Mál nr. 67/2011

Miðvikudaginn 19. október 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 67/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dagsettri 6. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 30. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dagsettum 30. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 21.450.000 kr. Var íbúð kæranda metin tvisvar sinnum. Í fyrra skiptið af löggiltum fasteignasala og viðskiptafræðingi og þá metin að fjárhæð 22.000.000 kr. Seinna verðmat fasteignarinnar nam 23.850.000 kr. Áhvílandi lán á íbúðinni voru 31.497.271 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dagsettu 8. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dagsettu 28. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dagsettu 29. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kæranda þann 4. júlí 2011.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni og fer fram á að úrskurðarnefndin hnekki niðurstöðu Íbúðalánasjóðs og verðmat íbúðar hennar verði lækkað í samræmi við lög nr. 29/2011 og samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði.

Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála gerir kærandi athugasemdir við málsmeðferð og niðurstöðu Íbúðalánasjóðs í máli hennar. Kærandi segist hafa sótt um niðurfærslu í janúarmánuði 2011 og hafi þá lagt fram öll þau gögn sem óskað var eftir. Þá segir kærandi að fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs hafi skoðað íbúð hennar og gert á henni verðmat, en kærandi segist ekki hafa fengið afrit af því verðmati þrátt fyrir að hafa óskað eftir því. Kærandi segir að annar fasteignasali á vegum Íbúðalánasjóðs hafi gert nýtt verðmat í aprílmánuði, en hún hafi heldur ekki fengið afrit af því verðmati. Það er því álit kæranda að málsmeðferðartími Íbúðalánasjóðs hafi verið langur, enda hafi öll gögn legið fyrir í janúarmánuði 2011.

Úrskurðarnefndinni bárust frekari athugasemdir frá kæranda þann 4. júlí 2011. Þar vísar kærandi til 1. gr. liðar 1.3 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði, en þar segir að við mat á verðmæti fasteigna skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Ef kröfuhafi telur að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Kærandi vísar jafnframt til laga nr. 29/2011 en þar segir að við verðmat fasteigna skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skal hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala.

Telur kærandi að ekki verði séð af framangreindu að Íbúðalánasjóður hafi farið að lögum eða unnið samkvæmt samþykktum verklagsreglum þegar ákveðið var að hundsa mat fasteignasölunnar Fasteignakaupa frá 16. mars 2011 og kalla til annan matsmann í því skyni að veita mat sem kærða þætti hagstæðara. Þannig sé skýrt kveðið á um að ef Íbúðalánasjóður telji að fasteignamat gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignar, skuli hann afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lögunum sé ekki kveðið á um heimild Íbúðalánasjóðs til þess að kalla til annan matsmann, sé sjóðurinn ósáttur við mat þess fasteignasala sem hann valdi, þangað til nægilega hátt verðmat fáist sem Íbúðalánasjóður sættir sig við.

Kærandi gerir þá kröfu að skráð fasteignamat íbúðarinnar verði lagt til grundvallar við ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Þá bendir kærandi á að sú staðreynd að kallaður hafi verið til annar fasteignasali til að verðmeta íbúð hennar veki upp grunsemdir um að verðmati hafi verið stýrt af hálfu kærða. Bendir kærandi á í því sambandi að fasteignasalar sem vinna fyrir Íbúðalánasjóð eigi hagsmuna að gæta og hæði geti skapast milli þess sem greiðir fyrir þjónustuna og þess sem framkvæmir hana. Telur kærandi að löggjafinn hafi veitt heimild til að kalla eftir verðmati fasteignasala þegar augljóst misræmi sé milli fasteignamats og markaðsverðs. Er það mat kæranda að Íbúðalánasjóði ætti að vera skylt að benda á hvernig fasteign hennar sé augljóslega metin of lágt samkvæmt fasteignamati. Bendir kærandi á að Fasteignamat ríkisins leggur til grundvallar í mati sínu upplýsingar um gangverð á fasteignamarkaði sem grundvallast á tugþúsundum þinglýstra kaupsamninga síðastliðin fimm ár. Byggist fasteignamat á margvíslegum upplýsingum um eiginleika og gerð hverrar eignar. Meðal atriða sem áhrif hafa á fasteignamat séu stærð, byggingarár, flokkur húsnæðis, byggingarefni og staðsetning. Þá hafa skráningargögn og kaupsamningar verið yfirfarin og ný reiknilíkön verið tekin í notkun sem byggi á tölfræðilegri greiningu á þeim eiginleikum sem hafa áhrif á markaðsverð fasteigna. Telur kærandi að samkvæmt framangreindu ætti fasteignamat í langflestum tilvikum að gefa raunhæfa mynd af markaðsverði fasteigna og ætti því að vera sanngjarn grundvöllur sem viðmiðunarverð, þegar finna á 110% matsverð eigna.

