Mál nr. 1/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 1/2002
Hugtakið hús, ákvarðanataka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 2. janúar 2001, beindi A fyrir hönd X ehf., Grófinni 6A og 8A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Grófinni 6B og 6C, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. janúar 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Á fundi nefndarinnar 10. apríl 2002 var lögð fram greinargerð gagnaðila, dags 19. febrúar 2002, og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða annars vegar sambygginguna Grófin 8A, B og C sem skiptist í 16 eignarhluta og hins vegar svæði við Grófina 6A sem skiptist í 8 eignarhluta og sambygginguna Grófin 6B og 6C. Húsin eru öll nýtt sem atvinnuhúsnæði.
Álitsbeiðandi er eigandi 11 eignarhluta eða 87% Grófar 8A sem og 5 eignarhluta eða 67,3% Grófarinnar 6A. Grófinn 6B er í eigu gagnaðila en Grófin 6C er í eigu húsfélags Grófarinnar 6C.
Grófin 6A-C og 8A-C eru tvö vinkillaga hús sem standa hlið við hlið og liggja húsin merkt A frá vestri til austur þvert á húsin merkt B og C sem liggja frá norðri til suðurs í báðum tilvikum. Grófin 8A-C er fullbyggt hús og sömuleiðis Grófin 6 A-C að undanskilinni Grófinni 6A, en aðeins hefur verið steyptur grunnur hennar. Samskeyti grunns Grófar 6A og 6B hafa einnig sérstöðu að því leyti að þau eru aðeins sambyggð sem nemur vegg á austurhlið hússins, bil er á milli grunns nr. 6A og húss nr. 6B þar sem þau liggja samsíða en á norðaustur kjallara hússins nr. 6B snertir það sökkull hússins nr. 6A horn í horn. Á milli vesturgafls Grófar 6A og austurgafls Grófar 8A er 3m breitt sund.
Ágreiningur er um ákvörðunartöku um breytingar á umræddu sundi milli húsanna Grófin 6A og 8A og hvort um er að ræða eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
1. Að viðurkennt verði að húsin Grófin 6A annars vegar og 6B og C hins vegar séu ekki eitt hús og verði það ekki þótt að þótt byggt verði yfir bil á milli gafls 6B og fyrirhugaðrar byggingar á grunni 6A.
2. Að viðurkennt verði að eigendur Grófar 6B og 6C séu ekki aðilar að ákvarðanatöku um framkvæmdina að byggja yfir sundið milli Grófarinnar 8A og 6A.
Álitsbeiðandi lýsir málavöxtum svo í álitsbeiðni, að milli Grófar 8A og 6A sé 3m breið gangstétt sem sé á lóð Grófar 8A. Vegna halla á lóðinni hafi verið tröppur í gangstéttinni niður að norðurhluta lóðarinnar. Tröppurnar hafi verið fjarlægðar og vegna hæðarmunar milli plana hafi myndast skot milli kjallara Grófar 8A og Grófar 6A. Samkvæmt álitsbeiðni vilja eigendur Grófar 8A, B og C loka skotinu og steypa yfir það plötu, þannig að myndist yfirbyggt rými. Gert er ráð fyrir að platan fái burð af kjallaravegg Grófar 6A og er set í þeim vegg fyrir plötu. Einnig greinir í álitsbeiðni að allir eigendur Grófar 8A, B og C sem og Grófar 6A hafi samþykkt þessa framkvæmd, sbr. samkomulag dags. í mars 2001. Framkvæmdin strandi hins vegar á því að gagnaðilar og eigendur Grófar 6C mótmæli og telji að með þessari framkvæmd verði Grófin, 8A, B og C og Grófin 6A, B og C eitt fjöleignarhús.
Að því er tekur til Grófar 6A og 6B segir álitsbeiðandi Grófina 6A og 6B ekki eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga. Aðeins kjallari Grófar 6A hafi verið reistur og milli hans og Grófar 6B sé uppfyllt sund, 1,5m á breidd. Ekki hafi verið tekin afstaða til þess hvernig Grófin 6A verði byggð.
Í greinargerð sinni lýsir gagnaðili málavöxtum svo að vegna fyrirhugaðra framkvæmda álitsbeiðanda hafi farið fram grenndarkynning á vegum byggingarfulltrúa Reykjanesbæjar. Við umrædda grenndarkynningu hafi gagnaðili komið á framfæri mótmælum sínum við fyrirhuguðum framkvæmdum á grundvelli þess að Grófin 6A-8A myndu í kjölfar þeirra teljast eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Gagnaðili segir álitsbeiðanda hafa sent inn breytingu á byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 12. mars 2001, um tengingu milli Grófar 8A og 6A, en byggingarfulltrúa hafa ítrekað fyrri afstöðu. Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðandi sent inn umsókn um byggingaleyfi, dags. 13. september 2001, vegna umræddrar tengingar auk samkomulags sem gert hafi verið milli eigenda Grófar 8A-C og Grófar 6A skv. 2. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga.
Gagnaðili krefst þess að húsin teljist ekki eitt hús og þar af leiðandi sé álitsbeiðanda óheimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir á Grófinni 8A og 6A nema komi til samþykki gagnaðila. Enn fremur krefst gagnaðili þess að nefndin álykti að um sé að ræða verulega breytingu á sameign hússins sem leiði til þess að samþykki allra eigenda sé áskilið, sbr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Til vara krefjast gagnaðilar að nefndin álykti að álitsbeiðandi geti ekki ráðist án samþykkis gagnaðila í ofangreindar framkvæmdir þar sem ríkir hagsmunir gagnaðila séu í húfi, sbr. 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga.
Gagnaðili telur að með því að steypa plötu milli húsanna tveggja verði þær tengdar saman og þar með sambyggðar í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga. Jafnframt mótmæla gagnaðilar því að samkomulag, dags. mars 2001, hafi nokkuð gildi þar sem gagnaðilar séu ekki aðilar að samkomulaginu.
III. Forsendur
Almenn atriði.
Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.
Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.
Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar væru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.
Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús en þar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."
Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa." Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."
Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.
Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skiljast svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.
Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heilstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.
Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.
Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær hún telst fleiri hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Byggingarhlutarnir Grófin 6A og 6B
Í málinu liggur fyrir að grunnur Grófar 6A og Grófin 6B standa á sjálfstæðum lóðum. Einnig má sjá á gögnum málsins að Grófin 6A og 6B tengjast þannig, að austanveggur Grófar 6A og 6B er heill auk þess sem neðri hæðar Grófar 6A snertir norðvestur horn Grófar 6B. Hins er 1,5m bil milli húsanna, fyllt með jarðvegi.
Eins og teikningar og fyrirkomulag er í dag er gert ráð fyrir því í upphafi að Grófin 6A og B séu eitt hús. Að öðru leyti liggur ekki fyrir hvernig byggingu hússins Grófar 6A verði háttað.
Svo sem áður hefur verið gerð grein fyrir er meginregla laga nr. 26/1994 að jafnan séu löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því og í fyrri álitum sínum hefur kærunefnd almennt skýrt hugtakið rúmt. Það er því álit kærunefndar að Grófin 6A annars vegar og 6B og C séu eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga.
Byggingarhlutarnir Grófin 6A og 8A
Í málinu greinir aðila á um hvort yfirbygging yfir sund milli Grófar 6A og 8A leiði til þess að húsin teljist eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga. Í málinu liggur fyrir að grunnur Grófar 6A og 8A standa á sjálfstæðum lóðum og eru teiknuð sem tvö sjálfstæð hús. Þar sem ekki var gert ráð fyrir því samkvæmt teikningum að húsin tengdust leiði plötutengin milli húsanna síðar ekki til þess að þau teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga.
Ákvarðanataka um framkvæmdir
Í greinargerð sinni heldur gagnaðili því fram að við ákvörðunartöku um framkvæmdir milli húsanna Grófin 6A og 8A þurfi samþykki allra eigenda Grófar 6 og 8 þar sem um sé að ræða verulegar breytingar á sameign skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Fyrirhuguð plata milli Grófar 6A og 8A hefur í för með sér óverulega breytingu á útliti Grófar 6 og jafnframt enga breytingu á sameign Grófar 6A. Telur kærunefnd því ekki þörf samþykkis allra eigenda Grófar 6 fyrir framkvæmdinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að Grófin 6A annars vegar og Grófin 6B og 6 C hins vegar séu eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Það er álit kærunefndar að Grófin 6A og 8A verði ekki eitt hús við það sett verði tengiplata milli þeirra.
Það er álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki allra eigenda Grófar 6 til að ráðast í umræddar framkvæmdir.
Reykjavík, 10. apríl 2002
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Karl Axelsson