Mál nr. 48/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 48/2001

Hugtakið hús. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. september 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 4. október 2001. Á fundinum var samþykkt að tilkynna álitsbeiðanda það að nefndin telur, af fyrirliggjandi gögnum miðað við fyrri álitsgerðir nefndarinnar, að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og því muni nefndin ekki að svo stöddu skila álitsgerð í málinu. Sætti álitsbeiðandi sig hins vegar ekki við þá afgreiðslu geti hann tilkynnt nefndinni það og mun málið þá ganga til efnislegrar úrlausnar.

Á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001 var lögð fram ósk álitsbeiðanda um að málið yrði tekið til efnislegrar úrlausnar. Samþykkt var að nefndarmenn vikju sæti og varamenn þeirra tækju sæti í nefndinni við afgreiðslu málsins.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. nóvember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 4. febrúar 2002 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða sambygginguna Laugarnesveg 85 og 85A, Reykjavík, sem skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. íbúðir merktar 01-00-01 og 01-01-01 að Laugarnesvegi 85 sem byggt var árið 1933 og íbúðir 02-00-01 og 02-01-01 að Laugarnesvegi 85 A sem er viðbygging sem byggð var árið 1957. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 01-01-01. Ágreiningur er um það hvort um eitt eða tvö hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 og um framkvæmdir á eldri hlutanum.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Að Laugarnesvegur 85 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og að kostnaður vegna viðgerða sé sameiginlegur og skiptist á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Í álitsbeiðni kemur fram að eigendur eldra húsnæðis hafi alltaf talið að um eitt hús væri að ræða. Síðastliðin vetur hafi brýna nauðsyn borið til að fara í mjög kostnaðarsamar lagfæringar og endurbætur á eldri hluta hússins sem ekki hafi þolað bið. Gert hafi verið við glugga og skipt um klæðningu, rennur og gler. Sé þessum viðgerðum ekki lokið. Aðrir eigendur en framkvæmdaraðili hafi neitað að taka þátt í kostnaðinum. Í gegnum árin hafi eigendur í viðbyggingu talið að hvor húshluti ætti að greiða fyrir viðgerð á sínum hluta þar sem um tvö hús væri að ræða. Hins vegar hafi þeir, vegna sölu á eignarhluta gagnaðila, farið fram á að eigendur eldri húshlutans taki þátt í gerð eignaskiptayfirlýsingar eins og um eitt hús væri að ræða. Það sé að mati álitsbeiðanda tvískinnungur að neita því að um eitt hús sé að ræða þegar komi að kostnaði vegna umræddrar viðgerðar en þegar henni sé lokið og það eigi að selja þá vilji þeir að gerð sé eignaskiptayfirlýsing sem þýði að húsið verði skráð sem eitt hús og kostnaður sameiginlegur þegar síðar komi að viðgerðum.

Álitsbeiðandi bendir á að húshlutarnir séu sambyggðir með órofa þaki og standi á einni lóð. Samkvæmt Fasteignamati ríkisins sé Laugarnesvegur 85 skráður sem ein eining. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi m.a. til samþykktra teikninga, dags. 29. maí 1953 og 17. október 2000, 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, 1. mgr. 2. gr. laga um fjölbýlishús, nr. 59/1976, 1. gr. og 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá telur álitsbeiðandi að þar sem um eitt hús sé að ræða hnígi öll lagarök að þeirri niðurstöðu að ytra byrði, gafl, gluggapóstar og útveggir séu í sameign allra eigenda þess. Í ljósi þess verði að telja að allir eigendur hússins beri sameiginlega ábyrgð á viðgerðum á þessum hlutum sameignarinnar.

Sumarið 2000 hafi álitsbeiðandi séð sig tilneyddan til að fara í endurnýjun á ytra byrði hússins, gluggapóstum, gluggalistum, þéttiköntum, gleri og því tilheyrandi, þar með talinni málun á ytra byrði þess húshluta. Rétt sé að taka fram að þessir sameignarhúshlutar hafi verið upprunalegir frá 1933. Álitsbeiðandi hafi margsinnis leitað til gagnaðila um það að húsið yrði talin ein eining og því bæri sameigendum að taka þátt í umræddum endurbótum. Gagnaðili hafi hvorki sýnt vilja né áhuga fyrir því að taka þátt í endurbótum. Sumarið 2000 hafi viðgerðir ekki þolað bið því húsnæðið hafi legið undir það miklum skemmdum að bráðaviðgerðar var þörf. Klæðning á húsinu hafi verið farin að losna og rigningarvatn átt greiða leið inn í íbúð álitsbeiðanda og vegna heilsu tveggja ungabarna hafi þurft að grípa til aðgerða. Álitsbeiðandi hafi sjálfur framkvæmt þær viðgerðir sem þörf var á en ekki lokið við þær að fullu. Eigandi eignarhluta 01-00-01 hafi samþykkt að fara út í viðgerðirnar en hvorki getað unnið í þeim sjálfur vegna veikinda né talið sig hafa fjárhagslegt bolmagn til þess að fara út í þær. Hann hafi hins vegar skilið og verið sammála um nauðsyn þess að framkvæma bráðaviðgerðir á húsinu. Eignina hafi hann síðan misst á nauðungaruppboði. Eigendur 02-00-01 og 02-01-01 hafi alltaf talið að þeim kæmu ekki við framkvæmdir á eldri húshlutanum.

Þá vísar álitsbeiðandi til 37. gr. laga nr. 26/1994 enda hafi ekkert húsfélag verið starfrækt í húsinu og eigendur neitað að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðanna. Þar sem viðgerðir hafi ekki þolað bið og húsnæðið undirorpið verulegum skemmdum hafi verið ákveðið að fara í umræddar viðgerðir. Viðgerðin á húsinu hafi í raun ekki getað verið umfangsminni en raunin varð. Járnklæðning á húsinu hafi verið upphafleg og ógjörningur að reyna að takmarka viðgerð við ákveðið svæði þar sem lekinn gat komið frá mörgum stöðum. Því hafi verið ákveðið að skipta um efni á húsinu á sem ódýrastan hátt.

Þá vísar álitsbeiðandi til 38. gr. laga nr. 26/1994 enda hafi hann reynt að fá eigendur til að viðurkenna þörfina á viðgerð en án árangurs að undanskildum eigendum 01-00-01. Þörfin hafi verið brýn þar sem vetur hafi verið að ganga í í garð. Húsið hafi lekið og innviðir verið að skemmast. Viðgerðum sé ekki lokið. Einungis sé búið að loka járnaklæðningu til þess að koma í veg fyrir frekari skemmdir. Eftir sé að lagfæra frágang á áfellum við þakkant, við hurð og í kringum glugga, uppsetningu á vatnsbrettum undir og yfir gluggum og yfir hurð, setja þykkingarlista á glugga og hurðir og mála yfir glugga og viðkomandi fletti hússins.

Álitsbeiðandi vísar til þess að umræddar endurbætur hafi hafist sumarið 2000 og hafi því staðið yfir í tæp tvö ár. Aðrir eigendur hafi aldrei hreyft mótmælum eða gert athugasemdir við þær. Í ljósi þess verði ekki annað séð en þeir hafi sýnt stórkostlegt tómlæti og hafi með athöfnun sínum og athafnaleysi samþykkt umræddar endurbætur á húsinu.

Af hálfu gagnaðila er á því byggt að um tvö hús sé að ræða enda hafi þau verið byggð á mismunandi tíma og séu mjög ólík að ytra útliti og gerð. Annars vegar sé um að ræða timburhús og hins vegar steinhús. Húsin standi misjafnlega á lóð og séu aðeins föst saman að litlum hluta. Er því haldið fram að húsin skilji sig þannig frá hvort öðru, þótt sambyggð séu að hluta eða tengd, að eðlilegt sé og heppilegra í alla staði að fara með sem tvö sjálfstæð hús. Um það vísast til 3. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili hafi alla tíð eða allt frá því hann keypti eignina árið 1986 talið að um væri að ræða sérstakt hús. Gagnaðili hafi hvorki borið undir né gert kröfu til eigenda hins hússins að þeir tækju þátt í kostnaði vegna viðgerða og viðhalds þess húss. Þann kostnað hafi hann borið einn. Gagnaðili hafi með bréfi borgarstjóra, dags. 25. júní 1986 og Borgarskipulags, dags. 24. júní 1986, fengið úthlutað viðbótarskika sérstaklega fyrir hús nr. 85A. Lóðinni hafi þó ekki verið skipt en málið sent Borgarskipulagi með bréfi, dags. 28. september 2001.

Gagnaðili telur að sér beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á fasteign álitsbeiðanda. Í húsunum sé ekki starfandi húsfélag. Framkvæmdir hafi hvorki verið bornar undir gagnaðila né hafi honum verið gerð grein fyrir því að þær væru fyrirhugaðar. Það sé fyrst er gagnaðili seldi eignina að álitsbeiðandi hafi sent fasteignasölunni Húsakaup "staðfestingu" á áætluðum heildarkostnaði fyrir allt húsið að fjárhæð 1.500.000 kr. vegna endurnýjunar á utanhúsklæðningu á "eldri" hluta hússins. Viðgerðir á húsnæði álitsbeiðanda hafi því fyrst og fremst þau áhrif að sá hluti eignarinnar eykst að verðgildi en breyti á engan hátt stöðu eiganda yngra húss. Gagnaðili hafi hvorki séð reikninga sem liggi að baki áætlun né tilboð tengd verkinu. Fjárhæðin sé því stórlega dregin í efa. Þá geti það ekki verið á ábyrgð gagnaðila að eigendur eldra húss hafi ekki haldið sínu húsi við í gegnum árin. Það hafi gagnaðili hins vegar gert án þess að eigendur eldra húss hafi þurft að bera þann kostnað.

Komi til þess að nefndin telji eignirnar eitt hús er því mótmælt að gagnaðili þurfi að bera kostnað af umræddum viðgerðum þar sem álitsbeiðandi hafi ekki staðið að framkvæmdum á þann hátt er honum bar lögum samkvæmt. Um það vísast einkum til 40. gr. laga nr. 26/1994. Þegar af þeirri ástæðu skuli álitsbeiðandi sjálfur bera kostnaðinn.

Gagnaðili bendir á að hann hafi selt eignarhluta sinn en samkvæmt kaupsamningi sé hann ábyrgur fyrir greiðslu kostnaðar falli hann á eignarhlutann. Til þess að geta afsalað eignarhlutanum hafi þurft að gera eignaskiptayfirlýsingu. Þar sem gagnaðili hafi talið að hugsanlega væri hægt að fá betra tilboð í verkið, auk þess sem hann hafi ekki vitað að gerður hafi verið eignaskiptasamningur um eldri eignina og þar sem eigandi kjallaraíbúðar hugðist selja sína eign, hafi hann óskað eftir því við aðra eigendur hússins í júlí 2001 að þeir stæðu sameiginlega að því að fá tilboðið. Hafi því verið fylgt eftir á fundi sem haldinn var með eigendum beggja eignanna þann 4. september sl.

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Sambyggingin Laugarnesvegur 85 og 85 A

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað fasteignina og lóðina. Annars vegar er um að ræða steyptan grunn með kjallaraíbúð og á því stendur ein hæð úr timbri, en sá hluti er byggður árið 1933, og hins vegar steypta viðbyggingu, sem reist er árið 1957. Sambyggingin er reist á óskiptri lóð og er sambyggð á þann veg að nyrðri gafl eldri byggingar er áfastur syðri hluta viðbyggingarinnar, en þak sambyggingarinnar er órofa. Þegar sambyggingin er virt í heild sinni myndar hún eina sjónræna heild. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar, að sambyggingin Laugarnesvegur 85 og 85 A í Reykjavík, teljist eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þessa ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku getur sá aðili sem ekki var með í henni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að til húsfundar væri boðað og hann haldinn. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd er ekkert sem bendir til þess að framkvæmdir þessar hafi verið þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðandi hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga. Þegar til framangreinds er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðila verði að telja að honum sé rétt að neita greiðslu um þann hluta framkvæmdanna sem lokið er. Á hinn bóginn telur kærunefnd að allir eigendur hússins þurfi að taka þátt í kostnaði við þær framkvæmdir sem ekki er lokið enda verði staðið að þeirri ákvörðun lögum samkvæmt.

Það er álit kærunefndar að Laugarnesvegur 85 og 85 A sé eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðili geti hafnað að taka þátt í kostnaði vegna þess hluta framkvæmdanna sem lokið er.

Reykjavík, 4. febrúar 2002

Ingibjörg Benediktsdóttir

Pálmi R. Pálmason

Benedikt Bogason