Til vara gerir kærandi þá kröfu að reikniregla Íbúðalánasjóðs þar sem tvö verðmöt liggja til grundvallar sé notuð. Þannig sé lagt saman fasteignamat og fyrra mat á verðmæti íbúðar hennar, 22.000.000 kr., og tekið meðaltal sem er 21.725.000 kr. 110% matsverð til viðmiðunar væri þá 23.897.500 kr. Til þrautavara gerir kærandi þá kröfu að verðmat fasteignasala og viðskiptafræðings frá 16. mars 2011, framkvæmt af fasteignasölunni Fasteignakaup, sé látið gilda og 110% matsverð til viðmiðunar sé 24.200.000 kr.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 beri Íbúðalánasjóði við verðmat fasteigna að miða við fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem er hærra. Verðmat fasteignasala á markaðsverði sé hærra en fasteignamatið og því beri Íbúðalánasjóði að leggja það mat til grundvallar endurútreikningi.

Íbúðalánasjóður bendir á að fyrir liggi verðmat frá fasteignasölunni Fasteignakaup, dagsett 16. mars 2011, þar sem matsverð sé 22.000.000 kr. Hafi kærði talið að það mat gæfi ekki rétta mynd af markaðsverði íbúðarinnar og því farið fram á annað verðmat sem unnið hafi verið af Fasteignasölu Íslands, dagsett 20. maí 2011, en matsverð þar er 25.700.000 kr. Hafi Íbúðalánasjóður talið að það væri nær sanni, en með tilliti til fyrra verðmatsins hafi verið ákveðið að miða matsverð við meðaltöl matanna sem sé 23.850.000 kr.

Með bréfi, dagsettu 20. september 2011, óskaði úrskurðarnefndin upplýsinga um vinnulag Íbúðalánasjóðs eða reglur sjóðsins um það í hvaða tilvikum óskað væri eftir endurmati á verðmæti fasteigna eftir 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þegar fyrirliggjandi verðmat löggilts fasteignasala væri ekki talið gefa rétta mynd af markaðsverði íbúðar. Var því svarað með bréfi, dagsettu 3. október 2011, þar sem fram kom að þegar verðmat fasteigna berist sé það yfirfarið og metið af starfsmönnum kærða, og borið saman við fyrirliggjandi gögn, svo sem fasteignamat, uppreiknað fyrra kaupverð íbúðar miðað við vísitöluþróun og meðalfermetraverð íbúða á viðkomandi svæði. Ef frávik frá samanburðargögnum gefi tilefni til þess, sé óskað eftir verðmati annars fasteignasala og meðaltalsfjárhæð þá lögð til grundvallar afgreiðslu.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar sinnar sem Íbúðalánasjóður leggur til grundvallar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar.

Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Telji kröfuhafi að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Ekki verður fallist á með kæranda að slíkt eigi einungis við þegar augljós eða mikill munur er á skráðu fasteignamatsverði annars vegar og markaðsverði hins vegar.

Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Fyrra verðmat er dagsett 16. mars 2011 þar sem íbúð kæranda var metin að fjárhæð 22.000.000 kr. Seinna verðmatið er dagsett 20. maí 2011 þar sem íbúð kæranda er metin að fjárhæð 25.700.000 kr.

Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur.

Af hálfu kæranda hefur verið á því byggt að Íbúðalánasjóði hafi ekki verið heimilt að leita eftir öðru verðmati fasteignasala þegar slíkt mat hafi þegar legið fyrir. Einnig að kærða hafi verið óheimilt að styðjast við meðaltal beggja verðmata sem viðmiðunarfjárhæð við endurútreikning láns hennar hjá sjóðnum. Kærði hefur fært fram þau rök að fyrra verðmatið hafi ekki veitt rétta mynd af markaðsverði íbúðarinnar og því hafi verið farið fram á annað verðmat, en sjóðurinn hafi síðan ákveðið að miða matsverð við meðaltal af báðum verðmötum.

Samkvæmt framangreindum reglum var Íbúðalánasjóði heimilt að óska eftir verðmati fasteignasala þar sem sjóðurinn taldi fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Ber til þess að líta að Íbúðalánasjóður stóð að verðmatinu og leitaði til löggilts fasteignasala sem mat verðmæti íbúðar kæranda. Kemur fram í verðmati umrædds fasteignasala frá 16. mars 2011 að stuðst hafi verið við opinberar upplýsingar, upplýsingar frá eiganda og skoðun á eigninni. Tekið hafi verið mið af stærð og söluverði sambærilegra eigna á sama markaðssvæði og skoðunaraðilar sem voru tveir, löggiltur fasteignasali og viðskiptafræðingur, hafi metið verð fasteignarinnar eftir bestu samvisku og þekkingu. Sætti Íbúðalánasjóður sig ekki við það mat og óskaði eftir nýju mati annars fasteignasala sem mat fasteignina við hærra verði. Var við afgreiðslu umsóknar kæranda miðað við meðaltal fyrrgreindra verðmata, til hagsbóta fyrir kæranda.

Í kjölfar fyrirspurnar úrskurðarnefndarinnar var upplýst af kærða að í málinu hefur verið upplýst að sú regla gildi við afgreiðslu kærða að við móttöku verðmata fasteigna séu þau yfirfarin og metin af starfsmönnum kærða, og borin saman við fyrirliggjandi gögn, svo sem fasteignamat, uppreiknað fyrra kaupverð íbúðar miðað við vísitöluþróun og meðalfermetraverð íbúða á viðkomandi svæði. Ef frávik frá samanburðargögnum gefi tilefni til þess, sé óskað eftir verðmati annars fasteignasala og meðaltalsfjárhæð þá lögð til grundvallar afgreiðslu.

Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að kærði metur hvort hann kalli eftir vottorði löggilts fasteignasala og hefur því verið gefið aukið vægi við mat á fasteignum umsækjenda um niðurfærslu lána. Mat löggilts fasteignasala er byggt á skoðun þeirrar tilteknu fasteignar sem um ræðir og er að því marki nákvæmara en opinbert skráð fasteignamat þeirrar fasteignar sem um ræðir. Við úrlausn málsins verður til þess litið að enn hafa ekki verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af orðalagi 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 má ráða að telji Íbúðalánasjóður að skráð fasteignamat vegna ársins 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti fasteignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Samkvæmt framansögðu ber Íbúðalánasjóður einn ábyrgð þess að slíks mats sé aflað við framangreindar aðstæður. Ekkert kemur fram í lögum nr. 29/2011 hvernig markaðsverð fasteigna verður fundið eða hvort heimilt sé að leita til tveggja eða fleiri fasteignasala. Ábyrgð þess hvílir hjá Íbúðalánasjóði samkvæmt orðalagi 3. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir að staðfesta verður hina kærðu ákvörðun.

Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dagsettu 30. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærendur hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Umrædd ákvörðun er kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal