Mál nr. 63/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 29. nóvember 2023
í máli nr. 63/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar 145.590 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma sem og vegna leigu fyrir tvo daga í apríl 2023.
Með kæru, dags. 25. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. júlí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Með tölvupósti 28. september 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust 4. október 2023. Nefndin óskaði eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila með tölvupósti 9. október 2023 og bárust þær með tölvupóstum 16. og 18. október 2023. Upplýsingar sóknaraðila voru sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 23. október 2023. Athugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti 24. október 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 26. sama mánaðar.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. nóvember 2021 til 1. apríl 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður skemmdir hafa orðið á eldhúsvaski. Þá hafi skápahurð á sjónvarpsskenk og sturtustöng verið brotin. Íbúðinni hafi verið skilað óþrifinni og óhreinni tveimur dögum of seint.
Varnaraðili hafi neitað kröfum sóknaraðila 13. júní 2023. Borist hafi ítrekaðar kvartanir frá nágrönnum á leigutíma.
III. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu í formi ábyrgðaryfirlýsingar Reykjavíkurborgar að fjárhæð 380.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili fer fram á viðurkenningu á því að honum sé heimilt að fá greiddar úr tryggingunni 145.590 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á eldhúsvaski, sjónvarpsskenki og sturtustöng. Einnig vegna leigu dagana 1.-2. apríl 2023 sem og þrifa á íbúðinni.
Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.
Leigutíma lauk 31. mars 2023 samkvæmt leigusamningi en sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skilað íbúðinni 3. apríl 2023. Með tölvupósti sóknaraðila til varnaraðila og Reykjavíkurborgar 15. apríl 2023 gerði hann kröfu samtals að fjárhæð 145.590 kr. í tryggingu varnaraðila, sbr. framangreint. Reykjavíkurborg óskaði eftir að sóknaraðili fyllti út tiltekið eyðublað vegna kröfunnar sem hann gerði 19. apríl 2023 og var það jafnframt sent varnaraðila. Engin svör bárust frá varnaraðila fyrr en með tölvupósti 13. júní 2023 til Reykjavíkurborgar þar sem hann hafnaði kröfu sóknaraðila. Sá tölvupóstur var áframsendur sóknaraðila næsta dag. Af framangreindu er ljóst að varnaraðili svaraði ekki kröfu sóknaraðila innan fjögurra vikna frá því að hún kom fram. Ákvæði 40. gr. húsaleigulaga var breytt umtalsvert við gildistöku laga nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum. Í athugasemdum með 26. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 63/2016 er gert ráð fyrir því að svari leigjandi ekki kröfu leigusala í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna teljist hann hafa samþykkt kröfuna. Þess utan hefur varnaraðili ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd. Þá ber að geta þess að sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskylduna innan þess frests er greinir í 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 145.590 kr. úr tryggingu varnaraðila.
Reykjavík, 29. nóvember 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson