirra og jafnframt beita sér í fræðslu- og menningarmálum er N varða og vinna að velferðar- og öryggismálum hennar. Varnaraðili sé því félag sem sé rekið til að stuðla að velferðarmálum hvers konar, einkum N, en félagið hafi ekki hagnaðarmarkmið að leiðarljósi. Þrátt fyrir það sé mikilvægt að þeir tekjuliðir sem félagið hafi standi undir þeirri þjónustu sem félagið innir af hendi. Því sé mikilvægt, verði ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila, að leigufjárhæðin verði metin að fullu í samræmi við markaðsvirði sambærilegra lóða í eigu annarra aðila á svæðinu skv. 13. gr. laga nr. 75/2008, enda kunni úrskurður nefndarinnar að hafa fordæmisgildi vegna leigu annarra lóða leigusala.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar mótmæla skilningi varnaraðila um að rangur samningur hafi verið lagður fram í málinu. Þá mótmæla þau þeim útúrsnúningi sem varnaraðili hafi leyft sér í málinu varðandi málsatvik. Hugtakið „endurnýjunargjald“ hafi ekki verið komið til árið 1987. Hins vegar hafi verið greitt stofngjald fyrir lóðina af hálfu sóknaraðila og virst hafi að nú eigi að tvírukka. Það eigi því rétt á sér að kalla kröfugerð varnaraðila tvírukkun.

Í greinargerð varnaraðila segi að hann hafi verið reiðubúinn til viðræðna um leigugjald, þó þannig að varnaraðili hafi ekki verið tilbúinn til að falla frá innheimtu endurnýjunargjalds án hækkunar ársleigu til samræmis við markaðsvirði sambærilegra lóða. Síðan segi að ekki hafi reynt á samningaviðræður aðila í samræmi við boð varnaraðila. Sóknaraðilar mótmæla þessari fullyrðingu. Annar sóknaraðila hafi komið í tvígang í febrúar og mars 2012 til varnaraðila til viðræðu um þessi mál. Það hafi verið alveg ljóst eftir þær viðræður að varnaraðili hafi ekki verið tilbúinn til að hnika neinu í kröfum sínum. Hann hafi sagst ekki geta sagt til um erindi sóknaraðila, þar sem hann biði niðurstöðu kærunefndar húsamála varðandi til dæmis endurnýjunargjaldið, en sambærilegt mál hafi verið til meðferðar hjá nefndinni. Niðurstaða þess máls hafi ekki legið fyrir fyrr en seinni part marsmánaðar 2012 og því hafi sóknaraðilar verið knúnir til að kæra og láta reyna á rétt sinn. Sóknaraðilar hafi ekki talið sig geta beðið eftir þeirri niðurstöðu, þar sem þeir hafi verið að falla á tíma.

Sóknaraðilar telja svör og málatilbúnað varnaraðila ómálefnalegan og fjandsamlegan og telja það vera vegna þess að sóknaraðilar hafi mótmælt ósanngjörnum fjárkröfum. Sóknaraðilar segja jörðina hafa verið algjörlega ógróna og að miklu leyti hraun þegar þau hafi tekið við henni. Sóknaraðilar segja að hefði varnaraðili viljað gæta sanngirni og góðs siðferðis hefði átt að bjóða sóknaraðilum lóðina til sölu fyrir andvirði endurnýjunargjaldsins og vísar í þeim efnum til jarðar í K.

Í greinargerð varnaraðila segi að ekki beri að taka sérstaklega tillit til þess við ákvörðun ársleigu til lækkunar þó sóknaraðilar kunni að hafa staðið fyrir umbótum á lóðinni, en þetta leiði af gagnályktun frá 14. og 15. gr. laga nr. 75/2008. Sóknaraðilar mótmæla harðlega þessari túlkun og geta ekki skilið fullyrðingu varnaraðila á annan hátt en gert sé lítið úr vinnuframlagi og þeim kostnaði sem fallið hafi á sóknaraðila vegna lóðarinnar.

Sóknaraðilar segja varnaraðila þurfa að átta sig á því að það sé hálfopinber aðili og verið veitt mikil fríðindi og velvild í samfélaginu, en á móti komi að það hafi skyldur sem orlofs- og stéttasamtök og sjálfseignarstofnun auk þess að reka dvalar- og hjúkrunarheimili eldri borgara. Varnaraðili hafi með framkomu sinni rofið frið og komið af stað nýjum deilum sem ekki muni sjá fyrir endann á.

Sóknaraðilar mótmæla fullyrðingum varnaraðila um kæruheimild sóknaraðila.

Sóknaraðilar telja kröfugerð sína skýra og falla innan marka 8. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 sem kveði á um að varnaraðila verði ekki heimilt að krefja um gjald sem ekki sé til í umræddum lögum. Aðalkröfu varnaraðila beri því að vísa frá ex officio þar sem hún styðjist ekki við lög. Varnaraðili hafi ekki lagt fram nokkur haldbær rök fyrir þeirri nauðsyn að krefjast endurnýjunargjalds eða hækkunar á leigu yfirhöfuð. Sóknaraðilar minna á að öll þau mannvirki sem upp hafi verið talin í greinargerð varnaraðila hafi verið til staðar þegar upphaflegur leigusamningur hafi verið gerður 1987. Það komi sóknaraðilum ekki við hvað varnaraðili aðhafist fyrir þá orlofsþega sem noti leigubústaði varnaraðila. Sóknaraðilar skora á varnaraðila að leggja fram gögn sem sýni fram á kostnað vegna lóðaleigutaka í L annars vegar og eigin leigubústaða hins vegar. Sóknaraðilar telja að umrædd þjónustumiðstöð hafi verið ætluð leigubústöðum en nú sé varnaraðili að velta þeim kostnaði á leigutaka lóða í L.

Sóknaraðilar telja sér verulega mismunað með mislöngum leigusamningum, og nú standi til að mismuna þeim enn frekar með mishárri leigu. Sóknaraðili skori á varnaraðila að leggja fram alla þá lóðaleigusamninga sem séu til 50 ára og 75 ára. Leigutakar með 50 ára lóðaleigusamninga njóti mun betri kjara og það verði að taka með í reikninginn þegar metin skal ársleiga sóknaraðila. Sóknaraðilar mótmæla því að varnaraðili hafi ekki brotið jafnræðisreglu.

Sóknaraðilar ítreka að varnaraðili hafi ekki gefið kost á neinni sátt í málinu. Fari svo að ársleiga verði metin eftir markaðsvirði lóðar krefjast sóknaraðilar þess að litið verði til þess að sóknaraðilar telji að fjöldi leigutaka hafi leigusamninga til 50 eða 75 ára, að sóknaraðilar hafi lagt fram mikla vinnu og fjármuni vegna lóðarinnar, jafnræðisreglu og að ekki hafi verið krafist sérstaks endurnýjunargjalds í K.

Sóknaraðilar andmæla því að varnaraðili hafi lagt í mikla uppbyggingu á svæðinu á undanförnum árum. Hið rétta sé að öll sú aðstaða sem lýst sé í greinargerð varnaraðila hafi verið komin til 1987. Varnaraðili verði að átta sig á að margir lóðaleiguhafar nýti sér ekki þessa aðstöðu auk þess sem sambærilega þjónustu sé hægt að sækja til annarra aðila í nágrenninu. Því skuli ekki taka framangreinda aðstöðu með í matsverð lóðar, enda hafi hún aðallega verið fyrir þá bústaði sem varnaraðili á og leigir út.

Sóknaraðilar mótmæla því að leigugjald verði vísitölubundið. Hvergi sé minnst á vísitölubindingu í eldri samningi. Sóknaraðilar telja innheimtu vísitölubundins leigugjalds ólögmæta þar sem ekki hafi verið samið um slíkt. Þess sé krafist að varnaraðili geri nákvæma grein fyrir hækkun árlegs leigugjalds fyrir umrædda lóð úr 350 kr. í 34.731 kr. Auk þess krefjast sóknaraðilar þess að varnaraðili leggi fram samþykktir aðalfundar varnaraðila um hækkun leigugjalds eins og segir í samningi aðila frá 1987. Kærunefnd geti ekki úrskurðað um vísitölubindingu leigunnar þar sem aldrei hafi verið samið um slíkt.

Sóknaraðilar benda á að leiga sé helmingi lægri í landi K í sama hreppi. Sóknaraðilar mótmæla öllum hugmyndum um hækkun leigu enda hafi engin haldbær rök verið færð fyrir hækkun leigunnar úr rúmum 30.000 kr. í 125.000 kr. Ekkert samhengi, vit eða sanngirni sé í þeim kröfum varnaraðila.

Sóknaraðilar telja varnaraðila misbeita valdi sínu á grófan hátt og nýta sér þannig aðstöðumun aðila sér til framdráttar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili segir að í athugasemdum sóknaraðila sé með ómálefnalegum hætti vegið að varnaraðila og í ýmsu leyti farið með rangt mál. Varnaraðili telji þó ekki rétt að elta ólar við hvert og eitt atriði. Varnaraðili tekur fram að í málatilbúnaði sínum felist engin andúð eða hefnigirni gagnvart sóknaraðilum. Í huga varnaraðila snúist málið einungis um að hann fái sanngjarnt verð fyrir þær lóðir sem hann hafi í útleigu, sem standi undir þeim kostnaði sem fylgi því að reka umrædda frístundabyggð. Varnaraðili kveðst vel skilja tilfinningatengsl sóknaraðila við landið, enda standi þeim til boða að fá að leigja það áfram gegn sanngjörnu endurgjaldi. Því er hafnað að jafnræðissjónarmið séu ekki í heiðri höfð og tekur varnaraðili fram að til standi að leigja öllum leigutökum sem séu í sambærilegri stöðu á sambærilegum kjörum við endurnýjun samninga eftir því sem við verður komið. Rétt sé að taka fram að varnaraðili er ekki hálfopinber aðili líkt og sóknaraðili haldi fram. Varðandi vísitölubindingu segir varnaraðili að allt frá upphafi hafi leigufjárhæðin tekið breytingum í samræmi við neysluvísitölu og sóknaraðilar greitt þá leigu sem þau hafi verið krafin um í hvert sinn, ásamt vísitöluhækkun, athugasemdalaust. Auk þess bendir varnaraðili á að í kröfugerð sóknaraðila sé þess einnig krafist að leigufjárhæð taki breytingum í samræmi við vísitölu. Því sé ljóst að ávallt hafi verið samið um að leigufjárhæðin tæki breytingum í samræmi við vísitölu. Þá tekur varnaraðili fram að ekki verði séð að þeir samningar og gögn sem sóknaraðilar hafi lagt fram með athugasemdum sínum hafi nokkra þýðingu fyrir úrlausn málsins og mótmælir þeim.

V. Niðurstaða

Hinn 6. apríl 1987 gerðu sóknaraðilar og varnaraðili með sér leigusamning um afnot lóðarinnar D, til 25 ára. Miðað við það átti leigutímanum að ljúka 6. apríl 2012.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síður en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 22. nóvember 2011, þ.e. rúmum fjórum mánuðum fyrir lok leigusamnings aðila lýstu sóknaraðilar sig tilbúna til samningsgerðar um áframhaldandi leigu. Áður var ekki gerður neinn reki að því að hefja samningaviðræður eða tilkynna um væntanleg samningslok skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Það er því ljóst að leigusamningur aðila framlengdist þegar af þeirri ástæðu um eitt ár.

Í 3. mgr. 11. gr. laganna er kveðið á um það að nú sé eitt ár eftir af framlengdum samningi, þ.e. komið er að því tímamarki sem upphaflega hafði verið samið um að yrðu leigulok, sbr. 2. mgr., skal leigusali þá eiga málskotsrétt til kærunefndar og gilda um þann málskotsrétt að öllu leyti ákvæði 1. mgr. 12. gr. Í 4. mgr. 11. gr. laganna er kveðið á um það að nú sé hálft ár eftir af framlengdum samningi, sbr. 2. mgr., og leigusali hefur glatað sínum málskotsrétti, sbr. 3. mgr. og 1. mgr. 12. gr., og getur leigutaki þá skotið máli til kærunefndar í samræmi við 8. mgr. 12. gr.

Samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008 geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Í 4. mgr. 12. gr. kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildir þó ekki ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægir mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Með bréfi varnaraðila, dags. 20. desember 2010, var sóknaraðilum boðin endurnýjun leigusamnings til 25 ára. Viðræður aðila skiluðu engu þar sem ágreiningur var um greiðslu á endurnýjunargjaldi. Sóknaraðilar skutu málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 19. mars 2012. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8 mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008 skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:

hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

Í lögum nr. 75/2008 kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr fjárhæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um fjárhæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr. Krafa varnaraðila um sérstakt endurnýjunargjald á sér ekki stoð í lögum nr. 75/2008 og verður henni því hafnað.

Nefndin hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Umrædd lóð er í vinsælli sumarbústaðabyggð og er aðstaða góð. Um er að ræða gróið land í fallegu umhverfi. Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 86.000 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs og skal grunnvísitala vera vísitala í mars 2013, 410,7 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 6. apríl 1987, vegna lóðar að D, landnúmer X, fastanúmer Z er framlengdur um 20 ár.

Leiguverð er ákveðið 86.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs og er grunnvísitala miðuð við vísitölu í mars 2013, 410,7 stig.

Reykjavík, 3. apríl 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Ásmundur Ásmundsson